ข้อมูลเบื้องต้นเกี่ยวกับ Exchange 1031 Tax-Deferred Exchange
นักลงทุนจำนวนมากได้ถามว่าอะไรคือการ แลกเปลี่ยน 1031 สิ่งที่เป็นแนวทางและระยะเวลาและคุณสามารถถูกต้องตามกฎหมายเลื่อนภาษีเงินได้กำไรของคุณ? ฉันคิดว่าจะเป็นประโยชน์ในการตอบคำถามทั่วไปของคุณในบทความนี้
Exchange §1031คืออะไร?
A §031 Exchange เป็นธุรกรรมที่ผู้เสียภาษีสามารถแลกเปลี่ยนทรัพย์สินการลงทุนหนึ่งสำหรับอีกรายหนึ่งโดยการเลื่อนผลทางภาษีของการขาย
การทำธุรกรรมได้รับอนุญาตตาม§1031ของรหัส IRS
"ผลกำไรหรือขาดทุนจะไม่รับรู้ในการแลกเปลี่ยนทรัพย์สินที่ถือไว้เพื่อการผลิตเพื่อการค้าหรือธุรกิจหรือเพื่อการลงทุนหากทรัพย์สินดังกล่าวได้รับการแลกเปลี่ยนเพื่อทรัพย์สินประเภทเดียวกันซึ่งจะมีขึ้น สำหรับการใช้ประโยชน์ในการค้าหรือธุรกิจหรือเพื่อการลงทุน "
ข้อกำหนดสำหรับ Exchange 1031
- กำหนดเวลาสำหรับการแลกเปลี่ยน 1031
นักลงทุน (หรือผู้แลกเปลี่ยน) ต้องปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ที่เข้มงวด 45- / 180 วันสำหรับการแลกเปลี่ยน เมื่อผู้ขายแลกเปลี่ยนขายทรัพย์สินของตนแล้ว (ทรัพย์สินที่ถูกทิ้งร้าง) เขามีเวลา 45 วันในการระบุทรัพย์สินที่มีมูลค่าเท่ากันหรือสูงกว่า เมื่อมีการระบุผู้แลกเปลี่ยนมีเวลา 180 วันนับจากวันที่เขา / เธอขายทรัพย์สินเพื่อหาทรัพย์สินที่ระบุ (หรือ 135 วันนับจากวันสิ้นสุดระยะเวลา 45 วัน)
- พร็อพเพอร์ตี้ Like Kind ใน Exchange 1031
นักลงทุนจะต้องได้รับทรัพย์สิน "แบบเดียวกัน" ซึ่งหมายความว่าต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณสมบัติเหมาะสมอื่น ๆ ตัวอย่างเช่นการแลกเปลี่ยนสามารถขาย duplex และซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์หรือเขา / เธอสามารถขายที่ดินและซื้ออาคารอพาร์ตเมนต์ได้ สถานที่ให้บริการนี้จำเป็นต้องเป็น "ประเภทเดียวกัน"
- อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่ถือไว้เพื่อการลงทุน
ทรัพย์สินที่ขาย (ถูกทิ้งร้าง) และทรัพย์สินที่ได้มาใหม่ (ทรัพย์สินทดแทน) จะต้องเป็นไปเพื่อการลงทุนหรือเพื่อธุรกิจ ดังนั้นคุณจึงไม่สามารถขายที่อยู่อาศัยหลักและซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนและไม่สามารถขายและลงทุนเพื่อซื้อบ้านได้
- ตราสารหนี้และตราสารทุนที่เท่าเทียมหรือมากกว่าใน Exchange 1031
หากผู้ขายแลกเปลี่ยนขายทรัพย์สินมูลค่า 1 ล้านเหรียญโดยที่ 500,000 ดอลลาร์เป็นตราสารทุนและ 500,000 ดอลลาร์เป็นหนี้แล้วผู้แลกเปลี่ยนต้องซื้อทรัพย์สินมูลค่ากว่า 1 ล้านเหรียญขึ้นไป นอกจากนี้การแลกเปลี่ยนต้องใช้ทุนทั้งหมดและแทนที่ทั้งหมดของหนี้ที่จะเลื่อน 100% ของภาษีกำไรจากกำไร
ตัวแลกเปลี่ยนอาจเพิ่มรายได้เพิ่มเติมในการซื้อใหม่หากเขาประสงค์และผู้แลกเปลี่ยนสามารถรับภาระหนี้เพิ่มเติมได้หากต้องการเช่นกัน หากผู้แลกเปลี่ยนไม่ประสงค์จะใช้ยอดขายทั้งหมดที่เขา / เธออาจทำแลกเปลี่ยนบางส่วนและจ่ายภาษีกำไรจากการลงทุน นี่เรียกว่า "boot"
- ใบเสร็จรับเงินที่สร้างสรรค์และเป็นสื่อกลางที่ผ่านการรับรองสำหรับการแลกเปลี่ยน 1031
ตัวแลกเปลี่ยนอาจไม่ได้รับเงินสดจากการขาย เรื่องนี้เรียกว่า "การรับสร้างที่สร้างสรรค์" และจะทำให้เกิดเหตุการณ์ที่ต้องเสียภาษีในเงินที่ได้รับ ตามบทบัญญัติของท่าเรือ IRS ของกรมสรรพากรผู้แลกเปลี่ยนจะต้องใช้ Intermediary หรือ QI ที่ ผ่านการรับรอง เพื่ออำนวยความสะดวกในธุรกรรม 1031
QI เป็นบุคคลที่สามที่เป็นอิสระ (ไม่ใช่นายหน้าตัวแทนนายหน้าหรือ CPA) ของคุณที่ถือครองเงินที่ได้จากการขายและซื้ออสังหาริมทรัพย์ทดแทนในนามของคุณ สิ่งสำคัญอย่างยิ่งยวดในสภาพแวดล้อมปัจจุบันคือการเชื่อมโยงกับผู้มีคุณสมบัติเหมาะสมที่มีชื่อเสียงผู้ประกันตนและถูกผูกมัดเท่านั้น
- 1031 ความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยน
เช่นเดียวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับ Delaware Trusts ตามกฎหมาย และ / หรือ ผู้เช่าใน กรรมสิทธิ์ ร่วม กัน ไม่สามารถระบุถึงปัจจัยเสี่ยงทั้งหมดที่เกี่ยวข้องในฟอรัมนี้ได้ ปัจจัยความเสี่ยงได้ระบุไว้ในหนังสือบริคณห์สนธิของบุคคลในวง จำกัด (Private Placement Memorandum) นักลงทุนควรเข้าใจปัจจัยเสี่ยงทั้งหมดอย่างละเอียดและปรึกษาหารือกับตัวแทนทางการเงินของตนก่อนที่จะลงทุนใน Trust of Trust ตามกฎหมายของเดลาแวร์หรือผู้เช่าในตลาดหลักทรัพย์ร่วม
หนึ่งในปัญหาที่ฉันได้พบเมื่อตัวแทนขายที่ได้รับข้อเสนอจากนักลงทุนแลกเปลี่ยน 1,031 คือเราไม่ทราบว่าพวกเขากำลังวางแผนที่จะปิด escrow พวกเขาอาจจะตั้งชื่อ 3 คุณสมบัติที่แตกต่างกันหรือเขียนข้อเสนอในพวงของบ้านที่แตกต่างกันเพียงเพื่อดูสิ่งที่ได้รับการยอมรับ จากนั้นหลังจากที่พวกเขามีพวงของข้อเสนอที่ยอมรับพวกเขาเลือกหนึ่งที่พวกเขาต้องการที่จะซื้อซึ่งหมายความว่าการยกเลิกคนอื่น ๆ
ทนายความกล่าวว่าการปฏิบัติแบบนี้เป็นการละเมิดพันธสัญญาที่ดีงามซึ่งมีอยู่ในสัญญา แต่ก็ไม่ได้เป็นการขัดขวางไม่ให้เกิดขึ้น สอบถามตัวแทนถ้าเป็นข้อเสนอพิเศษเท่านั้น
เนื้อหานี้ไม่ใช่ข้อเสนอที่จะขายหรือชักชวนให้ซื้อหลักทรัพย์ใด ๆ ข้อมูลนี้ใช้เพื่อการอภิปรายและข้อมูลเท่านั้น ไม่ได้มีวัตถุประสงค์เพื่อแทนที่คำแนะนำในการวางแผนด้านกฎหมายภาษีหรือทางการเงินที่มีอำนาจ รหัสภาษีที่ใช้บังคับใช้และเกี่ยวข้องกับกฎหมายของรัฐบาลกลางเท่านั้น รัฐส่วนบุคคลอาจมีรหัสภาษีเพิ่มเติมของตนเอง โปรดติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีและกฎหมายที่เกี่ยวข้องในรัฐของคุณ ข้อมูลนี้มาจากแหล่งที่เชื่อถือได้ แต่ควรใช้ร่วมกับคำแนะนำอย่างมืออาชีพที่สอดคล้องกับสถานการณ์ส่วนบุคคลของคุณ
ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย