วิธีการซื้อ Foreclosures ธนาคารเป็นเจ้าของ
ธนาคารอสังหาริมทรัพย์ของตัวเองเพราะธนาคารได้ซื้อบ้านผ่าน การยึดสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัยในหนังสือของธนาคาร เรียกว่า REO ซึ่งเป็นคำย่อสำหรับ "อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเจ้าของ" ตระหนักดีว่าเมื่อธนาคารได้รับ กรรมสิทธิ์ ในบ้านผ่านการยึดสังหาริมทรัพย์ก็มักจะเป็นเพราะไม่มีใครปรากฏตัวขึ้นในขั้นตอนศาลเพื่อเสนอราคาต่ำสุดของการจำนองที่มีอยู่ (s) หรือธนาคารจงใจการเสนอราคาต่ำสุดเพื่อให้ไม่มีใครสูงจะสัมผัส
บนพื้นผิวมันอาจจะไม่เสียงเหมือนการยึดสังหาริมทรัพย์มีผลกำไรโดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าธนาคารต้องการที่จะขายสินค้าคงคลังของตนในตลาดเปิดสำหรับจำนวนเงินที่เคยเป็นหนี้ที่ธนาคารโดยผู้จำนองก่อนหน้านี้ อย่างไรก็ตามนี่เป็นอย่างน้อยสองเหตุผลที่ REO สามารถทำกำไรให้คุณ:
- ถ้า สองเงินกู้ ถูกยึดกับทรัพย์สิน (ซึ่งเป็นเรื่องธรรมดาในปัจจุบัน) ผู้ให้กู้รายที่สองบางครั้งไม่ยึดครอง หากผู้ให้กู้รายที่สองไม่ได้ ชำระเงินคืนให้ กับผู้ให้ยืมรายแรกและเริ่มดำเนินการ ยึดสังหาริมทรัพย์ ของตนเอง ผู้ให้กู้รายที่สอง จะได้รับการเช็ดออกจากการยึดสังหาริมทรัพย์ การ จำนองที่สอง จำนวนมากประกอบด้วย มูลค่าตลาด เดิม 20% หรือมากกว่า
- ธนาคารมักไม่ต้องการที่จะนั่งอยู่บนสินค้าคงคลังของ เนื่องจากมันไม่ได้รับการเสนอราคาต่ำสุดจากนักลงทุนหรือผู้ซื้อบ้านในระหว่าง การขายยึดสังหาริมทรัพย์ ที่ศาลธนาคารอาจมีแนวโน้มที่จะราคาที่ บ้าน REO สำหรับน้อยเพียงเพื่อกำจัดมัน ขึ้นอยู่กับการบัญชีภายใน
การค้นหาตัวแทนการขาย REO
มีหลายสถานที่ออนไลน์เพื่อ ค้นหาการยึดสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตามคุณสามารถหาได้จาก MLS หากคุณขอให้ ตัวแทนของผู้ซื้อ ค้นหา MLS สำหรับ "REOs" คุณอาจพบว่า ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก มีความเชี่ยวชาญในการแสดง REO สำหรับขาย ในละแวกของคุณ
นี่คือเคล็ดลับเกี่ยวกับ REO ตัวแทนรายการ:
- ตัวแทน REO ส่วนใหญ่แสดงรายการ REO เฉพาะประเภทอื่น ๆ เท่านั้น
- ตัวแทน REO มักให้ส่วนลด แก่ธนาคารเพื่อแลกกับธุรกิจเนื่องจากตัวแทนเหล่านี้จัดการด้านปริมาณและบางครั้งผู้จัดการสินทรัพย์จะได้รับการตัดบัญชี
- ตัวแทน REO ทำรายได้ด้วยการขาย REO จำนวนมากหรือดำเนินงานในฐานะ ตัวแทนสอง ราย ภายใต้ หน่วยงานคู่ตัวแทน REO รายชื่อ จะได้รับรายได้จากค่านายหน้าและค่าคอมมิชชั่นของตัวแทนผู้ซื้อ
- เพื่อดึงดูดตัวแทนผู้ซื้อธนาคารหลายแห่งเสนอเปอร์เซ็นต์ของค่าคอมมิชชั่นให้แก่ตัวแทนผู้ซื้อมากขึ้นขณะที่ลดค่าคอมมิชชั่นของตัวแทนรายชื่อ
- ตัวแทน REO โดยทั่วไปเป็นตัวแทนของผู้ขายไม่ใช่ผู้ซื้อ พิจารณาว่าคุณต้องการเป็นตัวแทนของคุณเองหรือไม่
- ตัวแทน REO มักเป็นตัวแทนด้านการผลิตชั้นยอดเนื่องจากปริมาณธุรกิจที่ดำเนินการ โดยปกติแล้วพวกเขาไม่ได้ใช้เวลากับผู้ซื้อเป็นอย่างมาก
- ตัวแทน REO บางแห่งยุ่งมากจนจ้างผู้ช่วยในการโทรศัพท์ หลายคนไม่ให้หมายเลขโทรศัพท์มือถือส่วนตัวของพวกเขาซึ่งสามารถทำให้การสื่อสารเป็นเรื่องยาก
จ้างตัวแทนของผู้ซื้อ
หากคุณไม่มีประสบการณ์โดยตรงในการเจรจากับธนาคารคุณอาจได้รับการเป็นตัวแทนที่ดีขึ้นโดย การจ้างตัวแทนของผู้ซื้อของคุณเอง
ก่อนที่คุณจะเลือกตัวแทนคนหนึ่งให้เลือกหลายแห่งและ สัมภาษณ์ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อค้นหาว่าเหมาะสมหรือไม่
- ตัวแทนของผู้ซื้อมี ความรับผิดชอบ ในการปกป้องผลประโยชน์ของคุณ
- ตัวแทนของผู้ซื้อไม่ได้เป็นตัวแทนของผู้ขาย แม้ว่าผู้ขายจะจ่ายค่าคอมมิชชั่นก็ตาม
- ตัวแทนจำหน่ายของผู้ซื้อได้รับเงินจากผู้ขายโดยทั่วไป ซึ่งหมายความว่าไม่เสียค่าใช้จ่ายในการจ้างตัวแทนของผู้ซื้อ
- ตัวแทนของผู้ซื้ออาจขอให้คุณเซ็น สัญญาซื้อขายหลักทรัพย์กับผู้ซื้อ ซึ่งจะกำหนด หน้าที่ของตัวแทน ให้กับคุณและระบุว่า ใครจ่ายค่าคอมมิชชั่น
- พิจารณาการทำงานกับตัวแทนผู้ซื้อที่มีประสบการณ์ในการทำงานกับ REO
การเจรจากับ REO
หากรายชื่อค่อนข้างใหม่ในตลาดเป็นไปได้มากที่ธนาคารจะไม่เบี่ยงเบนไปมากจาก ราคาที่ เสนอ คุณจะมีอำนาจในการต่อรองมากขึ้นหากคุณ เสนอข้อเสนอ ในบ้านที่มีการเข้าสู่ตลาดนานกว่า 30 วัน
นี่คือเคล็ดลับเพิ่มเติม:
- ธนาคารเจรจาส่วนลดจำนวนมากกับ บริษัท ชื่อและสัญญา หากคุณเลือกที่จะใช้ชื่อ บริษัท / บริษัท หลักทรัพย์ของธนาคารตรวจสอบค่าธรรมเนียมที่ บริษัท เหล่านั้นจะเรียกเก็บเงินจากคุณ โดยทั่วไปค่าธรรมเนียมที่ธนาคารไม่จ่าย แต่จ่ายโดยผู้ซื้อจะสูงกว่าเนื่องจากชื่อและสัญญามักจะทำขึ้นโดยการเรียกเก็บเงินจากผู้ซื้อมากขึ้น
- ธนาคารหลายแห่งกำลังเคลื่อนออกไปจากการจ่าย ค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชี โดยทั่วไปสำหรับผู้ซื้อ ค่าธรรมเนียมบางอย่างเช่น ภาษีการโอนค่าธรรมเนียม มณฑลและรัฐจะตกเป็นภาระของผู้ซื้อและไม่ใช่ธนาคาร ธนาคารมักจะไม่จ่ายค่า รายงาน การซ่อมแซมหรือ แผนประกันบ้าน
- ธนาคารบางแห่งจะไม่เซ็นสัญญาเป็นคู่สัญญาจนกว่าข้อตกลงทั้งหมดจะได้รับการตกลงร่วมกันระหว่างคู่สัญญาด้วยวาจา
- คาดหวังว่าธนาคารจะ จัดทำสัญญาการซื้อ หรือ สัญญาซื้อขาย เพิ่มให้กับสัญญาการซื้อมาตรฐานของคุณ อ่านอย่างละเอียดและขอคำแนะนำจากทนายความอสังหาริมทรัพย์หากคุณไม่เข้าใจ คุณสามารถเดิมพันทนายความของธนาคารได้ทำสัญญาฉบับนั้นไว้และไม่เป็นประโยชน์สำหรับคุณ
- หากธนาคารไม่รีเซ็ตและคุณได้รับการ ปฏิเสธการนำเสนอให้ รออีก 30 วันและส่งใบเสนอราคาเดิมอีกครั้งโดยหักล้างวันที่เดิมและใส่วันที่ใหม่ของคุณ
- คุณอาจรอ 10 วันเพื่อรับข้อเสนอพิเศษจากธนาคาร อดทน ฉันรู้ว่ามันฟังดูบ้า ๆ บอ ๆ ที่ธนาคารบางแห่งใช้เวลานานในการตอบสนอง แต่ก็สามารถทำได้
- ธนาคารอาจขอให้คุณยื่นใบสมัครเงินกู้เพื่อให้คุณสามารถสอบผ่านก่อนได้ อย่างไรก็ตามคุณไม่จำเป็นต้องได้รับเงินกู้จากธนาคารนั้น
- หากคุณไม่สามารถปิดตามวันที่ปิดรับการกำหนดธนาคารอาจเรียกเก็บเงินค่าปรับสำหรับแต่ละวันที่คุณผ่านวันดังกล่าว ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณมี จดหมายอนุมัติเงินกู้ จากผู้ให้กู้ของคุณเองก่อนที่จะยื่นข้อเสนอและได้รับความเชื่อมั่นว่าคุณจะได้รับเงินจากผู้ให้กู้ของคุณโดยไม่ต้องเผชิญกับความล่าช้าที่คาดไม่ถึง
- คุณอาจจะถูกขอให้ซื้อบ้าน "ตามสภาพ" มี ข้อบกพร่องในการซื้อยึดสังหาริมทรัพย์ ทำให้ข้อเสนอพิเศษของคุณขึ้นอยู่กับการ ตรวจสอบภายในบ้าน ผู้ขายบางรายใน สินทรัพย์ลอกเลียนแบบ เริ่มต้น จากบ้านที่ยึดสังหาริมทรัพย์
ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย