วิธีการใช้การวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบ CMA
การวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบคืออะไร?
แม้ว่ารายงานอาจแตกต่างกันออกไปจากรายการ ขายบ้านที่ขายได้ สองหน้าไปจนถึงคู่มือที่ครอบคลุม 50 หน้าความยาวและความซับซ้อนของรายงานจะขึ้นอยู่กับการดำเนินธุรกิจของตัวแทน
อย่างไรก็ตามรายงานการวิเคราะห์เปรียบเทียบมาตรฐานมักมีข้อมูลต่อไปนี้:
- รายชื่อที่ใช้งานอยู่
รายชื่อที่ใช้งานอยู่เป็นบ้านที่ขายอยู่ในปัจจุบัน รายชื่อเหล่านี้มีความสำคัญเฉพาะในขอบเขตที่ว่าพวกเขาเป็นคู่แข่งของคุณสำหรับผู้ซื้อ พวกเขาไม่ได้บ่งบอกถึง มูลค่าตลาด เพราะผู้ขายสามารถขอสิ่งที่พวกเขาต้องการสำหรับบ้านของพวกเขา ไม่ได้หมายความว่าราคาใด ๆ ที่เป็นจริง ราคาขายที่เสนอไม่สะท้อน มูลค่าตลาด จนกว่าพวกเขาจะขายและใน ตลาดของผู้ซื้อ ตัวอย่างเช่นขายส่วนใหญ่ให้น้อยลง
- รายชื่อที่รอดำเนินการ
บ้านขายที่รอดำเนินการ เป็นรายการที่ใช้งานอยู่เดิมซึ่งอยู่ภายใต้สัญญา พวกเขายังไม่ได้ปิดดังนั้นพวกเขาจึงยังไม่ขายเทียบเคียง เว้นเสียแต่ว่าตัวแทนในรายชื่อยินดีที่จะเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับการขายที่รอดำเนินการและหลายอย่างไม่ได้ - คุณจะไม่ทราบราคาขายจริงจนกว่าการทำธุรกรรมจะสิ้นสุดลง อย่างไรก็ตามการขายที่รอดำเนินการระบุทิศทางการเคลื่อนไหวของตลาด หากบ้านของคุณมีราคาสูงกว่าราคาปลีกที่รอดำเนินการคุณสามารถเผชิญหน้ากับ DOM ได้นาน ขึ้น
- รายชื่อที่ขายแล้ว
บ้านที่ปิดในช่วงสามเดือนที่ผ่านมาเป็น ยอดขายที่เทียบเคียง ได้ นี่คือการขายที่ผู้ประเมินราคาจะใช้เมื่อประเมินบ้านของคุณสำหรับผู้ซื้อพร้อมกับยอดขายที่รอดำเนินการ (ซึ่งอาจปิดโดยเวลาที่คุณขายบ้าน) ดูยาวและหนักที่ยอดขายที่เทียบเคียงได้เนื่องจากเป็นมูลค่าตลาดของคุณ คุณสามารถใช้คอมพ์ได้นาน 6 เดือนหากยอดขายไม่เพียงพอที่จะสร้างรายงานที่ดีโดยใช้เวลาสามเดือน
- ปิดตลาด / ยกเลิก / ยกเลิก
นี่คือคุณสมบัติที่นำออกสู่ตลาดด้วยเหตุผลหลายประการ โดยปกติบ้านเหตุผลที่จะถูกลบออกจากตลาดเป็นเพราะราคาสูงเกินไป ราคาเฉลี่ยของกลุ่มนี้จะเกือบจะสูงกว่าราคามัธยฐานของยอดขายที่เทียบเคียง อย่างไรก็ตาม รายชื่อ ยัง ยกเลิก ด้วยสาเหตุต่อไปนี้:
- ความรู้สึกผิดของผู้ขาย ผู้ขายตัดสินใจว่าไม่สามารถมีส่วนร่วมกับบ้านของตนและไม่ต้องการขายอีกต่อไป
- ราคาสูงเกินไป ไม่มีใครทำข้อเสนอพิเศษหรือข้อเสนอพิเศษที่ได้รับคือข้อเสนอ ต่ำสุด ซึ่งถูก ปฏิเสธ
- DOM ยาวเกินไป ตัวแทนบางแห่งถอนรายชื่อเพื่อให้สามารถนำกลับมาเป็นรายชื่อใหม่และดึงดูดผู้ซื้อเพิ่มขึ้น
- ร้องขอการซ่อมแซม บ้านอยู่ในระหว่างการทำสัญญาและหลังการ ตรวจสอบภายในบ้าน ผู้ซื้อได้ขอการซ่อมแซมซึ่งผู้ขายปฏิเสธ
- ผู้ขาย ไล่ออกตัวแทน ไม่ใช่เรื่องแปลกสำหรับผู้ขายที่ไม่มีความสุขที่จะยิงตัวแทนและจ้าง ตัวแทน ใหม่
- รายชื่อที่หมดอายุ
กลุ่มนี้จะเป็นราคาขายเฉลี่ยที่สูงที่สุดเนื่องจากพวกเขาไม่ได้ขายและอาจมีราคาที่ไม่มีเหตุผล รายชื่อที่หมดอายุ บางส่วนอาจแสดงเป็นรายการที่มีการใช้งานโดยตัวแทนใหม่ในราคาใหม่ รายชื่อยังหมดอายุเพราะไม่ได้วางตลาดอย่างจริงจังหรือเพราะบ้านอยู่ในความต้องการของการซ่อมแซม
ตรวจสอบยอดขายที่เปรียบเทียบได้
ยอดขายใกล้เคียงกันคือยอดขายที่คล้ายกับบ้านของคุณมากที่สุด เป็นการยากที่จะเปรียบเทียบบ้านระดับไตรระดับหนึ่งกับบ้านชั้นเดียว เลือกบ้านจากรายการนี้ซึ่งส่วนใหญ่เหมือนกับบ้านของคุณมีขนาดรูปร่างและสภาพเช่น:
- ภาพสแควร์ที่คล้ายกัน
ผู้ประเมินราคาเปรียบเทียบบ้านตามพื้นที่เป็นตารางฟุต บ้านสี่เหลี่ยมขนาดใหญ่มีมูลค่าน้อยกว่าตารางฟุตกว่าบ้านสี่เหลี่ยมขนาดเล็ก ความแปรปรวนระหว่างกลุ่มบ้านราคาเฉลี่ยไม่ควรเกินความแปรปรวนมากกว่า 10% ถึง 20% ในตารางฟุตบวกหรือลบ
- อายุที่เหมือนกันในการก่อสร้าง
ควรจะอายุของบ้าน - ปีที่สร้างขึ้น - ควรอยู่ภายในไม่กี่ปีของบ้านขายที่เทียบได้อื่น ๆ เขตการปกครองต่าง ๆ ร่วมกันเป็นเรื่องปกติ ตัวอย่างเช่นในพื้นที่หนึ่งของซาคราเมนโตแผนกประกอบด้วยบ้านที่สร้างขึ้นในปี 1950 และจากนั้นพวกเขาก็ข้ามไปสองทศวรรษถึงปี 1970 แม้ว่าบ้านจะอยู่ติดกับบ้านอื่น ๆ บ้านที่เต็มไปด้วยตัวอักษรจากยุค 50 ขายได้มากกว่าคู่หู Brady Bunch รุ่นใหม่ของพวกเขา ถ้าบ้านของคุณสร้างขึ้นในปีพ. ศ. 2523 พูดและบ้านใหม่ที่สร้างขึ้นบนท้องถนนขายได้มากขึ้นคุณจะไม่สามารถสั่งซื้อในราคาเดียวกับบ้านใหม่ได้
- การอัพเกรดและเงื่อนไขที่คล้ายกัน
ผู้ประเมินราคาจะหักค่าจากบ้านของคุณหากบ้านอื่น ๆ มีการอัพเกรดและคุณไม่ได้ บ้านที่มีสระว่ายน้ำ จะมีค่าต่างจากบ้านที่ไม่มีสระว่ายน้ำ สระว่ายน้ำไม่คุ้มค่ามากเท่าที่คุณคิด บ้านที่ได้รับการปรับปรุงใหม่มีมูลค่ามากกว่าผู้ให้บริการ บ้านที่มีอ่างอาบน้ำหนึ่งมีมูลค่าน้อยกว่าบ้านที่มีห้องอาบน้ำสองห้องหรือมากกว่า การบำรุงรักษารอตัดบัญชีจะนับรวมกับคุณ
- ที่ตั้ง
ทุกคนรู้ดีว่าอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าอยู่ที่ "ตำแหน่งที่ตั้งสถานที่ตั้ง" แต่คุณพิจารณาว่าอะไรที่หมายถึง? ตัวอย่างเช่นบ้านที่มีทิวทัศน์ของเมืองมีมูลค่ามากกว่าบ้านหันหน้าไปทางผนังปูนซีเมนต์ บ้านที่ตั้งอยู่บนถนนที่วุ่นวายมีมูลค่าน้อยกว่าบ้านบนถนนที่เงียบสงบ เปรียบเทียบบ้านของคุณกับผู้ที่อยู่ในสถานที่เดียวกัน ถ้าบ้านของคุณนั่งอยู่ฝั่งตรงข้ามถนนจากโรงไฟฟ้าให้มองหาบ้านอื่น ๆ ที่มีการเปิดโรงงานไฟฟ้าหรือโรงไฟฟ้าที่ตั้งอยู่ตามรางรถไฟและสถานที่ที่ไม่พึงประสงค์อื่น ๆ
ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย