ทำไมผู้ซื้อบ้านจึงชอบสัญญาซื้อขายที่ดิน
สัญญาซื้อขายที่ดินเพื่อซื้อบ้านเป็นที่นิยมมากในช่วงปลายทศวรรษ 1970 และต้นปี 1980 กลับมาแล้วสัญญาขายงวดซึ่งบางครั้งเรียกว่าสัญญาสำหรับโฉนดเสนอเงื่อนไขทางการเงินที่น่าสนใจมากกว่าอัตราที่สูงขึ้นและมาตรฐานคุณสมบัติที่เข้มงวดของสถาบันผู้ให้กู้
สัญญาเกี่ยวกับที่ดินเริ่มหายไปเมื่อ ความต้องการเงินกู้ ลดลงและอัตราดอกเบี้ยลดลงต่ำกว่า 8% แต่พวกเขาไม่ได้หายไปโดยสิ้นเชิงและในความเป็นจริง tiptoed กลับเข้ามาในตลาดในช่วงวิกฤตจำนอง
เจ้าของบ้านก่อนหน้านี้ที่สูญเสียบ้านของพวกเขาไปยึดสังหาริมทรัพย์หรือขายผ่านการขายสั้นเริ่มที่จะพึ่งพาสัญญาที่ดินเป็นทางเลือกทางการเงินเมื่อธนาคารขนาดใหญ่หันไป
สัญญาเช่าที่ดินแบบผ่อนชำระคืออะไร?
สัญญาการขายผ่อนชำระเป็นสัญญาใด ๆ ที่เรียกชำระเป็นงวด แต่ในอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปจะเรียกว่าสัญญาซื้อขายที่ดินสัญญาสำหรับโฉนดหรือทำสัญญาซื้อขาย คำว่า "ที่ดิน" ทำให้เข้าใจผิดว่าเป็นสัญญาซื้อขายที่ดินสามารถใช้เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทใดก็ได้ที่มีหรือไม่มีการปรับปรุง
สัญญาการขายผ่อนชำระเขียนราคาขายจำนวนเงินดาวน์การชำระเงินดาวน์อัตราดอกเบี้ยจำนวนเงินที่ชำระเป็นรายเดือน (หรือเป็นรายงวด) และหน้าที่ของแต่ละฝ่าย ครอบคลุมความรับผิดชอบเช่นว่าใครจะรักษาบ้านจ่ายค่าประกันและภาษีทรัพย์สินซึ่งโดยทั่วไปเป็นผู้ซื้อ สัญญาจะรวมการขอความช่วยเหลือสำหรับผู้ขายในกรณีที่ผู้ซื้อหยุดการชำระเงินงวด
ข้อมูลจำเพาะ:
- สัญญาซื้อขายที่ดินหรือสัญญาสำหรับโฉนดเป็นสัญญาการรักษาความปลอดภัยระหว่างผู้ขายซึ่งเรียกว่าผู้ขายและผู้ซื้อซึ่งเรียกว่า Vendee
- ผู้ขายตกลงที่จะขายทรัพย์สินโดยการจัดหาเงินทุนสำหรับการซื้อ Vendee
- ผู้ขายยังคงมีชื่อทางกฎหมายและผู้ขายได้รับชื่อที่สมเหตุสมผล
- การจัดหาเงินทุนที่เจ้าของ สามารถนำมารวมถึงยอดเงินจำนองที่มีอยู่ (ดูด้านล่าง) หรือทรัพย์สินสามารถเป็นอิสระและชัดเจน (ตัวเลือกที่ดีที่สุด)
- เมื่อผู้ขายชำระเงินเต็มจำนวนผู้ขายจะขายสินทรัพย์แก่ผู้ขาย
สัญญาเช่าที่ดินแบบรวมทุกอย่าง (ตัดรอบ)
- สัญญาห่อรอบมีการจำนองที่มีอยู่
- ผู้ขายชำระเงินให้กับผู้ขายเพียงครั้งเดียว
- เมื่อได้รับการชำระเงินผู้ขายจ่ายเงินค่างวดของผู้ให้กู้และเก็บเงินส่วนที่เหลือไว้
- ถ้า จำนอง เดิมมี อัตราดอกเบี้ยต่ำ กว่าอัตราดอกเบี้ยในสัญญาผู้ขายจะได้รับดอกเบี้ยพิเศษจากเงินที่ไม่ได้เป็นของผู้ขาย นี้เรียกว่าการแทนที่
ต่อไปนี้เป็นวิธีการทำงาน
- สมมติว่า ราคาขาย อยู่ที่ 100,000 เหรียญ
- ผู้ขายวางเงิน 10,000 เหรียญ
- ผู้ขายตกลงที่จะชำระเงินจำนวน 90,000 ดอลล่าร์สหรัฐโดยมีดอกเบี้ยที่ 6.5% จ่าย 567 เหรียญ
- เงินกู้ต้นแบบที่มีอยู่คือ 50,000 ดอลลาร์โดยจ่ายดอกเบี้ย 5% พร้อมกับการชำระเงินจำนวน $ 268
- ผู้ขายมีส่วนได้เสีย 6.5% ในส่วนของผู้ถือหุ้น 40,000 เหรียญและให้ดอกเบี้ย PLUS 1.5% สำหรับการจำนองเดิมที่ 50,000 ดอลลาร์และจ่ายเงิน 299 เหรียญต่อเดือน
- ผู้ขายยังจ่ายภาษีประกันและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ทั้งหมดในการเป็นเจ้าของ
สัญญาแบบตรง
ไม่มีการแทนที่ดอกเบี้ยในสัญญาแบบตรง ผู้ขายสามารถตกลงที่จะจ่ายเงินให้กับผู้ให้กู้เดิมและชำระเงินค่าสินค้าให้กับผู้ขายอีกครั้งหรือผู้ขายสามารถส่งการชำระเงินหนึ่งรายการไปยังผู้ขายได้และผู้ขายจะจ่ายเงินให้ผู้ให้กู้ที่ระบุ
ลองดูตัวอย่างก่อนหน้าในสัญญาตรง:
- ราคาขาย 100,000 เหรียญ
- ผู้ขายดาวน์ 10,000 เหรียญ
- ผู้ขายชำระเงินหนึ่งครั้งที่ 268 ดอลลาร์จากยอดเงินกู้ยืมเดิมที่ 50,000 ดอลลาร์โดยมีดอกเบี้ย 5%
- ผู้ขายชำระเงินครั้งที่สองไปยังผู้ขายเมื่อได้รับเงินจากเจ้าของ 40,000 เหรียญโดยมีอัตราดอกเบี้ย 6.5% และต้องชำระที่ 253 เหรียญต่อเดือน
- ยอดรวมของการชำระเงินทั้งหมดคือ 521 เหรียญซึ่งจะบันทึกยอดขายของ Vendee ไว้ที่ 46 เหรียญต่อเดือน
พลังแห่งการขาย
- บาง บริษัท ชื่อ ร่างและประกัน สัญญาที่ดิน ที่มีผู้ขาย, Vendee และ Trustee คุณจะต้องโทรไปหา บริษัท ชื่อดังดังกล่าว
- เช่นเดียวกับ trustor ใน โฉนดที่เชื่อถือ ผู้ให้บริการและผู้ขายกำหนดสิทธิ์ชื่อและความสนใจให้กับผู้ดูแลทรัพย์สินเพื่อวัตถุประสงค์ในการรักษาภาระหน้าที่ของผู้ขายและผู้ขาย
- ในกรณีที่ผู้ขายหยุดทำการชำระเงิน Trustee มีอำนาจที่จะยึดสังหาริมทรัพย์ภายใต้อำนาจการขาย
- ขั้นตอนการยื่นคำบอกกล่าวการผิดนัดจะแตกต่างกันไปในแต่ละรัฐ
คำสั่งเร่งรัดในเงินกู้อ้างอิง
สินเชื่อทั้งหมดในปัจจุบันมีคำ เร่ง และการเบิกจ่าย ผู้ให้กู้มีประวัติอันยาวนานในการเรียกเงินกู้ยืมทันทีที่ครบกำหนดและเจ้าหนี้หากผู้ซื้อใช้ชื่อเรื่องว่า เป็นเงินกู้ยืมที่มีอยู่ นั่นเป็นเพราะผู้ให้กู้ต้องการให้ผู้ซื้อมีคุณสมบัติจ่าย จุดกู้ และ อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น
Sue Heimbichner เจ้าหน้าที่ควบคุมการขาย ที่ชื่อ Chicago Title ในแซคราเมนโตได้รับการดำเนินกิจการมาตั้งแต่ปีพ. ศ. 2519 และได้เฝ้าดูความนิยมในการทำสัญญาซื้อขายที่ดินมาแล้ว หนึ่งในคดีที่ใหญ่ที่สุดในช่วงเวลาดังกล่าวเกิดขึ้นจากผู้ซื้อภายใต้การจำนองที่มีอยู่ซึ่งถือโดยสมาคมออมทรัพย์และเงินกู้ของรัฐบาลกลาง สภาคองเกรสได้ผ่านพระราชบัญญัติสถาบันจัดเก็บเงินของปีพ. ศ. 2525 ซึ่งช่วยขจัดความสามารถในการรับเงินกู้ที่มีอยู่ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
Heimbichner กล่าวว่าผู้ให้กู้ในวันนี้มีแนวโน้มที่จะมองวิธีอื่น ๆ "ผู้ให้กู้บางรายพอใจที่จะได้รับเงิน" เธอกล่าว แต่อย่าพยายามเข้ายึดเงินให้กู้ยืมที่รัฐบาลให้การสนับสนุน "คุณไม่ต้องการยุ่งกับรัฐบาล" Heimbichner เตือน "เพราะคุณกำลังจะได้รับตบ" ถ้าสัญญาในที่ดินของคุณมีการจดจำนองอยู่คุณควรขอคำแนะนำจากทนายความอสังหาริมทรัพย์
ตัวอย่างของเงินให้กู้ยืมที่รัฐบาลให้การสนับสนุนคือ Fannie Mae หรือ Freddie Mac และเงินกู้ยืมของรัฐบาลคือ FHA หรือ VA
Bundle of Vendee ของสิทธิ
เพื่อวัตถุประสงค์ในทางปฏิบัติทั้งหมดผู้ขายเป็นเจ้าของทรัพย์สินและมีสิทธิที่จะ:
- สมบัติ
- ความเพลิดเพลินและการใช้สถานที่เงียบสงบ
- การยกเว้นการบังคับให้ผู้อื่นออกจากสถานที่
- ขาย
ประโยชน์ที่ได้รับจาก Vendee
- ไม่มีคุณสมบัติแม้ว่าผู้ขายอาจขอสำเนา รายงานเครดิต ของผู้ซื้อ
- ความยืดหยุ่นในการชำระเงินลง จำนวนเงินที่สามารถต่อรองได้
- ระยะเวลาของสัญญาเช่าที่ดิน อัตราดอกเบี้ย และการชำระเงินสามารถต่อรองได้
- ต้นทุนปิด ต่ำ ไม่มีค่าธรรมเนียมผู้ให้ยืมจ่าย
- ปิดอย่างรวดเร็ว ธุรกรรมสามารถปิดได้ภายใน 7 วันหรือน้อยกว่า
ประโยชน์ของผู้ขาย
- โดยปกติราคาขายที่สูงขึ้นและไม่มีการประเมิน แม้ว่าผู้ซื้อควรได้รับการประเมิน
- หากต้องเสียภาษีอาจมีสิทธิ์ได้รับผลประโยชน์รอตัดบัญชี
- รายได้ต่อเดือน
- มักจะเป็นอัตราผลตอบแทนที่ดีกว่า บัญชีตลาดเงิน
- หากทรัพย์สินไม่เหมาะสมเป็นวิธีที่ง่ายในการขาย
- ปิดอย่างรวดเร็ว
เคล็ดลับสำหรับผู้ซื้อ
- รับการประเมิน
- ได้รับการประกันชื่อ
- มีส่วนร่วมในการให้บริการของ บริษัท ผู้ถือหุ้นเพื่อรักษาความครอบครองโฉนดที่กระทำแล้วและเอกสารต้นฉบับ
- พูดคุยกับ ทนายความอสังหาริมทรัพย์
เคล็ดลับสำหรับผู้ขาย
- ดึงรายงานเครดิตของผู้ซื้อ
- รวมทั้งชื่อผู้ขายและผู้ขายในนโยบายการประกันภัยที่มีอยู่
- จ้าง บริษัท เบิกจ่ายเพื่อจัดเก็บหนี้
- พูดคุยกับทนายความอสังหาริมทรัพย์
บทความนี้จะไม่ถูกเข้าใจผิดว่าเป็นการให้คำแนะนำด้านกฎหมาย เฉพาะทนายเท่านั้นที่สามารถให้คำแนะนำด้านกฎหมายได้
ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย