ผู้ซื้อบ้านมักไม่ถามเกี่ยวกับยอดขายที่เทียบเคียง แต่ควร เมื่อผู้ซื้อบ้านซื้อทัวร์บ้านผู้ซื้อรายนั้นกำลังเปรียบเทียบบ้านขายพร้อมบ้านอื่น ๆ เพื่อขาย สิ่งเดียวที่ผู้ซื้อรู้คือผู้ขายไปตามถนนมากแค่ไหนขอแบบแปลนที่คล้ายคลึงกัน
ทำให้การขายใกล้เคียงกันอย่างไร
ยอดขายที่คล้ายกันคือราคาขายบ้านที่คล้ายกันที่ขายได้ ยอดขายที่เทียบเคียงไม่ใช่รายชื่อที่ใช้งานหรือ การขายที่รอดำเนินการ แม้ว่าจะสามารถนำมาเปรียบเทียบได้ค่าเหล่านี้ก็ไม่ได้มีน้ำหนักเท่ากันกับบ้านที่ขายได้แล้ว ยอดขายที่เทียบเคียงได้ถูกใช้เป็นตัวอย่างเพื่อให้เหตุผลว่าทำไมผู้ซื้อไม่ต้องการจ่ายเงินมากกว่าคนสุดท้ายที่จ่ายเงินสำหรับบ้านที่คล้ายกัน
ต่อไปนี้เป็นองค์ประกอบหลักของการขายที่เปรียบเทียบได้:
- กรอบเวลาการขายล่าสุด หลายปีก่อนผู้ประเมินใช้ย้อนหลังไป 6 เดือนในระเบียนสาธารณะเพื่อดึงยอดขายที่เทียบเคียงได้ ตั้งแต่ ช่วงวิกฤตสินเชื่อซับไพรม์ ในปี 2550 ช่วงเวลาดังกล่าวได้รัดกุมมากขึ้น ปัจจุบันผู้ประเมินราคาใช้เฉพาะช่วง 3 เดือนที่ผ่านมาของยอดขายที่เทียบเคียงได้
- ใกล้ชิด นักวิจัยจะพิจารณาขายสถิติภายในรัศมีหนึ่ง ๆ โดยปกติแล้วจะอยู่ภายในระยะเวลาหนึ่งถึง½ถึงไมล์ ยิ่งดีขึ้นเท่านั้น บ้านที่ด้านหน้าถนนไม่ว่างจะคุ้มค่ากว่าบ้านหันหน้าไปทางทะเลสาบ
- ภาพสแควร์ที่คล้ายกัน คุณไม่สามารถใช้ราคา 1,000 ตารางฟุตบ้านและสองครั้งเพื่อกำหนดมูลค่าของ 2,000 ตารางฟุตบ้าน นั่นเป็นเพราะ ต้นทุนต่อตารางฟุต ของบ้านที่มีขนาดเล็กสูงกว่าต้นทุนต่อตารางฟุตของบ้านหลังใหญ่ สมมติว่าคุณต้องการเปรียบเทียบบ้านภายใน 10% ของพื้นที่เป็นตารางฟุต
- อายุที่เหมือนกันและการก่อสร้าง คุณจะได้ยินคนพูดว่า: พวกเขาไม่ได้สร้างบ้านเหมือนที่เคย แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าบ้านเก่าจะดีกว่าบ้านใหม่ อย่างไรก็ตามค่านิยมต่างกันเนื่องจากตัวละครและการอุทธรณ์ ตัวอย่างเช่นหลังคากระเบื้องสามารถเพลิดเพลินกับชีวิต 50 ปีในช่วงอายุ 25 ถึง 30 ปีของแผ่นไม้ประดับมาตรฐาน
- ขนาดที่คล้ายกัน ในบ้านใหม่บางแห่งคุณอาจพบว่ามีหลายขนาด ตัวอย่างเช่นเส้นศูนย์มากหมายความว่าบ้านจริงๆไม่ได้มีลาน บริเวณด้านข้างหรือด้านหลังอาจมีขนาดเล็กมากหากไม่มีหญ้าหรือพืชพันธุ์ซึ่งมักไม่ดึงดูดครอบครัวที่มีเด็ก หลายพื้นที่คำนวณขนาดจำนวนมากตามพื้นที่เป็นตารางฟุตที่เกิดขึ้นจริงแบ่งออกเป็น 43,560 ตารางฟุต เอเคอร์มีขนาด 43,560 ตารางฟุต หนึ่งในสี่ของเอเคอร์หรือ 10,890 ตารางฟุตเป็น. 25 ของเอเคอร์
- สภาพที่คล้ายกัน ถ้าคุณไม่ทำงานกับ ผู้เชี่ยวชาญด้านละแวกใกล้เคียง ที่มีความสนิทสนมกับสภาพของบ้านส่วนใหญ่ในพื้นที่ที่เฉพาะเจาะจงอาจเป็นเรื่องยากที่จะกำหนดเงื่อนไขของการขายที่เทียบเคียงได้ บ้านยึดสังหาริมทรัพย์ที่ถูกยึด ซึ่งเป็นของธนาคารซึ่งขาดเครื่องใช้ไฟฟ้าและท่อประปาทองแดงมีมูลค่าน้อยกว่าบ้านที่มีการใช้คีย์พลิกปรับปรุงด้วยเครื่องใช้ใหม่ปูพรมและทาสี
หากคุณโชคดีจริงๆและกำลังเปรียบเทียบบ้านในแผนกย่อยคุณอาจพบรูปแบบจำลองที่เหมือนกันเพื่อใช้เป็นยอดขายที่เทียบเคียงได้
ทำไมผู้ซื้อควรดูแลเกี่ยวกับยอดขายที่เทียบเคียง?
ผู้ขายสามารถใช้ยอดขายที่เทียบได้เพื่อปรับราคาเสนอของตนให้กับผู้ซื้อ อย่างไรก็ตามในท้ายที่สุดผู้ซื้อจะจ่ายเงินจำนวนที่ผู้ซื้อเชื่อว่าเป็นราคาที่ยุติธรรม คุณอาจไม่เคยได้ยินผู้ซื้อกล่าวว่า "ฉันควรจะจ่ายเงินให้กับที่บ้านมากขึ้น" ผู้ซื้อมักต้องการจ่ายเงินน้อยลง
ในทางตรงกันข้ามผู้ซื้อบางครั้งกังวลว่าพวกเขาจะจ่ายเงินมากเกินไปสำหรับบ้าน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพวกเขากำลัง ซื้อในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ลง ผู้ซื้อไม่ต้องการหาบ้านที่เขาเพิ่งซื้อมีมูลค่าน้อยกว่าราคาเดิม
หากผู้ซื้อได้รับเงินทุนผู้ประเมินราคาของธนาคารจะเข้าสู่ภาพ ธนาคารยังต้องการปกป้องการลงทุนและความปลอดภัยในการลงทุน นั่นเป็นเหตุผลที่ธนาคารจ้างผู้ประเมินราคาด้วยค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อในการกำหนดและปรับค่า
อย่างไรก็ตามการประเมินเป็นความเห็นของค่า การประเมินจะดีเท่าประสบการณ์และความรู้ของผู้ที่เตรียมไว้
หากผู้ประเมินราคาของผู้ซื้อประเมินราคา ต่ำ ผู้ขายสามารถเลือกลดราคาขายได้ หากผู้ขายปฏิเสธนั่นคือเมื่อผู้ซื้ออาจโต้แย้งการประเมินราคา ผู้ซื้อสามารถประกวดประเมินโดยการส่งยอดขายที่เทียบเคียงได้
ในขณะที่สามารถปรับการประเมินราคาสำหรับปัจจัยที่โดดเด่นเมื่อ comps อยู่ห่าง ๆ กันไม่มากนักการขายที่เทียบเท่ากันได้ดีที่สุดจะเป็นเกณฑ์ที่ตรงกับคุณสมบัติของสถ สอบถามตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ของคุณเพื่อเตรียมยอดขายที่เทียบเท่าได้