บ้านที่อยู่อาศัยเพื่อแสดง Zero Days ในตลาด
ในตลาดของผู้ซื้อ DOM มักจะสูงกว่าเนื่องจากพื้นที่โฆษณาใช้เวลานานในการขาย ในตลาดของผู้ขาย DOM มีจำนวนน้อยลง
วันเกี่ยวกับเรื่องการตลาด ในการกำหนดวันเฉลี่ยในตลาดตัวแทนจะใช้เวลา 30 วันที่ผ่านมาถึงหกเดือนของรายการที่จำหน่ายแล้วรวมวันที่เข้าสู่ตลาด (ก่อนที่แต่ละรายจะรอดำเนินการ) และแบ่งรายชื่อทั้งหมดตามจำนวนรายชื่อ
ตัวอย่างเช่นถ้าหกรายชื่อเข้าสู่สถานะที่รอดำเนินการในเดือนธันวาคมซึ่งหมายความว่าผู้ขายยอมรับข้อเสนอของผู้ซื้อ แต่ยังไม่ปิด - และสามรายชื่อเหล่านี้เข้าสู่ตลาดเป็นเวลาห้าวันโดยหนึ่งรายชื่ออยู่ในตลาดเป็นเวลา 21 วัน และสองถูกระบุไว้เป็นเวลา 30 วันก่อนที่ข้อเสนอได้รับการยอมรับก่อนรวมกันทุกวันในตลาด จำนวนวันเฉลี่ยในตลาดในเดือนธันวาคมในตัวอย่างนี้ได้มาโดยการเพิ่ม 5 + 5 + 5 + 21 + 30 + 30 ซึ่งเท่ากับ 96 วัน จากนั้นหาร 96 โดยหกรายชื่อจะเท่ากับ 16 วันโดยเฉลี่ยในตลาด
ทำวันเฉลี่ยในเรื่องการตลาดหรือไม่?
ซึ่งมีความสำคัญมากขึ้น? 16 วันเฉลี่ยในตลาดหรือจำนวนวันในตลาดของแต่ละรายการ? หากคุณเป็นผู้ซื้อแน่นอนว่านี่เป็นบ้านที่คุณต้องการซื้อนั่นแหละ หากคุณเป็นผู้ขายที่บ้านอยู่ในตลาดเป็นเวลา 17 วันคุณจะตกอยู่ใน 50% ของบ้านที่ขายในเดือนก่อนหน้า
ผู้ซื้อมองวันไหนอย่างไรในตลาด
ไม่มี ifs, ands หรือ buts เกี่ยวกับเรื่องนี้ เมื่อผู้ซื้อเห็นวันที่กว้างขวางในตลาดพวกเขาคิดว่าผู้ขายหมดหวังที่จะขายเนื่องจากบ้านยังคงอยู่ในตลาด ผู้ซื้อยังเชื่อว่าอาจมีบางอย่างผิดปกติกับบ้านที่ทำให้ผู้ซื้อรายอื่น ๆ ผ่านขึ้น ทั้งสองข้อสมมติฐานเหล่านี้อาจผิดพลาดได้
บ้านสามารถอ้อยอิ่งในตลาดด้วยเหตุผลดังต่อไปนี้:
- สาเหตุที่พบบ่อยคือการซื้อเกินราคา
ตัวแทนอาจมี "ซื้อ" รายชื่อโดยทำให้ผู้ขายเข้าใจผิดว่าบ้านมีมูลค่ามากกว่าตลาดที่จะแบกรับ ไม่ใช่เรื่องผิดปกติที่ตัวแทนจะจงใจนำ รายชื่อที่เกินราคา - แรงจูงใจผู้ขายน้อย
บางครั้งผู้ขายต้องการ "ทดสอบตลาด" ด้วยการกำหนดราคาที่สูงเกินไปเพียงเพื่อดูว่าพวกเขาสามารถหาคนโง่เพื่อจ่ายราคาได้หรือไม่ เป็นที่รู้จักกันว่าเป็น ความผิดพลาดที่เลวร้ายที่สุดของผู้ขาย - ความดื้อรั้น
ผู้ขายอาจติดค้างอยู่ในราคาและยินดีที่จะรอตลาดจนกว่าตลาดจะเข้าสู่ราคาที่ต้องการ - ลงตลาดอสังหาริมทรัพย์
ใน ตลาดของผู้ซื้อ อาจใช้เวลานานในการขายบ้านมากกว่าในตลาดของผู้ขาย บ้านที่ขายใน 5 วันในตลาดของผู้ขายอาจขายได้ภายใน 90 วันใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลง - ไม่สามารถแสดงได้
หากทรัพย์สินถูกครอบครองอาจเป็นเรื่องยากที่จะได้รับการแต่งตั้งจากผู้เช่า ในกรณีส่วนใหญ่บ้านที่มี กล่องเก็บของ ได้รับการแสดงบ่อยกว่าคนที่ไม่มี
- ไม่เหมาะที่จะแสดง
บางครั้งผู้ขายใส่บ้านในตลาดก่อนที่พวกเขาพร้อมที่จะให้ผู้ซื้อเห็น พวกเขาอาจจะสิ้นสุด การซ่อมแซมขาย หรือทาสีในช่วง 30 ถึง 60 วันแรกของรายการ - ลดเวลาในการแสดง
ผู้ขายบางรายคิดว่าผู้ซื้อจะปฏิบัติตามขั้นตอนการแสดงอย่างเข้มงวดเช่น 9 โมงเช้าในวันจันทร์หรือเฉพาะวันศุกร์ถึง 5 โมงเย็นเท่านั้น ผู้ซื้อทัวร์บ้านตามตารางเวลาของตนเอง หากบ้านของคุณไม่สามารถใช้ได้ในขณะที่ผู้ซื้อต้องการเห็นพวกเขาอาจจะไม่เคยเห็น - ลดค่าคอมมิชชั่น
- แม้ว่าตัวแทนซื้อจะต้องแสดงรายชื่อทั้งหมดตัวแทนจำนวนมากปฏิเสธที่จะแสดงบ้านที่ไม่จ่ายค่าคอมมิชชั่นเช่นเดียวกับที่บ้านที่แข่งขันกัน บ้านมักจะอยู่ในรายการโดย โบรกเกอร์ส่วนลด
- อินเทอร์เน็ตลิตเติ้ลหรือ MLS exposure
ถ้าบ้านมีรูปถ่ายใน MLS ผู้ซื้อมีแนวโน้มที่จะส่งรายชื่อไปแทนที่จะเลือกบ้านเพื่อดูว่ามีรูปถ่ายหลายรูป
การปฏิบัติของตัวแทนที่เกี่ยวข้องกับการรีเซ็ตวันในตลาด
การปฏิบัติทั่วไปในหมู่ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากคือการถอนรายการออกจาก MLS หลังจำนวนวันหนึ่ง ๆ และกลับรายการใหม่ให้เป็นรายการใหม่ ตัวแทนกลับแสดงวันที่เป็นศูนย์ในตลาดเพราะรู้ว่าผู้ซื้อเล็งรายชื่อใหม่
ผู้ซื้อ หลายคนไม่ชอบการปฏิบัตินี้เนื่องจากรู้สึกว่าเป็นการทำให้เข้าใจผิดและไม่ใช่ภาพที่ถูกต้องของจำนวนวันในตลาด หลังจากที่บ้านอยู่ในตลาดเป็นเวลา 60 ถึง 90 วันจะไม่เป็นเรื่องผิดปกติที่จะขายภายในห้าวันหลังจากกลับมาอยู่ในตลาดเป็นรายชื่อใหม่
บางครั้งรายชื่อหมดอายุ ตัวแทนจำนวนมากเข้าร่วมรายการเป็นเวลา 90 วันและเมื่อ รายชื่อหมดอายุ ตัวแทนใหม่จะยึดรายชื่อและเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการทำงานอย่างหนักของตัวแทนคนแรก หากคุณพอใจกับตัวแทนปัจจุบันของคุณคุณอาจพิจารณา relisting กับตัวแทนที่มีอยู่ของคุณ
การหาวันสะสมในตลาด
ระบบ MLS บางระบบปฏิเสธที่จะอนุญาตให้ตัวแทนถอนรายชื่อแล้วป้อนลงในรายการใหม่โดยไม่ต้องยกเลิกหรือหมดอายุรายชื่อ ในทั้งสองกรณีตัวแทนจำหน่ายจะพิจารณาจำนวนวันในตลาดได้ง่าย ไม่ใช่เรื่องง่ายสำหรับผู้ซื้อ
- ตรวจสอบประวัติการเข้าชม
วิธีหนึ่งคือการป้อนที่อยู่ของคุณสมบัติลงใน MLS เพื่อหารายชื่อที่ซ้ำกันหมดอายุหรือถูกเพิกถอน ในแซคราเมนโต MLS นี้เรียกว่าการดึง "ประวัติ" ของทรัพย์สิน - มองหา Cumulative DOM
บาง MLS มีการเปลี่ยนแปลงวิธีการรายงานรายชื่อและจะรวมถึงวันที่สะสมในตลาดในรายชื่อตัวเอง - ถามตัวแทนของคุณ
หากคุณกำลังทำงานกับ ผู้เชี่ยวชาญในพื้นที่ใกล้เคียง ตัวแทนของคุณจะมีความคิดที่ดีพอสมควรหากบ้านได้รับการระบุไว้ก่อนมาแล้วเป็นเวลานานและโดยใคร - สอบถามตัวแทนจำหน่าย
เนื่องจากตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถบิดเบือนข้อมูลสถานที่จริงได้คุณอาจขอให้ ตัวแทนรายชื่อ เป็นคำถามโดยตรง อย่าถามระยะเวลาที่บ้านอยู่ในตลาดเนื่องจากอาจมีการ ลดราคา ดังนั้นตัวแทนจะรู้สึกเป็นธรรมในการบอกคุณในวันที่ตลาดในราคาใหม่ ถามว่าหมดอายุแล้วหรือยกเลิกหรือไม่ เฉพาะเจาะจง. - ค้นหาออนไลน์
ป้อนที่อยู่คุณสมบัติหลายวิธีในเครื่องมือค้นหาเช่น Google หรือ Yahoo รายการออนไลน์ ทั้งหมดก่อนหน้านี้ควรปรากฏขึ้น - สอบถาม Neighbours
เพื่อนบ้านรู้ทุกสิ่งทุกอย่างที่เกิดขึ้นในพื้นที่ของตนและมักจะยินดีที่จะบอกคุณว่าบ้านเป็นระยะเวลานานแค่ไหนในตลาด
ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย