การจำนองย้อนกลับทำให้รู้สึกสำหรับเจ้าของบ้านบางส่วน
พื้นฐาน
เช่นการจดจำนองมาตรฐานการจำนองย้อนกลับใช้ บ้านของคุณเป็นหลักประกัน
อย่างไรก็ตามเงินกู้เหล่านี้แตกต่างกันไปในสองสามวิธีซึ่งนำไปสู่ "ย้อนกลับ" เป็นส่วนหนึ่งของชื่อ อันดับแรกคุณ จะได้รับ เงินแทนการจ่ายเงินให้กับผู้ให้กู้ในแต่ละเดือน ประการที่สองจำนวนเงินกู้ของคุณ เติบโตขึ้น เมื่อเทียบกับการหดตัวในแต่ละเดือน
แนวคิดนี้ทำงานคล้ายกับเงินกู้จำนองหรือสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตามการจำนองย้อนกลับมีให้เฉพาะเจ้าของบ้านอายุ 62 ปีขึ้นไปและโดยทั่วไปคุณไม่จำเป็นต้องชำระคืนเงินกู้เหล่านี้จนกว่าคุณจะย้ายออกจากบ้าน
การจำนองย้อนกลับสามารถให้เงินสำหรับสิ่งที่คุณต้องการจากรายได้เสริมเกษียณเพื่อเงินสำหรับโครงการปรับปรุงบ้านขนาดใหญ่ ตราบเท่าที่คุณมีคุณสมบัติตามข้อกำหนด (ดูด้านล่าง) คุณสามารถใช้เงินเพื่อเสริมแหล่งรายได้อื่น ๆ หรือเงินสะสมที่คุณสะสม อย่างไรก็ตามไม่เพียงแค่กระโดดที่โอกาสของเงินง่าย; เงินกู้เหล่านี้มีความซับซ้อน และลดสินทรัพย์สำหรับทายาทของคุณ
แม้ว่าจะมีหลายแหล่งสำหรับการจำนองย้อนหลังหนึ่งในตัวเลือกที่ดีกว่าคือ Home Equity Conversion Mortgage (HECM) ที่มีอยู่ใน Federal Housing Administration HECM โดยทั่วไปมีราคาถูกกว่าสำหรับผู้ยืมเนื่องจากการสนับสนุนจากรัฐบาลและกฎสำหรับเงินกู้เหล่านี้ทำให้พวกเขาเป็นลูกค้าที่ค่อนข้างเป็นมิตร
คุณจะได้รับเท่าไหร่?
จำนวนเงินที่คุณได้รับขึ้นอยู่กับหลายปัจจัยและขึ้นอยู่กับการคำนวณซึ่งทำให้สมมติฐานบางประการเกี่ยวกับระยะเวลาเงินกู้จะนาน
ความเสมอภาค: ความเท่าเทียมที่คุณมีในบ้านคุณยิ่งสามารถออกไปได้มากเท่าไร สำหรับผู้กู้ส่วนใหญ่จะดีที่สุดถ้าคุณได้รับการชำระเงินลงเงินกู้ของคุณเป็นเวลาหลายปีและการจำนองของคุณเกือบจะสมบูรณ์จ่ายออก
อัตราดอกเบี้ย: อัตราดอกเบี้ยที่ ต่ำกว่าหมายถึงส่วนของเงินให้สินเชื่อของคุณมากกว่าที่คุณเป็นรายได้มากกว่าที่จะครอบคลุมการจ่ายดอกเบี้ย
อายุ: อายุของผู้ยืมที่ อายุน้อยที่สุดที่ กู้ยังมีผลต่อจำนวนเงินที่คุณได้รับและผู้กู้ที่มีอายุมากกว่าสามารถใช้เวลามากกว่า ถ้าคุณอยากจะยกเว้นคนที่อายุน้อยกว่าเพื่อให้ได้รับการจ่ายเงินที่สูงขึ้นต้องระวังให้มากเพราะคู่สมรสที่อายุน้อยกว่าจะต้องย้ายออกไปเมื่อถึงแก่ความตายของผู้ยืมผู้สูงอายุถ้าคนที่อายุน้อยกว่าไม่ได้อยู่ในเงินกู้ยืม
วิธีรับเงินกู้ยืม
การเลือก วิธี รับเงินเป็นสิ่งสำคัญ คุณสามารถเลือกจากตัวเลือกการจ่ายเงินหลายรายการ
จำนวนเงินรวม: ตัวเลือกที่ง่ายที่สุดคือการใช้เงินทั้งหมดในครั้งเดียว ด้วยตัวเลือกนี้เงินกู้ยืมของคุณมี อัตราดอกเบี้ยคงที่ และยอดเงินกู้ของคุณเติบโตขึ้นเมื่อเวลาผ่านไปเนื่องจากดอกเบี้ยเกิดขึ้น
การชำระเงินเป็นงวด: คุณสามารถเลือกที่จะรับการชำระเงินตามปกติเช่นรายเดือนเป็นต้น
การชำระเงินเหล่านั้นสามารถใช้งานได้ตลอดชีวิตหรือเป็นระยะเวลาหนึ่งเช่น 10 ปี หากเงินกู้ของคุณครบกำหนดเนื่องจากผู้กู้ทั้งหมดได้ย้ายออกจากบ้านการชำระเงินสิ้นสุดลง กับการชำระเงินตลอดชีวิตเป็นไปได้ที่จะออกมากกว่าที่คุณและผู้ให้กู้ของคุณคาดหวังว่าถ้าคุณมีชีวิตที่ยาวนานเป็นพิเศษ
วงเงินเครดิต: แทนการรับเงินสดทันทีคุณสามารถ เลือกวงเงินเครดิต ซึ่งจะช่วยให้คุณสามารถเบิกเงินได้ถ้าต้องการและเมื่อใดก็ตาม ข้อได้เปรียบของวิธีนี้คือคุณจะจ่ายดอกเบี้ยเฉพาะกับเงินที่คุณยืมมาจริงและวงเงินเครดิตของคุณอาจเติบโตขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป
ชุดค่าผสม: ไม่สามารถตัดสินใจได้ คุณสามารถใช้การรวมกันของโปรแกรมข้างต้น ตัวอย่างเช่นคุณอาจใช้ก้อนเล็ก ๆ ขึ้นด้านหน้าและรักษาเครดิตไว้ในภายหลัง
เพื่อให้ได้ค่าประมาณเท่าใดคุณสามารถซื้อเครื่องคิดเลขของ National Mortgage Mortgage Lenders Association ได้
อย่างไรก็ตามอัตราที่แท้จริงและค่าธรรมเนียมที่ผู้ให้กู้เรียกเก็บจะแตกต่างจากสมมติฐานที่ใช้
ค่าใช้จ่ายจำนองย้อนหลัง
เช่นเดียวกับเงินกู้บ้านอื่น ๆ คุณจะจ่ายดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียมเพื่อรับจำนองย้อนกลับ ในอดีตค่าธรรมเนียมมีมูลค่าสูงอย่างฉาวโฉ่ แต่มีค่าธรรมเนียมการแข่งขันเพิ่มขึ้นบ้าง อย่างไรก็ตามคุณต้องใส่ใจกับค่าใช้จ่ายและเปรียบเทียบข้อเสนอจากผู้ให้กู้หลายราย
ค่าธรรมเนียมมักได้รับการสนับสนุนหรือสร้างเป็นเงินกู้ของคุณ กล่าวอีกนัยหนึ่งคุณไม่ได้เขียนเช็คเพื่อไม่ให้คุณรู้สึกถึงค่าใช้จ่ายเหล่านั้น แต่คุณยังจ่ายเงินให้กับพวกเขาพร้อมดอกเบี้ย
ค่าธรรมเนียมลดจำนวนผู้ถือหุ้นที่เหลืออยู่ในบ้านของคุณซึ่งจะลดน้อยลงสำหรับที่ดินของคุณหรือสำหรับคุณถ้าคุณขายบ้านและชำระคืนเงินกู้ หากคุณมีเงินที่มีอยู่อาจเป็นการฉลาดที่จะจ่ายค่าธรรมเนียมออกจากกระเป๋าแทนที่จะจ่ายดอกเบี้ยสำหรับค่าธรรมเนียมเหล่านี้สำหรับปีต่อ ๆ ไป
ค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชี: คุณจะจ่ายบางส่วนของค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีเดียวกันสำหรับการซื้อบ้านหรือรีไฟแนนซ์ ตัวอย่างเช่นคุณจะต้องมีการประเมินคุณจะต้องยื่นเอกสารและผู้ให้กู้จะตรวจสอบเครดิตของคุณ ค่าใช้จ่ายบางส่วนอยู่นอกเหนือการควบคุมของคุณ แต่คนอื่นสามารถจัดการและเปรียบเทียบได้ ตัวอย่างเช่นค่าธรรมเนียมการปฐมนิเทศแตกต่างกันไปจากผู้ให้กู้กับผู้ให้กู้ แต่สำนักงานการบันทึกมณฑลของคุณจะเสียค่าใช้จ่ายเหมือนกันไม่ว่าคุณจะใช้คนใด
ค่าธรรมเนียมการบริการ: คุณอาจได้รับการตกใจเมื่อเห็นจำนวนเงินที่จ่ายเข้ามาในรายได้ต่อเดือนจากการจำนองย้อนหลัง มีข้อ จำกัด สูงสุดสำหรับค่าธรรมเนียม HECM แต่ก็ยังคุ้มค่ากับการซื้อของผู้ให้กู้ที่มีอัตราต่ำสุด
เบี้ยประกันภัย: เนื่องจาก HECM ได้รับการสนับสนุนจาก FHA ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงในการให้กู้ของคุณคุณจะต้องจ่ายเบี้ยประกันภัยให้กับ FHA เบี้ยประกันครั้งแรกของคุณ (MIP) อยู่ระหว่าง 0.5 ถึง 2.5 เปอร์เซ็นต์และคุณจะต้องชำระค่าธรรมเนียมรายปี 1.25 เปอร์เซ็นต์ของยอดเงินกู้
ดอกเบี้ย: คุณจะจ่ายดอกเบี้ยจากเงินที่คุณได้รับจากการจำนองย้อนกลับ
ชำระคืนเงินกู้
คุณไม่ได้ชำระเงินเป็นรายเดือนในการจำนองย้อนกลับ แทนความสมดุลของเงินกู้เนื่องจากเมื่อ borrower อย่างถาวรย้ายออกจากบ้านมักจะตายหรือเมื่อบ้านขาย อย่างไรก็ตามคุณ ต้อง รับภาระหนี้ที่ต้องชำระคืนคุณไม่ต้องสังเกต
หนี้สินทั้งหมดของคุณจะเป็นจำนวนเงินที่คุณใช้เป็นเงินสดรวมทั้ง ดอกเบี้ยจากเงินที่คุณยืม ในกรณีส่วนใหญ่หนี้ของคุณจะโตขึ้นเมื่อเวลาผ่านไปเนื่องจากคุณกำลังยืมเงินและไม่ได้จ่ายเงินใด ๆ และคุณอาจจะต้องยืมเงินเพิ่มเติมในแต่ละเดือน
เมื่อเงินกู้ของคุณครบกำหนดจะต้องชำระคืน เงินกู้โดยทั่วไปจะครบกำหนดเมื่อผู้กู้ทั้งหมดได้ "อย่างถาวร" ย้ายออก อย่างไรก็ตามการจำนองย้อนกลับอาจเกิดขึ้นได้หากคุณไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดในข้อตกลงของคุณหากคุณไม่ได้จ่ายภาษีทรัพย์สินเช่น
การจำนองย้อนหลังส่วนใหญ่ได้รับการชำระคืนผ่านการขายบ้าน ตัวอย่างเช่นหลังจากที่คุณเสียชีวิตบ้านไปในตลาดและที่ดินของคุณได้รับเงินสดที่สามารถใช้ในการชำระคืนเงินกู้ หากคุณตัดสินใจที่จะย้ายและพบว่าคุณเป็นหนี้น้อยกว่าการจำนองย้อนกลับกว่าที่คุณขายบ้านสำหรับคุณจะได้รับเพื่อให้ความแตกต่าง
ถ้าคุณเป็นหนี้ที่มากกว่าที่คุณขายบ้านคุณจะไม่ต้องจ่ายเงินส่วนต่างกับ HECM กล่าวอีกนัยหนึ่งว่าคุณ "ชนะ" การจำนองย้อนกลับส่วนใหญ่มีข้อที่ไม่อนุญาตให้ยอดเงินกู้เกินกว่ามูลค่าของส่วนของบ้านแม้ว่าความผันผวนของตลาดอาจส่งผลให้มีส่วนได้เสียน้อยกว่าเมื่อคุณกู้ยืมเงิน
ในบางกรณีทายาทของคุณจะตัดสินใจเก็บบ้านไว้ ในกรณีดังกล่าวมีกำหนดชำระคืนเต็มจำนวนแม้ว่ายอดเงินกู้จะสูงกว่ามูลค่าของบ้านก็ตาม ทายาทของคุณจะต้องเกิดขึ้นหากพวกเขาต้องการที่จะรักษาบ้านไว้ในครอบครัว
ข้อกำหนดในการรับเงินกู้
ในการรับจำนองย้อนกลับคุณต้องมีคุณสมบัติพื้นฐาน
กฎพื้นฐาน:
- บ้านเป็นที่อยู่อาศัยหลักของคุณ ตัวอย่างเช่นคุณไม่สามารถใช้อสังหาริมทรัพย์เช่าได้
- คุณมีอายุอย่างน้อย 62 ปี
- คุณไม่ได้ค้างชำระหนี้ใด ๆ ที่ค้างชำระกับรัฐบาลกลาง
ส่วนที่พอเพียง: เนื่องจากคุณนำเงินออกจากบ้านคุณต้องมีส่วนของเงินทุนจำนวนมากในบ้านของคุณเพื่อนำมาใช้ ไม่มีการคำนวณสินเชื่อต่อมูลค่าเช่นเดียวกับที่คุณต้องทำกับการ "จำนองล่วงหน้า"
ค่าใช้จ่ายที่กำลังดำเนินอยู่: คุณต้องมีความสามารถในการจ่ายค่าใช้จ่ายต่อเนื่องที่เกี่ยวข้องกับบ้านของคุณ คุณจะต้องพิสูจน์ให้ผู้ให้กู้ทราบว่าคุณสามารถรักษาค่าใช้จ่ายได้ เพื่อให้มั่นใจว่าสถานที่ให้บริการรักษามูลค่าและคุณยังคงเป็นเจ้าของสถานที่ให้บริการ ตัวอย่างเช่นคุณจะต้องติดตามการบำรุงรักษาภาษีทรัพย์สินและเบี้ยประกันของเจ้าของบ้าน
รายได้: คุณไม่จำเป็นต้องมีรายได้เพื่อให้มีคุณสมบัติสำหรับการจำนองย้อนกลับเนื่องจากคุณไม่จำเป็นต้องชำระเงินในการกู้ยืมเงิน
การให้คำปรึกษา: ก่อนที่ HECM จะได้รับเงินทุนคุณต้องเข้าร่วม "เซสชันข้อมูลผู้บริโภค" กับที่ปรึกษา HECM ที่ HUD ให้การสนับสนุน เพื่อให้แน่ใจว่าผู้ยืมเข้าใจต้นทุนและผลที่ตามมาของการกู้ยืมประเภทนี้ ที่ปรึกษาทำงานให้กับองค์กรที่เป็นอิสระดังนั้นพวกเขาจึงควรให้ข้อมูลที่เป็นกลางเกี่ยวกับผลิตภัณฑ์
การจำนองครั้งแรก: หากคุณยังคงเป็นหนี้เงินในบ้านคุณก็ยังคงได้รับการจดจำนองย้อนกลับ บางคนใช้การจำนองย้อนกลับเพื่อที่จะลดการชำระเงินรายเดือนที่มีอยู่โดยการหักกลบรายได้เงินกู้ยืมกับการชำระเงินจำนองที่มีอยู่เนื่องจาก
อย่างไรก็ตามการจำนองย้อนกลับจะต้องเป็น ภาระ แรก ในทรัพย์สิน สำหรับผู้กู้ส่วนใหญ่นั่นหมายถึงการชำระหนี้ส่วนที่เหลือของคุณด้วยการจำนองย้อนกลับ นี่เป็นวิธีที่ง่ายที่สุดถ้าคุณมี ส่วนแบ่งร้อยละ 50 ในบ้านของคุณหรือมากกว่า