วันนี้ทางเลือกในการซื้อสิทธิการเช่าและสัญญาเช่าซื้อเป็นเอกสารทางการเงินที่แตกต่างกันสามประเภท ความแปรปรวนเป็นของรัฐเฉพาะและไม่ใช่รัฐทั้งหมดมีกฎหมายเหมือนกัน
ก่อนทำข้อตกลงกับผู้ขายผู้ซื้อควรขอคำแนะนำจากทนายความอสังหาริมทรัพย์ ข้อมูลด้านล่างนี้เป็นภาพรวมและไม่ได้แปลว่าคำแนะนำด้านกฎหมาย
พื้นฐานของตัวเลือก
- ผู้ซื้อจ่ายเงินค่าขายให้กับผู้ขายเพื่อซื้อสิทธิ์ในภายหลัง เงินตัวเลือกนี้อาจเป็นเงินก้อนหรือน้อยได้ถึง $ 1
- ผู้ซื้อและผู้ขายอาจตกลงราคาซื้อหรือผู้ซื้ออาจตกลงที่จะจ่ายเงิน ตามมูลค่าตลาด ในขณะที่มีการใช้ตัวเลือกนี้ สามารถต่อรองได้ อย่างไรก็ตามผู้ซื้อส่วนใหญ่ต้องการปิดราคาซื้อในอนาคตเมื่อเริ่มต้นใช้ตัวเลือกนี้
- ระยะเวลาของข้อตกลงในการเลือกซื้อขายสามารถต่อรองได้ แต่ระยะเวลาโดยทั่วไปจะมีระยะเวลาตั้งแต่หนึ่งปีถึงสามปี
- เงินตัวเลือกไม่ค่อยสามารถคืนเงินได้
- ไม่มีใครสามารถซื้อทรัพย์สินได้ในช่วงเวลาที่เลือก
- ผู้ซื้อสามารถขายตัวเลือกให้กับบุคคลอื่นได้
- หากผู้ซื้อไม่ใช้ตัวเลือกและซื้ออสังหาริมทรัพย์เมื่อสิ้นสุดตัวเลือกตัวเลือกจะหมดอายุ
- ผู้ซื้อไม่มีภาระผูกพันที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์
พื้นฐานของตัวเลือกการเช่า
- ผู้ซื้อจ่ายเงินค่าขายให้กับผู้ขายเพื่อซื้อสิทธิ์ในภายหลัง เงินค่าเช่าอาจเป็นรูปธรรม
- ผู้ซื้อและผู้ขายอาจตกลงราคาซื้อในขณะนี้หรือผู้ซื้ออาจตกลงที่จะจ่ายเงินตามมูลค่าตลาด ณ เวลาที่มีการใช้ตัวเลือกนี้ สามารถต่อรองได้ อย่างไรก็ตามผู้ซื้อส่วนใหญ่ต้องการปิดราคาซื้อในอนาคตเมื่อเริ่มใช้สิทธิการเช่า
- ในระหว่างระยะเวลาของสัญญาเช่าผู้ซื้อตกลงที่จะเช่าทรัพย์สินจากผู้ขายสำหรับจำนวนเงินค่าเช่าที่กำหนดไว้ล่วงหน้า
- ระยะเวลาของสัญญาเช่าสามารถต่อรองได้ แต่ระยะเวลาโดยทั่วไปจะมีระยะเวลาตั้งแต่หนึ่งปีถึงสามปี
- เงินตัวเลือกโดยทั่วไปจะไม่มีผลกับการชำระเงินดาวน์
- ส่วนหนึ่งของการชำระเงินค่าเช่ารายเดือนมักใช้กับราคาซื้อ
- เงินตัวเลือกไม่ค่อยสามารถคืนเงินได้
- ไม่มีใครสามารถซื้อทรัพย์สินได้ในช่วงระยะเวลาของสัญญาเช่า
- ผู้ซื้อโดยทั่วไปไม่สามารถกำหนดสิทธิการเช่าโดยไม่ได้รับอนุมัติจากผู้ขาย
- หากผู้ซื้อไม่ได้ใช้สิทธิในการเช่าและซื้ออสังหาริมทรัพย์เมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่าตัวเลือกจะหมดอายุ
- ผู้ซื้อไม่มีภาระผูกพันที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์
พื้นฐานของการเช่าซื้อ
- ผู้ซื้อจ่ายเงินค่าขายให้กับผู้ขายเพื่อซื้อสิทธิ์ในภายหลัง เงินตัวเลือกนี้อาจเป็นรูปธรรม
- ผู้ซื้อและผู้ขายเห็นด้วยกับราคาซื้อซึ่งมักสูงหรือสูงกว่ามูลค่าตลาด
- ในช่วงระยะเวลาของข้อตกลงผู้ซื้อตกลงที่จะเช่าอสังหาริมทรัพย์จากผู้ขายเพื่อหาค่าเช่าที่กำหนดไว้ล่วงหน้า
- ระยะเวลาของสัญญาเช่าซื้อสามารถเจรจาต่อรองได้ แต่โดยปกติระยะเวลาโดยทั่วไปจะใช้เวลาตั้งแต่หนึ่งปีถึงสามปีในขณะที่ผู้ซื้อใช้สำหรับการจัดหาเงินทุนของธนาคารและจ่ายเงินให้แก่ผู้ขายเต็มจำนวน
- เงินตัวเลือกโดยทั่วไปจะไม่มีผลกับการชำระเงินดาวน์
- ส่วนหนึ่งของการชำระเงินค่าเช่ารายเดือนมักใช้กับราคาซื้อ
- เงินตัวเลือกไม่สามารถคืนเงินได้
- ไม่มีใครสามารถซื้อทรัพย์สินได้ยกเว้นกรณีที่ผู้ซื้อผิดนัด
- ผู้ซื้อมักไม่สามารถกำหนดสัญญาเช่าซื้อโดยไม่ได้รับการอนุมัติจากผู้ขาย
- ผู้ซื้อมักจะรับผิดชอบในการรักษาทรัพย์สินและจ่ายค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับค่าบำรุงรักษารวมทั้งภาษีและประกัน
- ผู้ซื้อมีภาระผูกพันที่จะซื้อทรัพย์สิน
การทำสัญญาเช่า / ซื้อสัญญาเช่า
จ้างทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อวาดเอกสารและอธิบายถึงสิทธิของคุณรวมทั้งผู้ ครอบครอง และผลที่ผิดนัด สถานที่ให้บริการอาจถูกยืมโดยการกู้ยืมเงินที่อยู่ภายใต้เงื่อนไขที่มีเงื่อนไขการเบิกจ่ายให้ผู้ให้กู้มีสิทธิ เร่งรัด การกู้ยืมเงินเมื่อขาย
บางครั้งผู้ขายให้ตัวเลือกเงินให้กับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ของพวกเขาเป็น ค่าคอมมิชชั่น เต็มรูปแบบ ตัวแทนไม่ได้มีส่วนเกี่ยวข้องกับการใช้สิทธิการเช่าซื้อหรือปฏิบัติตามสัญญาเช่าซื้อและแม้ว่าคุณจะมี ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์อยู่ แล้วก็ตาม แต่คุณก็ยังต้องการทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย ตัวแทนไม่ได้เป็นนักกฎหมายและไม่สามารถให้คำแนะนำด้านกฎหมายได้
ในกรณีที่มีการซื้อสัญญาเช่าให้ขอรับการเปิดเผยข้อมูลทั้งหมดและทำ Due Diligence ของคุณเช่นเดียวกับที่คุณทำในการขายปกติ ซึ่งหมายความว่า:
- รับ การตรวจสอบที่บ้าน
- ตรวจสอบ นโยบายเรื่องชื่อเรื่อง
- ได้รับการ ประเมิน
- อ่าน การเปิดเผยข้อมูลของผู้ขาย
- พิจารณารับการ ตรวจสอบศัตรูพืชการ รับรองหลังคา แผนประกันบ้าน และการว่าจ้างผู้ตรวจสอบที่มีคุณสมบัติเหมาะสมอื่น ๆ
สิทธิการเช่าซื้อสำหรับผู้ขายและผู้ซื้อ
ข้อตกลงในการเช่าซื้อเป็นข้อเสนอทั่วไปจากผู้ ขายอสังหาริมทรัพย์ที่ยากต่อการขาย คิดเกี่ยวกับเรื่องนี้ ถ้าทรัพย์สินขายได้ง่ายขายจะขายให้กับผู้ซื้อทั่วไปที่จะจ่ายเงินให้กับผู้ขาย
- ผู้ขายโดยทั่วไปได้รับ มูลค่าตลาดในราคา ปัจจุบันและบรรเทาจากการจ่ายเงินจำนองในสถานที่ว่าง
- แม้ว่าการชำระเงินตามสัญญาเช่าอาจเกินกว่าค่าเช่าตลาดผู้ซื้อกำลังสร้างการ ชำระเงินดาวน์ และธนาคารว่าสถานที่ให้บริการจะได้รับประโยชน์เกินกว่าราคาที่ตกลงกันไว้
- ผู้ซื้อมักจะชำระเงินดาวน์เล็ก ๆ น้อย ๆ หรือไม่มีคุณสมบัติทำให้การซื้อสัญญาเช่าเป็นวิธีที่น่าสนใจเพื่อลดความได้ เปรียบในการเป็นเจ้าของบ้าน
- ผู้ซื้อยังได้รับแผนการออมทรัพย์ที่ถูกบังคับเนื่องจากเป็นส่วนหนึ่งของการชำระเงินค่าเช่าตามสัญญาจะได้รับการโอนไปยังราคาซื้อเมื่อสิ้นสุดสัญญาสิทธิการเช่า
- หากผู้ซื้อผิดนัดผู้ขายจะไม่คืนเงินค่าเช่าส่วนใดส่วนหนึ่งหรือเงินที่เป็นตัวเลือกและอาจรักษาสิทธิ์ในการฟ้องร้องดำเนินการเฉพาะได้
สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมโปรดติดต่อทนายความอสังหาริมทรัพย์
ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย