ตัวเลือกสำหรับการเปลี่ยนผู้ยืม
เป็นไปได้ที่จะทำให้ชื่อของใครบางคนถูกปลดออกจากการจำนอง แต่กระบวนการนี้เป็นเรื่องที่ท้าทาย ข้อนี้ใช้กับผู้กู้หลัก รวมทั้งผู้ลงนามร่วม ที่ช่วยผู้กู้ได้รับการอนุมัติ
จนกว่าคุณจะทำการเปลี่ยนแปลงอย่างเป็นทางการในการจำนอง (หรือจ่ายออกทั้งหมด) ทุกคนจะต้องรับผิดชอบในการกู้ยืมเงินและหนี้ที่จะ ลดความสามารถในการได้รับเงินกู้ยืม อื่น ๆ
ความท้าทาย
ผู้ให้กู้ไม่กระตือรือร้นที่จะเอาชื่อของใครออกจากสินเชื่อบ้าน เมื่อพวกเขาอนุมัติเงินกู้พวกเขามองไปที่ คะแนนเครดิต และรายได้ของผู้กู้ทั้งสองร่วมกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมันมาถึงสินเชื่อบ้านรายได้มากกว่าหนึ่งมักจะต้องไปถึง อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ที่ น่าพอใจ (ในคำอื่น ๆ หลายคนมีช่วงเวลาที่ยากลำบากสำหรับการจำนองในบ้านของครอบครัวขนาดใหญ่ด้วยตัวเอง)
ผู้กู้ทั้งหมดเป็นผู้รับผิดชอบหนี้สินทั้งหมด 100% - ไม่ใช่ 50/50 สำหรับเงินกู้ร่วม หากผู้กู้รายหนึ่งรายใดไม่สามารถชำระเงินด้วยเหตุผลใดก็ได้ (ไม่ว่าจะเป็นความยากลำบากทางการเงินหรือผู้กู้รายใดคนหนึ่งเสียชีวิต) ผู้ยืมรายอื่น ๆ จะต้องชำระเงินในปัจจุบันหรือชำระเงินกู้ หากผู้ให้ยืมเพียงลบชื่อพวกเขาเพิ่มความเสี่ยงของพวกเขาและพวกเขาให้ใครฟรี "ออก" ซึ่งธนาคารไม่เต็มใจที่จะทำ
แต่น่าเสียดายสำหรับผู้กู้ร่วมผู้ให้กู้มองเห็นผู้สมัครแต่ละรายเป็นโอกาสของแต่ละบุคคลในการเก็บรวบรวมเงินกู้ยืมดังกล่าว
คุณอาจคิดว่าเป็นเงินกู้ "ของเรา" (และในกรณีของการหย่าร้างเช่นไม่มี "เรา") แต่ข้อตกลงในการกู้ยืมเงินของคุณไม่มีโครงสร้างแบบนี้ แม้ว่าข้อตกลงการหย่าร้างระบุว่าอดีตของคุณเป็นผู้รับผิดชอบในการชำระหนี้ แต่ผู้ให้กู้มีความสามารถในการ เก็บรวบรวมจากทุกคนที่สมัคร
คู่สมรสที่เป็นคู่อาจประสบกับผลทางกฎหมายเนื่องจากไม่ปฏิบัติตามคำสั่งศาล แต่ไม่สามารถเปลี่ยนแปลงสัญญากู้ยืมเงินที่มีอยู่ได้
วิธีลบชื่อ
มีหลายวิธีในการลบชื่อออกจากเงินกู้
วางแผนในกระบวนการที่ใช้เวลาหลายสัปดาห์และเกี่ยวข้องกับเอกสารที่สำคัญ แต่นึกคิดคุณจะสามารถวางเงินกู้ที่อยู่เบื้องหลังคุณ
สอบถามผู้ให้กู้ของคุณ
เริ่มต้นด้วยการขอให้ผู้ให้กู้ปัจจุบันของคุณเกี่ยวกับการเปลี่ยนเงินกู้ คุณจะไม่ได้รับมันทั้งหมดทำในโทรศัพท์หนึ่ง แต่คุณสามารถหาคำตอบว่าเป็นไปได้ที่จะให้เงินกู้ที่มีอยู่กับผู้กู้น้อยหนึ่ง หากเป็นเช่นนั้นผู้กู้ที่เหลือ (ที่มีชื่อ ไม่ได้ ถูกนำออก) จะต้องมีคุณสมบัติเพียงพอสำหรับการกู้ด้วยตัวเอง ผู้กู้เหล่านั้นต้องการเครดิตที่ดีและมีรายได้เพียงพอที่จะอำนวยความสะดวกในการชำระเงินและพวกเขาจะต้องผ่านขั้นตอนการสมัครคล้ายกับ เมื่อคุณได้รับเงินกู้เป็น ครั้งแรก หากคำขอของคุณได้รับการอนุมัติผู้ให้กู้อาจให้การปลดปล่อยหนี้สิน (มักใช้ในกรณีการหย่า)
รีไฟแนนซ์เงินกู้
หากผู้ให้กู้ปัจจุบันของคุณไม่สามารถทำงานร่วมกับคุณได้ให้ ลองรีไฟแนนซ์เงินกู้ ในการทำเช่นนี้คุณจะใช้เงินกู้ใหม่และใช้หนี้นั้นเพื่อชำระหนี้เก่า บุคคลที่รับผิดชอบในการกู้ยืมควรใช้เป็นรายบุคคลและจะต้องมีคุณสมบัติเพียงพอและรายได้เครดิต
ผู้ให้กู้รายอื่น ๆ อาจยินดีที่จะอนุมัติสินเชื่อมากขึ้นและคุณสามารถดูโปรแกรมต่างๆ เช่นเงินกู้ FHA (ซึ่งอาจมีมาตรฐานการอนุมัติที่ง่ายกว่าเมื่อเทียบกับ ขนาดของการชำระเงินดาวน์ และคะแนนเครดิต)
ถ้าคุณอยู่ใต้น้ำ
การรีไฟแนนซ์เป็นเรื่องยากโดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อบ้านของคุณมีค่าน้อยกว่าที่คุณเป็นหนี้หรือถ้าคุณมี ส่วนได้เสียที่ ต่ำสุด ในบ้าน ผู้ให้กู้ตามแบบแผนมีข้อกำหนดที่เข้มงวดเกี่ยว กับอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่า และคุณจะไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดเหล่านี้จนกว่าคุณจะเขียนเช็คจำนวนมาก โชคดีที่ โครงการรีไฟแนนซ์ของรัฐบาล หลายแห่งมีอยู่ซึ่งอาจช่วยให้คุณได้รับเงินกู้ใหม่เพียงตรวจสอบว่าคุณสามารถกู้เงินใหม่ภายใต้ผู้กู้ที่คุณต้องการก่อนที่คุณจะทำเอกสารทั้งหมด
การสันนิษฐาน
อาจเป็นไปได้ที่จะโอนจำนองไปยังผู้กู้รายอื่น เงินให้กู้ยืม "Assumable" มีคุณสมบัตินี้ แต่สินเชื่อส่วนใหญ่ไม่สามารถคาดเดาได้
หากคุณได้ยืม ผ่าน FHA หรือ VA คุณอาจมีความสามารถนี้ แต่ก็น่าถามไม่ว่าคุณจะยืมไปที่ไหน
ขายทรัพย์สิน
หากวิธีการข้างต้นไม่ตรงกับคุณคุณอาจต้องขายทรัพย์สินและใช้ยอดขายเพื่อชำระเงินกู้ นี่อาจเป็นสาเหตุให้เกิดการหยุดชะงักของคุณหรือครอบครัวของคุณและอาจขายได้ยากถ้าคุณอยู่ใต้น้ำดังนั้นให้คิดอย่างรอบคอบและขอความช่วยเหลือจากผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นก่อนที่คุณจะตัดสินใจ
ค่าใช้จ่าย
ตัวเลือกทั้งหมดข้างต้นเกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมดังนั้นควรประเมินทางเลือกต่างๆก่อนตัดสินใจเลือกและตัดสินใจว่าใครจะจ่ายค่าธรรมเนียม แม้ว่าคุณจะขายทรัพย์สินและได้รับเงิน แต่ค่าตัวแทนอสังหาริมทรัพย์และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ก็น่าจะลดค่าใช้จ่ายลง ท่ามกลางข้อเสนอที่ระบุการปล่อยหนี้สินหรือสมมติฐานเงินกู้อาจเป็นราคาที่ไม่แพงมากที่สุดซึ่งจะช่วยให้คุณหลีกเลี่ยง ค่าใช้จ่าย ในการ ปิดบัญชีที่ เกี่ยวข้องกับการรีไฟแนนซ์
เรื่องเดียวกันสำหรับผู้ร่วมลงนาม
ทั้งหมดข้างต้นเป็นจริงสำหรับผู้ร่วมลงนามในการจำนอง ในฐานะผู้ลงนามร่วมคุณมีความรับผิดชอบในการกู้ยืมเงิน 100% และผู้ให้กู้ไม่ต้องการให้คุณเลิกเบ็ด พูดคุยกับผู้กู้หลักเกี่ยวกับการรีไฟแนนซ์และจำไว้ว่าอนาคตของพวกเขาจะเชื่อมโยงกับคุณ
เงินให้กู้ยืมบางส่วน (เงินกู้สำหรับนักศึกษาโดยเฉพาะ) จะง่ายกว่าที่จะได้รับผู้ลงนามร่วมจากเงินกู้หลังจากระยะเวลาชำระเงินตรงเวลา อย่างไรก็ตามสินเชื่อบ้านไม่มีคุณสมบัติเหมือนกัน
ออกจากการอ้างสิทธิ์
โฉนดที่เลิกจ้างจะไม่ลบชื่อของผู้ยืมออกจากการจำนอง ด้วยการอ้างสิทธิ์การเลิกจ้างเจ้าของสามารถโอนสิทธิ์การเป็นเจ้าของทั้งหมดให้กับบุคคลอื่นได้ แต่สัญญาเงินกู้ใด ๆ ยังคงเดิม (การให้ความเป็นเจ้าของไม่ได้หมายความว่าคุณจะต้องสละความรับผิดชอบในการจ่ายเงิน) เป็นผลให้การกระทำการเรียกร้องเลิกสามารถปล่อยให้ผู้กู้แย่ลง - พวกเขาเป็นหนี้เงินในทรัพย์สิน แต่พวกเขาไม่ได้มีส่วนได้เสียเป็นเจ้าของใด ๆ ในนั้น
ข้อมูลสำคัญ
ข้อมูลในหน้านี้มีลักษณะเป็นพื้นฐานและไม่สามารถใช้เป็นคำแนะนำทางกฎหมายหรือทางการเงิน พูดคุยกับทนายความในท้องถิ่นที่คุ้นเคยกับสถานการณ์ของคุณก่อนที่จะตัดสินใจทางการเงินใด ๆ