วิธีการขายผู้ขาย Carry-back Mortgages
เหตุผลที่ผู้ขายนำกลับจำนอง
เมื่อ อัตราดอกเบี้ย สูงหรือมีแนวทางการให้สินเชื่อที่รัดกุมขึ้นผู้ซื้อขอให้ผู้ขายทำหน้าที่แทนธนาคารและดำเนินการจัดหาเงินทุนให้กับพวกเขา หากบ้านฟรีและชัดเจนโดยไม่มีเงินกู้ยืมใด ๆ ที่มีอยู่ผู้ขายอาจดำเนินการจัดหาเงินทั้งหมดหรือผู้ซื้ออาจได้รับ เงินกู้อัตราคงที่ แบบเดิมสำหรับส่วนของราคาซื้อและขอให้ผู้ขายชำระดุล
หากมีเงินกู้ที่มีอยู่ในบ้านผู้ขายอาจปล่อยให้ผู้ซื้อชำระหนี้เงินกู้ที่มีอยู่แม้ว่าเงินกู้จะยังคงอยู่ในชื่อของผู้ขายก็ตาม ความแตกต่างระหว่างราคาขายหักด้วย เงินดาวน์ และเงินกู้ยืมที่มีอยู่คือ ส่วน ของผู้ขายที่จะถือเป็นเงินกู้
ผู้ขายตกลงที่จะดำเนินการบางส่วนหรือทั้งหมดของการจัดหาเงินทุนด้วยเหตุผลหลายประการซึ่ง ได้แก่ :
- เป็น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ อ่อนนุ่มหรืออ่อน ลง การจัดหาเงินทุนโดยเจ้าของจะดึงดูดผู้ซื้อจำนวนมากขึ้น
- ผู้ซื้อไม่สามารถมีสิทธิ์ได้รับเงินกู้ทั่วไป
- ผู้ขายกำลังเผชิญหน้ากับผลกำไรจากการขายทรัพย์สินและสามารถเลื่อนส่วนที่ได้รับเงินมาได้
- การจัดหาเงินทุนช่วยให้ผู้ขายมีอัตราผลตอบแทนที่ดีกว่าบัญชีตลาดเงิน
- ผู้ขายบางครั้งต้องการรายได้ต่อเดือน
- สถานที่ให้บริการเป็นที่ไม่สอดคล้องและไม่มีผู้ให้กู้จะให้กู้ยืมเงินกับมัน
- ผู้ขายมักจะได้รับราคาขายที่สูงขึ้นเพื่อแลกกับการจัดหาเงินทุนของเจ้าของ
ข้อเสียของการจำนอง
- ผู้ซื้ออาจผิดนัดชำระเงินทำให้ผู้ขายสามารถดำเนิน การยึดสังหาริมทรัพย์ ได้
- หลังจากการยึดสังหาริมทรัพย์การชำระคืนให้กับผู้ให้กู้ที่มีอยู่แล้วหากมีเงินกู้ที่มีอยู่จ่าย ค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชี และ ค่าคอมมิชชั่นจากอสังหาริมทรัพย์ ผู้ขายอาจไม่ได้รับผลตอบแทนใด ๆ
- ผู้ขายที่นำกลับจำนองได้ผูกเงินสดโดยการรักษาความปลอดภัยไปยังสถานที่ให้บริการ
แปลงผู้ขายให้กลับไปเป็นเงินสด
มีนักลงทุนรายย่อยจำนวนมากเข้ามาในตลาดซึ่งมักซื้อเครื่องมือพกพาของผู้ขายเป็นประจำ อย่างไรก็ตามพวกเขาไม่ต้องจ่ายเงินตามมูลค่า นักลงทุนมองผลตอบแทนที่จะได้รับในช่วงระยะเวลาของการลงทุนและผลตอบแทนนี้จะเพิ่มขึ้นถ้านักลงทุนน้อยกว่ายอดค้างชำระ
ส่วนลดจะแตกต่างกันไปในแต่ละบอร์ด แต่ผู้ขายอาจคาดหวังว่าจะสูญเสียยอดคงเหลือ 10 ถึง 30 เปอร์เซ็นต์ของยอดค้างชำระโดยขึ้นอยู่กับสิ่งต่อไปนี้:
- เครื่องปรุงรส ซึ่งหมายถึงระยะเวลาที่ผู้ขายได้รับการชำระเงินสำหรับการดำเนินการจัดหาเงินคืน ผู้ขายที่ได้รับการชำระเงินในช่วงเวลา 12 เดือนจะได้รับเงินสดมากกว่าผู้ขายที่ถือครองสินเชื่อใหม่
- อัตราดอกเบี้ย อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นส่วนลดที่ต่ำกว่า อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าจะดึงดูดนักลงทุนที่ต้องการส่วนลดที่สูงขึ้น
- ระยะเวลาสินเชื่อที่อยู่อาศัย การจำนองระยะยาวเช่นการจำนอง 30 ปีจะไม่เป็นที่น่าสนใจให้กับนักลงทุนเป็นจำนองระยะสั้น; ดังนั้นการจำนองในระยะยาวมักจะขายที่ส่วนลดสูงกว่าระยะสั้น
- การชำระเงินล่วงหน้าและการเรียกเก็บเงินล่าช้า การจำนองเพื่อนำกลับมาซึ่งมีการ ชำระเงินล่วงหน้า และการเรียกเก็บเงินล่าช้านั้นน่าสนใจยิ่งขึ้นสำหรับนักลงทุนซึ่งจะส่งผลต่ออัตราคิดลด
- อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่า อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าลดลง จะได้รับส่วนลดที่ดีขึ้น อัตราส่วนที่สูงขึ้นจะถือว่าเป็นความเสี่ยงที่สูงขึ้นและส่วนลดจะสูงชัน
นักลงทุนยังพิจารณาประเภทของการรักษาความปลอดภัยราคาประเมินทำเลที่ตั้งสิ่งอำนวยความสะดวกเงื่อนไขและความน่าเชื่อถือของเครดิตถ้าเป็นที่รู้จักของผู้ซื้อ
ค่าธรรมเนียมการขายสำหรับสินเชื่อที่อยู่ระหว่างดำเนินการ
นักลงทุนอาจขอให้ผู้ขายจำนองเบิกใช้เพื่อรับค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการขายตั๋วและการจำนอง คุณอาจถูกขอให้ชำระค่าธรรมเนียมเช่น:
- นโยบายชื่อเรื่อง
- ค่าธรรมเนียม Escrow
- การเตรียมเอกสาร
- การประเมินค่า
- คำแถลงผู้รับประโยชน์
- การโอนเอกสาร / โอนเงิน
- การบันทึก
- Commission ถ้ามี
หานักลงทุนเพื่อซื้อสินเชื่อเพื่อการอุปโภคบริโภค
มีนักลงทุนเอกชนและนักลงทุนในเชิงพาณิชย์ บางส่วนจะแสดงโดย โบรกเกอร์จำนอง บางส่วนไม่ได้:
- สมัครรับจดหมายข่าวการลงทุน
- ค้นหาอินเทอร์เน็ต
- มองหาโฆษณาย่อยในหนังสือพิมพ์ท้องถิ่นของคุณ
- โทรหา ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ที่จัดการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
- ให้มือของคุณเดินอยู่ใน Yellow Pages
- ขอให้เพื่อนและสมาชิกในครอบครัว
ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย