ผู้ขายบางรายขายสั้นไม่ได้รับการเผยแพร่ความรับผิด
เมื่อผู้ให้กู้ตกลงที่จะขายสั้น ๆ ก็มักจะมาถึงการตัดสินใจครั้งนี้เพราะมันมีผลกำไรมากขึ้นสำหรับธนาคารที่จะทำขายสั้นกว่าการยึดสังหาริมทรัพย์
มันอาจจะหรือไม่จำเป็นต้องให้ผู้ขายมีความยากลำบากทางการเงิน แต่ส่วนใหญ่ บ้านอยู่ใต้น้ำ
ในการขายสั้นธนาคารยินยอมที่จะปล่อยเงินกู้เพื่อแลกรับเงินน้อยกว่าจำนวนที่ค้างชำระ แต่ไม่จำเป็นต้องปล่อยผู้ขาย การปล่อยเงินกู้จากสถานที่ให้บริการและการปล่อยผู้ขายออกเป็น 2 ประการ หากคุณเป็นหนี้ธนาคาร 200,000 เหรียญ แต่บ้านของคุณมีมูลค่า 75,000 เหรียญธนาคารอาจยอมรับ 75,000 เหรียญและปล่อยเงินกู้ อย่างไรก็ตามหากไม่มีการปลดปล่อยหนี้สินคุณอาจพบว่าไม่กี่ปีหลังจากที่ธนาคารกำลังเข้ามาหลังจากที่คุณและเรียกร้องให้คุณจ่ายเงินจำนวน 125,000 เหรียญ
การอนุมัติความรับผิดและหนังสือรับรองการขายสั้น
จดหมายอนุมัติการขายสั้นถือกุญแจ จดหมายอนุมัติฉบับนี้ระบุรายละเอียดว่าธนาคารคาดหวังอะไร จะกำหนดเงื่อนไขต่อไปนี้ไว้ในข้อพิจารณาอื่น ๆ :
- ราคาขายที่ยอมรับได้
- ค่าคอมมิชชั่นที่อนุญาตสูงสุด
- ค่าใช้จ่ายในการปิดสูงสุด
- ยอดเงินสุทธิขั้นต่ำ
- ปิดวันที่
ไม่ได้เป็นจดหมายอนุมัติการขายระยะสั้นที่มีการปลดปล่อยหนี้สิน ในความเป็นจริงจดหมายรับรองบางฉบับไม่ได้ระบุถึงการปลดปล่อยความรับผิดทั้งหมด ทนายความบอกว่าถ้าเรื่องไม่ได้พูดถึงแล้วผู้ให้กู้อาจจะรักษาสิทธิใด ๆ ที่มีอยู่ให้กับผู้ให้กู้ภายใต้กฎหมายของรัฐบาลกลางและ / หรือรัฐเพื่อดำเนินการ ตัดสินขาดแคลน
อย่าเซ็นสัญญาการอนุมัติการขายสั้น ๆ โดยไม่ต้องขอให้ทนายความอ่านและให้คำแนะนำด้านกฎหมายแก่คุณ อย่าถามตัวแทนของคุณเพราะหากตัวแทนของคุณไม่ได้เป็นทนายความตัวแทนดังกล่าวจะไม่ได้รับอนุญาตให้ให้คำปรึกษาด้านกฎหมายแก่คุณ การที่ตัวแทนด้านอสังหาริมทรัพย์จะให้คำแนะนำทางกฎหมายเป็นไปตามกฎหมาย
ฉันบอกลูกค้าของฉันว่าถ้าฉันเห็นจดหมายอนุมัติการขายสั้น ๆ ของพวกเขามีการปลดปล่อยหนี้สินฉันไม่สามารถให้คำแนะนำแก่พวกเขาได้ ฉันบอกให้พวกเขาโทรหาทนายความ ถ้าจดหมายไม่ชัดเจนหรือไม่ได้สะกดไว้โดยเฉพาะฉันจะแนะนำให้ผู้ขายติดต่อทนายความเพื่อพยายามที่จะได้รับการปลดปล่อยหนี้สิน ฉันจะไม่ให้คำแนะนำทางกฎหมายในทุกกรณี
ฉันจะไม่ประหลาดใจที่ได้ยินจากผู้ขายที่ยื่นฟ้องร้องต่อตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ของพวกเขาเพราะตัวแทนเหล่านี้มั่นใจได้ว่าผู้ให้กู้จะไม่ไปหลังจากการตัดสินขาดแคลน แม้ในรัฐแคลิฟอร์เนียซึ่งเราโชคดีที่มีเงินให้กู้ยืมที่ไม่มีสิทธิไล่เบี้ยบางส่วนการไม่แสวงหาผลประโยชน์นี้มักใช้กับการยึดสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่การขายสั้น ๆ กล่าวอีกนัยหนึ่งผู้ขายที่ขายสั้นในการ กู้ยืมเงินซื้อ มีการรับประกันว่าผู้ให้ยืมการขายระยะสั้นจะไม่ปล่อยให้พวกเขาเว้นแต่ผู้ให้กู้จะเผยแพร่เฉพาะผู้ขาย
เรามี ประมวลกฎหมายอาญา ในแคลิฟอร์เนีย มาตรา 580e ซึ่งเพิ่มเข้ามาเมื่อวันที่ 1 มกราคม 2554 แต่ยังไม่ได้รับการทดสอบในศาลและไม่ใช้กับการจัดหาเงินสำรองหรือปีที่ผ่านมา
ประเภทของการใช้คำฟุ่มเฟือยในจดหมายการอนุมัติการขายสั้น ๆ เกี่ยวกับการปลดปล่อยความรับผิด
ในขณะที่ฉันไม่สามารถให้ทุกประเภทที่เป็นไปได้ในการปลดปล่อยความรับผิดหรือการไม่ปล่อยตัวความรับผิดในจดหมายอนุมัติการขายสั้น ๆ ต่อไปนี้เป็นตัวอย่าง บางส่วนของแถลงการณ์เหล่านี้ปล่อยผู้ขายบางส่วนไม่ได้มีการปล่อยความรับผิดชอบใด ๆ
- เมื่อธนาคารได้รับเงินจำนวน $ XXXXXX ธนาคารจะปลดภาระและเรียกเก็บหนี้ที่เหลือเป็นยอดสะสม
- ธนาคารได้อนุมัติการจ่ายเงินเพิ่ม ไม่มีสิ่งใดในจดหมายฉบับนี้จะถูกตีความว่าเป็นความอ่อนน้อมละเว้นแก้ไขหรือเปลี่ยนแปลงสิทธิหรือการเยียวยาใด ๆ ของธนาคารตามกฎหมายหรือเพื่อความเป็นธรรมในการเก็บเงินทั้งหมดที่ครบกำหนด
- ธนาคารออกการอนุมัติการขายทรัพย์สินภายใต้ซึ่งจะส่งผลให้เกิดผลตอบแทนในระยะสั้นของการจำนอง . . และจะสละสิทธิ์การขาดแคลนใด ๆ หากมี
- เมื่อได้รับการชำระเงินครั้งนี้เราจะรายงานว่าหนี้ดังกล่าวเป็น "ชำระเต็มจำนวนแล้วเต็มจำนวนแล้ว" ให้กับหน่วยงานสินเชื่อทั้งหมด
- ผู้ยืมจะต้องลงชื่อในการรับทราบพร้อมกับข้อกำหนดทั้งหมดที่ระบุไว้ในการอนุมัตินี้และต้องยอมรับว่าธนาคารมีสิทธิในการขาดแคลนทั้งหมดตามที่ระบุไว้ในบันทึกย่อสัญญาความไว้วางใจและ / หรือข้อตกลงด้านความมั่นคงและกฎหมายของท้องถิ่นและรัฐบาลกลาง
- ธนาคารยินยอมที่จะรับเงินจำนวน $ XXXXXX ในรูปแบบการชำระเงินเต็มจำนวนจากการกู้นอกจากนี้ธนาคารจะรายงานจำนวนหนี้ที่ได้รับการอภัยให้กับ Internal Revenue Service
- ธนาคารอาจดำเนินการตัดสินที่ไม่เพียงพอสำหรับการชำระเงินที่ต่างกันและยอดคงเหลือทั้งหมดที่ครบกำหนดเว้นแต่จะได้รับการตกลงเป็นอย่างอื่นหรือไม่ได้รับอนุญาตตามกฎหมายหากยอดขายระยะสั้นปิดรับจากเงินกู้ยืมที่อ้างถึงข้างต้น
- เมื่อได้รับเงินแล้วธนาคารจะปลดภาระและยอดดุลบัญชีขาดดุลจะถูกรายงานเป็นยอดเรียกเก็บจากยอดเงินสะสม
- เมื่อได้รับเงินตามที่ตกลงไว้ธนาคารจะยกเว้นยอดเงินคงเหลือที่ต้องชำระจากเงินให้กู้ยืมที่กล่าวถึงข้างต้นและปล่อยผู้กู้ออกจากภาระผูกพันเพิ่มเติมในข้อนี้และสละสิทธิ์ในการดำเนินการตามคำพิพากษาหรือข้อบกพร่องเพิ่มเติม
หากธนาคารไม่อนุญาตให้มีการปลดปล่อยหนี้สินคุณอาจจำเป็นต้องให้ เงินสนับสนุน แก่ ผู้ขาย เพื่อชักจูงให้ธนาคารจัดเตรียมเอกสารดังกล่าว บางครั้งคุณจะได้รับผู้เจรจาต่อรองที่ไม่เข้าใจนโยบายของธนาคาร หากคุณรู้สึกว่าธนาคารไม่มีสิทธิ์ที่จะดำเนินการตามคำตัดสินที่บกพร่องและธนาคารปฏิเสธที่จะปล่อยคุณคุณอาจต้องเพิ่มไฟล์ให้หัวหน้างานเพื่อขออนุมัติ แต่ถ้าสิ่งอื่น ๆ ล้มเหลวทางออกที่ดีที่สุดของคุณก็คือขอให้ทนายความปล่อยตัวความรับผิดสำหรับคุณหรืออย่างน้อยก็เพื่ออธิบายถึงสิทธิตามกฎหมายของคุณหากไม่สามารถหาทางออกได้
ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย