เราควรจะรีไฟแนนซ์ HARP หรือขายสั้นหน้าแรกใต้น้ำของเราหรือไม่?

คำถาม: เราควรจะรีไฟแนนซ์ HARP หรือขายสั้นหน้าแรกใต้น้ำของเราหรือไม่?

ผู้อ่านถามว่า "สามีและฉันกำลังพยายามที่จะคิดออกว่าเราควรพยายามที่จะขายบ้านของเราเป็นขายสั้นหรือแขวนบนไปและใช้สำหรับโปรแกรมการรีไฟแนนซ์ของรัฐบาล HARP ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ของเราคือบอกให้เราขาย, แต่เราชอบความคิดของการลดการชำระเงินจำนองของเราเราเป็นหนี้เกือบ $ 300,000 และในขณะที่มูลค่าของบ้านของเราเป็นเรื่องเกี่ยวกับ $ 165,000 คนจำนองของเราบอกว่าเราสามารถประหยัด $ 635 ต่อเดือนถ้าเรามีคุณสมบัติในการรีไฟแนนซ์ HARP สิ่งที่คุณแนะนำ? เราควรรีไฟแนนซ์ HARP หรือ ขายสั้น ? "

คำตอบ: ไม่ว่าเจ้าของบ้านควรขายสั้น ๆ กับการรีไฟแนนซ์ของ HARP ไม่ว่าจะเป็นการตัดและแห้ง แน่นอนในกรณีส่วนใหญ่ตรรกะจะบอกว่าเจ้าของบ้านอาจจะดีขึ้นในสองปีหลังจากการขายสั้นกว่าหลังจากการรีไฟแนนซ์ HARP แต่มีหลายสิ่งที่ควรพิจารณาก่อนที่จะตัดสินใจว่า

ประการแรกคือว่าคุณจะมีคุณสมบัติสำหรับโปรแกรมอย่างใดอย่างหนึ่ง ธนาคารเพื่อการขายระยะสั้น จำนวนมากมีข้อกำหนดในการผ่อนปรนสำหรับการขายระยะสั้นและไม่ใช่ผู้ให้กู้ทุกรายต้องใช้ความยากลำบากทางการเงินโดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจากปี 2012 อย่างไรก็ตามหากธนาคารของคุณต้องการความยากลำบากทางการเงินและคุณไม่สามารถจัดทำเอกสารความยากลำบากจากนั้นคุณอาจไม่มี สิทธิ์ ได้ รับการขายสั้น ที่ทั้งหมด ซึ่งจะทำให้คำถามเป็นประเด็นที่น่าสงสัยใช่มั้ย?

ดังนั้นสิ่งแรกที่ฉันแนะนำให้คุณทำคือพูดคุยกับตัวแทนขายสั้น ๆ เพื่อดูว่าคุณจะมีสิทธิ์ได้รับการขายสั้นหรือไม่ พิจารณาโครงการการ ขายสั้น ของรัฐบาล HAFA หากการขายสั้นตามปกติเป็นข้อ จำกัด เกินไป

แต่ถ้าคุณไปเส้นทาง HAFA ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณต้องการทำการขายสั้น ๆ ก่อนที่จะยื่นขอ HAFA ผู้ให้กู้บางรายไม่อนุญาตให้คุณสมัครใหม่เมื่อคุณได้รับการคัดเลือกล่วงหน้าหากคุณควรเปลี่ยนใจเมื่อได้รับการอนุมัติ

เป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องทราบว่าคุณไม่สามารถทำทั้งสองอย่างได้ คุณต้องเลือกโปรแกรมหนึ่งโปรแกรม ทั้ง Refinance HARP หรือการขายสั้น ๆ

ผ่านการรับรองจาก HARP Refinance

• จำกัด ให้ Fannie Mae และสินเชื่อ Freddie Mac

  โปรแกรมการรีไฟแนนซ์ HARP ใช้เฉพาะกับเงินกู้ยืมที่ Fannie Mae หรือ Freddie Mac จัดให้ หากเงินกู้ของคุณไม่ใช่ Fannie Mae หรือ Freddie Mac คุณจะไม่มีคุณสมบัติ คุณสามารถตรวจสอบได้ว่าเงินกู้ของคุณคือ Fannie Mae หรือ Freddie Mac โดยไปที่ Fannie Mae Loan Look Up หรือ Freddie Mac Loan Look Up คุณจำเป็นต้องทราบหลักสี่หลักสุดท้ายของหมายเลขประกันสังคม

• การปันส่วนเงินกู้ 1 มิถุนายน 2009 หรือก่อนหน้า

  หากคุณนำออกจำนองเมื่อวันที่ 2 มิถุนายน 2009 หรือหลังจากนั้นคุณอาจจะไม่มีสิทธิ์ได้รับ HARP Refinance ขณะนี้ไม่มีข้อยกเว้น แต่อาจมีการเปลี่ยนแปลงได้

• มากกว่า 80% LTV

  หากบ้านของคุณอยู่ใต้น้ำ LTV (อัตราส่วน เงินกู้ต่อมูลค่าของคุณ ) จะเกิน 80% ของมูลค่าตลาด - เนื่องจากมูลค่าตลาดโดยทั่วไปต่ำกว่ายอดเงินกู้ของคุณ คนส่วนใหญ่ไม่มีปัญหากับปัจจัยที่มีคุณสมบัตินี้

• ไม่มีการชำระเงินล่าช้า

  แม้ว่าโปรแกรม Refinance HARP จะอนุญาตให้มีการชำระเงินล่าช้าในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมา แต่ผู้ให้กู้จำนวนมากจะไม่ให้เงินกู้แก่ผู้กู้ที่ค้างชำระโดยไม่คำนึงถึงหลักเกณฑ์ HARP ข้อกำหนดเพิ่มเติมสำหรับผู้ให้ยืมเหล่านี้อาจแตกต่างจากที่วางในโปรแกรมจะเรียกว่าการซ้อนทับ

• การรีไฟแนนซ์ HARP ครั้งแรก

  ยกเว้นกรณีที่กฎมีการเปลี่ยนแปลงและมีข้อยกเว้นเพียงเล็กน้อยหนึ่งข้อคุณสามารถดำเนินการรีไฟแนนซ์ HARP เพียงครั้งเดียวและเมื่อได้รับแล้วคุณจะไม่สามารถรีไฟแนนซ์ผ่าน HARP ได้อีก อย่างไรก็ตามหากหลังจาก Refinance HARP คุณมีปัญหาในการชำระเงินคุณสามารถยื่นขอการขายระยะสั้นได้ในภายหลัง

HARP Refinance Vs. ขายสั้น

แนวทางการขายระยะสั้นสำหรับการซื้อบ้านหลังหนึ่งหลังการขายสั้น ๆ มักใช้เวลา 5 ปีสำหรับเงินกู้ทั่วไปและ 3 ปีสำหรับ เงินกู้ FHA สมมติว่าคุณขายสั้นแทนและขายบ้านของคุณ ข้อบกพร่องในการขายสั้น ๆ คือ:

• คุณไม่ได้เป็นเจ้าของบ้านอีกแล้ว
• คุณต้องย้ายที่อื่นและกลายเป็นผู้เช่า
• คุณอาจต้องย้ายออกจากละแวกของคุณ
• คุณจะสูญเสียการหักภาษีสำหรับการเป็นเจ้าของบ้าน
• ไม่มีการรับประกันว่าคุณจะมีคุณสมบัติภายใน 3 ปีแม้กระทั่งการซื้อบ้านใหม่เนื่องจากสถานการณ์ส่วนตัวเปลี่ยนไปและมีการเปลี่ยนแปลงกฎหมาย

หากคุณเลือกตัวเลือกการรีไฟแนนซ์ HARP ใน 2 ปีคุณจะได้รับเงินจำนวน 15,240 ดอลลาร์ (การชำระเงิน 635 เหรียญแตกต่าง x 24 เดือน) ใน 3 ปีคุณจะได้รับเงินมากยิ่งขึ้น $ 22,860 มูลค่าตลาดของบ้านคุณจะเพิ่มขึ้นเพื่อชดเชยความจริงที่คุณยังคงเป็นหนี้อยู่ประมาณ 300,000 เหรียญในบ้านที่มีมูลค่า 165,000 เหรียญหรือไม่?

มันอาจไม่สำคัญ เหตุผลที่มันไม่สำคัญคือเพราะคุณอาจไม่เคยต้องการที่จะขาย ซึ่งหมายความว่าคุณจะยังคงจ่ายเงินที่บ้านจนกว่าคุณจะได้จ่ายเงินออกจำนอง 300,000 ดอลลาร์แล้ว

หากคุณเลือกการขายสั้น ๆ แต่เมื่อครบ 3 ปีคุณอาจมีสิทธิ์ซื้อบ้านใหม่ หากคุณเชื่อว่าราคาบ้านจะยังคงทรงตัวอยู่ในช่วงเวลานี้นั่นหมายความว่าคุณสามารถซื้อบ้านได้เช่นเดียวกับบ้านที่ขายยกเว้นมูลค่าตลาดปัจจุบันที่ 165,000 เหรียญ แม้ว่า อัตราดอกเบี้ยจะ เพิ่มเป็นสองเท่าการชำระเงินของคุณจะยังคงต่ำกว่าการชำระเงินที่คุณจ่ายในวันนี้

แต่สำหรับบางคนไม่ใช่เรื่องของตรรกะหรือเหตุผลทางการเงิน และไม่เป็นไรตกลงอย่างแน่นอน คนมักจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วยอารมณ์และพวกเขาก็อยู่ในบ้านนั้นตามอารมณ์ ไม่เคยรู้สึกไม่ดีถ้าคุณเลือกรีไฟแนนซ์ HARP ผ่านการขายสั้น ๆ การตัดสินใจที่คุณทำคือการตัดสินใจที่ถูกต้องสำหรับคุณ

ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย