โดยปกติคุณ (ผู้ยืม) ต้องจ่ายเบี้ยประกันภัยรายเดือนสำหรับ การประกันจำนองเอกชน (PMI)
นี่เป็นค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในแต่ละเดือนและจะใช้เวลา จำกัด งบประมาณของคุณ อย่างไรก็ตามผู้ให้กู้บางรายเสนอผู้ให้กู้รายยืมประกัน (LPMI) ซึ่งช่วยให้คุณสามารถลดหรือหลีกเลี่ยงการชำระเงินรายเดือนพิเศษได้
ความคิดที่ดีที่ จะซื้อด้วยการลดลงต่ำกว่า 20 เปอร์เซ็นต์ เป็นเรื่องที่ถกเถียงกันและเป็นหัวข้อสำหรับบทความอื่น
LPMI ทำงานได้อย่างไร
LPMI เป็นประกันจำนองที่ผู้ให้กู้ของคุณจัดให้ คุณจ่ายเงินเพื่อรับความคุ้มครองด้วยวิธีใดวิธีหนึ่งต่อไปนี้
- การชำระเงินแบบครั้งเดียวเมื่อเริ่มต้นเงินกู้ (การชำระเงิน "ก้อน")
- อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นสำหรับเงินกู้ของคุณส่งผลให้มีการจ่ายเงินจำนองรายเดือนที่สูงขึ้นทุกเดือนตลอดอายุเงินกู้ของคุณ
วิธีการรวมก้อนจะน้อยกว่าการปรับ อัตราดอกเบี้ยของ คุณ
น่าเสียดายที่ระยะ LPMI ไม่ถูกต้องเนื่องจากผู้ให้กู้ไม่ได้จ่ายค่าประกันจริงๆคุณทำ โปรดจำไว้เสมอ (โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับธุรกรรมทางการเงิน) ที่ไม่มีใครจ่ายค่าใช้จ่ายให้คุณจนกว่าจะได้รับผลตอบแทน
ในการใช้ LPMI คุณเพียงแค่เปลี่ยน โครงสร้าง การชำระเงินเบี้ยประกันเพื่อไม่ให้คุณต้องเสียค่าใช้จ่ายแยกต่างหากทุกเดือน
ถ้าคุณจ่ายเงินก้อนโต ผู้ให้กู้ของคุณจะเป็นผู้กำหนดจำนวนเงินที่คิดว่าจะครอบคลุมค่าใช้จ่ายของพวกเขา จากนั้นพวกเขาก็ซื้อประกันจำนองด้วยเงินนั้น ในกรณีนี้คุณจะชำระเงินล่วงหน้าเพื่อรับความคุ้มครอง
หากคุณจ่ายเงินเมื่อเวลาผ่านไป ผู้ให้กู้จะปรับอัตราการจดจำนองของคุณเพื่อให้ครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการประกัน เนื่องจาก อัตราการจดจำนองที่สูงขึ้น หมายถึงการชำระเงินรายเดือนที่สูงขึ้น (ดู วิธีคำนวณเงินให้กู้ยืม ) คุณจะต้องจ่ายเงินเพิ่มเติมในแต่ละเดือนหากคุณไปที่ LPMI การชำระเงินที่สูงขึ้นนี้ควรจะน้อยกว่าที่คุณจ่ายหากคุณใช้ค่าใช้จ่าย PMI แยกต่างหากทุกเดือน แต่ไม่มีทางที่จะ "ยกเลิก" ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมเมื่อคุณ จ่ายเงินกู้ยืม
ข้อดีและข้อเสียของ LPMI
LPMI ไม่ใช่สำหรับทุกคน ในความเป็นจริงทุกคนจะ ไม่มีสิทธิ์ได้รับ เงินกู้ด้วย LPMI โดยปกติคุณต้องมี เครดิตที่ดี สำหรับ LPMI เพื่อเป็นตัวเลือกและจะมีผลเฉพาะในบางสถานการณ์เท่านั้น
เงินให้กู้ยืมระยะสั้น: LPMI น่าสนใจมากที่สุดสำหรับเงินกู้ยืมระยะสั้น หากคุณวางแผนที่จะได้รับเงินกู้ 30 ปีและ ชำระเงินหลายสิบปี คุณอาจจะดีกว่าด้วยนโยบาย PMI แยกต่างหาก ทำไม? อีกครั้งส่วนใหญ่สินเชื่อ LPMI ใช้ปรับอัตราดอกเบี้ย (สูงกว่า) จำนองเป็นนอกคอกการชำระเงินก้อนบวกขึ้นด้านหน้า อัตราการจำนองที่จะไม่เปลี่ยนแปลงดังนั้นคุณจะต้องจ่ายออกเงินกู้สมบูรณ์เพื่อกำจัด LPMI "premium. คุณสามารถทำเช่นนี้ได้ โดยการจ่ายเงินกู้ออก จากการออมของคุณเอง (พูดง่ายกว่าทำ) การรีไฟแนนซ์เงินกู้ หรือขายบ้านและชำระหนี้
สำหรับการเปรียบเทียบให้ดูนโยบาย PMI แบบสแตนด์อโลนซึ่งคุณสามารถยกเลิกได้เมื่อคุณสร้าง ส่วนของทุนที่ เพียงพอในบ้านของคุณ หลังจากการยกเลิกคุณจะได้รับประโยชน์จาก อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า และไม่มีการชำระเงินด้วย PMI มากขึ้นตลอดชีวิตที่เหลืออยู่ของเงินกู้ของคุณ
ผู้ที่มีรายได้สูง: สำหรับผู้ที่ได้รับการอนุมัติสำหรับ LPMI น่าสนใจที่สุดสำหรับผู้กู้ที่มีรายได้สูง บุคคลเหล่านี้และครอบครัวอาจได้รับการหักภาษีมากขึ้นเนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น (สมมติว่าพวกเขา หักค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยจำนองบ้าน ) คนที่มีรายได้ต่ำกว่าในทางกลับกันอาจสามารถหักล้าง PMI แบบสแตนด์อะโลนดังนั้น LPMI จึงไม่นำมาซึ่งผลประโยชน์ทางภาษีเพิ่มเติม แน่นอนคุณควรพูดคุยกับผู้จัดเตรียมภาษีเกี่ยวกับการหักเงินที่อาจเกิดขึ้นและแม้กระทั่งวิธีที่ดีที่สุดในการ จัดโครงสร้างเงินกู้จำนองของคุณ กฎเหล่านี้มีการเปลี่ยนแปลงเป็นระยะ ๆ ดังนั้นโปรดตรวจสอบกับผู้เชี่ยวชาญเพื่อขอทราบข้อมูลอัปเดตก่อนที่คุณจะตัดสินใจเกี่ยวกับสิ่งใด ๆ (และเตรียมพร้อมสำหรับการเปลี่ยนแปลงหลังจากที่คุณตัดสินใจ)
LTV สูง: ถ้า อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่า (LTV) ใกล้เคียงกับร้อยละ 80 LPMI น่าจะไม่ใช่ตัวเลือกที่ดีที่สุดของคุณจนกว่าคุณจะวางแผนลดเงินกู้เร็ว ๆ นี้ (โดยการรีไฟแนนซ์หรือจ่ายเงินล่วงหน้า) เกือบ 80 เปอร์เซ็นต์คุณเกือบจะทำกับประกันจำนองทั้งหมด หากคุณใช้นโยบายการประกันสินเชื่อจำนองแยกต่างหากคุณสามารถชำระเงินแยกกันได้ในแต่ละเดือน คุณจะสามารถ ยกเลิกการประกันภัย ในเร็ว ๆ นี้และคุณจะไม่ติดอยู่กับอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น โปรดทราบว่ามีหลายวิธีที่จะได้รับ LTV สูงกว่า 80 เปอร์เซ็นต์:
- การชำระเงินช่วยเพิ่มส่วนแบ่งในบ้านและลด LTV
- หากมูลค่าบ้านของคุณเพิ่มขึ้นเนื่องจากตลาดที่อยู่อาศัยหรือการปรับปรุงที่อยู่อาศัยที่แข็งแกร่ง LTV ของคุณจะดีขึ้น
การยกเลิก PMI ของคุณใน ช่วงต้นอาจเกี่ยวข้องกับค่าใช้จ่ายเพียงไม่กี่ร้อยเหรียญ ( เพื่อให้ได้รับการประเมิน ) แต่การรีไฟแนนซ์เงินกู้ LPMI อาจมีค่าใช้จ่ายมากขึ้น
ทางเลือกใน LPMI
ถ้า LPMI ไม่เหมาะกับคุณคุณสามารถลองใช้แนวทางต่างๆได้
การชำระเงินดาวน์ใหญ่ขึ้น: การลดลงอย่างน้อย 20 เปอร์เซ็นต์ช่วยลดความจำเป็นในการจ่าย PMI อย่างไรก็ตามผู้ซื้อจำนวนมากไม่มีตัวเลือกดังกล่าว
ซื้อ PMI ของคุณเอง: คุณสามารถจ่าย PMI ของคุณเอง (บางครั้งเรียกว่า borrower insurance หรือ BPMI) ทุกเดือน คุณได้เห็นตัวอย่างบางส่วนของสถานการณ์ที่ PMI ธรรมดามีอายุดีกว่า LPMI ข้างต้น
Piggyback: คุณสามารถทดลองใช้สินเชื่อเพื่อหลีกเลี่ยง PMI ได้แม้ว่าคุณจะต้องตรวจสอบตัวเลขอย่างละเอียด กลยุทธ์ piggyback หรือที่เรียกว่าเงินกู้ 80/20 เป็นเพียงทางเลือกเดียว เงินให้กู้ยืมเหล่านี้ไม่เป็นที่แพร่หลายเท่าที่เคยมี แต่จะมีให้บริการ piggyback ช่วยให้คุณสามารถหลีกเลี่ยงการประกันจำนองทั้งหมด แต่ จำนองที่สอง ของคุณจะมาพร้อมกับอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น หากคุณสามารถชำระคืนเงินกู้จำนองได้อย่างรวดเร็วในที่สุดคุณก็จะสนุกกับการมีอัตราการจำนองต่ำ (ซึ่งไม่ได้เพิ่มขึ้นโดย LPMI) สำหรับปีต่อไป
เงินกู้ที่มีการชำระเงินต่ำลง: โปรแกรมเงินกู้หลายประเภทอนุญาตให้มีการชำระเงินดาวน์เล็กน้อย ตัวอย่างเช่น เงินกู้ของ FHA สามารถใช้ได้โดยลดลงเพียง 3.5 เปอร์เซ็นต์ คุณต้องจ่ายค่าประกันจำนอง แต่เงินกู้เหล่านั้นอาจเหมาะสมกับผู้กู้บางรายมากขึ้น สินเชื่อเวอร์จิเนีย อนุญาตให้ศูนย์ลง และพวกเขาไม่จำเป็นต้องมีการประกันจำนองใด ๆ