สิทธิในการยกเลิก PMI
แต่น่าเสียดายที่เจ้าของบ้านได้เผชิญหน้ากับความท้าทายในการลดค่าใช้จ่ายของ PMI แม้ว่า PMI จะไม่ต้องใช้อีกต่อไปก็ตาม
ในบางกรณีผู้ยืมและผู้ให้บริการต่างรู้สึกสับสนเกี่ยวกับวิธียกเลิก PMI และเจ้าหน้าที่บริการสินเชื่อไร้ยางรถบางรายลากเท้าเพื่อยกเลิกค่าธรรมเนียม PMI
พระราชบัญญัติคุ้มครองเจ้าของบ้านคืออะไร?
พระราชบัญญัติคุ้มครองเจ้าของบ้าน (HPA) หรือที่เรียกว่า PMI Cancelation Act เป็นกฎหมายที่ช่วยปกป้องผู้บริโภคจากการจ่ายเงินเกินค่าสำหรับ PMI กฎกติกากำหนด:
- เมื่อเจ้าของบ้านสามารถยกเลิก PMI และหยุดจ่ายเบี้ยประกันภัยได้
- เมื่อผู้ให้กู้ต้องหยุดการเรียกเก็บเงินสำหรับ PMI โดยอัตโนมัติ
- การเปิดเผยข้อมูลที่ผู้ให้กู้ต้องระบุเมื่อเงินกู้ต้องการ PMI
- วิธีจัดการเบี้ยประกันที่ยังไม่ถือเป็นรายจ่ายที่เจ้าของบ้านจ่าย
ใครมีคุณสมบัติ? HPA ใช้กับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยซึ่งรวมถึงเงินให้กู้ยืมสำหรับบ้านครอบครัวเดี่ยวคอนโดและอาคารที่พักอาศัยหลายหน่วย พระราชบัญญัติไม่ครอบคลุมเงินกู้ยืมที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาล เช่นเงินกู้ FHA หรือเงินกู้ VA นอกจากนี้เอชพีเอเอสเอเอยังพิจารณาสินเชื่อที่มีรูปแบบและสินเชื่อที่มีความเสี่ยงสูงต่างกัน เพื่อให้ได้ประโยชน์จาก HPA ผู้บริโภคต้องมีประวัติการชำระเงินที่ดี
วันที่มีผล: HPA มีผลตั้งแต่วันที่ 29 กรกฎาคม 1999 อย่างไรก็ตามผู้ให้กู้ยังคงต้องเปิดเผยข้อมูลแก่ผู้กู้ที่เอาเงินให้กู้ยืมก่อนวันดังกล่าว
ทำไมต้อง PMI? PMI มักใช้เฉพาะเมื่อเจ้าของบ้าน ชำระเงินดาวน์ น้อยกว่า 20 เปอร์เซ็นต์เท่านั้น ด้วยอัตราส่วนเงินกู้ต่อเงิน (LTV) สูงผู้ให้กู้อาจเสี่ยงต่อการสูญเสียเงินหากต้อง ยึดบ้าน และขายได้อย่างรวดเร็ว
แต่ เมื่อ LTV ลดลง ต่ำกว่า 80 เปอร์เซ็นต์ผู้ให้กู้ต้องเผชิญกับความเสี่ยงที่น้อยลงและเจ้าของบ้านควรหยุดจ่ายค่าบริการรายเดือนของ PMI
เจ้าของบ้านยกเลิกการทำ PMI อย่างไร
HPA ช่วยป้องกันสถานการณ์ที่เจ้าของบ้านจ่ายค่าบริการรายเดือนของ PMI ตลอดอายุเงินกู้
คำขอกู้: ผู้กู้สามารถยกเลิก PMI ได้โดยส่งคำร้องเป็นลายลักษณ์อักษรไปยังผู้รับบริการเงินกู้ของตนเมื่อเงินกู้มีกำหนดถึง 80 เปอร์เซ็นต์ LTV (ขึ้นอยู่กับ ตารางค่าตัดจำหน่าย ของเงินกู้) เจ้าของบ้านสามารถยื่นคำขอนี้ได้หากนำ LTV มาลดลงเหลือ 80 เปอร์เซ็นต์โดยการชำระเงินกู้เพิ่มเติม หากต้องการมีคุณสมบัติเจ้าของบ้านอาจต้องแสดงหลักฐานว่าทรัพย์สินไม่สูญหาย
การบอกเลิกโดยอัตโนมัติ: ผู้ให้กู้จำเป็นต้องยกเลิกการคุ้มครองของ PMI โดยอัตโนมัติเมื่อเงินกู้มีกำหนดจะถึง 78 เปอร์เซ็นต์ของ LTV เดิม
การบอกเลิกสัญญาครั้งสุดท้าย: เมื่อ PMI ไม่ถูกยกเลิกเนื่องจากคำขอกู้หรือการบอกเลิกโดยอัตโนมัติผู้ให้บริการสินเชื่อต้องยกเลิกค่าธรรมเนียมรายเดือนของ PMI หลังจากที่เงินกู้ถึงจุดกึ่งกลางของ ตารางค่าตัดจำหน่าย
คุณสมบัติอื่น ๆ : HPA มีความซับซ้อนและรายละเอียดเกี่ยวกับเงินกู้ของคุณมีผลต่อสิทธิของคุณตามกฎหมาย ตัวอย่างเช่นการเรียกเก็บเงินใด ๆ ในพร็อพเพอร์ตี้ของคุณ อาจทำให้คุณไม่สามารถยกเลิกความคุ้มครองได้สำเร็จ
เงินให้สินเชื่อที่ไม่เป็นไปตามข้อกำหนด ( เช่นเงินกู้ขนาดใหญ่ ) อาจต้องรอจนกว่าคุณจะถึง 77 เปอร์เซ็นต์ LTV
การเปิดเผยข้อมูล: สิทธิของคุณในฐานะผู้กู้
นอกเหนือจากการกำหนดหลักเกณฑ์สำหรับการยกเลิก PMI HPA กำหนดให้ผู้ให้กู้ต้องแจ้งให้ผู้กู้ทราบเกี่ยวกับสิทธิของตน การเปิดเผยข้อมูลรวมถึงการแจ้งล่วงหน้าและรายปีเกี่ยวกับเวลาและวิธีการที่ผู้กู้สามารถยกเลิก PMI ได้ ข้อมูลจะมีรายละเอียดเกี่ยวกับตารางเวลาตัดจำหน่ายเวลาที่จะขอยกเลิกและคุณลักษณะใด ๆ ที่จำกัดความสามารถในการยกเลิก PMI
สำหรับสินเชื่อที่มีอยู่ซึ่งออกก่อนเดือนกรกฎาคมปี 2542 ผู้กู้จะได้รับการแจ้งเป็นประจำทุกปีเพื่อเตือนให้พวกเขาสามารถขอยกเลิกและให้ข้อมูลการติดต่อกับผู้ให้บริการสินเชื่อของตนได้
การประกันภัยสินเชื่อที่อยู่อาศัย
เงินกู้บางส่วนใช้ ผู้ให้กู้ประกันเงินจำนอง (LPMI) แทนการเพิ่มเบี้ยประกันการชำระเงินรายเดือนของเจ้าของบ้าน
ผู้ยืมยังคงจ่ายเงินค่า LPMI - ชื่อไม่ถูกต้องทั้งหมด แต่พวกเขาไม่ต้องจ่ายเงินเป็นรายเดือน แทนผู้กู้สามารถชำระเงินอย่างใดอย่างหนึ่ง:
- การจ่ายเงินก้อนโตที่จุดเริ่มต้นของเงินกู้
- อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่สูงขึ้นซึ่งจะนำไปสู่การ ชำระเงินต้น (ดอกเบี้ยและเงินต้น) ที่ สูงขึ้น
ผู้กู้ส่วนใหญ่ที่มี LPMI เลือกใช้อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น แต่อัตราดอกเบี้ยนั้นมีระยะเวลาตลอดอายุของเงินกู้และไม่มีทางที่จะ "ยกเลิก" LPMI และรักษาเงินกู้ที่มีอยู่ของคุณได้ เจ้าของบ้านต้องจ่ายเงินกู้ LPMI โดยปกติแล้วจะ รีไฟแนนซ์เงินกู้ใหม่
ยังคง HPA ใช้กับเงินกู้กับ LPMI ผู้ให้กู้จะต้องให้การเปิดเผยข้อมูลแก่ผู้กู้ว่า:
- อธิบายว่า LPMI ทำงานอย่างไร
- เน้นอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นโดยปกติแล้วจะพบกับ LPMI
- อภิปรายข้อดีข้อเสียของตัวเลือกต่างๆ