วิธีการจำนองมีผลต่อเศรษฐกิจสหรัฐฯ
ประเภท
ประเภทของการจำนองที่ได้รับความนิยมมากที่สุดคือเงินกู้ดอกเบี้ยคงที่ แบบเดิม 30 ปี ตั้งแต่ปี 2542 มีสัดส่วนการถือครอง 70% ถึง 90% ของสินเชื่อทั้งหมด เงินกู้ อัตราดอกเบี้ยคงที่ 15 ปีนอกจากนี้ยังใช้กันอย่างแพร่หลายเนื่องจากช่วยให้ผู้ใช้จ่ายหนี้ของตนได้ครึ่งหนึ่ง
การปรับอัตราดอกเบี้ยจำนอง มีอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าและการชำระเงินรายเดือนมากกว่าเงินกู้อัตราคงที่ พวกเขาจะกลายเป็นราคาแพงมากขึ้นเมื่ออัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นจากระดับต่ำสุดในรอบ 200 ปีในปัจจุบัน
ผู้ให้สินเชื่อซับไพรม์สร้างกลุ่มเงินกู้แปลกใหม่ ดึงดูดลูกค้าด้วยการเสนอ "ทีเซอร์" ต่ำอัตราสำหรับสองสามปีแรก เหล่านี้เป็นอันตรายสำหรับผู้กู้ใหม่ พวกเขาอาจจะไม่ได้ตระหนักถึงการชำระเงินที่เพิ่มขึ้นอย่างมากหลังจากช่วงรักเริ่มต้น นี่คือบางส่วนของความนิยมมากที่สุด:
- เงินให้กู้ยืมที่ให้ความสนใจเฉพาะ : การชำระเงินต่ำสุดที่ไม่ลดเงินต้นในช่วง 2-3 ปีแรก
- สินเชื่อ ARM แบบเลือก : ผู้กู้เลือกจำนวนเงินที่ต้องจ่ายในแต่ละเดือนเป็นเวลา 5 ปีแรก
- เงินให้สินเชื่อที่ตัดจำหน่ายที่ลบ : เงินให้กู้ยืม เฉพาะดอกเบี้ยที่มีการเพิ่มเงินต้นในแต่ละเดือน นั่นเป็นเพราะการจ่ายเงินน้อยกว่าแม้แต่ดอกเบี้ย
- เงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่แบบ Ultra-long : เป็นสินเชื่อจำนองระยะ 40-50 ปี
- เงินให้กู้ยืมบอลลูน : ต้องรีไฟแนนซ์หรือจ่ายเงินหลังจาก 5-7 ปี
- เงินให้กู้ยืมที่ไม่มีเงิน : อนุญาตให้ผู้กู้กู้เงินกู้เพื่อชำระเงินดาวน์
ประวัติศาสตร์
ก่อน ภาวะเศรษฐกิจตกต่ำครั้งใหญ่การ จำนองบ้านมีระยะเวลา 5 ถึง 10 ปีสำหรับเงินกู้เพียงร้อยละ 50 ของมูลค่าบ้าน เงินต้นเป็นเพราะการชำระเงินด้วยบอลลูนเมื่อสิ้นสุดระยะเวลา ธนาคารมีความเสี่ยงน้อย
เมื่อราคาที่อยู่อาศัยลดลง 25 เปอร์เซ็นต์ในช่วงภาวะเศรษฐกิจตกต่ำครั้งใหญ่เจ้าของบ้านไม่สามารถจ่ายบอลลูนได้
ธนาคารจะไม่อนุญาตให้รีไฟแนนซ์ โดย 1935, 10 เปอร์เซ็นต์ของบ้านทั้งหมดอยู่ใน การยึดสังหาริมทรัพย์
เพื่อหยุดการสังหาร ประธานาธิบดีโรสเวลต์ ได้เปลี่ยนพื้นที่ที่อยู่อาศัยที่สำคัญห้าแห่งเป็นส่วนหนึ่งของ ข้อตกลงใหม่ :
- บริษัท สินเชื่อเจ้าของบ้านซื้อจำนองผิดนัดหนึ่งล้านเหรียญจากธนาคาร มันเปลี่ยนไปเป็นระยะยาวจำนองอัตราคงที่เรารู้ว่าวันนี้และเรียกคืนพวกเขา
- การ บริหารที่อยู่อาศัยของรัฐบาลกลาง ให้การประกันจำนอง
- Federal National Mortgage Association สร้าง ตลาดรอง สำหรับการจำนอง
- Federal Deposit Insurance Corporation ทำประกันเงินฝากธนาคาร
- Glass-Steagall ระงับ การลงทุนของกองทุนผู้ฝากเงินในกิจการที่มีความเสี่ยงเช่นตลาดหุ้น
การเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ตอบสนองต่อความหายนะทางเศรษฐกิจ พวกเขาไม่ได้ออกแบบมาเพื่อเป็นนโยบายเจ้าของบ้าน ถึงกระนั้นพวกเขาก็ทำให้เจ้าของบ้านราคาไม่แพงมาก พวกเขาขยายระยะเวลาของเงินกู้ ลดค่าใช้จ่ายรายเดือนและลดความจำเป็นในการรีไฟแนนซ์ ธนาคารได้รับเงินสนับสนุนจากเงินฝากธนาคาร FDIC
ในปีพ. ศ. 2487 กรมประกันวินาศภัยได้ลดการชำระเงินลง มันกระตุ้นให้ทหารผ่านศึกกลับซื้อบ้านที่ถูกสร้างขึ้นในเขตชานเมือง นั่นกระตุ้นให้เกิดกิจกรรมทางเศรษฐกิจในอุตสาหกรรมก่อสร้างบ้าน
ขอบคุณทุกโปรแกรมของรัฐบาลกลาง homeownership เพิ่มขึ้นจาก 43.6 เปอร์เซ็นต์ในปี 1940 เป็น 64 เปอร์เซ็นต์ในปีพ. ศ. 2523
รัฐบาลได้จัดทำกฎหมายพิเศษขึ้นมาเพื่อสร้างเงินฝากออมทรัพย์และเงินกู้เพื่อออกเงินกู้เหล่านี้ ตลอดทศวรรษที่ 1960 และ 1970 เกือบทุกสินเชื่อจำนองได้รับการออกผ่าน เงินฝากออมทรัพย์และเงินกู้ ธนาคารเหล่านี้ประสบความสำเร็จเพราะคนฝากเงินในบัญชีออมทรัพย์ รัฐบาลประกันเงินฝากเพื่อให้คนใช้บัญชีแม้ว่าดอกเบี้ยที่ได้รับไม่มาก นี่เป็นข้อบังคับของรัฐบาล ดัชนี S & L อาจยังคงทำกำไรได้โดยการจ่าย ดอกเบี้ยในอัตราดอกเบี้ย ต่ำกว่าเงินฝากที่พวกเขาคิดจากการจำนอง
ในยุค 70 ประธานาธิบดีนิกสัน สร้างอัตราเงินเฟ้อที่หลบหนีโดยการตัดความสัมพันธ์ทั้งหมดระหว่างดอลลาร์สหรัฐกับ มาตรฐานทองคำ ธนาคารสูญเสียเงินฝากเนื่องจากไม่สามารถจับคู่ดอกเบี้ยจ่ายโดย บัญชีตลาดเงิน
นี้ลดเงินทุนที่พวกเขาต้องการในการออกจำนอง
เพื่อช่วยให้ธนาคารต่างๆผ่านสภาคองเกรสผ่าน Garn-St พระราชบัญญัติสถาบันการเงินของ Germain ช่วยให้ธนาคารสามารถขึ้นอัตราดอกเบี้ยและลดมาตรฐานการให้กู้ยืมได้ นอกจากนี้ยังอนุญาตให้เอสแอนด์เอสเพื่อให้สินเชื่อเพื่อการพาณิชย์และสินเชื่อผู้บริโภค สิ่งนี้นำไปสู่ วิกฤติ การ ออมและเงินกู้ และความล้มเหลวของธนาคารครึ่งประเทศ
| ปี | % ของรายได้ครัวเรือน | % ของสินทรัพย์ในครัวเรือน | % ของ GDP |
|---|---|---|---|
| 1949 | 20 | 15 | 15 |
| 1979 | 46 | 28 | 30 |
| 2001 | 73 | 41 | 50 |
(ที่มา: Richard K. Green และ Susan M. Wachter, "การจำนองอเมริกันในบริบททางประวัติศาสตร์และนานาชาติ" University of Pennsylvania, วันที่ 21 กันยายน 2548)
วิธีการจำนองมีผลต่อเศรษฐกิจ
ระหว่างการ บริหารของประธานาธิบดีคลินตัน ธนาคารต่างๆบ่นว่าพวกเขาไม่สามารถแข่งขันในตลาดการเงินระหว่างประเทศได้ สภาคองเกรส ยกเลิก การ ควบคุม อุตสาหกรรมและยกเลิกกฎหมาย Glass-Steagall อนุญาตให้ธนาคารใช้เงินค้ำประกันของผู้ฝากเงินในการลงทุนใน ตราสารอนุพันธ์ที่ มีความเสี่ยง ความนิยมมากที่สุดคือการ ค้ำประกัน
ธนาคารจะจัดกลุ่มการจำนองที่คล้ายกันและขายให้ Fannie Mae, Freddie Mac หรือผู้ลงทุนรายอื่น ๆ พวกเขาได้รับความคุ้มครองจากการผิดนัดตามสัญญาแลกเปลี่ยนเครดิต ความต้องการหลักทรัพย์เหล่านี้สูงมากจนธนาคารเริ่มลดมาตรฐานในการกู้ยืมเงิน ในไม่ช้าการ จำนองซับไพรม์ อนุญาตให้เกือบทุกคนกลายเป็นเจ้าของบ้าน
เป็นผลให้ร้อยละของหนี้จำนองเมื่อเทียบกับ ผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วจากร้อยละ 50 ในปี 2000 ถึงเกือบ 70 เปอร์เซ็นต์ในปี 2004 ทั้งหมดไปได้ดีจนราคาที่อยู่อาศัยเริ่มลดลงในปี 2006 ไม่สามารถที่จะรีไฟแนนซ์หรือขายบ้านเจ้าของบ้านเริ่มผิดนัด . นักลงทุนจำนวนมากได้รับเครดิตในสัญญาแลกเปลี่ยนเงินต้นที่นายหน้าหลัก AIG เกือบจะล้มละลาย นั่นคือเหตุผลที่ วิกฤติสินเชื่อซับไพรม์ สร้าง วิกฤติการเงิน ใน ปี 2551