ขั้นตอนการขายสั้นฉบับสมบูรณ์ตั้งแต่ต้นจนจบ

วิธีการขายสั้นจะจัดการตั้งแต่เริ่มต้นเพื่อเสร็จสิ้น

ขั้นตอนการขายสั้น ๆ ยังคงเป็นเรื่องลึกลับต่อผู้คนจำนวนมากแม้ว่าจะเป็นเวลาหลายปีแล้วก็ตามดังนั้นจึงไม่มีเหตุใดในการแจ้งเตือนหากคุณไม่ทราบว่ากระบวนการขายสั้นทำงานอย่างไร ตัวแทนของผู้ซื้อจำนวนมากสับสน; ผู้ซื้องงงวยกำลังมองหาทิศทางและไม่ใช่ ตัวแทน ขาย รายชื่อที่ สั้น ๆ ทุกคนทราบวิธีการ ขายสั้น ๆ คุณจะหวังว่าคนที่อยู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะได้เรียนรู้สิ่งหนึ่งหรือสองเรื่องเกี่ยวกับกระบวนการขายสั้น ๆ แต่น่าเสียดายที่การขายสั้น ๆ ไม่ใช่ถ้วยชาของทุกคน

พื้นฐานของการขายสั้น

ธนาคารให้ การขายสั้น ๆ ด้วยเหตุผลพื้นฐาน 2 ประการคือผู้ขายมีความยากลำบาก และ ไม่มีส่วนได้เสียในบ้านเพียงพอที่จะชำระคืนเงินกู้หลังจากจ่ายค่าใช้จ่ายในการขาย

ตัวอย่างของความยากลำบากคือ:

• การว่างงาน / รายได้ลดลง
• หย่า
• กรณีฉุกเฉินทางการแพทย์
• การถ่ายโอนงานออกจากเมือง
• การล้มละลาย
• ความตาย

ผู้ขายจะต้องจัดเตรียมแพคเกจทางการเงินสำหรับการส่งไปยังธนาคารการขายระยะสั้น ธนาคารแต่ละแห่งมีแนวทางของตนเอง แต่ - ยกเว้น Wachovia ซึ่งถือเป็น ขายที่สั้นที่สุด ในโลก - ขั้นตอนพื้นฐานคล้ายคลึงกันจากธนาคารถึงธนาคาร แพคเกจการขายสั้น ของผู้ ขาย น่าจะประกอบด้วย:

• หนังสือมอบอำนาจซึ่งทำให้ตัวแทนของคุณสามารถพูดคุยกับธนาคารได้
• คำสั่งปิดบัญชีเบื้องต้น
• งบการเงินที่สมบูรณ์หรือ RMA
• จดหมายความยากลำบาก ของผู้ขาย
• 2 ปี ของการคืนภาษี
• 2 ปีของ W-2s
• 30 วันนับจากเงินเดือน
• งบธนาคาร 2 เดือนล่าสุด
• การวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบ หรือรายชื่อยอดขายเทียบเคียงเมื่อเร็ว ๆ นี้

เขียนข้อเสนอขายสั้น ๆ และส่งมอบให้กับธนาคาร

ก่อนที่ผู้ซื้อจะเขียน ข้อเสนอการขายสั้น ๆ ผู้ซื้อควรสอบถามตัวแทนจำหน่ายของตนเพื่อ ดูยอดขายที่เทียบเคียง ได้ ธนาคารไม่ได้อยู่ในธุรกิจของการปล่อยภาระผูกพันในการจำนองการกำหนดราคาหินด้านล่าง ธนาคารต้องการรับใกล้เคียงกับราคาตลาด

ราคาขายในระยะสั้น อาจไม่ค่อยมีผลต่อ มูลค่าตลาด และอาจมีราคาต่ำกว่ายอดขายที่เปรียบเทียบได้เพื่อสนับสนุน ข้อเสนอพิเศษหลายรายการ

การขายระยะสั้นบางอย่างสามารถเริ่มได้ก่อนข้อเสนอพิเศษ แต่โดยส่วนใหญ่ธนาคารจะเริ่มขั้นตอนเมื่อได้รับข้อเสนอซื้อที่ยอมรับ หลังจากที่ผู้ขายยอมรับข้อเสนอตัวแทนตัวแทนจะส่งรายการต่อไปนี้ไปที่ธนาคาร:

• ข้อตกลงการทำรายการ
• ข้อเสนอซื้อที่ ดำเนินการ
• จดหมายคัดค้าน ของผู้ซื้อสำเนาการตรวจสอบ เงินอย่างจริงจัง และหลักฐานการโอนเงิน
• แพคเกจการขายสั้นของผู้ขาย

หากแพคเกจไม่สมบูรณ์ขั้นตอนการขายสั้น ๆ จะล่าช้า ในกรณีนี้ธนาคารอาจฉีกแพคเกจ พนักงานธนาคารบางรายแสดงความอดทนน้อยสำหรับขอบของข้อผิดพลาด

กระบวนการขายสั้นที่ธนาคาร

ผู้ซื้ออาจรอนานมากเพื่อรับการตอบกลับจากธนาคาร มีความจำเป็นสำหรับตัวแทนรายชื่อประจำเรียกธนาคารและเก็บบันทึกย่อของขั้นตอนการขายสั้น ๆ ผู้ซื้ออาจรู้สึกเบื่อกับการรอการ อนุมัติการขายสั้น ๆ ที่อาจรู้สึกว่าต้องขู่ว่าจะยกเลิกหากไม่ได้รับคำตอบภายในระยะเวลาที่กำหนด

ทัศนคติประเภทนั้นจะเอาชนะตัวเองและจะไม่เร่งกระบวนการขายสั้น หากผู้ซื้อเป็นประเภทที่มีความอดทนน้อย ๆ การขายสั้น ๆ อาจไม่ใช่ทางเลือกที่ดีที่สุดสำหรับพวกเขา

นอกจากนี้ตัวแทนของผู้ซื้อไม่ได้รับอนุญาตให้พูดกับผู้ให้กู้โดยไม่ได้รับอนุญาตจึงไม่ขอให้ตัวแทนของคุณโทรไปที่ธนาคาร มันจะไม่ทำงาน

ต่อไปนี้เป็นขั้นตอนการขายสั้น ๆ ทั่วไปที่ธนาคาร:

• ธนาคารยอมรับการรับไฟล์ อาจใช้เวลา 10 วันถึงหนึ่งเดือน
• มีการเจรจาต่อรอง การดำเนินการนี้อาจใช้เวลา 2 หรือ 3 ถึง 30 วัน
• มีการสั่งซื้อ BPO ธนาคารอาจปฏิเสธที่จะแบ่งปันผลของ BPO
• ผู้เจรจาที่สองอาจได้รับมอบหมาย อาจใช้เวลาอีก 30 วัน
• ไฟล์ถูกส่งไปเพื่อตรวจสอบตาม PSA อาจใช้เวลา 2 สัปดาห์ถึง 30 วัน
• ธนาคารอาจขอให้ทุกฝ่ายลงนามในหนังสือรับรอง ระยะยาวของ Arm's-Length
• ธนาคารออก หนังสืออนุมัติการขายสั้น ๆ
• ผู้ซื้อยกเลิก

ฉันได้โยนบรรทัดสุดท้ายเนื่องจากบางครั้งฉันต้องขายยอดขายในแซคราเมนโตสั้น ๆ ของฉัน 3 หรือ 4 ครั้งก่อนที่ผู้ซื้อจะเข้าคิวด้วยการทำรายการ

ผู้ซื้อโกรธและรำคาญเพราะกระบวนการขายสั้น ๆ อาจมีความยาวมากจนบางครั้งพวกเขายกเลิกโดยไม่บอกใคร ยอดขายสั้น ๆ บางแห่งได้รับ การอนุมัติ ภายใน 2 ถึง 8 สัปดาห์ คนอื่น ๆ อาจใช้เวลา 90 ถึง 120 วันโดยเฉลี่ย ความยาวของการขายสั้น ๆ โดยทั่วไปขึ้นอยู่กับนักลงทุนไม่ใช่ธนาคาร

ตัวแทนขายระยะสั้นยอดนิยมสามารถช่วยเร่งกระบวนการขายสั้น ๆ โดยอยู่ด้านบนของไฟล์และถือบัญชีธนาคาร การเช็คอินกับธนาคารอย่างน้อยหนึ่งครั้งหรือสองครั้งต่อสัปดาห์เป็นสิ่งจำเป็น การตระหนักถึงพฤติกรรมของผู้เจรจาต่อรองไร้ความสามารถและการขอเปลี่ยนเป็นสิ่งจำเป็นเช่นกัน ไม่ต้องกลัวที่จะบานปลาย

ข้ามนิ้วมือของคุณผู้เจรจาต้องการให้ไฟล์นี้สิ้นสุดลงมากเท่าที่คุณทำ การส่งชุดสมบูรณ์ก่อนที่จะสามารถช่วยในการเร่งกระบวนการได้เช่นกัน

เคล็ดลับ: ในช่วงเวลาดังกล่าวตัวแทนของรายชื่อจะมีความคิดบางอย่างเมื่ออนุมัติจะมาหลังจากที่ไฟล์ถูกส่งไปเพื่อตรวจทานขั้นสุดท้าย ณ จุดที่ผู้ซื้ออาจต้องการที่จะเริ่มต้น กระบวนการเงินกู้ เพื่อให้พวกเขาได้มีการเริ่มต้นในกรณีที่ธนาคารจะช่วยให้เพียง 2 สัปดาห์ที่จะปิด

ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย