สินเชื่อบ้าน Flipping

บ้านพลิกธุรกิจสามารถให้รายได้ที่ดีต่อสุขภาพและโอกาสในการเปลี่ยนอาชีพ จากรายการโทรทัศน์ที่เป็นที่นิยมดูเหมือนว่าจะทำได้ง่ายและคุณไม่จำเป็นต้องใช้เวลาหลายปีในโครงการการศึกษาที่มีราคาแพงจึงจะประสบความสำเร็จได้

น่าเสียดายที่ไม่ใช่เรื่องง่ายอย่างที่เห็น การวางแผนที่เหมาะสมและความรู้ทางเทคนิคมีความสำคัญ แต่สิ่งกีดขวางบนถนนที่ยิ่งใหญ่ที่สุดน่าจะเป็นแหล่งเงินทุน - ต้องใช้เงินเพื่อหาเงิน

ดังนั้นคุณจะได้รับเงินได้อย่างไร?

นักลงทุนภาคเอกชนรวมถึงคนที่คุณรู้จักและผู้ให้กู้เงินแข็งเป็นแหล่งเงินกู้ที่ดีที่สุดสำหรับการพลิกบ้าน ผู้ให้กู้เหล่านั้นไม่จำเป็นต้องใช้เวลาและเอกสารเหมือนกับธนาคารแบบเดิม (ทั้งก่อนและหลังการปรับปรุง) และความสามารถในการทำให้โครงการเสร็จสมบูรณ์

สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับการพลิกบ้าน?

สินเชื่อบ้านแบบดั้งเดิมอาจ ไม่ เป็นตัวเลือกสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน - อย่างน้อยก็เมื่อคุณเริ่มต้นออก

ข่าวดี ก็คือเงินกู้ยืมจากธนาคารและผู้ให้กู้แบบเดิมมีราคาไม่แพงนัก: อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำสุดที่คุณจะได้รับจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (แต่คุณจะ ต้องจ่ายค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชี ) แต่น่าเสียดายที่เงินกู้เหล่านี้จะไม่ปฏิบัติเสมอ

ช้าที่จะปิด: หนึ่งในความท้าทายหลักในการใช้ผู้ให้กู้แบบดั้งเดิมคือเวลาที่ใช้ในการปิดเงินกู้

ผู้ให้กู้ต้องการให้คุณกรอกใบสมัครที่ครอบคลุมและพวกเขาจะ ผ่านการเงินของคุณด้วยหวี ละเอียด หากพวกเขาเห็นสิ่งใดที่ทำให้เกิดคำถามพวกเขาจะขอเอกสารเพิ่มเติมและพวกเขาจะใช้เวลาตรวจทานใบสมัครของคุณนานขึ้น กระบวนการนี้ใช้เวลาน้อยกว่า 30 วัน (45 หรือ 90 วันอาจสมจริงมากกว่า) และโอกาสในการลงทุนมักจะเคลื่อนที่เร็วเกินไปสำหรับช่วงเวลานั้น

โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากการยึดสังหาริมทรัพย์หรือ การขายสั้น เป็นส่วนหนึ่งของกลยุทธ์ของคุณคุณอาจจะผิดหวังกับความเร็วของผู้ให้กู้แบบเดิม

การประเมินรายได้: ผู้ให้กู้แบบดั้งเดิมจะให้การตัดสินใจในการให้กู้ยืมแก่ความสามารถในการชำระคืนเงินกู้ พวกเขาจะดูจำนวนเงินที่คุณได้รับในแต่ละเดือนเมื่อเทียบกับการชำระคืนเงินกู้รายเดือนที่จำเป็นในการ คำนวณอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ หากคุณเป็นนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์หรือทำงานด้วยตัวคุณเองคุณอาจไม่มีประเภทของรายได้ที่พวกเขาต้องการ (ผู้ให้กู้ต้องการดู W-2 แบบฟอร์มและค่าจ้าง)

ทรัพย์สินมูลค่าเท่าไร? ผู้ให้กู้ยังเปรียบเทียบมูลค่าของทรัพย์สินที่คุณกำลังซื้อเงินกู้ที่คุณขอ หรือที่เรียกว่า อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่า ผู้ให้กู้แบบเดิมมักชอบเก็บตัวเลขไว้ที่ต่ำกว่า 80 เปอร์เซ็นต์แม้ว่าจะเป็นไปได้ที่จะได้รับเงินกู้ FHA โดยลดลงเพียง 3.5 เปอร์เซ็นต์ เมื่อคุณซื้อบ้านเพื่อพลิกมันอาจไม่คุ้มค่ามากในสถานะปัจจุบันของ - แต่คุณต้องมีเงินเพียงพอที่จะซื้อทรัพย์สิน และ จ่ายเงินสำหรับการปรับปรุงซึ่งอาจเป็นจำนวนมากเกินกว่าที่บ้านมีมูลค่า บ้านหลังค่าซ่อมแซม (ARV) อาจเป็นมาตรการที่ดีกว่า แต่ผู้ให้กู้แบบดั้งเดิมพิจารณาเฉพาะค่าประเมินปัจจุบันของสถานที่

เครดิตคลาสสิก: ธนาคารส่วนใหญ่และผู้ให้กู้จำนองต้องการให้ คุณมีเครดิตที่เข้มงวด ในการขออนุมัติเงินกู้

คุณอาจไม่มีประวัติกู้ยืมหรืออาจมีรายการไม่เอื้ออำนวยในรายงานเครดิตของคุณ แต่ไม่ได้หมายความว่าคุณจะไม่สามารถพลิกบ้านได้ ผู้ให้กู้รายอื่นให้ความสนใจในโครงการก่อนหน้าของคุณมากกว่าคะแนนเครดิตของคุณ

ปัญหาเกี่ยวกับบ้าน: ผู้ให้กู้แบบดั้งเดิมต้องการให้กู้ยืมเงินในบ้านที่อยู่ในสภาพดีพอสมควร หากมีเรื่องด้านสุขภาพหรือความปลอดภัยเงินกู้จะไม่มีผล คุณอาจตั้งใจที่จะแก้ไขปัญหาเหล่านี้อย่างมากเพิ่มมูลค่าของบ้านสำหรับกำไร แต่ผู้ให้กู้มีความสนใจมากที่สุดในการให้กู้ยืมเงินสำหรับบ้านที่มีการย้ายในพร้อม

เป็นไปไม่ได้? เป็นไปได้ที่จะใช้สินเชื่อบ้านแบบดั้งเดิมเพื่อพลิกบ้านโดยเฉพาะอย่างยิ่งในสถานการณ์ต่อไปนี้:

1. คุณมีสินทรัพย์ที่สำคัญ ซึ่งจะช่วยให้คุณมีคุณสมบัติ - ไม่ว่า จะใช้เป็นหลักประกัน หรือเป็นส่วนหนึ่งของการชำระเงินดาวน์

1. คุณไม่ได้ "พลิก" บ้าน อย่างเคร่งครัด เมื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลัก (ซึ่งคุณเป็นเจ้าของ / ผู้ครอบครอง) คุณอาจจะได้รับเงินสำหรับการซื้อ และ การปรับปรุง โดยใช้เงินกู้ FHA 203k อย่างไรก็ตามกระบวนการนี้ช้าและมีข้อ จำกัด มากมาย
2. คุณมีส่วนได้เสียที่มีนัยสำคัญ ในทรัพย์สินอื่นที่สามารถนำมาใช้ เป็นเครดิตในบ้าน (หรือทรัพย์สินอื่นรวมทั้งอสังหาริมทรัพย์ซึ่งสามารถใช้เป็นหลักประกัน) โปรดจำไว้ว่าคุณอาจ สูญเสียทรัพย์สินนั้นในการยึดสังหาริมทรัพย์ หากไม่สามารถติดตามการชำระเงินได้ดังนั้นตัวเลือกนี้จึงมีความเสี่ยง (โดยเฉพาะถ้าครอบครัวของคุณอาศัยอยู่ในทรัพย์สินนั้น)
3. คุณมีประสบการณ์ กับโครงการที่ประสบความสำเร็จในอดีต คุณอาจได้รับสินเชื่อเพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์จากธนาคาร และสหภาพเครดิต หากคุณมั่นใจว่าคุณเป็นธุรกิจจริงกับคู่ค้าที่มีความรู้กระบวนการที่มั่นคงและแหล่งเงินทุน
4. คุณจะได้รับเงินกู้ที่ไม่มีหลักประกัน หากคุณสามารถยืมได้โดยไม่ต้องวางหลักประกันคุณอาจสามารถใช้เงินกู้เช่นบัตรเครดิตเพื่อปรับปรุงกองทุน คุณยังคงต้องการเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่เงินเพิ่มเติมอาจมา จากเงินกู้ที่ไม่มีหลักประกัน กลยุทธ์นี้มีความเสี่ยงเนื่องจากบัตรเครดิตมีราคาแพงอย่างฉาวโฉ่และโครงการของคุณจะหยุดชะงักหากสายเครดิตของคุณถูกตัดหรือแช่แข็งโดยไม่คาดคิด (รวมถึงคุณต้องมีวงเงินเครดิตที่สูงมาก)

สินเชื่อเอกชนสำหรับคุณสมบัติพลิก

เงินกู้ยืมจากผู้ให้กู้เอกชนช่วยลดความท้าทายข้างต้นได้มากที่สุด ข้อเสียเปรียบหลักคือค่าใช้จ่าย แต่เป้าหมายก็คือการใช้เงินกู้เหล่านี้อย่างมีกลยุทธ์ เงินให้สินเชื่อภาคเอกชนสามารถมาจากเกือบทุกแห่ง แต่สินเชื่อส่วนใหญ่จะพอดีในสองประเภทใหญ่:

1. เงินกู้ยืมจากคนที่คุณรู้จัก
2. เงินให้กู้ยืมที่แข็ง

เมื่อเริ่มต้นใช้งานจะเป็นการยากที่จะหา ใคร ยินดีที่จะให้เงินแก่คุณ - คนที่รู้จักคุณ (และผู้ที่อาจไม่มีเงินหรือความอดทนต่อความเสี่ยง) อาจเป็นตัวเลือกเดียวของคุณ อีกทางเลือกหนึ่งคุณอาจต้องจัดหาข้อเสนอพิเศษไม่กี่ข้อแรกด้วยตัวคุณเอง

สร้างเครือข่าย: มีส่วนร่วมในชุมชนการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่น เมื่อเวลาผ่านไปคุณจะพบปะผู้คนและคุณจะได้เรียนรู้ว่าใครสามารถให้ยืมเงินได้บ้าง นอกจากนี้คนจะรู้จักคุณ นักลงทุนอื่น ๆ ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์และผู้ให้กู้เอกชนจะเห็นว่าคุณมุ่งมั่นที่จะดำเนินธุรกิจที่ประสบความสำเร็จ (ไม่พูดถึงความสามารถ) และอัตราเดิมพันของคุณในการกู้จะดีขึ้น

ในที่สุดคุณควรจะสามารถเริ่มยืมจาก ผู้ให้กู้เงินยาก ผู้ให้กู้เหล่านี้เชี่ยวชาญในการกู้ยืมเงินสำหรับการพลิกและการลงทุนอื่น ๆ และพวกเขาจะแตกต่างจากธนาคารแบบดั้งเดิม

การปิดอย่างรวดเร็ว: กับผู้ให้กู้เอกชนกระบวนการนี้แตกต่างกันและเงินกู้ของคุณสามารถได้รับการสนับสนุนเงินทุนเร็วขึ้น (สัปดาห์หรือมากกว่านั้นก็มีเหตุผลเมื่อคุณมีความสัมพันธ์ที่ดีกับผู้ให้กู้มืออาชีพ) การย้ายอย่างรวดเร็วอาจเป็นข้อได้เปรียบในการแข่งขันเมื่อมีใครกำลังมองหาเพื่อให้ได้ทรัพย์สินออกจากมือของพวกเขา

การให้กู้ยืมตามสินทรัพย์: แทนที่จะมองผ่านรายงานเครดิตและการคำนวณอัตราส่วนรายได้ผู้ให้กู้เอกชนมักจะมุ่งเน้นไปที่มูลค่าของสินทรัพย์ที่คุณกำลังซื้อ หากคุณกำลังพลิกบ้านผู้ให้ยืมต้องการทราบว่าพวกเขาสามารถขายบ้านได้อย่างรวดเร็วเพื่อกู้คืนเงินของพวกเขา (เช่นผู้ให้กู้รายอื่น ๆ ผู้ให้กู้เอกชนจะ มีภาระผูกพันในทรัพย์สิน ทำให้พวกเขาครอบครองทรัพย์สินและขายได้ถ้า คุณไม่ต้องชำระคืนเงินกู้)

ซื้อและปรับปรุง: ผู้ให้กู้ภาคเอกชนอยู่ในธุรกิจรองรับนักลงทุนและใช้เงินทุนของคุณในโครงการ ARV แต่อาจจะไม่ให้ทุกอย่างพร้อมกันคุณอาจต้องดึง ออกจากบัญชีสัญญาการ เป็นโครงการของคุณดำเนินไปเรื่อย ๆ

พลิกไม่มีเงิน? จนกว่าคุณจะมีโครงการที่ประสบความสำเร็จเพียงไม่กี่โครงการภายใต้เข็มขัดของคุณผู้ให้กู้จะกำหนดให้คุณมีส่วนได้เสียในโครงการ ในบางช่วงเวลาคุณอาจจะสามารถกู้เงินได้ 100 เปอร์เซ็นต์สำหรับโครงการและมีหลายโครงการทำงานในเวลาเดียวกัน

ค่าใช้จ่ายเงินกู้

เงินกู้ยืมสำหรับโครงการพลิกมีราคาแพงกว่าสินเชื่อ ซื้อ บ้าน อัตราดอกเบี้ยสูงกว่าและคุณมักต้องจ่ายเงินหลายจุดหรือค่าธรรมเนียมการปฐมนิเทศ (หนึ่งจุด คือหนึ่งเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าเงินกู้ของคุณ )

โครงการพลิกเป็นโครงการระยะสั้น คุณจะไม่ได้อาศัยอยู่ในบ้านมานานหลายทศวรรษดังนั้นการจดจำนองมาตรฐาน 15 ปีหรือ 30 ปีมาตรฐานจึงไม่ใช่เงินกู้ที่เหมาะสมสำหรับงาน นักลงทุนมักจะชอบซื้อปรับปรุงและขายทรัพย์สินภายในหนึ่งปีหรือน้อยกว่าและนั่นคือวิธีการที่สินเชื่อส่วนบุคคลมากที่สุดทำงาน เงินให้กู้ยืมเหล่านั้นมีราคาแพงหากคุณถือครองเป็นเวลานานและนั่นเป็นเหตุผลเพราะความเสี่ยงของผู้ให้กู้เพิ่มขึ้นเมื่อคุณชำระหนี้ล่าช้า

ค่าใช้จ่ายในการยืมเพื่อพลิกราคาเท่าไหร่? ค่าใช้จ่ายทั้งหมดอยู่ในบอร์ดและทุกอย่างสามารถต่อรองได้ อัตราดอกเบี้ยอาจอยู่ระหว่าง 8 ถึง 20 เปอร์เซ็นต์ต่อปีและคุณจะต้องจ่ายล่วงหน้า 1 ถึง 10 เปอร์เซ็นต์ ยิ่งคุณทำธุรกิจได้นานเท่าไหร่และความสัมพันธ์ระหว่างคุณกับผู้ให้กู้ก็จะยิ่งน้อยลงเท่านั้น

หากต้องการเพิ่มจำนวนเงินสำหรับโครงการของคุณผู้ให้กู้มัก อนุญาตให้มีการชำระดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียว และไม่ควรมีการเบิกจ่าย ล่วงหน้า เพื่อให้คุณสามารถขายและชำระเงินกู้ได้เมื่อใดก็ตามที่คุณพร้อม