เท่าไหร่ผู้ขายเป็นหนี้ IRS หลังจากการยึดสังหาริมทรัพย์หรือขายสั้น?
ดูเหมือนจะไม่ยุติธรรม สิ่งที่แย่กว่านั้นคือคุณอาจไม่ได้รู้ว่าคุณเป็นหนี้ภาษีจนถึงวันที่คุณเปิดจดหมายเพื่อหา 1099
จำไว้ว่าทุกยุค 1099 ไม่ได้หมายความว่าคุณจะต้องเสียภาษีเงินได้เช่นกัน ธนาคารส่ง 1099s เป็นเรื่องปกติ
ฉันได้พูดคุยกับจูเลียนบล็อกทนายความในเมือง Larchmont นิวยอร์กผู้ซึ่งนิวยอร์กไทม์สได้อ้างว่าเป็นผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีชั้นนำ นี่คือสิ่งที่เขาได้กล่าวเกี่ยวกับภาษีกำไรและขาดทุนใน การขายที่ยากลำบาก เช่นการยึดสังหาริมทรัพย์และการขายสั้น ๆ :
Julian บล็อกกำไรและขาดทุน
"ผู้ขายที่มีที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลของพวกเขาสำหรับระยะเวลาที่ยาวนานยังคงจะตระหนักถึงผลกำไร
"แต่ผู้ขายของที่อยู่อาศัยที่ได้มาภายในสองปีที่ผ่านมาหรือเพื่อจะได้รับความเสียหายแม้สมมติว่าไม่มีการลดราคาการสูญเสียจะมีผลเนื่องจากค่าใช้จ่ายสำหรับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ทนายความและชอบผู้ขายจะไม่สามารถที่จะหักผลขาดทุนเหล่านั้น ทำให้ไม่มีความแตกต่างที่พวกเขาจะถูกบังคับให้ขายเพราะเช่นการเปลี่ยนแปลงงานหรือเหตุผลด้านสุขภาพ
"นอกจากปัญหาสำหรับผู้ขายที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลแล้วยังมีปัญหาเรื่องภาษีสำหรับนักลงทุนที่ซื้อคอนโดหลายแห่งในสถานที่ต่างๆเช่นฟลอริด้าและไม่สามารถพลิกพวกเขาเนื่องจากผู้ซื้อในอนาคตกำลังรอการลดราคาอีก
มักจะไม่คุ้มค่าสำหรับนักลงทุนเหล่านั้นที่จะเช่าสถานที่ของพวกเขา; สิ่งที่พวกเขาได้รับจากการชำระเงินค่าเช่าจะไม่เพียงพอที่จะครอบคลุม ภาษีอสังหาริมทรัพย์ และ ดอกเบี้ยจำนอง ของพวกเขา ตัวเลือกเดียวของพวกเขาคือการขายที่ขาดทุน "
ปิดกั้นการชดเชยความสูญเสียต่อกำไร
"ผู้ขายสามารถชดเชยการสูญเสียเงินทุนของพวกเขากับกำไรจากเงินทุน
แต่ในกรณีที่ไม่มีรายได้จากทุนเงินปีละ 3,000 ดอลลาร์ (1,500 ดอลลาร์สำหรับคู่สมรสที่ยื่นแยกต่างหาก) กับจำนวนเงินที่สูญเสียที่สามารถชดเชยกับ "รายได้ปกติ" ซึ่งหมายถึงรายได้จากแหล่งต่างๆเช่นเงินเดือนเงินบำนาญและเงินที่ ถอนจากแผนเกษียณอายุ กฎหมายอนุญาตให้พวกเขาดำเนินการสูญเสียที่ไม่ได้ใช้ไปในปีต่อ ๆ ไป "
บล็อกกฎภาษีสำหรับ Foreclosures
กรมสรรพากรมีกฎภาษีสำหรับการยึดสังหาริมทรัพย์หรือ repossessions โดยผู้ให้กู้บ้านของเจ้าของที่ได้ลดลงหลัง การชำระเงินจำนอง ของพวกเขาอาจมีผลกระทบภาษีที่รุนแรงและไม่คาดคิดสำหรับเจ้าของที่เพียงแค่เดินออกไปเพราะเขาหรือเธอมีส่วนได้เสียน้อยหรือไม่มีเลยและ ผู้ให้ยืมใช้เวลาและขายสถานที่
"ในสถานการณ์เช่นนี้การยกเลิกหรือการให้อภัยโดยผู้ให้กู้หนี้มักจะหมายถึงลูกหนี้มีรายได้ที่รายงานแม้ว่าจะมีข้อยกเว้นบางประการเช่นการล้มละลายก็ตาม"
บล็อกความรับผิดส่วนบุคคล
"ตัวอย่าง: Brown ซื้อคอนโดมิเนียมและใช้ เป็นที่อยู่อาศัยส่วนตัว เขาจ่าย 300,000 เหรียญลดลง 15,000 เหรียญและใช้ เงินกู้จำนอง 285,000 เหรียญสหรัฐเขาต้องรับผิดต่อการจดจำนองเมื่อยอดเงินคงเหลือของเงินกู้เท่ากับ 280,000 เหรียญสหรัฐฯ" การผิดนัดชำระหนี้ของบราวน์และ ธนาคารผู้ให้กู้ ยอมรับการถ่ายโอนหน่วยกู้ภัยโดยสมัครใจของตนเพื่อยกเลิกเงินกู้
คอนโดที่คล้ายกันในเวลาขายสำหรับ $ 230,000
"รหัสภาษีถือว่าการทำธุรกรรมเป็นขาย Brown มีการสูญเสียที่ไม่สามารถตกลงได้ของ $ 70,000 จำนวนเงินที่คอนโดของเขาปรับพื้นฐาน 300,000 ดอลลาร์เกินกว่ามูลค่าตลาดของ $ 230,000 ไม่มีหักสำหรับการสูญเสียเนื่องจากสีน้ำตาลใช้คอนโดเป็นที่อยู่อาศัยส่วนบุคคล .
"บราวน์ยังมีรายได้ที่รายงานได้ 50,000 เหรียญเมื่อธนาคารยกเลิกเงินกู้ 50,000 ดอลลาร์เป็นจำนวนเงินที่หนี้ของ $ 280,000 เกินกว่ามูลค่าตลาด 230,000 เหรียญ
"ป้อน IRS เมื่อทรัพย์สินจำนองถูกยึดหรือนำกลับคืนและธนาคารจะเรียกเก็บเงินใหม่หรือธนาคารรู้ว่า Brown ได้ยกเลิกทรัพย์สินแล้วธนาคารจะส่งแบบฟอร์ม 1099-A เป็น Brown และ IRS โดยใช้ตัวเลขในตัวอย่าง" 1099-A ระบุราคาเสนอขายที่ยึดสังหาริมทรัพย์ (230,000 ดอลลาร์) จำนวนหนี้ของบราวน์ (280,000 ดอลลาร์) และไม่ว่าเขาจะเป็นบุคคลที่ต้องรับผิด
การยกเลิกหนี้ (ที่นี่ 50,000 ดอลลาร์) ถูกเก็บภาษีในอัตราสำหรับรายได้ปกติเช่นเดียวกับเงินเดือน "
หนี้มีหลักประกันโดยไม่มีความรับผิดส่วนบุคคล
ตาม Kleinrock สำนักพิมพ์, IRS กล่าวว่าผู้ขายที่ไม่รับผิดชอบต่อบุคคลสำหรับหนี้จะตระหนักถึงจำนวนเงินที่มีหนี้ที่ยกเลิกเต็มแม้ว่ามูลค่าของทรัพย์สินที่มีการรักษาความปลอดภัยสำหรับหนี้ที่มีค่าน้อยกว่าซึ่งสามารถชดเชยขึ้นอยู่กับ ปรับฐานของคุณในทรัพย์สิน ซื้อเงินกู้ยืม ค้ำประกันโดยอสังหาริมทรัพย์ในรัฐแคลิฟอร์เนียไม่มีความรับผิดชอบส่วนบุคคล
ตัวอย่างเช่นนางสาวสมิ ธ ได้ซื้อบ้านมูลค่า 300,000 เหรียญลดลง 30,000 เหรียญและใช้เงินจำนอง 270,000 ดอลลาร์ สมิ ธ หยุด การชำระเงิน ธนาคารมียอดคงค้างสินเชื่ออยู่ที่ 260,000 เหรียญและ มูลค่าตลาด ของบ้านลดลงเหลือ 250,000 เหรียญ สมิ ธ มีพื้นฐานอยู่ที่ 295,000 ดอลลาร์เนื่องจากการเสียชีวิต 5,000 ดอลลาร์ จำนวนเงินที่ Smith ตระหนักในการยึดสังหาริมทรัพย์คือ 260,000 เหรียญ สมิ ธ ได้รับกำไรหรือขาดทุนของเธอโดยการเปรียบเทียบ 260,000 ดอลลาร์ซึ่งเป็นจำนวนเงินที่ได้รับจากการปรับฐานของเธอที่ 295,000 เหรียญ เธอเสียเงิน 35,000 ดอลลาร์
ก่อนการยึดสังหาริมทรัพย์หรือการขายให้วางแผนล่วงหน้า
ก่อนที่คุณจะขาย ในระยะสั้น หรือผ่านการยึดสังหาริมทรัพย์ขอคำแนะนำด้านกฎหมายและภาษี วางแผนภาษี ก่อนเวลาก่อนที่จะสายเกินไป
สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมกรุณาติดต่อ Certified Public Accountant หรือตรวจสอบเว็บไซต์ IRS
การแก้ไขชั่วคราวที่เรียกว่าพระราชบัญญัติการให้อภัยหนี้สูญสินเชื่อที่อยู่อาศัยของปีพ. ศ. 2550 ช่วยบรรเทาการเสียภาษีอากรสำหรับผู้ครอบครองอสังหาริมทรัพย์บางรายและอาจจะหมดอายุก่อนที่จะมีการต่ออายุ กฎหมายของรัฐแคลิฟอร์เนียมีความแตกต่างกันสำหรับการเสียภาษีขายสั้น ๆ เนื่องจาก CA Civil Code 580e และจดหมายจำนองที่ออกโดย IRS และในนามของคณะกรรมการภาษีแฟรนไชส์ ค้นหาที่ปรึกษาด้านภาษีที่มีอำนาจเพื่อพิจารณาว่าคุณได้รับการยกเว้นจากการเก็บภาษีหรือไม่
ที่มา: หนังสือของอัยการจูเลียนบล็อก ได้แก่ "คู่มือผู้ขายบ้านสำหรับการออมภาษี" ซึ่งศาสตราจารย์เจมส์เอ็ดเวิร์ด Maule จากมหาวิทยาลัยวิลลาโนวายกย่องว่าเป็น "คำอธิบายที่อ่านง่ายและมีการจัดระเบียบภาษีอย่างดี" เพื่อสั่งหนังสือของเขา เยี่ยมชมเว็บไซต์ของ Julian Block