กำลังรออยู่ใกล้บ้าน
ซึ่งหมายความว่าผู้ให้กู้มีบทบาทสำคัญที่ไม่สามารถมองข้ามได้
ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตกลงวันที่ปิดก่อนหน้านี้ใน สัญญาซื้อ แต่ถ้าผู้ให้กู้ไม่สามารถดำเนินการในช่วงเวลานั้นได้จะไม่มีวันสำคัญที่จะเลือกวันที่เนื่องจากจะไม่ปิดในวันที่ ผู้ซื้อและผู้ขายระบุ จะปิดเมื่อผู้ให้กู้พร้อมที่จะปิด นอกจากนี้ไม่ได้ทุกขุมคลังสมบัติ
กระบวนการปิดบัญชี Escrow
เอนทิตีจำนวนใด ๆ สามารถจัดการกับขั้นตอนการปิดได้ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับที่คุณอาศัยอยู่ ลองหารือกันสักหน่อย ตัวแทนปิดบัญชีอาจเป็น เจ้าหน้าที่สัญญา เช่าชื่อ บริษัท หรือ ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์
กระบวนการปิดบัญชีอาจแตกต่างกันออกไปแม้ว่าจะอยู่ในสภาพเดียวกันก็ตาม ตัวอย่างเช่นในรัฐแคลิฟอร์เนียกระบวนการจัดการทรัพย์สินทางปัญญามีความแตกต่างกันในรัฐแคลิฟอร์เนียตอนเหนือกับรัฐแคลิฟอร์เนียตอนใต้ ข้อแตกต่างหลักระหว่างคำแนะนำทั้งสองคือคำแนะนำในการโอนเงินจะถูกวาดและลงนามที่ส่วนหน้า (หลังยอมรับข้อเสนอ) ใน Cal ใต้และด้านหลัง (ก่อนปิด) ใน Cal ทางตอนเหนือ
ก่อนที่จะสามารถปิดสัญญาได้อย่างไรก็ตามต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดทั้งหมดของสัญญาซื้อ แล้วผู้ ขายฝากโฉนด และผู้ซื้อฝากเงิน ต่อไปนี้เป็นตัวอย่างประเภทของเงื่อนไขที่ต้องใช้ในแคลิฟอร์เนีย ขั้นตอนการปิดสถานะของคุณอาจแตกต่างออกไป
- ข้อตกลงในการซื้อและข้อตกลงฉบับสมบูรณ์
- ฝาก เงินมัดจำ ล่วงหน้า
- การตรวจสอบ หรือสละสิทธิ์ในบ้าน
- ปฏิบัติตามพันธกรณีของผู้ขายเช่นการส่งรายงาน การตรวจสอบศัตรูพืช และ / หรือการ รับรองความ สมบูรณ์ การรับรองหลังคาการ รับประกันบ้าน นโยบายการตั้งชื่อ เบื้องต้น การ รับใบเสร็จรับเงินของ ผู้รับผลประโยชน์ การซ่อมแซมถ้ามีตาม คำขอสำหรับการซ่อมแซม
- การตรวจสอบผู้ซื้อเสร็จสิ้น รวมถึงการอนุมัติภาระผูกพัน หากมีการเรียกร้อง
- การตรวจ เช็คหรือสละสิทธิ์ ครั้งสุดท้าย ของผู้ซื้อ
- การประเมินทรัพย์สินโดยผู้ประเมินราคาของผู้ให้กู้
- การอนุมัติสินเชื่อของผู้ให้กู้และความพึงพอใจในเงื่อนไขการกู้เงินของผู้ซื้อเช่นการวาง หลักประกันในกรมธรรม์ประกันภัยเจ้าของบ้าน
- คำแนะนำในการโอนเงินของผู้ขายและผู้ซื้อ
- ชื่อการขนย้ายที่ได้รับการลงนามและรับรองโดยผู้ขาย
- การลงนามในหนังสือมอบอำนาจและลายเซ็นของผู้ซื้อและลงนามใน ตั๋วสัญญาใช้เงิน
- ลายเซ็นของผู้ซื้อในเอกสารการยืมทั้งหมด
- เงินมัดจำของผู้ซื้อจากผู้ให้กู้
- เงินมัดจำยอดค้าง ชำระ ของผู้ซื้อ และ ค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีของผู้ซื้อ
การปิดบัญชีในบ้านใช้เวลานานแค่ไหน?
ผู้ซื้อที่ได้รับการ อนุมัติ เงินกู้ก่อนการได้รับการรับรองเงินกู้ก่อนแล้วมักจะอยู่ในสถานะที่จะปิดได้เร็วกว่านี้ ขั้นตอนการอนุมัติล่วงหน้า เกี่ยวข้องกับการตรวจสอบรายการล่วงหน้าบางรายการก่อนที่จะเซ็นสัญญาซื้อโดยยืมผู้กู้ออกไปไม่กี่ขั้นตอนเพื่อปิดบัญชี
หากผู้ให้กู้ได้ตรวจสอบการจ้างงานของผู้กู้บัญชีธนาคารและ รายงานเครดิตการ ปิดบัญชีสามารถทำได้โดยเร็วที่สุดเท่าที่ผู้ จัดจำหน่ายหลักทรัพย์ สามารถดำเนินการเอกสารและตรวจสอบการประเมินโดยทั่วไปภายในหนึ่งสัปดาห์หรือสอง อย่างไรก็ตามหากเอกสารหายไปจากไฟล์เช่นรายงานชื่อเรื่องเบื้องต้นหรือสภาพขายของผู้ขายการปิดอาจล่าช้าออกไป
เงินให้สินเชื่อจำนอง ที่เกี่ยวข้องกับรัฐบาลส่วนใหญ่สามารถปิดได้ภายใน 30 วัน โปรแกรม ซื้อบ้านเป็นครั้งแรก พิเศษโดยเฉพาะผู้ที่เกี่ยวข้องกับความช่วยเหลือเกี่ยวกับการ ชำระเงินดาวน์ของผู้ซื้อ อาจต้องใช้เวลาประมาณ 35 ถึง 45 วันจึงจะสิ้นสุดลง เงินกู้พิเศษเหล่านี้มักต้องได้รับการอนุมัติจากกระบวนการจัดจำหน่ายหลักทรัพย์สองฉบับ
ในอีกทางหนึ่งการปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ TRID อาจทำให้ขั้นตอนนี้ช้าลงเนื่องจากหน่วยงานที่ทำงานร่วมกันไม่มีความสัมพันธ์ที่มีมาก่อน
ความล่าช้าในการปิดบัญชีภายในบ้าน
ปัญหาที่ใหญ่ที่สุดมักเกิดขึ้นหลังจากส่งไฟล์ไปยังผู้จัดจำหน่ายแล้ว เจ้าหน้าที่สินเชื่อมักจะคุ้นเคยกับแนวทางการจัดจำหน่าย อย่างไรก็ตามพวกเขาไม่สามารถคาดเดาคำตอบของผู้จัดจำหน่ายได้ทุกเมื่อ ผู้จัดจำหน่ายแต่ละรายมีลักษณะเฉพาะ
ลิตเติ้ลที่เลวร้ายยิ่งสำหรับผู้ซื้อกว่านั่งอยู่บนกล่องที่มีทุกสิ่งที่มีคุณค่าของพวกเขาเองรอคอยสำหรับนักเคลื่อนไหวและไม่ทราบว่าเงินกู้ของพวกเขาจะได้รับการอนุมัติโดยผู้จัดจำหน่ายหรือไม่ ไม่กี่วันสุดท้ายของการปิดอาจทำให้คุณรู้สึกระทึกใจ
ผู้ให้กู้ในสถาบันดูเหมือนจะก่อให้เกิดความล่าช้ามากกว่าโบรกเกอร์จำนอง ฉันไม่แน่ใจว่าเป็นเพราะธนาคารขนาดใหญ่ปฏิบัติตามขั้นตอนของตนเองหรือว่าพนักงานของพวกเขาหมัดนาฬิกาและไม่สนใจจริงๆเกี่ยวกับไฟล์เช่นส่วนที่ได้รับการว่าจ้างจากเคาน์เตอร์ แต่ส่วนมากของความล่าช้าในสัญญาของฉันมาจากธนาคารขนาดใหญ่
ต่อไปนี้เป็นปัญหาทั่วไปที่อาจทำให้เกิดความล่าช้าหรือป้องกันการปิดบัญชีซึ่งหลายอย่างที่ผมต้องพูดถึงควรได้รับการระบุไว้ก่อนที่จะส่งมอบให้กับผู้จัดจำหน่าย แต่ในบางครั้งลูกจะได้รับการลดราคา:
- การประเมินราคาต่ำ หรือคำสั่งซื้อการจัดจำหน่ายจัดให้มี การประเมินราคา ที่ไม่ตรงกับการประเมินครั้งแรก
- หนี้สินเพิ่มเติมที่พบใน รายงานเครดิตที่ อัปเดตของผู้ซื้อ
- ข้อผิดพลาดที่ระบุไว้ในรายงานเครดิตของผู้ซื้อ
- ข้อผูกมัดหรือคำตัดสินใหม่ที่ยื่นต่อผู้ซื้อหรือผู้ขายเมื่อมีการปรับปรุงชื่อ
- มีเมฆในชื่อ
- สถานะการสมรสเปลี่ยนสำหรับผู้ซื้อหรือผู้ขาย
- เอกสารหรือเอกสารทางการเงินที่ปรับปรุงล่าสุดที่จำเป็น
- ข้อมูลประกันภัยหายไป
- เงินกู้หมดอายุหรือความมุ่งมั่นของโปรแกรม
- การเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในค่าธรรมเนียมในการประมาณการเงินกู้
หาก สัญญาซื้อ ไม่ได้มีบทบัญญัติที่ทำให้การปิดบัญชีขึ้นอยู่กับการอนุมัติเงินกู้การ ฝากเงินโดยมัดจำ ของผู้ซื้ออาจมีความเสี่ยงหากเงินกู้ไม่ได้รับการอนุมัติและการทำธุรกรรมดังกล่าวไม่ได้ปิดไป
ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย