การ ขายสั้น เป็นเรื่องยากพอที่จะพูดตรงไปตรงมา แต่ก็ยิ่งยากขึ้นเมื่อคุณมีเงินกู้สองครั้ง - มันปวดหัวสองครั้ง ฉันรู้สึกถึงความเจ็บปวดของคุณ. เนื่องจากคุณไม่เพียง แต่ต้องการความร่วมมือจากผู้ให้กู้รายแรกเท่านั้นผู้ถือครองหนังสือเล่มที่ สอง ต้องปล่อยกู้เช่นกัน
ขั้นแรกลองมาดูสิ่งที่เกิดขึ้นใน การยึดสังหาริมทรัพย์ :
ตำแหน่งการยึดสังหาริมทรัพย์ระหว่างผู้ให้กู้
มันไม่สำคัญว่าถ้าคุณจะออกจำนองที่สองเพื่อช่วยในการซื้อบ้านหรือถ้าคุณมีหลักประกัน เงินกู้บ้าน หลังความเป็นจริง
ผู้ให้กู้รายที่สองจะอยู่ในตำแหน่งที่สองเว้นเสียแต่ว่าคนแรกจะยอมอยู่ใต้บังคับบัญชา โดยปกติผู้ให้กู้จำนองที่อยู่ในตำแหน่งแรกจะไม่ได้อยู่ใต้บังคับบัญชาตำแหน่ง
อันดับแรกอยู่ในตำแหน่งที่ถูกต้องในการเก็บรวบรวมจากขั้นตอนการยึดสังหาริมทรัพย์ ซึ่งหมายความว่าเมื่อมี การ ยื่น คำบอกกล่าวเกี่ยวกับการผิดนัด ไว้หากผู้ให้กู้คนที่สองต้องการเป็นคนแรกที่ได้รับเงินจากการประมูลหรือขายหรือรับทรัพย์สินผู้ให้กู้รายที่สองจะต้องดำเนินการยึดทรัพย์ของตัวเอง
ในส่วนต่างๆของประเทศหมายถึงผู้ให้กู้รายที่สองต้อง ชำระเงินคืนให้ กับผู้ให้กู้รายแรกจ่ายค่าใช้จ่ายของผู้ให้กู้รายแรกในการยื่นหนังสือแจ้งการผิดนัดและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องจากนั้นจึงยื่นประกาศแจ้งการตั้งค่าเริ่มต้นของตัวเอง หากผู้ให้กู้รายที่สองไม่ทำเช่นนี้ผู้ให้กู้รายที่สองอาจได้รับการเช็ดออกในการยึดสังหาริมทรัพย์และไม่ได้รับอะไรเลยโดยเฉพาะอย่างยิ่งหากไม่มีเงินพอที่จะไปได้
เมื่อผู้ให้กู้รายที่สองได้รับการบอกกล่าวว่าเป็นบุคคลแรกที่ถูกยึดรอการขายหลังจากตรวจสอบมูลค่าของบ้านแล้วผู้ให้กู้รายสองหลายรายไม่ได้เป็นผู้ดำเนินการยึดสังหาริมทรัพย์ของตนเอง พวกเขาใช้ท่าทางนี้เพราะอาจจะไม่เพียงพอที่จะทำให้ ต้นทุนของการยึดสังหาริมทรัพย์ มีกำไรสำหรับผู้ให้กู้ที่สอง
การกระทำที่ไม่เป็นแบบนี้จะทำให้ผู้ให้กู้รายที่สองอยู่ในตำแหน่งที่อ่อนแอ
ระยะเวลาปิดบัญชีจะได้รับเงินเท่าใด
แม้ว่าผู้ขายอาจลงนาม ข้อตกลงในรายการ กับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์แล้ว แต่ก็มีโอกาสมากที่ผู้ให้กู้จะ เจรจากับนายหน้า อีกครั้ง ผู้ให้ยืมจ่ายน้อยกว่าค่าธรรมเนียมแบบดั้งเดิมและพยายามลดค่าใช้จ่ายของการทำธุรกรรมทุกวิถีทางที่เป็นไปได้
เพื่อลดต้นทุนการปิดบัญชีมีค่าธรรมเนียมที่ผู้ให้กู้มักปฏิเสธที่จะจ่าย พวกเขาคือ:
- แผนประกันบ้าน
- การตรวจสอบศัตรูพืช และงานศัตรูพืช
- การรับรองหลังคา
- การตรวจสอบท่อระบายน้ำ
- การซ่อมแซมที่ผู้ซื้อต้องการเช่น คำร้องขอซ่อมแซม
- เครดิตสำหรับ ค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีของผู้ซื้อ
เจรจาต่อรองกับผู้ให้กู้รายที่สองในการขายระยะสั้น
หลังจากพิจารณาว่าสถานการณ์ของคุณเหมาะสมกับ คุณสมบัติการขายสั้น ๆ และคุณได้ปฏิบัติตามคำขอของผู้ให้กู้ทั้งหมดรวมทั้งพบผู้ซื้อที่เต็มใจและมีคุณสมบัติเหมาะสมคุณยังไม่ได้ออกจากป่า
สมมุติว่าค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีของคุณคือ 5% หรือ 4,250 เหรียญ หลังจากหักค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีจากราคาขายที่ 85,000 เหรียญคุณจะเหลือประมาณ 81,000 บาท ตอนนี้กลายเป็นสงครามระหว่างสองผู้ให้กู้
โดยทั่วไปการเจรจาครั้งแรกคือการเสนอผู้ให้กู้รายที่สองจำนวนเล็กน้อยกล่าวว่า $ 1,000 ตอนนี้อาจจะไม่ค่อยมีอะไรมากนักเมื่อเทียบกับยอดเงินกู้ที่สอง 55,000 เหรียญเพราะคุณขอให้ผู้ให้กู้เสียเงิน 54,000 เหรียญ
อย่างไรก็ตามในกรณีที่ผู้ให้กู้รายที่สองปฏิเสธที่จะได้รับอะไร
มีบางครั้งที่ดูเหมือนว่าผู้ให้กู้ที่มีอายุน้อยกว่าดูเหมือนจะตัดจมูกของพวกเขาไปทั้งๆที่ใบหน้าของพวกเขา แต่นี่คือที่ที่ผู้ให้กู้รายแรกสามารถให้ขึ้นอีกเล็กน้อยเพื่อให้การทำงานดีล จากประสบการณ์ของผมผู้ให้กู้รายใหญ่ที่สุดในตำแหน่งแรกรู้สึกตื่นเต้นที่จะได้รับ 90% ซึ่งจะหมายถึงเงินกู้ 85,000 ดอลลาร์ผู้ให้กู้อาจตกลงที่จะใช้เงินจำนวน 76,500 เหรียญ
หากสุทธิเป็น $ 81,000 หลังจากปิดต้นทุนที่จะปล่อยให้ $ 4,500 ที่ผู้ให้กู้รายแรกสามารถเสนอให้ผู้ให้กู้ที่สอง ผู้ให้กู้รายที่สองต้องยินยอมให้ปล่อยเงินกู้ ถ้าไม่ ขายสั้น จะถูกปฏิเสธและผู้ให้กู้ครั้งแรกมักจะยึดทรัพย์สินในการยึดสังหาริมทรัพย์ขจัดเงินกู้ที่สอง
ต่อไปจนกว่าจะมีการแก้ปัญหา โปรดจำไว้ว่าทั้งสองคนแรกและครั้งที่สองมีส่วนร่วมในการทำธุรกิจการ ขายระยะสั้น
หมายเหตุ: เหตุผลหนึ่งที่ผู้ถือครองผู้เยาว์ในแคลิฟอร์เนียอาจปฏิเสธที่จะให้ความร่วมมือก็คือการกู้เงินเป็นเงินกู้ที่มีความแข็งสำหรับการพักอาศัยตั้งแต่ 1 ถึง 4 หน่วย ในกรณีดังกล่าวหาก ผู้ให้กู้รายที่สอง ถูกลบออกในระหว่างการยึดสังหาริมทรัพย์ภายใต้การขายของผู้พิทักษ์ผู้ให้กู้คนที่สองนั้นอาจมีสิทธิ์ที่จะดำเนินการตาม คำตัดสินที่บกพร่อง (Roseleaf Corp. โวลต์ Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963))