ผู้เช่าทั่วไปอนุญาตให้มีการกระจายการลงทุน
โดย C. Grant Conness, ประธานกลุ่มทางเลือก 1031
คุณเหนื่อยกับการโทรศัพท์บำรุงรักษาช่วงเที่ยงคืนและสวมใส่จากการยุ่งกับผู้เช่าของคุณหรือไม่? บางทีคุณอาจผิดหวังเพราะคุณกำลังไล่เช็คเอาท์และช่างซ่อม? บางทีคุณอาจต้องการ ขาย อาคาร เช่า หรืออาคารขนาดเล็กของคุณ แต่คุณกลัวผลภาษี ในความเป็นจริงคุณอาจเคยคิดเกี่ยวกับการซื้อชิ้นส่วนของห้างสรรพสินค้าใหม่ ๆ แต่คุณไม่สามารถแกว่งการซื้อโดยการจ่ายเงินสดและไม่เคยมีในความเป็นจริงแม้ จ่ายเงินสดสำหรับบ้าน
ถ้าเป็นเช่นคุณนี่เป็นข่าวดี คุณสามารถขายอาคารเช่าหรืออพาร์ตเมนต์ได้โดยใช้ 1031 Tenants on Common Exchange หลีกเลี่ยง ภาษีกำไรจากเงินทุน และยังคงรักษาเงินของคุณให้คุ้มค่าต่อไป ผู้เช่าทั่วไปหรือที่เรียกว่า TIC เป็นหนึ่งในวิธีที่ดีที่สุดที่นักลงทุนสามารถมีส่วนร่วมในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพสูงหนึ่งหรือหลายแห่งในขณะเดียวกันก็รักษาความมั่งคั่งและหลีกเลี่ยงความปวดหัวในการบริหารจัดการทรัพย์สิน
ผู้เช่าใน Common Exchange 1031 อนุญาตให้มีการกระจายการลงทุน
ตัวอย่างเช่นสมมติว่าคุณขาย fourplex ที่คุณเป็นเจ้าของเป็นเวลา 15 ปีและคุณมี ส่วน ของ 400,000 ดอลลาร์ ขึ้นอยู่กับจำนวนหนี้ที่คุณยังคงดำเนินอยู่ ราคาซื้อ ของการลงทุนใหม่ของคุณอาจอยู่ที่ประมาณหนึ่งล้านเหรียญ แม้ว่าคุณจะมีเงินเป็นจำนวนมาก แต่คุณอาจยังไม่สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ด้านบนได้ อย่างไรก็ตามหากคุณตัดสินใจแทนการลงทุนใน TIC ว่า 400,000 ดอลลาร์สามารถซื้อดอกเบี้ย 300 ล้านดอลลาร์ในทรัพย์สินระดับสถาบันในมูลค่า 30,000,000 ดอลลาร์
ผู้เช่าใน Common 1031 Exchange ช่วยกระจายความหลากหลายในหลายคุณสมบัติที่แตกต่างกันในสถานที่ทางภูมิศาสตร์ต่างๆ คุณสามารถลงทุนในคลังสินค้าหรือหน่วยจัดเก็บข้อมูลโรงแรมระดับไฮเอนด์หรือออฟฟิศคอมเพล็กซ์โรงพยาบาลหรืออาคารที่ให้ความช่วยเหลือหรืออาคารอพาร์ตเมนต์ที่มีมูลค่านับล้าน
การกระจายความเสี่ยงนี้อาจช่วยลดความเสี่ยงในการลงทุนของคุณและอาจเพิ่มมูลค่าได้
สอบถามที่ปรึกษาการลงทุนที่เชื่อถือได้และไม่ใช่บุคคลที่ขายเงินลงทุนให้คุณ
เคล็ดลับ: ก่อนที่คุณจะลงทุนในผู้เช่า 1031 รายใดใน Exchange โปรดตรวจสอบให้แน่ใจว่าทนายความที่เชื่อถือได้จะตรวจสอบเอกสารและทำตามความรอบคอบของคุณ รวมถึงการตรวจสอบว่านิติบุคคลได้รับอนุญาตอย่างถูกต้องหรือไม่ มีโจรหลายคนเป็นคนเก่งนักการตลาดที่ เต็มไปด้วยมั่งคั่ง ทำงานในตอนท้ายของธุรกิจนี้
กฎของ IRS สำหรับผู้เช่าใน Exchange ทั่วไป 1031
กฎของ IRS สำหรับการแลกเปลี่ยน 1031 ต้องปฏิบัติตามอย่างพิถีพิถันเพื่อระดมทุนจากการเพิ่มทุนและ หัก ภาษีหัก ณ ที่จ่าย ทรัพย์สินที่ถูกเพิกถอนต้องได้รับการถือครองไว้เพื่อการลงทุนหรือใช้ในการค้าหรือธุรกิจของเจ้าของ
ห้าข้อกำหนดทั่วไปสำหรับการแลกเปลี่ยน TIC 1031 ที่อาจประสบความสำเร็จ ได้แก่ :
- 100% ของเงินที่ได้จากการขายจะต้องนำกลับมาลงทุนใหม่และมูลค่าของทรัพย์สินทดแทนเชิงพาณิชย์ต้องมีค่าเท่ากับหรือสูงกว่าสถานที่ที่ถูกทิ้งคืน
- ผู้ที่เป็น สื่อกลางที่ผ่านการรับรอง จะกลายเป็นผู้ขายที่ได้รับมอบหมายและเก็บเงินทั้งหมดจากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกเพิกถอน
- มีระยะเวลาระบุตัวตน 45 วันซึ่งในระหว่างนั้นต้องมีการระบุคุณสมบัติการแทนที่อย่างน้อย 3 คุณสมบัติเป็นลายลักษณ์อักษร
- กฎ 200% ระบุว่าสามารถเปลี่ยนคุณสมบัติการแทนที่ได้หลายค่า แต่มูลค่ารวมของผลิตภัณฑ์ต้องไม่เกิน 200% ของมูลค่าทรัพย์สินที่ถูกเพิกถอน
- หากไม่ใช้เกณฑ์สามข้อและกฎ 200% มูลค่าตลาดรวมของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่จะได้มาในการแลกเปลี่ยนต้องมีอย่างน้อย 95% ของมูลค่า ตลาดยุติธรรม ทั้งหมดของคุณสมบัติที่ระบุทั้งหมด
แก้ไขโดย Elizabeth Weintraub ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย
โดย C. Grant Conness, ประธานกลุ่มทางเลือก 1031
เมื่อมีการเลือกคุณสมบัติการทดแทนผู้ลงทุนจะมีเวลา 180 วันนับจากวันโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ถูกโอนไปให้กับผู้ซื้อเพื่อปิดทรัพย์สินใหม่ หากวันที่ครบกำหนดในการคืนภาษีของผู้ลงทุนโดยมีส่วนขยายใด ๆ สำหรับปีภาษีที่มีการขายทรัพย์สินที่ถูกเพิกถอนมีระยะเวลาก่อนหน้า 180 วันแล้วการ แลกเปลี่ยน 1031 จะต้องเสร็จสิ้นภายในวันดังกล่าว
นักลงทุนควรจำไว้ว่าส่วนหนึ่งของระยะเวลา 180 วันนี้อาจมีการใช้งานอยู่แล้วในช่วงระยะเวลาระบุตัวตน 45 วัน ไม่มีส่วนขยายและไม่มีข้อยกเว้นสำหรับกฎ 45 วันซึ่งรวมถึงวันหยุดสุดสัปดาห์และวันหยุด หากเกินระยะเวลาการแลกเปลี่ยนทั้งหมดจะถูกตัดสิทธิและจะมีบทลงโทษและภาษีต่างๆ
หากนักลงทุนซื้อเศษส่วนในมากกว่าหนึ่งพร็อพเพอร์ตี้ขอแนะนำให้ตรวจสอบให้แน่ใจว่าวันที่ปิดตามกำหนดเป็นวันก่อนวันครบกำหนด
ผู้เช่าในโฉนดแลกเปลี่ยนโฉนดและประกันชื่อสามัญ
ในฐานะเจ้าของ TIC คุณจะได้รับโฉนดเป็นผู้เช่าร่วมกันและเป็นเจ้าของ นโยบายด้านการทำ ประกันเพื่อให้แน่ใจเปอร์เซ็นต์เปอร์เซ็นต์ของคุณที่น่าสนใจในทรัพย์สิน คุณมีสิทธิ์เช่นเดียวกับเจ้าของคนอื่น ๆ
กระแสเงินสดและศักยภาพการยอมรับจากผู้เช่าในตลาดหลักทรัพย์ทั่วไป 1031
มีโอกาสที่จะได้รับรายได้ตามสัดส่วนการเป็นเจ้าของเศษซึ่งอาจมากกว่ากระแสเงินสดที่คุณได้รับจากการลงทุนในอดีตของคุณ
กระแสเงินสดอาจถูกชดเชยด้วย ค่าเสื่อมราคา ตามเกณฑ์ของคุณในการซื้อใหม่
นอกจากนี้คุณยังมีส่วนร่วมในการชื่นชมในสัดส่วนถ้ามีจากทรัพย์สินใด ๆ หากมีการขายในที่สุด TIC ถือเป็นเครื่องมือในการวางแผนอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเนื่องจากทายาทของคุณควรได้รับพื้นฐานที่ก้าวล้ำขึ้นเมื่อคุณสิ้นพระชนม์
แก้ไขโดย Elizabeth Weintraub ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย
โดย C. Grant Conness, ประธานกลุ่มทางเลือก 1031
ในช่วงกลางถึงปลายทศวรรษที่ 1990 นักลงทุนได้ยื่นคำร้องขอ IRS จำนวนมากเพื่อขอคำวินิจฉัยล่วงหน้าว่าผู้เช่าที่มีส่วนได้ส่วนเสียในอสังหาริมทรัพย์เป็นผู้มีสิทธิได้รับการเลื่อนการชำระภาษีตามมาตรา 1031 หรือไม่
ในการตอบสนองในเดือนตุลาคม 2000 กรมสรรพากรได้ออกขั้นตอนรายได้ 2000-46 ขั้นตอนนี้แสดงความกังวลว่าผู้เช่าบางรายในความสัมพันธ์ร่วมกันอาจถูกมองว่าเป็นพันธมิตรเพื่อวัตถุประสงค์ทางภาษีของรัฐบาลกลางและไม่มีสิทธิ์เข้าร่วมการพิจารณาดังกล่าวในปี พ.ศ. 2531
กรมสรรพากรระบุชัดเจนว่าจะไม่ออกคำวินิจฉัยล่วงหน้าใด ๆ อีกต่อไป การตัดสินใจนี้ถูกยกเลิกเมื่อเดือนมีนาคม 2545 ตามขั้นตอนรายได้ปี 2545-22
ที่รู้จักกันในชื่อ "Rev. Proc." ขั้นตอนรายได้ 2002-22 ระบุจุด 15 ซึ่งจะได้รับการตรวจสอบโดย IRS เมื่อ "พิจารณาคำร้องขอให้มีการแบ่งแยกส่วนแบ่งในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าไม่ได้เป็นส่วนได้เสียใน " หมายถึงห้างหุ้นส่วนที่ไม่มีคุณสมบัติจะทำให้การแลกเปลี่ยนมีความเสี่ยงต่อการตรวจสอบและผลกระทบทางภาษี
อย่างไรก็ตามการได้รับคำวินิจฉัยล่วงหน้าจะยังคงเป็นไปไม่ได้เลย ข้อมูลที่จำเป็นสำหรับการตรวจสอบของกรมสรรพากรไม่สามารถใช้งานได้จนกว่าผู้สนับสนุนจะพร้อมที่จะซื้อทรัพย์สินปิดเงินกู้และขายผลประโยชน์ให้กับผู้เช่าทั่วไป เหตุผลที่สภาผู้ให้การสนับสนุนส่วนใหญ่ได้ออกความเห็นเกี่ยวกับภาษี "ควร" หรือ "จะ" อยู่ในบันทึกข้อตกลงเอกชน
หลักเกณฑ์ขั้นตอนรายได้สำหรับผู้เช่าในเอทีเอ็มทั่วไป 1031
รายได้ Proc กำหนดแนวทางที่ชัดเจนสำหรับโครงสร้างการจัดหาเงินทุนและการจัดการของผู้เช่าในกรรมสิทธิ์ร่วมกัน สามารถให้เจ้าของร่วมได้ตั้งแต่ 2 ถึง 35 คนแม้ว่าผู้ให้การสนับสนุนและผู้ให้กู้อาจกำหนดวงเงินต่ำกว่าสำหรับคุณสมบัติบางอย่างซึ่งโดยปกติจะมีระหว่างนักลงทุน 10 ถึง 25 ราย
สามีและภรรยาบางครั้งได้รับการปฏิบัติเป็นนิติบุคคลเพียงแห่งเดียว (ขึ้นอยู่กับกฎหมายของรัฐ) และไม่มีเจ้าของร่วมรายใดได้รับอนุญาตให้ยื่นแบบแสดงรายการภาษีเป็นห้างหุ้นส่วน เจ้าของร่วมแต่ละรายมีสิทธิ์ที่จะขายหรือแบ่งแยกการเป็นเจ้าของเศษของตน แต่เพียงอย่างเดียวเมื่อเสนอขายเพื่อขายให้แก่ผู้อื่น มีสัดส่วนการแบ่งปันผลกำไรและหนี้สิน (จำนอง)
ด้วยหลักเกณฑ์ที่ชัดเจนเหล่านี้อุตสาหกรรม TIC เริ่มต้นอย่างจริงจังและดึงดูดผู้สนับสนุนใหม่โบรกเกอร์ / ดีลเลอร์และตัวแทนจดทะเบียนจำนวนมากขึ้นไปยังตลาดดังกล่าว นับตั้งแต่ช่วงทศวรรษที่ 1990 เป็นต้นมามีความสนใจอย่างมากในผู้เช่าในเอทีเอ็มทั่วไป 1031 ในความเป็นจริงการเติบโตของส่วนของผู้ถือหุ้นได้เพิ่มขึ้นถึง 550% ใน TICs ตั้งแต่ปี 2545 ถึง 2547 โดยมูลค่ารวมของการลงทุนใน TIC ที่ปิดในปี 2550 มีมูลค่าประมาณ 8.5 พันล้านเหรียญ บางคนบอกว่าจำนวนนี้สูงกว่ามากถึง 10 พันล้านเหรียญ (เมื่อรวมถึงการใช้ประโยชน์)
ผู้เช่าในการเสนอขายหุ้นสามัญแก่ผู้ลงทุนที่ได้รับการรับรอง
ส่วนใหญ่ของข้อเสนอ TIC ทำกับ "นักลงทุนที่ได้รับการรับรอง" เท่านั้นซึ่งหมายความว่าต้องมีคุณสมบัติทางการเงินบางประการ
- นักลงทุนรายเดียว (หรือร่วมกับคู่สมรส) ต้องมีมูลค่าสุทธิมากกว่า 1 ล้านดอลลาร์
- รายได้ต่อปี 200,000 เหรียญในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาโดยคาดว่าจะดำเนินต่อไป
- มีรายได้ร่วมกับคู่สมรสที่ 300,000 เหรียญในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาและคาดว่าจะไม่มีการเปลี่ยนแปลง
- นิติบุคคลเช่น LLC ห้างหุ้นส่วนหรือ บริษัท ต้องมีสินทรัพย์อย่างน้อย 5 ล้านเหรียญหรือหากสินทรัพย์มีมูลค่าต่ำกว่า 5 ล้านเหรียญนักลงทุนแต่ละรายจะต้องได้รับการรับรองเป็นรายบุคคล
แก้ไขโดย Elizabeth Weintraub ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย
โดย C. Grant Conness, ประธานกลุ่มทางเลือก 1031
นักลงทุนสามารถได้รับความช่วยเหลือที่มีคุณค่าในการค้นหา Property Replacement Property จากหนึ่งในหลาย บริษัท ที่เชี่ยวชาญในการจัดการแลกเปลี่ยนและผู้เช่า 1031 ในเอทีเอ็มทั่วไป 1031 ผู้เชี่ยวชาญด้าน TIC เหล่านี้สามารถเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเป็นจำนวนมากและมักมีระดับความรอบคอบหลายระดับรวมถึงการเปรียบเทียบราคาการเปิดเผยข้อมูลรายได้สุทธิรายงานตำแหน่งงานว่าง ฯลฯ
โดยปกติ บริษัท สปอนเซอร์ได้ใช้เงินมหาศาลในการจัดโครงสร้างการเสนอขายอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้เพื่อให้แน่ใจว่าพวกเขามีคุณสมบัติตรงตามข้อกำหนดของ IRS สำหรับการแลกเปลี่ยน TIC 1031 บางครั้งผู้สนับสนุนสานต่อทรัพย์สินที่มีข้อตกลงซื้อและเตรียมเอกสารเสนอขายซึ่งมักเรียกว่า Private Placement Memorandum (PPM) ซึ่งจะทำการตลาดผ่านตัวแทนจำหน่าย ผู้ให้การสนับสนุนบางรายปิดกิจการก่อนทำการตลาด แต่อาจมีราคาแพงกว่าเนื่องจากต้องแบกรับค่าใช้จ่าย
การประเมินผู้แทนการลงทุนที่จดทะเบียน
- เลือกตัวแทนการลงทุนที่ลงทะเบียนซึ่งเชี่ยวชาญด้านการลงทุนใน TIC ควรทำก่อนขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนของคุณ
- ประเมินคุณสมบัติทดแทนที่เป็นไปได้บางอย่าง เมื่อทำเช่นนี้กับตัวแทนการลงทุนที่ลงทะเบียนแล้วคุณควรกลั่นกรองผู้สนับสนุนของแต่ละข้อเสนอ บันทึกการติดตามของพวกเขาคืออะไร? โครงสร้างพื้นฐานขององค์กรธุรกิจเพียงพอหรือไม่? พนักงานและผู้บริหารของพวกเขามีคุณสมบัติครบถ้วนหรือไม่?
- ตรวจสอบให้แน่ใจว่าตัวแทนการลงทุนของคุณมีใบอนุญาตแบบ 7 หรือแบบ 22 พร้อมกับใบอนุญาตแบบ 63 หรือแบบ 66 เขา / เธอควรจะมีประสบการณ์ในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และมีประวัติที่พิสูจน์แล้วของการแลกเปลี่ยน TIC ที่ประสบความสำเร็จ
คำถามที่ถาม บริษัท ผู้สนับสนุน
- โปรแกรมสปอนเซอร์มีโครงสร้างและเป็นธรรมแก่นักลงทุนหรือไม่?
- ข้อเสนอนี้นำมารวมกันอย่างรอบคอบถูกต้องตามกฎหมายและด้วยกลไกด้วยข้อมูลที่เหมาะสมหรือไม่?
- มีวัตถุประสงค์ที่ระบุไว้ในเอกสารหรือไม่?
- มีความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนหรือไม่?
- โครงการนี้มีสินทรัพย์ซึ่งตั้งขึ้นด้วยความเป็นไปได้สูงที่จะบรรลุเป้าหมายได้หรือไม่?
- วัตถุประสงค์ที่ประมาณการไว้มีความสมเหตุสมผลในมุมมองของข้อเท็จจริงหรือไม่?
- สิ่งที่ป้องกันและสำรองอยู่ในสถานที่?
ผู้เช่าใน Common 1031 Exchange ช่วยให้นักลงทุนมีทางเลือกมากมายเมื่อมองหาอสังหาริมทรัพย์ทดแทน
โดยปกติจะต้องมีการลงทุนในตราสารทุนอย่างน้อย 100,000 เหรียญ แต่การเสนอขายทรัพย์สินแต่ละประเภทจะมีจำนวนเงินขั้นต่ำที่กำหนดโดยการหารจำนวนหุ้นทั้งหมดด้วยจำนวนผลประโยชน์ที่เป็นไปได้ของ TIC
เสนอ PPM ควรได้รับการประเมินวิเคราะห์และเปรียบเทียบกับข้อเสนอการแข่งขันอื่น ๆ ค่าใช้จ่ายที่คาดว่าจะได้รับในอดีตและในอนาคตข้อมูลทางการเงินของผู้เช่าสถานที่และประเด็นด้านสิ่งแวดล้อมควรได้รับการศึกษาและรวมถึงการศึกษาเกี่ยวกับพื้นที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของอสังหาริมทรัพย์
แก้ไขโดย Elizabeth Weintraub ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย
โดย C. Grant Conness, ประธานกลุ่มทางเลือก 1031
บริษัท บางแห่งที่จัดการ TIC ได้ตรวจสอบความถูกต้องครบถ้วนเกี่ยวกับคุณสมบัติการลงทุนที่หลากหลาย การทำเช่นนี้ผู้แทนการลงทุนที่ลงทะเบียนเสร็จสมบูรณ์เนื่องจากความขยันภายใน บริษัท ของพวกเขามักจะผ่านแผนกความขยันของพวกเขา; ขณะที่คนอื่น ๆ แสวงหาบริการภายนอกของ "ที่ปรึกษาความขยันเนื่องจาก" และทนายความ
ประเภทของผู้เช่าในเอทีเอ็มทั่วไป 1031
1031 ผู้เช่าในการแลกเปลี่ยนสินค้าทั่วไปสามารถสร้างโครงสร้างได้หลายวิธีและโอกาสเหล่านี้มักมาพร้อมกับการจัดการและการจัดหาเงินทุนในสถานที่
บางครั้งอาจมีการเสนอ เงินกู้ บางประเภทซึ่งจะช่วยป้องกันผู้ให้กู้ไม่ให้ไปใช้สินทรัพย์อื่นของผู้ยืมในกรณีผิดนัด ความปลอดภัยของผู้ให้ยืมในวงเงินกู้ จำกัด อยู่ที่มูลค่าของทรัพย์สิน
อย่างไรก็ตามผู้ให้กู้บางรายเพิ่งเริ่มบังคับให้นิติบุคคลที่รับผิดชอบต้องลงนามในความรับผิดในกรณีที่ค่าเช่าที่ได้รับจากทรัพย์สินดังกล่าวไม่ได้ใช้เพื่อชำระคืนเงินกู้ แต่ถูกโอนไปเพื่อซ่อมแซม ฯลฯ ผู้ให้กู้รายอื่นระบุว่า TIC, บางครั้งผู้ซื้อแต่ละรายต้องรับประกันว่าผู้ให้กู้กับปัญหาสิ่งแวดล้อมในอนาคต นักลงทุนได้รับการสนับสนุนให้ตรวจสอบเอกสารการกู้ยืมและ PPM อย่างรอบคอบเพื่อหลีกเลี่ยงความเป็นไปได้ที่จะต้องรับผิดเกินกว่าเงินลงทุนเดิม
เมื่อดำเนินการตรวจสอบความถูกต้องของโปรแกรม TIC นักลงทุนควรเปรียบเทียบโครงสร้างและความสอดคล้องกับ 15 Rev. Proc อย่างละเอียด แนวทาง การทำธุรกรรมที่เบี่ยงเบนไปอย่างมากอาจส่งผลให้ IRS ไม่อนุญาตให้ทำดังนั้นจึงทำให้นักลงทุนเกิดผลเสียภาษีในอนาคต
การเสนอขายมีโครงสร้างประกอบด้วยเอกสารที่ลงนามโดยเจ้าของแต่ละรายโดยให้ผู้มีส่วนร่วมเป็นผู้มีอำนาจจัดการจัดการรายวันของทรัพย์สิน อาจมีสัญญาเช่าหลักหรือข้อตกลงในการจัดการที่มีผลต่างในทางที่ค่าเช่าและเงินที่เก็บได้กระจายไปยังเจ้าของร่วม TIC
การเสนอขายอาจมีผู้เช่าอยู่ในข้อตกลงร่วมกันซึ่งจะอธิบายความสัมพันธ์ระหว่างนักลงทุนรายย่อยกับเจ้าของร่วม TIC รายอื่น TIC อาจมีโครงสร้างเป็นนิติบุคคลเฉพาะกิจ (Special Purpose Entity - SPE) โดยที่บุคคลใดไม่ได้ระบุว่าเป็นเจ้าของ ภายใต้ SPE บริษัทจำกัดเดียวที่ซื้อและเป็นเจ้าของผลประโยชน์ TIC โครงสร้างนี้จะให้การคุ้มครองความรับผิดเป็นพิเศษสำหรับเจ้าของร่วมและผู้ให้กู้ โดยปกติผู้สนับสนุน TIC จะไม่รับผิดชอบต่อการบริหารจัดการการลงทุนและต้องมีการจัดการที่เป็นอิสระ
เป็นผู้เช่าในการแลกเปลี่ยนหลักทรัพย์หรืออสังหาริมทรัพย์?
ผู้ให้การสนับสนุนส่วนใหญ่ถือว่าการลงทุน TIC เป็น หลักทรัพย์ เพราะพวกเขามีคุณสมบัติตามข้อกำหนดของการรักษาความปลอดภัยทั้งในประเทศที่ทรัพย์สินอยู่ในรัฐต่างๆหรือที่ผู้สนับสนุนประสงค์จะเสนอขาย หมายความว่าเฉพาะตัวแทนจำหน่ายหลักทรัพย์ที่ได้รับอนุญาตเท่านั้นที่สามารถทำการตลาดได้ด้วยการกำกับดูแลของ สำนักงาน ก.ล.ต. อย่างไรก็ตามผลประโยชน์ของ TIC ทั้งหมดรวมทั้งหลักทรัพย์ที่เป็นหลักทรัพย์จะถูกส่งโดยโฉนดและรัฐส่วนใหญ่จัดเป็นอสังหาริมทรัพย์
คำถามที่ว่าการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกันอาจเป็นเรื่องที่ซับซ้อนได้หรือไม่และปัญหานี้ทำให้เกิดความตกตะลึงมาก
ในขณะที่การซื้อดอกเบี้ย TIC เป็นการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อวัตถุประสงค์ 1031 ส่วนใหญ่จะขายเป็นหลักทรัพย์ อย่างไรก็ตามไม่น่าแปลกใจที่ผู้สนับสนุนบางรายยังคงขายผลประโยชน์ TIC เป็นอสังหาริมทรัพย์และไม่ได้ทำการตลาดเป็นหลักทรัพย์
เนื่องจากโบรกเกอร์อสังหาริมทรัพย์มักเกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกทิ้งร้างการนำเสนอการตลาดของ TIC ผ่านทางโบรกเกอร์เดียวกันนี้ดูเหมือนว่าจะเป็นเหตุผลเท่านั้นเนื่องจากพวกเขาอยู่ในสถานะที่สามารถระบุผู้ลงทุนที่คาดหวังได้ ความขัดแย้งอยู่ในกฎของ FINRA (Financial Industry Regulatory Authority) และสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ซึ่งห้ามไม่ให้มีการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมหรือค่าคอมมิชชั่นแก่ผู้ที่ไม่มีใบอนุญาตเป็นหลักทรัพย์
นี้มีประสิทธิภาพออกกฎการจ่ายค่าอ้างอิงหรือค่าคอมมิชชั่นให้นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ โชคร้ายที่กฎเหล่านี้มีจุดมุ่งหมายเพื่อปกป้องนักลงทุนไม่สนับสนุนให้ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เสนอข้อได้เปรียบของการทำธุรกรรม TIC กับลูกค้าแลกเปลี่ยนของพวกเขาในปีพ. ศ.
ความต้องการผู้เช่าในเอ็กซ์เพรสทั่วไป 1031 มีความแข็งแกร่ง
นักลงทุนควรดู TIC เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่จะถือเป็นการลงทุนระยะปานกลางถึงระยะยาว หากสภาพคล่องเป็นสิ่งสำคัญควรพิจารณาทางเลือกอื่น ๆ
ความต้องการสำหรับผู้เช่าในคุณสมบัติทั่วไปยังคงเติบโตไปในแต่ละปีที่ผ่านมา เพียงพอที่จะพูดความเร็วที่แท้จริงของตลาด TIC และกระบวนการแลกเปลี่ยน 1031 สามารถ daunting ให้กับนักลงทุนที่ไม่คุ้นเคยกับ TIC แต่โอกาสสำหรับกำไรและการประหยัดภาษีเป็นอย่างมาก
หลักทรัพย์ที่เสนอผ่าน บริษัท หลักทรัพย์ใด ๆ ควรนำเสนอข้อความที่คล้ายกันซึ่งต่อไปนี้ซึ่งคุณไม่สามารถเชื่อถือได้:
เนื้อหานี้ไม่ใช่ข้อเสนอที่จะขายหรือชักชวนให้ซื้อหลักทรัพย์ใด ๆ ข้อมูลนี้ใช้เพื่อการอภิปรายและข้อมูลเท่านั้น ไม่ได้มีวัตถุประสงค์เพื่อแทนที่คำแนะนำในการวางแผนด้านกฎหมายภาษีหรือทางการเงินที่มีอำนาจ รหัสภาษีที่ใช้บังคับใช้และเกี่ยวข้องกับกฎหมายของรัฐบาลกลางเท่านั้น รัฐส่วนบุคคลอาจมีรหัสภาษีเพิ่มเติมของตนเอง โปรดติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีและกฎหมายที่เกี่ยวข้องในรัฐของคุณ ข้อมูลนี้มาจากแหล่งที่เชื่อถือได้ แต่ควรใช้ร่วมกับคำแนะนำอย่างมืออาชีพที่สอดคล้องกับสถานการณ์ส่วนบุคคลของคุณ
แก้ไขโดย Elizabeth Weintraub ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย