เรียนรู้เกี่ยวกับการลงทุนในโรงแรม REITs

ลองจินตนาการว่าคุณต้องการเป็นเจ้าของกลุ่มโรงแรม (บางทีคุณเล่นเป็นจำนวนมากผูกขาดเป็นเด็กและเพลิดเพลินกับความคิดของการรับกระแสเงินสดจากคนที่ตรวจสอบในหนึ่งในห้องของคุณสำหรับคืน.) หากคุณเป็นคนร่ำรวยคุณสามารถแฟรนไชส์แนวคิดโรงแรมโดยตรงจากหนึ่งใน บริษัท โรงแรมรายใหญ่ ๆ

แต่น่าเสียดายที่โรงแรมระดับธุรกิจหลายแห่งมีค่าใช้จ่ายอยู่ระหว่าง 2 ถึง 15 ล้านเหรียญ โรงแรมระดับหรูและหรูสามารถมีราคาตั้งแต่ 30 ถึง 60 ล้านเหรียญขึ้นไป

แม้ว่าส่วนใหญ่จะได้รับการจัดหาเงินทุนมาจากทุนชำระหนี้ แต่การชำระเงินดาวน์ที่ต้องชำระยังคงอยู่ไกลเกินกว่าที่จะเป็นไปได้สำหรับนักลงทุนทุกราย

ข่าวดี? วันนี้มีอีกวิธีหนึ่งในการลงทุนในโรงแรม คุณสามารถซื้อ REIT โรงแรมใน บัญชี การเป็น นายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ ของคุณเช่นเดียวกับที่คุณซื้อ หุ้น พันธบัตร หรือ กองทุนรวม ขั้นแรกให้เรากลับมาพูดคุยเกี่ยวกับ REIT สักครู่ ในกรณีที่คุณลืมหรือไม่เคยศึกษาพวกเขา ความไว้วางใจลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์หรือ REIT เป็น บริษัท ประเภทพิเศษที่เน้นการจัดหาและจัดการอสังหาริมทรัพย์และอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์

หนึ่งในสิ่งที่ทำให้ REIT แตกต่างจาก บริษัท สามัญคือสภาคองเกรสทำให้พวกเขาได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลโดยมีเงื่อนไขที่เข้มงวดหลายประการซึ่งตรงกับความต้องการมากที่สุดคือการกระจายอย่างน้อย 90% ของกำไรทั้งหมดในรูปของ เงินปันผล เงินสด แก่ผู้ถือหุ้น

ทำให้ REITs มีความไวสูงต่อ การ เคลื่อนไหวของ อัตราดอกเบี้ย แต่ยังหมายถึงว่าพวกเขามีแนวโน้มที่จะให้ ผลตอบแทนจากเงินปันผลสูง กว่า หุ้นใน กลุ่ม หุ้นบลูชิพ ของพวกเขา

ข้อเสีย? การกระจาย REIT ไม่ใช่ "การจ่ายเงินปันผลที่มีคุณสมบัติเหมาะสม" ภายใต้รหัสภาษีซึ่งหมายความว่าคุณจะถูกหักภาษีราวกับว่าเป็นรายได้ธรรมดาไม่ใช่ใน อัตราภาษีเงินปันผล ที่ต่ำกว่าและน่าสนใจมากขึ้น

เมื่อคุณเริ่มสร้างผลงานที่สำคัญบางครั้งคุณอาจประสบปัญหาหากคุณซื้อสินค้าจำนวนมากผ่าน Roth IRA , SEP-IRA , 401 (k) หรือที่พักพิงอื่น ๆ เนื่องจากอาจทำให้เกิดการเสียภาษีธุรกิจที่ไม่เกี่ยวข้องหรือ UBIT . นั่นคือการสนทนาที่แตกต่างกันในวันอื่น

Hotel REITs vs Apartment REIT หรือ REIT เชี่ยวชาญในด้านพื้นที่เช่าซื้อมอลล์

เช่นเดียวกับหุ้นใน อุตสาหกรรมและภาคอุตสาหกรรมที่ แตกต่างกันมีลักษณะความเสี่ยงที่แตกต่างกัน REIT จะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับประเภทของโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่พวกเขาเชี่ยวชาญ

นี่ไม่ใช่ข่าวดีสำหรับนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่คุ้นเคยกับการได้มาซึ่งทรัพย์สินอย่างถูกต้องตามที่พวกเขารู้จากประสบการณ์โดยตรงอาคารอพาร์ตเมนต์มีลักษณะแตกต่างจากอาคารสำนักงานหรือหน่วยเก็บข้อมูลโดยอิงกับพื้นฐานทางเศรษฐศาสตร์ประเพณีปฏิบัติ กฎหมายและบังคับในที่ทำงาน แต่บางครั้งก็เป็นเรื่องแปลกใจสำหรับนักลงทุนรายใหม่ที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ผ่านหลักทรัพย์ที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

พวกเขาไม่เข้าใจว่าสำนักงาน REIT เชิงพาณิชย์ของคุณอาจได้รับอัตราค่าเช่าแบบวัฏจักรตามช่วงบูมและหน้าอกในขณะที่ REIT ของคลังสินค้าอุตสาหกรรมของคุณอาจจะมีเสถียรภาพมากขึ้นเนื่องจากความสามารถในการผลิตมากเกินไปสามารถปิดได้โดยมีค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาต่ำกว่าที่เป็นไปได้อย่างมาก บางอย่างเช่นอาคารอพาร์ตเมนต์

นี่เป็นลักษณะของ ชั้นสินทรัพย์

หนึ่งที่น่าสนใจย่อยพิเศษในอุตสาหกรรมการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เป็น REIT โรงแรม ที่คุณอาจคาดเดาได้จากชื่อ REITs ของโรงแรมให้ความสำคัญกับการพัฒนาจัดการการจัดหาหรือการจัดหาเงินทุนให้แก่โรงแรมและโรงแรมที่เกี่ยวข้องกับการบริการ

เหล่านี้สามารถตั้งได้จากงบประมาณขนาดเล็กที่ตั้งอยู่ด้านข้างของทางหลวงที่ถูกลืมและถนนของรัฐไปจนถึงรีสอร์ทเพชรห้าเพชรในแหล่งบันเทิงการพนันและเมืองหลวงที่มีประชากรมากที่สุดในโลก พวกเขาสามารถเกี่ยวข้องกับการพัฒนาและเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์โดยจ่ายเงินให้กับทีมผู้บริหารของบุคคลที่สามเพื่อจัดการกับการดำเนินงานที่แท้จริงของโรงแรมเพื่อแลกกับส่วนแบ่ง รายได้

พวกเขาสามารถมุ่งความสนใจไปที่การบริหารจัดการโรงแรมของผู้อื่นเป็นหลักเพื่อลดรายได้ พวกเขาสามารถเกี่ยวข้องกับการจัดหาโครงการโรงแรมให้มากขึ้นเช่น การลงทุนรายได้คงที่

คุณต้องเข้าใจว่าคุณเป็นเจ้าของหรือเสี่ยงต่อการออมอย่างหนัก

โรงแรม REITs มีความผันผวนอย่างมากเนื่องจากการเข้าพักโรงแรมมีความสัมพันธ์กับสภาวะทางเศรษฐกิจโดยทั่วไปซึ่งทำให้พวกเขามีความไวต่อการขยายตัวและการหดตัว เมื่อ ภาวะเศรษฐกิจถดถอยตก กระทบธุรกิจจะลดงบประมาณการเดินทางลงเพื่อเลือกใช้การประชุมทางวิดีโอหรือการโทรศัพท์แทน ครอบครัวและองค์กรเลื่อนวันหยุดไปพักที่บ้าน

สำหรับ REIT ของโรงแรมนี้มักหมายถึงกระแสเงินสดที่แห้งในเวลาเดียวกันอัตราผลตอบแทนจะเพิ่มขึ้นเพื่อให้คุณได้รับการลดลงอย่างมากในมูลค่าของหน่วยหรือหุ้น ตรงกันข้ามเมื่อสิ่งต่างๆเปลี่ยนแปลงไปกระแสเงินสดบางครั้งก็ระเบิดผ่านหลังคาเพื่อให้คุณได้รับการจ่ายเงินและค่าการตลาดที่พุ่งสูงขึ้น พวกเขาแตกต่างจาก stalwarts ของโลกที่เพิ่งปั๊มออกเงินเช่นเครื่องจักร, รุ่นหลังยุค; ธุรกิจเช่นคอลเกต - ปาล์มโอลีฟหรือเนสท์เล่ ลองดูภาพประกอบในโลกแห่งความเป็นจริงเพื่อแสดงให้เห็นว่า REIT ทำงานอย่างไร

REIT ดำเนินการในช่วงที่เศรษฐกิจตกต่ำ 2008-2009

Hospitality Properties Trust เป็นโรงแรม REIT ซึ่งมีโรงแรมทั้งหมด 291 แห่งครอบคลุมห้องพัก 43,976 ห้องหรือห้องสวีท 185 แห่งที่เป็นเจ้าของหรือเช่าซื้อ ตามรายงานของ SEC เอกสารเหล่านี้ตั้งอยู่ใน 44 รัฐในสหรัฐอเมริกาแคนาดาและเปอร์โตริโก

โรงแรม REIT ดำเนินธุรกิจโรงแรมภายใต้คอลเลกชันแฟรนไชส์ที่หลากหลายเช่น Courtyard by Marriott, Candlewood Suites, Residence Inn by Marriott, Royal Sonesta, Sonesta, Staybridge Suites, Hyatt Place, Crowne Plaza Hotels & Resorts, Wyndham Grand, Wyndham Hotels โรงแรมและรีสอร์ท, โรงแรมและรีสอร์ท Marriott, โรงแรม Clift, Radisson Hotels & Resorts, TownePlace Suites by Marriott, Hawthorn Suites, Country Inns & Suites by Carlson, โรงแรมฮอลิเดย์อินน์และรีสอร์ท, สปริงฟิลด์สวีทส์ Marriott และพาร์คพลาซ่าโฮเต็ลแอนด์รีสอร์ท

ในช่วงปีที่บูมก่อนการล่มสลายของอสังหาริมทรัพย์ถล่มเศรษฐกิจในภาวะถดถอยที่เลวร้ายที่สุดนับตั้งแต่เกิดภาวะเศรษฐกิจตกต่ำครั้งใหญ่โรงแรมแห่งนี้ได้สร้างการกระจายไขมันให้กับเจ้าของ ในปีพ. ศ. 2547 พวกเขาได้รับเงินสด 2.88 เหรียญต่อหุ้นในปี 2548 เงินสดต่อหุ้น 2.89 เหรียญสหรัฐในปี 2549 เงินสดต่อหุ้น 2.94 ดอลลาร์ในปี 2550 เงินสดต่อหุ้น 3.03 ดอลลาร์ในปีพ. ศ. 2551 และ 3.08 เหรียญต่อหุ้น

เมื่อโลกการเงินพังทลายลงแม้ว่าการจองโรงแรมลดลงจากหน้าผา การประชุมทางธุรกิจได้ถูกยกเลิกไปแล้วและการแจกจ่ายเงินสดถูกยับเยินลดลงเหลือ 0.77 ดอลลาร์ต่อหุ้นลดลงประมาณ 75% ถ้าคุณอาศัยเงินจำนวนนั้นเพื่อชำระค่าใช้จ่ายคุณก็พบว่ามันระเหยไปในเวลาที่คุณต้องการมากที่สุด

ขายหุ้นของพวกเขาอย่างโง่เขลา (อีกครั้งถ้าคุณเป็นเจ้าของ REIT โรงแรมคุณควรรู้ว่านี่เป็นส่วนหนึ่งและพัสดุของประสบการณ์การเป็นเจ้าของ) หุ้นยุบจากสูง $ 51.50 ในปี 2006 เพื่อเพียง $ 6.90 ในปี 2009 นี้ลดลง 86.6% ใน ราคาหุ้นถูกเพิ่มดูถูกการบาดเจ็บของการตัดรุนแรงใน รายได้ passive ของคุณ

เกิดอะไรขึ้นกับนักลงทุนที่มีความซับซ้อนซึ่งเข้าใจธรรมชาติของความเป็นเจ้าของโรงแรม REIT? พวกเขานั่งอยู่บนหลังสุภาษิตของพวกเขาดูการกระจายเงินปีนขึ้นไป $ 1.96 ต่อหุ้นที่มีราคาหุ้นของ $ 32.46 แน่นอนว่าไม่มีที่ไหนใกล้ปีที่ดี แต่สำหรับระยะเวลาการวัดที่น่ากลัวอย่างเป็นธรรมคุณจะเอาชนะอัตราเงินเฟ้อเล็กน้อยหลังหักภาษี เก็บกำลังการซื้อของคุณ ไว้

คุณซื้อการรักษาความปลอดภัยอสังหาริมทรัพย์สิบปีที่ผ่านมาจ่ายระหว่าง $ 26.50 และ $ 42.40 ต่อหุ้น ในช่วงเวลานั้นคุณได้รับเงินเป็นจำนวน 24.83 เหรียญสหรัฐหรือมากกว่านั้น ถ้าคุณฉลาดและ reinvested เงินปันผลเหล่านั้น ในช่วงวิกฤตพวกเขากลายเป็นสิ่งที่นักวิชาการทางการเงินได้เรียกว่า "ตัวเร่งปฏิกิริยากลับ" ทำให้ร้อยละหลายร้อยเปอร์เซ็นต์ของกำไรในแต่ละเช็คหรือเงินฝากไถกลับไปซื้อหุ้นเพิ่มเติมเนื่องจากบางส่วน การฟื้นตัวของมูลค่าตลาด

ตรงกันข้ามกับ REIT โรงแรมที่มีบางอย่างเช่น REIT อุตสาหกรรม แม้แต่กับโลกที่แตกสลายธุรกิจไม่ต้องการออกจากคลังสินค้าสิ่งอำนวยความสะดวกในการจัดส่งและโรงงาน นอกจากนี้พวกเขามักจะ (หรือไม่สามารถ) จ่ายสัญญาเช่าตามกฎหมายได้แม้ว่า บริษัท จะล้มละลายก็ตาม ในช่วงวิกฤตเดียวกันอุตสาหกรรม REIT เช่น EastGroup Properties ไม่ได้ตัดเงินปันผล

หุ้นลดลงจาก 48.54 เป็น 24.58 ดอลลาร์ลดลงเพียง 49.36% ซึ่งไม่แตกต่างจากดัชนีตลาดหุ้นเช่น Dow Jones Industrial Average และ S & P 500! เมื่อพิจารณาถึงลักษณะของการไหลผ่านของหลักทรัพย์และสิ่งที่มีอิทธิพลต่อมูลค่าตลาดก็น่าประทับใจอย่างไม่น่าเชื่อ ยิ่งน่าประทับใจยิ่งขึ้น? หุ้นอยู่ที่ 59.32 ดอลลาร์ในขณะนี้ดังนั้นคุณจึงมี ผลกำไรจากเงินทุนที่ยังไม่เกิดขึ้น 10.78 ดอลลาร์หรือ 22% + ในส่วนของหุ้นที่จ่ายให้กับเงินปันผลทั้งหมดที่คุณมีความสุข

ความหมายสำหรับนักลงทุนใน REIT ของโรงแรมมีความชัดเจน

มีสี่วิธีที่สำคัญที่คุณสามารถเข้าถึงกลยุทธ์ในการรับ REITs ของโรงแรมได้ถ้าต้องการเป็นเจ้าของ:

1. เฉพาะการซื้อกลุ่ม REIT ระหว่างโรงแรมในช่วงที่ ตลาดหุ้นล่ม ซึ่งถือว่าแตกต่างจาก กองทุนดัชนี หรือพื้นที่อื่น ๆ ที่คุณวางแผนจะ ถือครองไว้ตลอดไป ต้นทุนค่าใช้จ่ายของคุณต่ำลงคุณจะสามารถดึงข้อมูลราคาขายของคุณกลับคืนเป็นเงินสดได้เร็วขึ้นหากคุณวางแผนที่จะลงทุนเงินดังกล่าวที่อื่น
2. ค่าเฉลี่ยค่าเฉลี่ยของเงินดอลลาร์เป็น REITs ของโรงแรม โดยรู้ว่าบางครั้งคุณจะต้องซื้อในช่วงเวลาที่เลวร้ายที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ แต่เชื่อใจในเสียงสูงและต่ำรวมกับเงินปันผลที่จ่ายกลับมาใหม่จะให้ทุกสิ่งที่คุณได้รับเพื่อ ผลตอบแทนที่ น่าพอใจ สำหรับคนส่วนใหญ่นี่อาจเป็นวิธีที่ดีกว่าเนื่องจาก ค่าเงินดอลลาร์ ช่วยลดความเสี่ยงของตลาดหุ้นโดยรวมได้โดยเฉพาะเมื่อรวมกับการ กระจายความเสี่ยง
3. เก็งกำไร เมื่ออุตสาหกรรมโรงแรมอยู่ในภาวะถดถอยซื้อ REIT โรงแรมจนกว่าจะถึงช่วงปีที่กลับมาบูมแล้วทิ้งพวกเขาแม้ว่าจะมีจำนวนมากขึ้นก็ตาม อัตราต่อรองของความสำเร็จในระยะยาวที่นี่ไม่ดีนักจนกว่าคุณจะสามารถเข้าใจอุตสาหกรรมโรงแรมได้โดยปริยายและปฏิบัติตามการซื้อ REIT แบบเดียวกับที่คุณต้องการหากคุณใช้จ่ายเงินเป็นล้าน ๆ ดอลลาร์ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ทันที แต่มีส่วนน้อย คนที่มีความสามารถทางการเงินออกมีกับความสามารถในการทำมันบนพื้นฐานการประเมินมูลค่าให้พวกเขาสามารถมีชีวิตอยู่กับการซื้อเร็วเกินไปหรือขายเร็วเกินไปซึ่งจะผูกพันกับการเกิดขึ้นให้กับนักลงทุนโดยรวมมีนิสัยของการมองโลกในแง่ดีเกินไป หรือในแง่ร้ายเป็นครั้งคราว
4. โยนผ้าเช็ดตัวและซื้ออะไรบางอย่างเช่น Vanguard REIT Index Fund ซึ่งผสมผสาน REIT จำนวนหนึ่งเข้าด้วยกันซึ่งรวมถึงโรงแรม REITs ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของผลงานที่หลากหลาย มีอัตราเงินปันผลตอบแทนที่ต่ำกว่ามาก แต่ถ้าคุณคิดว่าความเสี่ยงที่ลดลงก็คุ้มค่ากับการปิดการค้าขายก็อาจเป็นแนวทางที่ชาญฉลาดที่สุดในการดำเนินการของคุณ

ไม่ว่าในกรณีใดโรงแรม REITs ไม่ได้เป็นลมของหัวใจ ถ้าคุณไม่ทราบว่าคุณกำลังทำอะไรอยู่ให้เดินเบา ๆ