คู่มือการซื้อบ้านของคุณ Elizabeth Weintraub กล่าวว่า "ในช่วงหลายปีที่ผ่านมาฉันมีความยินดีที่ได้ร่วมงานกับผู้ขายและผู้ซื้อจำนวนมากในการทำธุรกรรมการขายสั้น ๆ ในขณะที่ยอดขายสั้น ๆ ไม่เหมือนกัน 2 รายแต่ละรายการมีลักษณะร่วมกัน ผู้ขายโดยเฉพาะอย่างยิ่งมักจะมีคำถามที่พวกเขาไม่ได้รู้ว่าพวกเขาต้องการที่จะถามจนกว่าครึ่งทาง ขายสั้น .
คำตอบ: Q & A ต่อไปนี้ได้รับการรวบรวมจากพรรคโลกแห่งความจริงเพื่อการขายสั้น ๆ สิ่งแรกที่ผู้ขายใคร่ครวญการขายสั้นควรทำคือการสัมภาษณ์ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ไม่กี่แห่งที่เชี่ยวชาญในการขายสั้น ๆ เป็น ตัวแทนขายสั้น ๆ ของคุณที่สามารถทำให้กระบวนการทำงานราบรื่นหรือหยาบได้ ขอข้อมูลประจำตัวและหมายเลขการผลิตและสิ่งที่คุณทำไม่ไว้วางใจการทำรายการที่ซับซ้อนให้กับสามเณร
# 1) สิ่งที่ฉันขายสั้น?
ขายสั้นเกิดขึ้นเมื่อธนาคารช่วยให้คุณสามารถขายบ้านของคุณน้อยกว่าจำนวนเงินที่คุณเป็นหนี้ การขายสั้นเป็นสิทธิพิเศษที่ธนาคารได้รับ มันไม่ถูกต้อง ไม่ใช่ทุกธนาคารจะอนุญาตให้คุณขายสั้น
# 2) เราควรเลือกขายสั้นกว่าการยึดสังหาริมทรัพย์?
ในบางกรณีอาจจะง่ายกว่าที่จะปล่อยให้บ้านไปยึดสังหาริมทรัพย์กว่าทนการต่อสู้และความเครียดของการขายสั้น ไม่ว่าคุณควรพิจารณาการยึดสังหาริมทรัพย์อาจขึ้นอยู่กับผลกระทบทางการเงินและทางกฎหมายของการยึดสังหาริมทรัพย์
คุณควรได้รับคำแนะนำด้านกฎหมายและภาษีโดยไม่ผิดพลาดเสมอเพราะตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ยกเว้นที่ได้รับอนุญาตให้ปฏิบัติตามกฎหมายไม่สามารถให้บริการได้
# 3) ผู้ขายจะได้รับข้อเสนอพิเศษหลายอย่างในการขายสั้น ๆ ได้อย่างไร?
วิธีหนึ่งที่แน่ใจว่าจะได้รับข้อเสนอพิเศษหลายข้อคือการ กำหนดราคาการขายสั้น ๆ ของคุณที่ ต่ำกว่ามูลค่าตลาด มีวิธีอื่น ๆ เพื่อให้ผู้ซื้อเสนอราคาสูงกว่ากันสำหรับบ้านของคุณ
ระวังการกำหนดราคาขายในระยะสั้นของคุณต่ำเกินไปเนื่องจากก) ธนาคารไม่น่าจะเสนอราคาต่ำและข) ผู้ซื้อบางรายอาจได้รับความสับสนและ เสนอข้อเสนอ ต่ำ
# 4) เราควรหยุดการชำระเงินจำนองของเราเพื่อทำ Short Sale หรือไม่?
เป็นตำนานที่คุณต้องอยู่ในค่าเริ่มต้นอยู่เบื้องหลังในการชำระเงินเพื่อทำการขายสั้น ๆ อย่างไรก็ตามมีบางสถานการณ์ที่การชำระเงินของคุณต้องไม่สมบูรณ์ ส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับการกู้ยืมของรัฐบาลเพราะใช่ในบางกรณีรัฐบาลต้องการให้คุณหยุดการชำระเงินจำนองของคุณ น่ากลัวเหรอ?
# 5) ธนาคารจะมาหลังจากเราเพื่อความแตกต่างหรือไม่?
อีกเหตุผลหนึ่งที่จะขอคำแนะนำด้านกฎหมาย หนึ่งในเหตุผลหลักในการทำขายสั้น ๆ คือการได้รับการปล่อยตัวความรับผิดชอบส่วนบุคคล แต่ผู้ขายไม่ได้ออกทั้งหมด เงินกู้ยืมบางส่วนมีการรับประกันส่วนบุคคลในบางรัฐ เงินให้กู้ยืมที่แข็งบางส่วนในบางรัฐอนุญาตให้มีข้อบกพร่อง การไม่มีการใช้คำฟาสซิสต์เกี่ยวกับการขาดหนังสือรับรองไม่จำเป็นต้องหมายความว่าผู้ขายได้รับการปล่อยตัว
# 6) การขายสั้นจะทำให้ผู้ให้คะแนนเครดิตของฉันเสียหายหรือไม่?
ตาม FICO การได้รับคะแนนเครดิตที่ใหญ่ที่สุดในการจัดอันดับเครดิตของคุณน่าจะเป็นเมื่อมีการขาดแคลน การขาดแคลนมีผลต่อเครดิตในการขายสั้น ๆ เกือบจะเหมือนกับการยึดสังหาริมทรัพย์
ไม่มีก็น้อย ผู้ให้กู้มักรายงานการขายสั้น ๆ ในรายงานเครดิตของคุณว่า "จ่ายเงินเต็มจำนวนไม่เกินที่ตกลง" แต่มีตัวเลือกการรายงานอื่น ๆ
# 7) เราจะขายสั้นได้อย่างไรโดยมีเงินกู้สอง?
คุณทำขายสั้น ๆ กับสองเงินกู้เช่นเดียวกับการขายสั้น ๆ ที่มี 3 สินเชื่อและ / หรือกลุ่มของการจำนอง เจรจาต่อรองโดยเฉพาะ โดยปกติผู้ให้กู้ในตำแหน่งแรกจะจัดสรรเงินจำนวนเล็กน้อยให้แก่ผู้ถือหุ้นรายย่อย อย่างไรก็ตามผู้ยืมยังสามารถขอให้ ผู้ขาย ได้
# 8) เราจำเป็นต้องมีทนายความสำหรับการขายสั้น ๆ หรือไม่?
หากคุณมีทรัพย์สินอยู่ในที่กำบังรายได้ที่ใช้แล้วทิ้งและกำลังเผชิญกับความรับผิดส่วนบุคคลสำหรับเงินกู้นั่นเป็นเหตุผลที่ดี 3 ประการในการจ้างทนายความมาทำขายสั้น ๆ แต่ถ้าคุณถามทนายความทนายความจะบอกว่าใช่จ้างทนายความ คุณต้องการคำแนะนำด้านกฎหมาย
ไม่ว่าคุณจะต้องการทนายความในการเจรจาต่อรองในนามของคุณขึ้นอยู่กับความซับซ้อนและรายละเอียดเกี่ยวกับสถานการณ์ของคุณ ถามตัวแทนหรือ CPA ของคุณและที่ปรึกษาที่เชื่อถือได้อื่น ๆ
# 9) เราต้องการความลำบากทางการเงินในการทำยอดขายสั้น ๆ หรือไม่?
ในช่วงเริ่มต้นของความบ้าคลั่งในระยะสั้นการเดินรอบสุดท้ายนี้ - ซึ่งเริ่มต้นเมื่อปลายปี 2005 - ความยากลำบากทางการเงินเป็นเกณฑ์ที่แน่นอนที่จะ มีคุณสมบัติสำหรับการขายสั้น ๆ เนื่องจากจำนวนบ้านที่น่าตกใจที่อยู่ใต้น้ำและความจำเป็นในการทิ้งเงินกู้ยืมโดยไม่ต้องรักษาความปลอดภัยนักลงทุนของธนาคารบางรายจะให้การขายสั้น ๆ เชิงกลยุทธ์
# 10) ทำไมธนาคารจึงปฏิเสธการขายสั้น ๆ ของเรา?
ธนาคารพาณิชย์มองหาองค์ประกอบที่สำคัญในการอนุมัติการขายสั้น ๆ แต่บางทีแรงจูงใจที่ใหญ่ที่สุดก็คือธนาคารจะทำเงินได้มากขึ้นโดยการให้การขายสั้น ๆ มากกว่าการไล่ตามการยึดสังหาริมทรัพย์ บางครั้งธนาคารจะไม่บอกคุณว่ามันยืนเพื่อผลกำไรมากขึ้นผ่านการยึดสังหาริมทรัพย์ มันจะระบุราคาที่ต้องการให้ผู้ซื้อไม่เคยจ่าย จัดเรียงทางเดินไก่ออก
ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย