ผู้ให้กู้ของคุณอาจยื่นคำฟ้องบกพร่องหลังการยึดสังหาริมทรัพย์
การตัดสินขาดดุลบางครั้งปรากฏขึ้นหลังจาก การยึดสังหาริมทรัพย์ หรือการ ขายสั้น ๆ เจ้าของบ้านรู้สึกประหลาดใจที่ได้รับคำแนะนำเหล่านี้บ่อยๆและมักเป็นเพราะพวกเขาไม่ได้รับคำแนะนำทางกฎหมายหรือภาษีที่ถูกต้องล่วงหน้า
ตั๋วสัญญาใช้เงินและการจำนอง
การตัดสินขาดดุลเกิดจากข้อเท็จจริงที่ผู้กู้ผิดนัดใน ตั๋วสัญญาใช้เงิน ไม่ใช่การจำนอง ตั๋วสัญญาใช้เงินเป็นสัญญาที่จะต้องจ่าย นอกจากนี้ยังสามารถสร้างความรับผิดส่วนบุคคลขึ้นอยู่กับกฎหมายของรัฐ ความรับผิดส่วนบุคคลหมายถึงผู้ให้กู้สามารถไปหลังจากสินทรัพย์ของผู้กู้สำหรับความล้มเหลวในการจ่ายเงินกู้
ตั๋วสัญญาใช้เงินมีหลักประกันโดย โฉนดที่ไว้ใจได้ หรือการจำนองทั้งนี้ขึ้นอยู่กับตราสารทางการเงิน โดยปกติโฉนดจำนองหรือโฉนดจะถูกบันทึกไว้ในบันทึก สาธารณะ ที่สถานที่ตั้งอยู่ซึ่งจะแจ้งให้สาธารณชนทราบว่าบ้านมีภาระผูกพันกับมัน
คนยึดสังหาริมทรัพย์
หากตั๋วสัญญาใช้เงินไม่จ่ายตามที่ตกลงกันไว้ผู้รับประโยชน์มีสิทธิที่จะยึดทรัพย์สินนั้นไว้เนื่องจากทรัพย์สินนั้นเป็นหลักประกันสำหรับตั๋วสัญญาใช้เงิน
หากผู้กู้ไม่ได้นำเงินมาชำระหนี้ในปัจจุบันหรือชำระเงินกู้ที่มีอยู่ในช่วงระยะเวลายึดสังหาริมทรัพย์ทรัพย์สินจะถูกประมูล หากทรัพย์สินขายเกินกว่าจำนวนที่ค้างชำระไม่มีการขาดแคลน แต่ที่ไม่ค่อยเกิดขึ้น
ธนาคารได้รับ ทรัพย์สินในการยึดสังหาริมทรัพย์ เมื่อไม่มีใครเสนอราคามากพอที่จะจ่ายออกจากธนาคาร
นอกจากนี้ธนาคารยังมีสิทธิที่จะขายหุ้นดังกล่าวให้น้อยกว่าผู้ประมูลที่มีราคาสูงสุดในการประมูล แต่โดยทั่วไปธนาคารต้องการขายให้กับพรรคเอกชนหลังการยึดสังหาริมทรัพย์โดยหวังว่าจะได้รับเงินมากขึ้นในตลาดเปิด
ขายสั้น ๆ
ขณะที่บ้านกำลังรอการยึดสังหาริมทรัพย์ธนาคารอาจตกลงที่จะลดความเสียหาย จะช่วยให้ผู้ขายเพื่อให้การขายสั้นและรับเงินน้อยกว่าผู้ขายเป็นหนี้เงินให้กู้ยืมของเขา
ผู้ขายบ้าน เช่าตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อหาผู้ซื้อสำหรับ การขายระยะสั้น ผู้ซื้อทำข้อเสนอและหากธนาคารยอมรับแล้วบ้านจะขายที่ขาดทุน
ข้อบกพร่อง
การขาดดุลคือความแตกต่างระหว่างยอดเงินต้นที่ครบกำหนดและจำนวนเงินที่ได้รับโดยให้จำนวนเงินที่ได้รับน้อยกว่าจำนวนเงินที่ค้างชำระ
ไม่ว่าธนาคารจะสามารถติดตามการ ขาดแคลนได้หรือไม่ หลังจากการยึดสังหาริมทรัพย์หรือการ ขายสั้น ๆ ขึ้นอยู่กับว่าตั๋วสัญญาใช้เงินจะทำให้ผู้ขายมีความรับผิดต่อหนี้หรือไม่ บางรัฐอนุญาตให้ รับผิดส่วนบุคคล
ข้อบกพร่องในรัฐแคลิฟอร์เนีย
ข่าวดีสำหรับผู้กู้รัฐแคลิฟอร์เนียคือการกู้ยืมเงินซื้อทั้งหมดในที่อยู่อาศัยที่อยู่อาศัยตั้งแต่หนึ่งถึงสี่หน่วยได้รับการยกเว้นจากการตัดสินขาดแคลน
เงินให้กู้ยืมที่แข็งตัวในรัฐแคลิฟอร์เนีย - เงินกู้ที่นำออกมาหลังจากที่บ้านได้รับการซื้อผ่านการ รีไฟแนนซ์ หรือการจำนองที่สอง - อาจต้องได้รับการตัดสินขาดแคลนภายใต้เงื่อนไขต่อไปนี้:
- ผู้ให้กู้ต้องยึดทรัพย์ตามกระบวนการยุติธรรม (California Code Civil Proc. 726)
- ผู้ให้ยืมส่วนใหญ่ยึดสังหาริมทรัพย์โดยการขายของผู้ดูแลทรัพย์สินซึ่งไม่ ได้ ให้สิทธิแก่ผู้ให้กู้ในการพิจารณาคดีที่ขาดดุลยกเว้นข้อยกเว้น (ดูการจำนอง ที่สองที่ ใช้เงินได้ยากด้านล่าง)
- กำหนดเวลาสามเดือนสำหรับการดำเนินการกับคำตัดสินที่ขาดไม่ได้ภายใต้การยึดสังหาริมทรัพย์ของศาล
- ถ้าจำนองที่สองเป็นเงินยากและผู้ให้กู้ได้สูญเสียการรักษาความปลอดภัยสำหรับเงินกู้ที่ผ่านการยึดสังหาริมทรัพย์หรือการขายสั้น - การรักษาความปลอดภัยสำหรับตั๋วสัญญาใช้เงินคุ้มค่าอะไร - ผู้รับประโยชน์ของการจำนองที่สองที่ สามารถ ติดตามการขาด (Roseleaf คอร์ป โวลต์ Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963).
- SB 931 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2011 เป็นต้นไปมีการป้องกันการขาดแคลน ผู้ขายที่ขายสั้นใน รัฐแคลิฟอร์เนียหากเงินกู้อยู่ในอันดับต้น ๆ ไม่ใช้กับการยึดสังหาริมทรัพย์
การเจรจาต่อรองคอลเลกชัน
ผู้ให้กู้เงินรายใหญ่บางรายขายตั๋วสัญญาใช้เงินให้กับนักลงทุนหลังจากที่ยึดสังหาริมทรัพย์สำหรับ pennies ในสกุลเงินดอลลาร์ จากนั้นนักลงทุนจะพยายามเก็บหนี้
แม้ว่าผู้ให้กู้อาจยอมรับคำพูดเช่น $ 1,000 สำหรับการจำนอง 100,000 ดอลลาร์วินาทีผ่านการขายสั้น ๆ ความปลอดภัยสำหรับเงินที่ยากลำบากนั้นจะได้รับการปล่อยตัว แต่ตั๋วสัญญาใช้เงินอาจจะไม่ใช่ ผู้ขายที่ขายระยะสั้นเช่นผู้อ่านของเราอาจเชื่อว่าความเจ็บปวดสิ้นสุดลงจนวันหนึ่งเขาได้รับโทรศัพท์ขอคืนเงิน เมื่อเกิดเหตุการณ์เช่นนี้:
- ตระหนักดีว่าผู้ให้กู้ส่วนใหญ่มีแนวโน้มที่จะเจรจาต่อรองสำหรับผลตอบแทนที่ลดลง
- ผู้ให้กู้อาจขอตั๋วสัญญาใช้เงินใหม่เพื่อทดแทนตั๋วสัญญาใช้เงินฉบับเก่า ในกรณีดังกล่าวโปรดตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้ให้กู้ส่งตั๋วสัญญาใช้เงิน "จ่ายเงินเต็มจำนวน"
- หากผู้ให้กู้ได้ขายตั๋วแล้วส่วนลดอาจมากกว่า
- ไม่ใช่ตั๋วสัญญาใช้เงินที่แข็งค่าใด ๆ ต้องจ่ายเป็นเงินสด ผู้ให้กู้บางรายจะยอมรับการชำระเงิน
- หากผู้ให้ยืมนำเงินไปให้กับนิติบุคคลอื่นทราบว่าทราบว่าอาจมียอดขายต่ำกว่ามูลค่าที่ตราไว้และผู้ให้กู้รายใหม่อาจยอมรับจำนวนที่ต่ำกว่าเป็นเงินเต็มจำนวน
- หลังจากที่ได้รับการชำระเงินครบถ้วนแล้วให้ผู้ให้กู้คืนตั๋วสัญญาใช้เงินที่ระบุว่า "จ่ายเงินเต็มจำนวน"
ฉันไม่ได้รับอนุญาตให้ให้คำแนะนำด้านกฎหมายและให้ข้อมูลนี้เพื่อจุดประสงค์ในการใช้ข้อมูลทั่วไปเท่านั้น หากคุณต้องการคำแนะนำด้านกฎหมายหรือข้อมูลเพิ่มเติมโปรดติดต่อ ทนายความอสังหาริมทรัพย์
ที่มา: สมาคมนายหน้าแห่งแคลิฟอร์เนีย
ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย