ขั้นตอนแรกในการขายสั้นในแคลิฟอร์เนีย
ในการเริ่มต้นคุณต้องวางแผนกลยุทธ์และตอบคำถามสองสามข้อ
มี การขายสั้น ๆ หลาย ประเภท คุณไม่จำเป็นต้องรู้ทุกประเภทของการขายสั้น ๆ ตราบเท่าที่คุณสามารถตอบคำถามต่อไปนี้:
- ผู้ให้กู้ของคุณคือใคร? ผู้ให้กู้ของคุณไม่เพียง แต่เป็นสิ่งสำคัญเนื่องจากจะกำหนดวิธีการดำเนินการขายสั้น ๆ ของคุณ แต่คุณต้องดูว่าผู้ให้กู้เป็นผู้ให้บริการหรือผู้ลงทุนหรือไม่ เป็นผู้ลงทุนซึ่งในท้ายที่สุดจะอนุมัติการขายสั้น ๆ ของคุณเว้นแต่ผู้ให้กู้ของคุณมี อำนาจกำหนด
- คุณมีความลำบากทางการเงินหรือไม่? ถ้าเช่นนั้นคุณจะต้องเขียนจดหมาย ความยากลำบาก หากคุณไม่มีความยากลำบากทางการเงินคุณควรหวังว่าผู้ให้กู้ของคุณจะเป็นธนาคารแห่งอเมริกาและคุณจะมีสิทธิ์ได้รับการ ส่งเสริมการขาย แบบ สหกรณ์ หรือ HIN Incentive ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่ในแคลิฟอร์เนียต้องการเห็นผู้ขายสามารถจัดทำเอกสารความยากลำบากทางการเงินได้ ข้อยกเว้นมักทำกับ Fannie Mae หากผู้ขายทำผิดจำนวนวันรวมทั้งมีคะแนน FICO ต่ำ
- เงินกู้ของคุณเป็นเงินกู้ของรัฐบาลหรือไม่? เงินให้กู้ยืมของรัฐบาลประกอบด้วยเงินกู้ซึ่งเป็นของรัฐบาลที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาล (GSE) เช่น Fannie Mae หรือ Freddie Mac กฎเกณฑ์ต่างกันสำหรับเงินกู้ GSE หากเงินกู้ของคุณคือ FHA หรือ VA เงินให้กู้ยืมประเภทนี้ใช้เวลาดำเนินการนานกว่าและได้รับอนุมัติในกระบวนการสองขั้นตอน
- คุณมีสิทธิ์ได้รับการขายสั้น ๆ ของ HAFA หรือไม่? บางประเภทของการขายระยะสั้น HAFA เช่นผ่านธนาคารแห่งอเมริกาอาจใช้เวลานานมาก กรอบเวลาที่ส่งมอบโดยรัฐบาลแทบไม่ได้ทำตาม ฉันมียอดขายระยะสั้นของ Bank of America HAFA ใช้เวลาโดยเฉลี่ยตั้งแต่ 6 เดือนถึง 12 เดือนในการดำเนินการ ข้อได้เปรียบเพียงอย่างเดียวในการขายสั้น ๆ ของ HAFA ในรัฐแคลิฟอร์เนียคือ 3,000 ดอลลาร์ที่ผู้ขายจะได้รับเมื่อปิด แต่ผู้ขายจะได้รับเงินดังกล่าวเท่านั้นหากผู้ขายอาศัยอยู่ในสถานที่นี้
หากคุณต้องการขายสั้นใน HAFA ให้ตระหนักว่าขั้นตอนนี้แตกต่างกันสำหรับการขายระยะสั้นของ Fannie Mae HAFA และการขายสั้น Freddie Mac HAFA ในการขายสั้น ๆ เนื่องจากเป็นอีกหนึ่งหน่วยงานที่รัฐบาลเป็นผู้ให้การสนับสนุน ไม่มี ARASS สำหรับการขายสั้น Freddie Mac HAFA ซึ่งหมายความว่าคุณต้องได้รับการอนุมัติล่วงหน้าก่อนส่งข้อเสนอพิเศษ
ตัวแทนไม่สามารถจัดการการขายสั้น ๆ ของ HAFA ได้ คุณควรทำงานเฉพาะกับตัวแทนฝ่ายขายระยะสั้นของ HAFA ที่ได้รับการรับรองและมีประสบการณ์หากคุณตัดสินใจที่จะดำเนินการขายระยะสั้นของ HAFA
ได้รับการปล่อยตัวของความรับผิดในการขายสั้น ๆ ในแคลิฟอร์เนีย
มีข้อบกพร่องและแง่บวกในการผ่านไปในเดือนกรกฎาคม 2554 ของ California SB 458 ในบางกรณีข้อ จำกัด ได้ทำให้ผู้ให้กู้รายอื่นบางรายไม่เต็มใจที่จะอนุมัติการขายสั้น
อย่างไรก็ตามในด้านบวกกฎหมายจะป้องกันไม่ให้ธนาคารเรียกร้องให้ผู้ขายมีส่วนร่วมเป็นเงื่อนไขในการอนุมัติการขายในระยะสั้น
SB 458 แก้ไขประมวลกฎหมายแพ่งแคลิฟอร์เนีย 580 โดยการเพิ่มย่อหน้า e. California Civil Code 580e กล่าวว่าธนาคารต้องปล่อยผู้ขายออกจากความรับผิดส่วนบุคคลถ้าธนาคารอนุมัติการขายสั้น ๆ ไม่สำคัญว่า:
- บ้านเป็นที่อยู่อาศัยส่วนตัวหรือเช่า
- เงินกู้เป็น เงินยาก หรือ ซื้อเงิน
- เงินกู้อยู่ในตำแหน่งที่หนึ่งสองหรือสาม
ทำให้ไม่มีความแตกต่างเลย ผู้ให้กู้ที่อนุมัติการขายสั้น ๆ สำหรับ 1 ถึง 4 หน่วยในรัฐแคลิฟอร์เนียต้องปล่อยให้ผู้ขายรับผิดและไม่สามารถดำเนินการตาม คำพิพากษาบกพร่อง ได้ แน่นอนกฎหมายสามารถเปลี่ยนแปลงได้ ดังนั้นจึงเป็นที่ชาญฉลาดที่จะได้รับหนังสืออนุมัติการขายสั้น ๆ ที่มีการใช้คำฟุ่มเฟือยที่เฉพาะเจาะจงยกเว้นหรือปล่อยผู้ขาย
ภาษีในการขายสั้นในแคลิฟอร์เนีย
หากเงินกู้เป็นการรีไฟแนนซ์ผู้ขายควรขอคำแนะนำด้านภาษีจากผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีที่ผ่านการรับรอง นั่นเป็นเพราะการรีไฟแนนซ์สำหรับอัตราและระยะเวลาจะได้รับการจัดการที่แตกต่างกันสำหรับวัตถุประสงค์ด้านภาษีมากกว่าการรีไฟแนนซ์ที่เป็นการรีไฟแนนซ์โดยใช้เงินสดออก เงินฟรีในขณะที่มีการรีไฟแนนซ์อาจกลายเป็นต้องเสียภาษีเมื่อมีการขายแม้จะขายสั้น ๆ ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขบางประการ
พระราชบัญญัติการ ให้อภัย หนี้สูญ สินเชื่อที่อยู่อาศัย ของปีพ. ศ. 2550 เป็นกฎหมายของรัฐบาลกลาง ยกเว้นที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลถึงจำนวนสูงสุดที่แน่นอนจากการเก็บภาษี ไม่ใช่กฎหมายแคลิฟอร์เนีย เป็นเวลาหลายปีกฎหมายของรัฐแคลิฟอร์เนียได้สะท้อนกฎหมายของรัฐบาลกลาง กฎหมายของรัฐแคลิฟอร์เนียจะยกเว้นผู้ขายจากภาษีเงินได้ของรัฐสำหรับการบรรเทาหนี้จำนองเป็นคำตอบที่ดีที่สุดที่ได้รับจากนักบัญชีภาษี นั่นเป็นเพราะแม้ว่าผู้ขายจะถูกตัดสิทธิมีข้อยกเว้นอื่น ๆ ที่อาจใช้
นอกจากนี้จดหมายจำนองที่ออกในปี 2013 ผู้ขายอิสระของ 1 ถึง 4 หน่วยในแคลิฟอร์เนียจากการจัดเก็บภาษีทั้งในระดับรัฐบาลกลางและรัฐ
หากคุณต้องการคำแนะนำด้านกฎหมายและด้านภาษีสำหรับการขายระยะสั้นในแคลิฟอร์เนียโปรดติดต่อ บริษัท ที่ได้รับอนุญาตและมีคุณสมบัติที่จะให้คำแนะนำแก่คุณ ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถให้คำแนะนำทางกฎหมายและภาษีได้