สินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบปรับได้คืออะไร?
การ จำนองอัตราปรับ ซึ่งเรียกว่า ARM เป็นระยะสั้นคือการจำนองที่มีอัตราดอกเบี้ยซึ่งเชื่อมโยงกับดัชนีทางเศรษฐกิจ อัตราดอกเบี้ยและการชำระเงินของคุณจะมีการปรับขึ้นหรือลงเป็นระยะ ๆ ตามการเปลี่ยนแปลงของดัชนี
คำศัพท์ ARM
ดัชนี
ดัชนีเป็นแนวทางที่ผู้ให้กู้ใช้ในการวัดการเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ย ดัชนีทั่วไปที่ใช้โดยผู้ให้กู้รวมถึงกิจกรรมของหลักทรัพย์ธนารักษ์หนึ่ง, สามและห้าปี แต่มีคนอื่นอีกหลายคน
ARM แต่ละตัวเชื่อมโยงกับดัชนีเฉพาะ
ขอบ
คิดว่าขอบเป็นมาร์กอัพของผู้ให้กู้ เป็นอัตราดอกเบี้ยที่แสดงถึงค่าใช้จ่ายในการทำธุรกิจของผู้ให้กู้รวมทั้งผลกำไรที่พวกเขาจะให้กู้ อัตรากำไรจะถูกเพิ่มเข้าไปใน ดัชนี เพื่อกำหนด อัตราดอกเบี้ย ทั้งหมด โดยปกติจะอยู่เหมือนกันในช่วงชีวิตของ สินเชื่อบ้าน ของคุณ
ระยะเวลาการปรับ
ระยะเวลาการปรับสิทธิคือระยะเวลาระหว่างการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย
คุณอาจเห็น ARM ที่อธิบายไว้ด้วยตัวเลขเช่น 1-1, 3-1 และ 5-1 ตัวเลขแรกในแต่ละชุดหมายถึงระยะเวลาเริ่มต้นของการกู้เงินในระหว่างที่อัตราดอกเบี้ยของคุณจะยังคงเหมือนเดิมในวันที่คุณลงนามในเอกสารการยืม
หมายเลขที่สองคือระยะเวลาการปรับค่าใช้จ่ายซึ่งแสดงให้เห็นว่าการปรับค่าใช้จ่ายสามารถทำได้บ่อยเพียงใดหลังจากที่ระยะเวลาเริ่มต้นสิ้นสุดลง ตัวอย่างข้างต้นคือ ARM ทั้งหมดที่มีการปรับเปลี่ยนรายปีซึ่งหมายความว่าการปรับเปลี่ยนอาจเกิดขึ้นได้ทุกปี
หากการชำระเงินของฉันสามารถเพิ่มขึ้นได้ทำไมฉันจึงควรพิจารณา ARM?
อัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นสำหรับ ARM ต่ำกว่า อัตราดอกเบี้ย คงที่ อัตราดอกเบี้ยที่ ยังคงเหมือนเดิมในช่วงชีวิตของเงินกู้ อัตราที่ต่ำกว่า หมายถึง การชำระเงินที่ต่ำกว่า ซึ่งอาจช่วยให้คุณมีสิทธิ์ได้รับเงินกู้จำนวนมาก
คุณวางแผนจะเป็นเจ้าของบ้านนานเท่าไร?
ความเป็นไปได้ที่อัตราดอกเบี้ยจะเพิ่มขึ้นไม่มากนักหากคุณวางแผนที่จะขายบ้านภายในไม่กี่ปี
คุณคาดหวังว่ารายได้ของคุณจะเพิ่มขึ้นหรือไม่? หากเป็นเช่นนั้นกองทุนพิเศษอาจครอบคลุมการ ชำระเงินที่สูงขึ้นอัน เนื่องมาจากการเพิ่มขึ้นของอัตรา
บาง ARM สามารถแปลงเป็น จำนองอัตราคงที่ อย่างไรก็ตามค่าธรรมเนียมการแปลงอาจสูงพอที่จะนำเงินออมทั้งหมดที่คุณได้รับไปให้กับอัตราที่เริ่มต้นลดลง
ดัชนี ARM
แม้ว่าคุณจะไม่สามารถกำหนดดัชนีที่ผู้ให้กู้ใช้คุณสามารถเลือกเงินกู้และผู้ให้กู้ตามดัชนีที่จะใช้กับเงินกู้ สอบถามผู้ให้กู้ว่าดัชนีแต่ละรายการมีการใช้งานได้อย่างไรในอดีต เป้าหมายของคุณคือการค้นหา ARM ที่เชื่อมโยงกับดัชนีที่ยังคงมีเสถียรภาพเป็นเวลาหลายปี
เมื่อ เปรียบเทียบผู้ให้กู้ให้ พิจารณาทั้งดัชนีและอัตรากำไรที่เสนอ
ลดราคาและการซื้อ
เมื่อคุณ ซื้อบ้าน คุณอาจพบผู้ขายที่เสนอจ่ายค่าธรรมเนียมการซื้อเพื่อให้ผู้ให้กู้สามารถเสนออัตราเริ่มต้นที่ต่ำกว่าผลรวมของดัชนีและส่วนต่างของราคา ผู้สร้างบ้านใหม่ บางครั้งมีประเภทของแพคเกจซื้อเพื่อช่วยให้ผู้คนเข้ามาในบ้านของพวกเขา
อัตราการซื้อจะลดลงและการชำระเงินของคุณอาจเพิ่มขึ้นอย่างมากหาก อัตรา ARM ปรับขึ้นในเวลาเดียวกันส่วนลดจะหมดอายุลง
โปรดจำไว้ว่าผู้ขายบางครั้งอาจเพิ่มราคาของบ้านตามจำนวนเงินที่จ่ายเพื่อซื้อเงินกู้ยืมของคุณ ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมอาจแทนที่การประหยัดใด ๆ จากการลดราคาเริ่มต้น
Caps อัตราดอกเบี้ย
การกำหนดราคาจะ จำกัด จำนวนดอกเบี้ยที่คุณจะถูกเรียกเก็บ มีสองประเภทของหมวกอัตราดอกเบี้ยที่เกี่ยวข้องกับ ARMs
- วงเงิน ระยะเวลา จำกัด จำนวนเงินที่อัตราดอกเบี้ยของคุณสามารถเพิ่มขึ้นจากระยะเวลาการปรับงวดหนึ่งไปเป็นงวดถัดไป ARM บางตัวไม่ได้มีการกำหนดอัตราเป็นระยะ ๆ
- โดยรวม วงเงินเท่าใดอัตราดอกเบี้ยสามารถเพิ่มขึ้นตลอดอายุของเงินกู้ ข้อกำหนดโดยรวมมีขึ้นตามกฎหมายตั้งแต่ปี 2530
รหัสการชำระเงิน
ขีด จำกัด การชำระเงินจะ จำกัด จำนวนการชำระเงินรายเดือนของคุณที่สามารถเพิ่มขึ้นได้ในแต่ละการปรับ ARM ที่มีตัวพิมพ์ใหญ่ในการชำระเงินมักไม่ได้มีการกำหนดอัตราเป็นระยะ
carryovers
ถ้าอัตราดอกเบี้ยสูงสุดลดลงทำให้ดอกเบี้ยของคุณปรับตัวลดลงแม้ว่าดัชนีจะเพิ่มขึ้น แต่ก็สามารถปรับเพิ่มจำนวนเงินดาวน์ได้จนถึงงวดการปรับงวดถัดไป
ระวังการตัดจำหน่ายค่าเสื่อมราคา
การตัดจำหน่ายเกิดขึ้นเมื่อการชำระเงินมีขนาดใหญ่พอที่จะจ่ายดอกเบี้ยพร้อมและส่วนของเงินต้น
ค่าตัดจำหน่ายที่เป็นค่าลบ จะเกิดขึ้นเมื่อการชำระเงินไม่ครอบคลุมต้นทุนดอกเบี้ย จำนวนเงินที่ยังไม่ได้ชำระจะถูกเพิ่มกลับไปที่วงเงินกู้ซึ่งจะก่อให้เกิดดอกเบี้ยมากขึ้น หากยังคงมีอยู่คุณสามารถชำระเงินจำนวนมาก แต่ยังคงเป็นหนี้เกินกว่าที่คุณทำในตอนเริ่มต้นเงินกู้
การตัดจำหน่ายโดยส่วนใหญ่เกิดขึ้นเมื่อเงินกู้มีการชำระเงินที่ทำให้การชำระเงินเป็นรายเดือนจากการครอบคลุมต้นทุนดอกเบี้ย
ผู้ให้ยืมจะต้องให้ข้อมูลที่เป็นลายลักษณ์อักษรเพื่อช่วยในการเปรียบเทียบและเลือกการจำนอง อย่าลังเลที่จะถามคำถามให้มากที่สุดเท่าที่จะทำได้เพื่อช่วยให้คุณเข้าใจทุกด้านของ ARM และสินเชื่อบ้านอื่น ๆ ที่เสนอให้คุณ
รับข้อมูลเกี่ยวกับสินเชื่อที่สามารถปรับได้ได้
อะไรคือความเสี่ยงของการจำนองอัตราการปรับ? การลดความเสี่ยงของคุณจะต้องพิจารณาประเด็นต่อไปนี้ก่อนที่จะยอมรับ ARM
ลดราคา - Buydowns
บางครั้งผู้ขายจ่ายค่าธรรมเนียมที่ช่วยให้ผู้ให้กู้สามารถเสนออัตราเริ่มต้นที่ต่ำกว่าผลรวมของดัชนีและอัตรากำไร อัตราการซื้อจะหมดลง
- คู่ Whammy
การชำระเงินของคุณอาจเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญหากอัตราของคุณมีการปรับขึ้นในเวลาเดียวกันส่วนลดจะหมดลง - อัตราส่วนลดเป็นอย่างไร?
ผู้ขายอาจเพิ่มราคาของบ้านตามจำนวนที่จ่ายเพื่อซื้อเงินกู้ยืมของคุณ ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมอาจแทนที่การประหยัดใด ๆ จากการลดราคาเริ่มต้น
Caps อัตราดอกเบี้ย
การกำหนดราคาจะ จำกัด จำนวนดอกเบี้ยที่คุณจะถูกเรียกเก็บ มีสองประเภทของหมวกอัตราดอกเบี้ยที่เกี่ยวข้องกับ ARMs
- วงเงิน ระยะเวลา จำกัด จำนวนเงินที่อัตราดอกเบี้ยของคุณสามารถเพิ่มขึ้นจากระยะเวลาการปรับงวดหนึ่งไปเป็นงวดถัดไป ARM บางตัวไม่ได้มีการกำหนดอัตราเป็นระยะ ๆ
- โดยรวม วงเงินเท่าใดอัตราดอกเบี้ยสามารถเพิ่มขึ้นตลอดอายุของเงินกู้ ข้อกำหนดโดยรวมมีขึ้นตามกฎหมายตั้งแต่ปี 2530
รหัสการชำระเงิน
ขีด จำกัด การชำระเงินจะ จำกัด จำนวนการชำระเงินรายเดือนของคุณที่สามารถเพิ่มขึ้นได้ในแต่ละการปรับ ARM ที่มีตัวพิมพ์ใหญ่ในการชำระเงินมักไม่ได้มีการกำหนดอัตราเป็นระยะ
carryovers
ถ้าอัตราดอกเบี้ยสูงสุดทำให้ดอกเบี้ยของคุณลดลงแม้ว่าดัชนีจะเพิ่มขึ้น แต่ก็สามารถปรับเพิ่มจำนวนเงินได้ในช่วงปรับค่าปรับถัดไป
ค่าตัดจำหน่าย
การตัดจำหน่ายเกิดขึ้นเมื่อการชำระเงินมีขนาดใหญ่พอที่จะจ่ายดอกเบี้ยที่ครบกำหนดบวกกับส่วนของหลักการ
- ค่าตัดจำหน่ายที่เป็นค่าลบจะเกิดขึ้นเมื่อการชำระเงินไม่ครอบคลุมต้นทุนดอกเบี้ย จำนวนเงินที่ยังไม่ได้ชำระจะถูกเพิ่มกลับไปที่วงเงินกู้ซึ่งจะก่อให้เกิดดอกเบี้ยมากขึ้น หากยังคงดำเนินต่อไปคุณสามารถชำระเงินจำนวนมาก แต่ยังคงเป็นหนี้เกินกว่าที่คุณทำในตอนเริ่มต้นเงินกู้
- การตัดจำหน่ายโดยส่วนใหญ่เกิดขึ้นเมื่อเงินกู้มีการชำระเงินที่ทำให้การชำระเงินเป็นรายเดือนจากการครอบคลุมต้นทุนดอกเบี้ย
- การตัดจำหน่ายเชิงลบไม่ได้มีผลกระทบมากนักเมื่ออสังหาริมทรัพย์กำลังให้ความสำคัญอย่างมากดังนั้นการชำระเงินที่ต่ำกว่าอาจดึงดูดคุณได้มากกว่าการจ่ายเงินตามหลักการ
ผู้ให้ยืมจะต้องให้ข้อมูลที่เป็นลายลักษณ์อักษรเพื่อช่วยในการเปรียบเทียบและเลือกการจำนอง อย่าลังเลที่จะถามคำถามให้มากที่สุดเท่าที่จะทำได้เพื่อช่วยให้คุณเข้าใจในทุกแง่มุมของเงินกู้ของคุณ