วิธีการเขียนข้อเสนอเพื่อซื้อ Foreclosures REO
เมื่อธนาคาร ยึด ราคา REO ภายใต้การขายที่เทียบเคียง ข้อเสนอพิเศษหลายข้อ มักเป็นคำตอบ ซึ่งหมายความว่าคุณอาจจะขึ้นกับการแข่งขันแข็งสำหรับ บ้านธนาคารที่เป็นเจ้าของ
หรือไม่. มองหาบ้านที่มีวันหยุดยาวในตลาดหากคุณต้องการเจรจาราคาที่ต่ำกว่า
ไม่ใช่เรื่องแปลกสำหรับการยึดหลัก REO ในแซคราเมนโตที่ฉันขายเพื่อรับข้อเสนอ 15 หรือ 20 รายการ บางครั้งธนาคารจะโยนออกทั้งหมด แต่ข้อเสนอที่มีประโยชน์และจากนั้นขอให้ผู้ซื้อที่เลือกเพื่อส่งสิ่งที่เรียกว่าข้อเสนอพิเศษ "สูงสุดและดีที่สุด" บางครั้งธนาคารก็ยอมรับข้อเสนอที่ดีที่สุดเมื่อเริ่มต้น
หากคุณสงสัยว่าคุณสามารถทำให้ข้อเสนอ REO ของคุณเปล่งปลั่งเหนือสิ่งอื่นใดทั้งหมดและเป็นข้อเสนอพิเศษที่ชนะได้ต่อไปนี้เป็นเคล็ดลับที่จะช่วยคุณในการเลือกราคาและเงื่อนไขที่เหมาะสม:
1) ได้รับประวัติทรัพย์สินของ REO Foreclosure นั้น
สอบถาม ตัวแทนของผู้ซื้อ เพื่อหาราคาซื้อของธนาคารในโฉนดของโฉนดหรือนายอำเภอของ Trustee โดยทั่วไปจะมีการระบุไว้ในเอกสารเองซึ่งคุณจะได้รับจากม้วนภาษีหรือ บริษัท ชื่อ เปรียบเทียบราคากับราคาที่ธนาคารถาม บางครั้งธนาคารต้องการยึดสังหาริมทรัพย์และจะกำหนดราคาเสนอสูงมากจนไม่มีนักลงทุนจะซื้อบ้านในการประมูล
ดูจำนวนเงินกู้ที่ได้รับความปลอดภัยครั้งเดียวกับสถานที่ให้บริการ บางแห่งระหว่างยอดคงเหลือจำนองเดิมและราคาขายที่ยึดสังหาริมทรัพย์คือจำนวนเงินที่ธนาคารจะยอมรับหากบ้านมีราคาต่ำกว่า
2) กำหนดยอดขายที่เทียบเท่าได้สำหรับการยึด REO
ในหลายกรณีราคาในรายการมีน้อยเกี่ยวกับค่าของบ้าน
มูลค่าตลาด มีน้ำหนักมากที่สุด หากคุณไม่พอใจกับข้อเสนอที่แข่งขันกันผู้ซื้อรายอื่น ๆ จะเสนอราคามากกว่าราคาปลีก
- ดูช่วงสามเดือนที่ผ่านมาของ ยอดขายที่เทียบเคียง มินิ CMA สำหรับพื้นที่ใกล้เคียงเพื่อพิจารณาว่าการยึดสังหาริมทรัพย์ REO นี้มีมูลค่าเท่าใด พยายามใช้บ้านเหล่านี้ที่ใกล้เคียงกับ REO มากที่สุดเท่าที่เป็นไปได้ในตารางฟุตจำนวนห้องนอนห้องอาบน้ำสิ่งอำนวยความสะดวกและสภาพแวดล้อม
- ดูการ ขายที่รอดำเนินการ สอบถามตัวแทนของคุณเพื่อโทรติดต่อตัวแทนจำหน่ายของผู้ขายที่รอดำเนินการเพื่อหาราคาเสนอซื้อที่ยอมรับ ตัวแทนรายชื่อบางรายจะแบ่งปันข้อมูลดังกล่าวและบางส่วนจะไม่เผยแพร่
- ดูรายชื่อที่ใช้งานอยู่ ผู้ซื้อรายอื่น ๆ ส่วนใหญ่มักใช้รายชื่อผู้ซื้อรายอื่นเพื่อกำหนดราคาเนื่องจากเป็นเพียงบ้านที่ผู้ซื้อทัวร์จริงเท่านั้น
3) วิเคราะห์การขาย REO ของตัวแทนการเสนอราคา
ตัวแทน REO ส่วนใหญ่ทำงานในธนาคารหนึ่งหรือสองแห่ง ตัวแทนในรายชื่อบางแห่งเป็นตัวแทนของ REO ที่ไม่ซ้ำกันและไม่ได้ระบุประเภทของทรัพย์สินประเภทอื่น ๆ เนื่องจาก REO จัดการตัวแทนในปริมาณพวกเขามักใช้หลักการกำหนดราคาเดียวกันกับ รายการ REO ทั้งหมด
- สอบถามตัวแทนของผู้ซื้อเพื่อค้นหาตัวแทนรายชื่อใน MLS
- เรียกใช้การค้นหาโดยใช้ชื่อตัวแทนของรายชื่อดังกล่าวเพื่อค้นหารายชื่อของตัวแทนที่สามถึงหกเดือนล่าสุด
- ดึงประวัติของรายชื่อเหล่านั้นเพื่อกำหนดอัตราส่วนราคาขายต่อราคาขาย หากรายชื่อเหล่านั้นส่วนใหญ่ขายได้ดีกว่าราคาเสนอ 5% คุณอาจต้องเสนอราคา 6% มากกว่าราคาปลีกและในทางกลับกัน
4) ถามเกี่ยวกับจำนวนข้อเสนอที่ได้รับสำหรับการยึด REO ดังกล่าว
หากไม่มีข้อเสนอใด ๆ ในบ้าน REO คุณอาจเสนอราคาน้อยกว่าราคาปลีกและรับข้อเสนอพิเศษของคุณได้ อย่างไรก็ตามหากมีข้อเสนอมากกว่าสองข้อคุณอาจต้องการเสนอราคาสูงกว่าราคาที่ขอ
หากมีข้อเสนอ 20 ข้อโปรดจำไว้ว่าข้อเสนอบางอย่างอาจเป็นเงินสดทั้งหมด ธนาคารชอบข้อเสนอเงินสดทั้งหมด หากคุณได้รับเงินแล้วคุณอาจต้องเพิ่มราคาเสนอในข้อเสนอของคุณเพื่อพิจารณา
5) ส่งจดหมายอนุมัติล่วงหน้า
มันไปโดยไม่บอกว่าคุณไม่ต้องการเป็นจดหมาย prequal คุณต้องการ จดหมายรับรองล่วงหน้า
รับการอนุมัติล่วงหน้าจากทางเลือกของผู้ให้กู้ล่วงหน้า
นอกจากนี้ได้รับอนุมัติโดยผู้ให้กู้ที่เป็นเจ้าของทรัพย์สิน อย่าคาดหวังให้ผู้ให้ยืมรายนี้ใช้เงินกู้ของคุณ แต่ส่งจดหมาย prepproval จากผู้ให้กู้ฉบับนี้พร้อมกับจดหมายจากผู้ให้กู้ของคุณเอง ธนาคารมักไม่ไว้วางใจ preapprovals ผู้ให้กู้อื่น ๆ แต่มีแนวโน้มที่จะไว้วางใจหน่วยงานของตนเอง หากคุณกำลังซื้อ REO จาก Wells Fargo คุณอาจได้รับความสนใจหากการอนุมัติล่วงหน้าของคุณมาจาก Wells Fargo เป็นสิ่งที่ฉันต้องการ
6) อย่าขอให้ธนาคาร REO จ่ายเงินเพื่อซ่อมแซม / ตรวจสอบ
บางครั้งธนาคารจะจ่ายค่าซ่อม แต่โดยปกติแล้วจะไม่ตกลงทำตามขั้นตอนข้อเสนอพิเศษ หากมีปัญหาเกิดขึ้นในระหว่างการ ตรวจสอบภายในบ้าน ให้เจรจากันใหม่หลังจากข้อเสนอพิเศษของคุณได้รับการยอมรับแล้ว ในอดีตฉันสามารถเจรจาต่อรองเรื่องการลดราคาสำหรับรายการตั๋วขนาดใหญ่เช่น HVAC ที่ใช้งานไม่ได้ แต่สิ่งที่คุณสามารถมองเห็นได้ด้วยสายตาของคุณเองและสินค้าที่มีขนาดเล็กเป็นของคุณเพื่อจัดการกับเนื่องจากส่วนของ AS IS มีอยู่ในการยึดสังหาริมทรัพย์ REO ส่วนใหญ่
7) ตัดทอนระยะเวลาการตรวจสอบ
ถ้าผู้ซื้อรายอื่น ๆ ขอเป็นเวลา 17 วันตัวอย่างเช่นในการดำเนินการตรวจสอบและคุณถามว่า 10 รายคุณอาจถือว่าเป็นผู้ซื้อที่รุนแรงมากขึ้น การตรวจสอบโดยทั่วไปจะเป็นเพียงเพื่อการศึกษาของผู้ซื้อต่อไปเท่านั้น ธนาคารไม่น่าจะตอบสนองต่อคำขอซ่อมแซมใด ๆ อย่าทำผิดพลาดในการคิดว่าคุณสามารถเข้าร่วมการเจรจาต่อรองได้ในภายหลังและสูง
ให้ความสนใจเป็นพิเศษกับแม่พิมพ์ที่สงสัยว่าอาจเกิดขึ้นได้ในบ้านที่ถูกทิ้งร้างหลังจากที่พวกเขานั่งว่าง ๆ เป็นเวลานาน
8) ข้อเสนอให้แบ่งค่าธรรมเนียมกับธนาคาร REO
บางธนาคารจะไม่จ่ายค่าธรรมเนียมการโอนเงินเช่น หากผู้ซื้อเสนอแบ่งค่าธรรมเนียมเหล่านี้ธนาคารจะรู้สึกยินดีที่ยอมรับข้อเสนอนี้มากขึ้น สิ่งเดียวกันสำหรับค่าธรรมเนียม escrow
ธนาคารหลายแห่งเจรจาค่าธรรมเนียมพิเศษสำหรับ การประกันชื่อ หากธนาคารจะจ่ายเงินตามนโยบายของเจ้าของนโยบาย ALTA อาจเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มอีกเล็กน้อย แต่ก็ยังควรเลือกให้ธนาคารเลือกชื่อหากต้องการรับข้อเสนอพิเศษ
พิจารณาผลการประเมินผล
หากคุณเสนอราคามากกว่าราคาปลีกโปรดจำไว้ว่าการ ประเมิน จะต้องยืนยันราคานั้น หากคุณพบว่าตัวเองเกี่ยวข้องกับการ ประเมินราคาต่ำ คุณมีตัวเลือกดังนั้นอย่าหมดหวัง โปรดจำไว้ว่าธนาคารมักจะประสบปัญหานี้กับผู้ซื้อรายต่อไปที่ได้รับการสนับสนุนทางการเงิน
ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย