ทำไมผู้ให้ยืมจึงตกลงที่จะขายสั้น ๆ ?
การ ขายสั้น ๆ ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่สิ่งที่น่าพอใจ แต่การขายสั้น ๆ มีมานานแล้วนับตั้งแต่ปี 2549 เป็นต้นไปดังนั้นอย่าขายแนวคิดสั้น ๆ เศรษฐกิจในปัจจุบันของเราไม่ได้หมายถึงการขายสั้น ๆ ได้หายไป ตัวอย่างเช่นคนที่ซื้อบ้านใหม่อาจตายในวันรุ่งขึ้นหลังจากที่ปิดและต้นทุนในการขายได้ทันทีอาจทำให้รายการดังกล่าวกลายเป็นสถานะการขายสั้น ๆ ได้
สำหรับผู้ที่ได้รับใต้น้ำในขณะที่หรือดิ้นรนกับการปรับเปลี่ยนเงินกู้ที่เป็นเรื่องอื่น
มีหลายวิธีที่จะสูญเสียบ้าน แต่การเซ็นสัญญาการเป็นเจ้าของในลักษณะที่ทำลายเครดิตอึดอัดใจครอบครัวและ strips เจ้าของศักดิ์ศรีความเป็นหนึ่งใน hardest และนั่นคือสิ่งที่ foreclosures มีแนวโน้มที่จะเสนอ สำหรับเจ้าของบ้านที่ไม่สามารถจ่ายเงินเพื่อ ชำระเงินจำนองได้ ในปัจจุบันจะมีทางเลือกอื่นใน การ ดำเนินคดีล้มละลายหรือ การยึดสังหาริมทรัพย์ หนึ่งในตัวเลือกเหล่านี้เรียกว่า "การขายสั้น ๆ "
มากกว่าครึ่งหนึ่งของยอดขายของฉันในซาคราเมนโตตั้งแต่ปีพ. ศ. 2549 ถึงปีพ. ศ. นั่นคือวิธีที่ยอดขายสั้นที่โดดเด่นเป็นเวลาหลายปี วันนี้แม้ว่าจะไม่มากนัก ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาแม้ผู้ขายที่ไม่ได้เป็นผู้กระทำผิดอาจมีสิทธิ์ได้รับการขายสั้น ๆ ซึ่งได้เปิดประตู ขายสั้น ๆ ขึ้นอีกมากมาย การขายระยะสั้นมีแนวโน้มที่จะทำให้กระบวนการปิดบัญชีแบบสง่างามสำหรับผู้ขาย
เมื่อผู้ให้ยืมตกลงที่จะทำ ขายสั้น ๆ ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หมายถึงผู้ให้กู้ยอมรับน้อยกว่าจำนวนเงินที่ต้องชำระทั้งหมด ผู้ให้กู้บางรายอาจยอมรับการขายสั้น ๆ หรือการลดหย่อนพิเศษโดยเฉพาะอย่างยิ่งหากจะทำให้ความรู้สึกทางการเงินตกต่ำมากขึ้น ยิ่งไปกว่านั้นไม่ใช่ผู้ขายทั้งหมดหรือคุณสมบัติทั้งหมดที่ มีคุณสมบัติสำหรับการขายสั้น ๆ
หากคุณกำลังพิจารณา ซื้อการขายสั้น ๆ อาจมีข้อบกพร่อง สำหรับการป้องกันของคุณผมขอแนะนำให้ผู้สมัครที่มีศักยภาพทั้งหมดสำหรับการขายสั้น ๆ เป็นขั้นตอนแรก:
- ขอรับ คำแนะนำด้านกฎหมายจากทนายความอสังหาริมทรัพย์ที่มีความสามารถ
- โทรหานักบัญชีเพื่อหารือเกี่ยวกับการ จ่ายภาษีการขายสั้น ๆ
ในฐานะตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ฉันไม่ได้รับอนุญาตเป็นทนายความหรือ CPA และไม่สามารถให้คำแนะนำเกี่ยวกับผลกระทบเหล่านั้นได้
ยกเว้นเงื่อนไขบางประการตามพระราชบัญญัติการให้อภัยหนี้สูญสินเชื่อที่อยู่อาศัยของปีพ. ศ. 2550 โปรดทราบว่า IRS อาจพิจารณาการให้อภัยหนี้เป็นรายได้และไม่มีการรับประกันใด ๆ ว่าผู้ให้กู้ที่รับการขายสั้น ๆ จะไม่ติดตามผู้ยืมเนื่องจากความแตกต่างระหว่าง จำนวนเงินที่ค้างชำระและจำนวนเงินที่จ่าย ในบางรัฐจำนวนนี้เรียกว่าขาดแคลน ทนายความสามารถระบุได้ว่าเงินกู้ยืมของคุณมีคุณสมบัติเพียงพอสำหรับการ ตัดสิน หรือการเรียกร้องค่า บกพร่อง หรือไม่
ยอดขายสั้น ๆ ในแคลิฟอร์เนียส่วนใหญ่ไม่มีการลงโทษทางภาษีอีกต่อไป
แม้ว่าผู้ให้กู้ทุกคนมีข้อกำหนดที่แตกต่างกันและอาจต้องการให้ผู้กู้ยื่นเอกสารประกอบการมากมายขั้นตอนต่อไปนี้จะทำให้คุณได้รับทราบถึงสิ่งที่คาดหวัง
- โทรหาผู้ให้กู้
คุณอาจจำเป็นต้องโทรออกครึ่งโหลก่อนที่คุณจะพบผู้ที่รับผิดชอบในการจัดการการขายสั้น ๆ คุณต้องการพูดคุยกับฝ่ายขาย "อสังหาริมทรัพย์สั้น ๆ " หรือ "ทำงานนอกบ้าน" และพยายามหาชื่อผู้เจรจาต่อรอง ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ของคุณสามารถจัดการขั้นตอนนี้ให้กับคุณได้ในหลาย ๆ กรณี - ส่งหนังสือมอบอำนาจ
ผู้ให้กู้มักไม่ต้องการเปิดเผยข้อมูลส่วนบุคคลของคุณโดยไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษร หากคุณทำงานกับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ตัวแทนปิด บริษัท ชื่อหรือทนายความคุณจะได้รับความร่วมมือที่ดีขึ้นหากคุณเขียนจดหมายถึงผู้ให้กู้เพื่อให้ผู้ให้ยืมได้รับอนุญาตให้พูดคุยกับบุคคลที่สนใจเกี่ยวกับเงินกู้ของคุณ จดหมายควรมีดังต่อไปนี้:- ที่อยู่สถานที่ให้บริการ
- หมายเลขอ้างอิงสินเชื่อ
- ชื่อของคุณ
- วันที่และช่วงเวลาที่มีผล
- ชื่อตัวแทนของคุณและข้อมูลการติดต่อ
- แผ่นงานเบื้องต้น
นี่คือแถลงการณ์โดยประมาณที่แสดง ราคาขายที่ คุณคาดว่าจะได้รับและค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการขายยอดคงเหลือสินเชื่อที่ค้างชำระค่าธรรมเนียมการชำระเงินและค่าธรรมเนียมที่ค้างชำระรวมถึง ค่าคอมมิชชั่นอสังหาริมทรัพย์ ตัวแทนหรือทนายความของคุณควรจะสามารถเตรียมเรื่องนี้แทนคุณได้ หากบรรทัดล่างแสดงเงินสดให้กับผู้ขายข่าวดีคุณอาจไม่จำเป็นต้องขายสั้น - จดหมายความยากลำบาก
ยิ่งเศร้ายิ่งดีเท่านั้น คำแถลงข้อเท็จจริงนี้อธิบายถึงวิธีการที่คุณได้เข้าสู่การผูกบัญชีทางการเงินนี้และขอให้ผู้ให้กู้รับเงินน้อยกว่าการชำระเงินเต็มจำนวน ผู้ให้กู้จะไม่เป็นมนุษย์และสามารถเข้าใจได้ถ้าคุณสูญเสียงานของคุณถูกนำส่งโรงพยาบาลหรือรถบรรทุกวิ่งไปทั่วทั้งครอบครัวของคุณ แต่ผู้ให้กู้จะไม่เอาใจใส่โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับสถานการณ์ที่เกี่ยวข้องกับการไม่สุจริตหรือพฤติกรรมทางอาญา
- หลักฐานแสดงรายได้และสินทรัพย์
เป็นที่ดีที่สุดที่จะเป็นจริงและซื่อสัตย์เกี่ยวกับสถานการณ์ทางการเงินของคุณและเปิดเผยทรัพย์สิน ผู้ให้กู้จะต้องการทราบว่าคุณมีบัญชีออมทรัพย์บัญชีตลาดเงินหุ้นหรือพันธบัตรเครื่องมือที่สามารถต่อรองเงินสดหรืออสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ หรืออะไรก็ได้ที่มีตัวตน ผู้ให้กู้ไม่ได้อยู่ในธุรกิจการกุศลและมักต้องได้รับการประกันว่าลูกหนี้ไม่สามารถจ่ายหนี้ใด ๆ ที่ได้รับการอภัยโทษ นอกจากนี้ธนาคารยังต้องมีการตัดบัญชีเงินเดือน 30 วัน - สำเนางบธนาคาร
หากงบธนาคารของคุณแสดงถึงจำนวนเงินที่ไม่สามารถนับได้การถอนเงินสดหรือการตรวจสอบที่ผิดปกติอาจเป็นความคิดที่ดีที่จะอธิบายรายการโฆษณาแต่ละรายการแก่ผู้ให้กู้ นอกจากนี้ผู้ให้กู้อาจต้องการให้คุณบัญชีสำหรับการฝากเงินแต่ละครั้งและทุกครั้งเพื่อที่จะสามารถระบุได้ว่าเงินฝากจะดำเนินต่อไปหรือไม่ โดยปกติธนาคารต้องใช้เวลา 2 เดือนล่าสุดของคุณ - การวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบ
บางครั้งตลาดปรับตัวลดลงและค่าทรัพย์สินร่วงลง หากเป็นส่วนหนึ่งของเหตุผลที่คุณไม่สามารถขายบ้านของคุณได้เพียงพอที่จะจ่ายเงินให้กับผู้ให้กู้ความจริงข้อนี้ควรได้รับการยืนยันสำหรับผู้ให้กู้ผ่านการ วิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบ (CMA) ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ของคุณสามารถจัดเตรียม CMA สำหรับคุณซึ่งจะแสดงราคาของบ้านที่คล้ายกัน:- ใช้งานได้จริงในตลาด
- รอการขาย
- ขายจาก 6 เดือนที่ผ่านมา
- สัญญาซื้อและ ข้อตกลงการทำรายการ
เมื่อคุณบรรลุข้อตกลงในการขายกับผู้ซื้อในอนาคตผู้ให้กู้จะต้องการสำเนาข้อเสนอพร้อมกับสำเนาข้อตกลงในรายชื่อของคุณ เตรียมพร้อมสำหรับผู้ให้กู้เพื่อเจรจาต่อรองค่าธรรมเนียมและปฏิเสธที่จะจ่ายเงินสำหรับรายการบางอย่างเช่น แผนการป้องกันบ้าน หรือการตรวจสอบปลวก
ตอนนี้ถ้าทุกอย่างไปได้ดีผู้ให้กู้จะอนุมัติการขายสั้น ๆ ของคุณ ในส่วนของการเจรจาคุณอาจขอให้ผู้ให้กู้ไม่รายงานเครดิตที่ไม่พึงประสงค์แก่หน่วยงานรายงานเครดิต แต่ทราบว่าผู้ให้กู้ไม่มีภาระผูกพันที่จะต้องยื่นขอคำขอนี้ สถานะ รายงานเครดิต มักไม่สามารถต่อรองได้
อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับก่อนที่คุณจะ ซื้อการขายสั้น ๆ
ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย