ความสำคัญของสื่อกลางที่ผ่านการรับรอง
โดย C. Grant Conness, ประธานกลุ่มทางเลือก 1031
การพยายามหาตัวกลางที่มีคุณสมบัติเหมาะสมไม่ใช่เรื่องง่าย สำหรับผู้เริ่มต้น Exchange 1031 ที่ ประสบความสำเร็จไม่ใช่โครงการที่ทำเอง หากคุณต้องการทราบผลประโยชน์การเลื่อนการชำระภาษีคุณต้องปฏิบัติตามกฎของ IRS นอกจากนี้คุณยังอาจต้องการบุคคลระดับกลางที่ชื่อว่า Qualified Intermediary (QI) ซึ่งบางครั้งเรียกว่า Exchange Valorator หรือ Facilitator
ใครสามารถทำหน้าที่เป็นสื่อกลางที่ผ่านการรับรองของคุณ?
คุณก็ไม่สามารถขายทรัพย์สินโดยตรงซื้ออีกและคาดหวังว่าจะเลื่อนภาษีกำไรจากกำไรโดยไม่มี QI IRS มาตรา 1031 ระบุว่าพ่อแม่หรือบุตรหลานของคุณหรือพี่น้องของคุณจะไม่สามารถเป็นคนกลางของคุณได้ ห้ามมิให้บุคคลใด ๆ ที่ได้รับการยกย่องว่าเป็น "ตัวแทน" เช่นทนายความ, โบรกเกอร์, CPA หรือ ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ของคุณจากการทำหน้าที่เป็น QI ของคุณเว้นแต่บุคคลดังกล่าวจะไม่ได้เป็นตัวแทนของคุณภายในสองปีที่ผ่านมา
ภาพรวมของความรับผิดชอบของผู้รับช่วงที่ผ่านการรับรองในการแลกเปลี่ยน 1031
สถาบันที่เป็นสื่อกลางที่ผ่านการรับรองเป็นสิ่งสำคัญที่จะทำให้การแลกเปลี่ยน 1031 ประสบความสำเร็จ ในเชิงเทคนิคเขา / เธอขายทรัพย์สินของคุณในนามของคุณซื้อทรัพย์สินทดแทนใหม่แล้วโอนโฉนดให้คุณ เป็นความรับผิดชอบของ QI ที่จะถือครองเงินเตรียมเอกสารทางกฎหมายและพยายามที่จะให้แน่ใจว่าการทำธุรกรรมเสร็จสิ้นภายในแนวทางของ IRS
ในการรักษาผลประโยชน์จากการเลื่อนการชำระภาษีและดำเนินการให้เสร็จสิ้นการแลกเปลี่ยน 1031 ที่ประสบความสำเร็จคุณผู้ขาย (ผู้ขายหรือผู้แลกเปลี่ยน) ต้องทำข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรกับผู้ที่เป็นสื่อกลางที่ผ่านการรับรองก่อนที่จะปิดการขายทรัพย์สินที่มีอยู่ซึ่งเรียกว่าสถานที่ที่ถูกทิ้งร้าง
บริการที่เป็นสื่อกลางที่ผ่านการรับรอง
ต่อไปนี้เป็นคำอธิบายโดยละเอียดเกี่ยวกับสิ่งที่ Intermediary ที่ผ่านการรับรองสำหรับคุณระหว่างการแลกเปลี่ยน 1031
- ประสานงานกับคุณ (ผู้ขายหรือผู้แลกเปลี่ยน) และที่ปรึกษาเกี่ยวกับโครงสร้างการแลกเปลี่ยน 1031
- จัดเตรียมเอกสารเกี่ยวกับทรัพย์สินที่ถูกทิ้งร้างและทรัพย์สินทดแทน
- ให้คำแนะนำและเอกสารที่เหมาะสมแก่ บริษัท สัญญา หรือ บริษัท ที่เกี่ยวกับการแลกเปลี่ยน
- สร้างการทำธุรกรรมที่มี ระยะเวลาครบคราว ในข้อตกลงระหว่างคุณ (ผู้ขายหรือผู้แลกเปลี่ยน) และ บริษัท ที่ผ่านการรับรองที่ได้รับการรับรองซึ่งจะโอนทรัพย์สินที่คุณขายให้กับ QI ซึ่งจะนำเสนอข้อมูลแก่ผู้ซื้อรายใหม่
- ควบคุมเงินจากการขายทรัพย์สินที่ถูกทิ้งร้างและโดยปกติจะฝากเงินเหล่านี้ไว้ในบัญชีแยกต่างหากและมีผู้ประกันตน
- ไม่อนุญาตให้คุณผู้ขายได้รับเงินที่สร้างสรรค์จากการขาย
- ถือเงินจากการขายทรัพย์สินที่ถูกทิ้งร้างในช่วงเวลาที่ระบุ 45 วัน
- รับและเก็บข้อมูลที่เป็นลายลักษณ์อักษรเกี่ยวกับคุณสมบัติทดแทนที่อาจเกิดขึ้น
- เมื่อเลือกคุณสมบัติการโอนเงินแล้วโอนเงินของคุณเพื่อซื้อและจ่ายเงินให้กับ บริษัท ชื่อหรือ บริษัท หลักทรัพย์เพื่อซื้อ
- ซื้อทรัพย์สินทดแทนในชื่อของ QI และส่งชื่อให้กับคุณ (ผู้ขายหรือผู้แลกเปลี่ยน) โดยการกระทำ
- ส่งบัญชีทั้งหมดของการแลกเปลี่ยน 1031 สำหรับบันทึกของคุณ
- ส่งถึงคุณ (ผู้ขายหรือผู้จัดแลกเปลี่ยน) 1099 และ IRS สำหรับเงินที่ได้รับการชำระเงิน (ดอกเบี้ยที่ได้รับ)
กฎของ IRS ได้นำไปสู่การพัฒนาธุรกิจใหม่ ๆ ที่ทุ่มเทให้กับการแลกเปลี่ยน 1031 ซึ่งหลาย บริษัท มี บริษัท ในเครือ ก่อนที่คุณจะจ้าง Intermediary ที่มีคุณภาพระดับมืออาชีพขออ้างอิงและตรวจสอบให้แน่ใจว่าบุคคลมีข้อผิดพลาดและการละเว้นรวมทั้งการประกันความภักดีเพื่อปกป้องคุณจากการฉ้อโกงหรือประมาท
วิธีที่ง่ายในการหาคนกลางที่มีคุณสมบัติเหมาะสมคือการขอคำแนะนำจากเจ้าหน้าที่เจ้ามือในพื้นที่ของคุณ เจ้าหน้าที่ Escrow จัดการกับตัวกลางที่มีคุณสมบัติครบถ้วนตลอดเวลา
คำจากผู้เขียน:
เนื้อหานี้ไม่ใช่ข้อเสนอที่จะขายหรือชักชวนให้ซื้อหลักทรัพย์ใด ๆ ข้อมูลนี้ใช้เพื่อการอภิปรายและข้อมูลเท่านั้น
ไม่ได้มีวัตถุประสงค์เพื่อแทนที่คำแนะนำในการวางแผนด้านกฎหมายภาษีหรือทางการเงินที่มีอำนาจ รหัสภาษีที่ใช้บังคับใช้และเกี่ยวข้องกับกฎหมายของรัฐบาลกลางเท่านั้น รัฐส่วนบุคคลอาจมีรหัสภาษีเพิ่มเติมของตัวเองโปรดติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีและกฎหมายที่เกี่ยวข้องในรัฐของคุณ ข้อมูลนี้มาจากแหล่งที่เชื่อถือได้ แต่ควรใช้ร่วมกับคำแนะนำอย่างมืออาชีพที่สอดคล้องกับสถานการณ์ส่วนบุคคลของคุณ
แก้ไขโดย Elizabeth Weintraub ผู้เชี่ยวชาญด้านการซื้อบ้าน
ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย