เรื่องการขายไม่สมมุติฐานสินเชื่อ
เรื่องการซื้อคืออะไร?
"การซื้อภายใต้" หมายถึงการซื้อบ้านภายใต้การจำนองที่มีอยู่
หมายความว่าผู้ขายไม่ได้จ่ายเงินจากการ จำนองที่มีอยู่ และผู้ซื้อจะเข้ารับการชำระเงิน ยอดคงเหลือที่ยังไม่ได้ชำระของการจำนองที่มีอยู่จะถูกคำนวณแล้วเป็นส่วนหนึ่งของราคาซื้อของผู้ซื้อ
เหตุใดผู้ซื้อจึงซื้อบ้านขึ้นอยู่กับสินเชื่อที่อยู่อาศัย?
เหตุผลหลักในการซื้อสินค้าคือการใช้อัตราดอกเบี้ยที่มีอยู่ของผู้ขาย หากอัตราดอกเบี้ยปัจจุบันอยู่ที่ 7% และผู้ขายมีอัตราดอกเบี้ยคงที่ 5% ความแปรปรวน 2% นี้อาจทำให้การชำระเงินรายเดือนของผู้ซื้อมีความแตกต่างกันมาก
- การจำนอง 200,000 เหรียญที่อัตราดอกเบี้ย 5% จะตัดจำหน่ายโดยมีการจ่ายเงิน 1,073.64 ดอลลาร์ต่อเดือน
- การจดจำนอง $ 200,000 ที่อัตราดอกเบี้ย 7% จะถูกตัดจำหน่ายโดยจ่ายเป็นเงินที่ $ 1,330.60 ต่อเดือน
- เงินฝากออมทรัพย์รายเดือนสำหรับผู้ซื้อภายใต้สถานการณ์เช่นนี้คือ $ 256.96 หรือ $ 3,083.52 ต่อปี
เหตุผลที่สอง: โดยทั่วไปผู้ซื้อไม่มีคุณสมบัติที่จะซื้อบ้านเมื่อใช้เรื่องการเงินจนกว่าผู้ขายจะตัดสินใจดึงรายงานเครดิตของผู้ซื้อ
หากผู้ขายยินดีแม้ผู้ซื้อที่มี เครดิตไม่ดี สามารถซื้อบ้านได้
สามประเภทของเรื่องที่จะเลือก
เรื่องการขายไม่จำเป็นต้องเกี่ยวข้องกับการ จัดหาเงินทุนของเจ้าของ แต่อาจทำได้ ไม่ว่าผู้ขายจะมีประเภทของการจัดหาเงินทุนใด ๆ ขึ้นอยู่กับว่าผู้ขายจะตัดเงินจำนองและ / หรือจำนวนเงินดาวน์ที่ชำระกับการซื้อ
- เรื่องตรงกับเงินสดเพื่อกู้: ประเภทที่พบมากที่สุดของเรื่องคือเมื่อผู้ซื้อจ่ายเป็นเงินสดความแตกต่างระหว่างราคาซื้อและยอดคงเหลือของผู้ขายที่มีอยู่ของผู้ขาย ตัวอย่างเช่นหากยอดเงินกู้คงเหลือของผู้ขายอยู่ที่ 150,000 เหรียญและ ราคาขาย 200,000 เหรียญผู้ซื้อต้องให้เงินจำนวน 50,000 ดอลลาร์แก่ผู้ขาย
- เรื่องตรง กับ carryback ผู้ขาย: carrybacks ผู้ขายหรือที่เรียกว่าผู้ขายหรือการจัดหาเงินทุนของเจ้าของจะพบมากที่สุดใน รูปแบบของการจำนองที่สอง carryback ผู้ขายยังอาจเป็น สัญญาที่ดิน หรือ ตัวเลือกเช่า เครื่องมือการขาย
ตัวอย่างเช่นหากราคาขายอยู่ที่ 200,000 ดอลลาร์ยอดเงินกู้คงเหลืออยู่ที่ 150,000 เหรียญและผู้ซื้อชำระเงินดาวน์ 20,000 ดอลลาร์ผู้ขายจะมียอดคงเหลือ 30,000 เหรียญที่อัตราดอกเบี้ยและเงื่อนไขที่ตกลงกันระหว่างคู่สัญญา ผู้ซื้อตกลงที่จะชำระเงินหนึ่งครั้งกับผู้ให้กู้ของผู้ขายและชำระเงินแยกต่างหากในอัตราที่แตกต่างกันไปให้กับผู้ขาย
- ห่อหุ้มด้วย : เรื่องที่ตัดรอบเพื่อให้ผู้ขายแทนที่ดอกเบี้ยเพราะผู้ขายทำให้เงินในการจำนองที่มีอยู่สมดุล สมมุติว่าสินเชื่อที่มีอยู่มีอัตราดอกเบี้ย 5% หากราคาขายอยู่ที่ 200,000 เหรียญและผู้ซื้อลดจำนวนลง 20,000 ดอลลาร์ผู้ซื้อจะได้รับเงินคืน 180,000 เหรียญ ในอัตรา 6% ผู้ขายทำ 1% ในการจำนองที่มีอยู่ของ $ 150,000 และ 6% ในความสมดุลของ $ 30,000 ผู้ซื้อจะต้องจ่ายเงิน 6% ในจำนวน 180,000 เหรียญ
ความแตกต่างระหว่างเรื่องและสมมติฐานสินเชื่อ
ในเรื่องที่เกี่ยวกับการทำธุรกรรมทั้งผู้ขายหรือผู้ซื้อบอกผู้ให้กู้ที่มีอยู่ว่าผู้ขายได้ขายทรัพย์สินแล้วและผู้ซื้อกำลังทำการชำระเงินอยู่ ผู้ซื้อไม่ได้รับอนุญาตจากธนาคารเพื่อรับเงินกู้ยืมดังกล่าว ผู้ให้กู้ใช้คำฟุ่มเฟือยพิเศษในการจำนองและการ กระทำไว้ใจ ซึ่งจะให้สิทธิแก่ผู้ให้กู้ในการเร่งเงินกู้ในกรณีที่มีการ จำหน่าย
ธนาคารเรียกเงินกู้ยืมเหล่านี้ถึงกำหนดชำระเมื่อโอนหรือไม่? มันขึ้นอยู่กับ. ในบางสถานการณ์บางธนาคารมีความสุขเพียงอย่างเดียวที่มีใครบางคนทำเงิน แต่ธนาคารจะมีสิทธิเนื่องจาก ข้อเร่งด่วน ในการจำนองหรือโฉนดไว้วางใจ นั่นคือสิ่งที่ทำให้เป็นสถานการณ์ที่มีความเสี่ยงสำหรับผู้ซื้อ หากผู้ซื้อไม่สามารถชำระคืนเงินกู้ตามความต้องการของธนาคารได้ธนาคารจะเริ่ม ยึดสังหาริมทรัพย์
หากผู้ซื้อไม่ สมมติฐานเงินกู้ ผู้ซื้อจะใช้ เงินกู้ อย่างเป็นทางการโดยถือว่าได้รับอนุญาตจากธนาคาร ซึ่งหมายความว่าชื่อของผู้ขายจะถูกนำออกจากเงินกู้และผู้ซื้อมีสิทธิ์ได้รับเงินกู้ เช่นเดียวกับเงินกู้เงินซื้ออื่น ๆ โดยทั่วไปธนาคารเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจากสมมติฐานในการดำเนินการสมมติฐานเงินกู้ แต่ค่าธรรมเนียมจะน้อยกว่าค่าธรรมเนียมในการรับ เงินกู้ทั่วไป เงินให้กู้ยืมของ FHA อนุญาตให้มีการสมมติฐานเงินกู้ แต่เงินกู้ทั่วไปส่วนใหญ่ไม่ได้