ความหมายของคุณสมบัติคล้ายเช่นได้เปลี่ยนไปในช่วงหลายปี
ป้อนการแลกเปลี่ยนภาษีรอการตัดบัญชี 1031 สำหรับผู้เสียภาษีจำนวนมากนี่ก็เหมือนเงินที่ตกลงมาจากฟากฟ้า
1031 แลกเปลี่ยนภาษีหัก ณ ที่จ่าย
การแลกเปลี่ยน 1031 ได้รับการอ้างถึงว่าเป็นเครื่องมือสร้างความมั่งคั่งที่มีประสิทธิภาพที่สุดที่ยังคงมีให้แก่ผู้เสียภาษี เป็นส่วนสำคัญของกลยุทธ์ความสำเร็จของพ่อมดและนักเศรษฐศาสตร์อสังหาริมทรัพย์นับไม่ถ้วน การใช้ชื่อจากมาตรา 1031 แห่งประมวลรัษฎากรภายในการแลกเปลี่ยนที่รอการตัดบัญชีช่วยให้ผู้เสียภาษีสามารถขายทรัพย์สินรายได้การลงทุนหรือธุรกิจและแทนที่ด้วยทรัพย์สินที่ คล้าย กัน
กำไรจากการขายทรัพย์สินนี้จะถูกเลื่อนออกไปหรือเลื่อนออกไปตราบเท่าที่กฎของ IRS ได้รับการปฏิบัติอย่างพิถีพิถัน เป็นกลยุทธ์ที่ชาญฉลาดและการลงทุนรวมทั้งเครื่องมือการวางแผนอสังหาริมทรัพย์ ในทางทฤษฎีนักลงทุนสามารถระดมกำไรจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนได้จนกว่าจะ ถึงแก่ชีวิต โดยอาจหลีกเลี่ยงพวกเขาทั้งหมดด้วยกัน
1984 การเปลี่ยนแปลงกฎหมายบางประการ
ในวันแรก ๆ ของ "การแลกเปลี่ยนแบบเหมือนกัน" คำนี้ใช้เวลาค่อนข้างลำบากและมักเป็นปัญหา
ตัวอย่างเช่นถ้าคุณเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนต์อาคารก่ออิฐสามชั้นที่คุณต้องการขายผ่านการแลกเปลี่ยน 1031 คุณจะต้องหาอาคารอพาร์ตเมนต์อีก 3 ชั้นซึ่งเจ้าของต้องการแลกเปลี่ยน จากนั้นทั้งสองจะพบกันและการแลกเปลี่ยนจะเกิดขึ้น
ในอดีตไม่มีข้อ จำกัด ด้านเวลาในการแลกเปลี่ยน
กรมสรรพากรเรียกร้องให้มีการควบคุมที่เข้มงวดมากขึ้นในกระบวนการซึ่งส่งผลให้สภาคองเกรสผ่านพ. ศ. 2527 มาตรา 1031 (ก) กฎหมายนี้มีข้อ จำกัด ในการแลกเปลี่ยนที่รอตัดบัญชีกำหนดคุณสมบัติ "คล้าย ๆ " และกำหนดตารางเวลาสำหรับการแลกเปลี่ยน
ที่พรรณา
อสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองไว้สำหรับการใช้งานทางธุรกิจหรือการลงทุนมีคุณสมบัติเหมาะสมสำหรับการแลกเปลี่ยน 1031 ถิ่นที่อยู่ส่วนบุคคลไม่ได้มีคุณสมบัติและโดยทั่วไปแล้วสถานที่ให้บริการ แก้ไขและพลิก ยังไม่ได้รับการรับรองเพราะเหมาะกับประเภทของทรัพย์สินที่ถูกจัดขึ้นเพื่อขาย วันหยุดหรือที่อยู่อาศัยที่สองซึ่งไม่ถือเป็นค่าเช่าไม่ได้มีคุณสมบัติสำหรับการรักษา 1031; อย่างไรก็ตามมีการทดสอบการใช้งานตาม 280 รหัสภาษีที่อาจใช้กับพร็อพเพอร์ตี้เหล่านั้น ในกรณีนี้ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านภาษี
ที่ดินที่อยู่ภายใต้การพัฒนาและทรัพย์สินที่ซื้อเพื่อขายไม่ได้มีสิทธิ์ได้รับการผ่อนผันการชำระภาษี หุ้นกู้พันธบัตรบันทึกทรัพย์สินและดอกเบี้ยที่เป็นประโยชน์ในห้างหุ้นส่วนไม่ถือเป็นทรัพย์สินประเภทเดียวกันเพื่อการแลกเปลี่ยน
เพื่อให้มีคุณสมบัติเป็นการแลกเปลี่ยน 1031 ในวันนี้การทำธุรกรรมจะต้องอยู่ในรูปแบบของ "การแลกเปลี่ยน" แทนที่จะเป็นเพียงการขายทรัพย์สินหนึ่ง ๆ ด้วยการซื้อในครั้งต่อ ๆ ไป ประการแรกทรัพย์สินที่ขายและทรัพย์สินทดแทนใหม่ต้องมีไว้เพื่อการลงทุนหรือเพื่อการผลิตที่มีประสิทธิผลในการค้าหรือธุรกิจ
ต้องเป็นคุณสมบัติ "เหมือนชนิด"
สัญญาแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่อไปนี้มีคุณสมบัติเหมาะสมสำหรับการแลกเปลี่ยนคุณสมบัติแบบ "คล้าย ๆ " ที่มีคุณสมบัติเหมาะสม:
- สำนักงานเพื่อแลกกับศูนย์การค้า
- ศูนย์การค้าเพื่อแลกกับที่ดิน
- ที่ดินเพื่อแลกกับอาคารอุตสาหกรรม
- อาคารอพาร์ตเมนต์เพื่อแลกกับอาคารอุตสาหกรรม
- เช่าครอบครัวเดี่ยว เพื่อแลกกับผู้เช่าทั่วไป (TIC)
วันนี้คุณสามารถแลกเปลี่ยนอาคารอพาร์ตเมนต์อิฐที่เป็นที่ดินเปล่าคลังสินค้าหรืออาคารสำนักงานขนาดเล็ก อย่างไรก็ตามมีข้อ จำกัด ด้านเวลาที่เข้มงวดซึ่งต้องปฏิบัติตามหรือไม่อนุญาตให้ Exchange 1031 จะได้รับอนุญาตและจะมีการกำหนดผลกระทบทางภาษี
ก่อน 1984 การแลกเปลี่ยนเกือบทั้งหมดได้ทำพร้อมกันกับการปิดและการโอนขายทรัพย์สิน (Relinquished Property) และการซื้ออสังหาริมทรัพย์ใหม่ (Replacement Property)
นอกเหนือจากปัญหาที่พบเมื่อพยายามหาสถานที่ให้บริการที่เหมาะสมมีปัญหาเกี่ยวกับการโอนชื่อและเงินทุนไปพร้อม ๆ กัน ไม่ได้วันนี้
ความล่าช้าของการแลกเปลี่ยน 1031 หลีกเลี่ยงปัญหาที่เกิดขึ้นก่อนปี 1984 แต่กำหนดเวลาที่เข้มงวดมากขึ้น ผู้เสียภาษีอากรที่ต้องการดำเนินการแลกเปลี่ยนรายชื่อและทำการตลาดอสังหาริมทรัพย์ตามปกติ เมื่อผู้ซื้อก้าวไปข้างหน้าและมีการ ทำสัญญาการซื้อ ผู้ขายจะทำสัญญาแลกเปลี่ยนกับ Intermediary ที่ผ่านการรับรองซึ่งจะกลายเป็นผู้ขายทดแทน ข้อตกลงการแลกเปลี่ยนมักเรียกร้องให้มีการกำหนดสัญญาของผู้ขายให้กับสื่อกลาง การปิดบัญชีเกิดขึ้นเนื่องจากผู้ขายไม่สามารถแตะเงินได้ บริษัท สื่อกลางจะได้รับเงินจากผู้ขาย
การแลกเปลี่ยนข้อ จำกัด เวลาดำเนินการ
เมื่อถึงจุดนี้จะมีการเริ่มต้นการ จำกัด เวลา 45 วันสำหรับการระบุตัวตน ผู้เสียภาษีต้องปิดหรือระบุว่าเป็นทรัพย์สินทดแทนที่มีศักยภาพภายในระยะเวลา 45 วันนับจากวันที่ปิดและโอนทรัพย์สินเดิม ระยะเวลาไม่สามารถต่อรองได้รวมถึงวันหยุดสุดสัปดาห์และวันหยุดและ IRS จะไม่ทำการยกเว้น หากคุณเกินกำหนดเวลาการแลกเปลี่ยนทั้งหมดของคุณอาจถูกตัดสิทธิและต้องปฏิบัติตามภาษี
ประเภทของคุณสมบัติการแทนที่เพื่อระบุ:
- สามคุณสมบัติโดยไม่คำนึงถึงมูลค่าตลาดยุติธรรมของพวกเขา
- จำนวนทรัพย์สินใด ๆ ตราบเท่าที่มูลค่าตลาดรวมเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาระบุตัวตนจะต้องไม่เกินกว่าร้อยละ 200 ของมูลค่าตลาดยุติธรรมของทรัพย์สินที่ถูกทิ้งร้าง ณ วันโอน
- ถ้ากฎสามข้อและกฎ 200% เกินการแลกเปลี่ยนจะไม่ล้มเหลวหากผู้เสียภาษีอากรซื้อ 95% ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมดของคุณสมบัติที่ระบุทั้งหมด
Boot คืออะไร?
ในความเป็นจริงนักลงทุนส่วนใหญ่จะปฏิบัติตามกฎสามประการเพื่อให้พวกเขาสามารถดำเนินการตรวจสอบและพิจารณาข้อมูลที่เหมาะสมที่สุดสำหรับพวกเขาที่จะปิด โดยทั่วไปเป้าหมายคือการค้าขายเพื่อหลีกเลี่ยงการโอนย้าย "บู๊ต" และเก็บภาษีมูลค่าเพิ่มฟรี
"รองเท้าบู๊ต" คือเงินหรือมูลค่าตลาดยุติธรรมของทรัพย์สินเพิ่มเติมใด ๆ ที่ได้รับโดยผู้เสียภาษีอากรผ่านการแลกเปลี่ยน เงินประกอบด้วยเงินสดรายการหนี้สินหนี้สินซึ่งเป็นทรัพย์สินที่แลกเปลี่ยน เป็นทรัพย์สินที่ "ไม่เหมือน" และกฎระเบียบที่บังคับใช้ในระหว่างการแลกเปลี่ยนมีความซับซ้อน เพียงพอที่จะพูดได้โดยไม่ต้องคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ได้รับ "บูต" อาจส่งผลให้ภาษี
อยู่ภายใต้กฎ 180 วัน
เมื่อมีการเลือกพร็อพเพอร์ตี้ทดแทนผู้เสียภาษีอากรจะมีเวลา 180 วันนับจากวันโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินถูกโอนไปให้ผู้ซื้อเพื่อปิดคุณสมบัติการทดแทนใหม่ อย่างไรก็ตามหากวันที่ครบกำหนดในการคืนภาษีของผู้ลงทุนโดยมีส่วนขยายใด ๆ สำหรับปีภาษีที่มีการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกเพิกถอนมีระยะเวลาเร็วกว่าระยะเวลา 180 วันการแลกเปลี่ยนต้องเสร็จสิ้นภายในวันที่ก่อนหน้านี้ โปรดจำไว้ว่าส่วนหนึ่งของช่วงเวลานี้ได้ถูกใช้ไปแล้วในช่วงเวลาระบุ ไม่มีส่วนขยายและไม่มีข้อยกเว้นสำหรับกฎนี้จึงขอแนะนำให้กำหนดเวลาปิดก่อนกำหนด
เนื่องจากกฎหมายกำหนดให้ผู้เสียภาษีไม่ได้รับเงินจากการทำธุรกรรมครั้งแรกผู้ที่เป็น สื่อกลางที่ผ่านการรับรอง จะได้รับทรัพย์สินทดแทนจากผู้ขายเมื่อปิดบัญชีและหลังจากการทำธุรกรรมเสร็จสิ้นแล้วให้โอนไปให้ผู้เสียภาษีอากร
ไม่ใช่สำหรับผู้ลงทุนเอง
นี่คือคำอธิบายพื้นฐานเกี่ยวกับการทำงานของ Exchange 1031 ที่ประสบผลสำเร็จ ประเภทของทรัพย์สินที่ถูกทอดทิ้งและลักษณะของทรัพย์สินทดแทนทั้งนี้ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ของผู้เสียภาษีอากรและด้านอื่น ๆ ของตลาดหลักทรัพย์อาจเกี่ยวข้อง การทำให้เสร็จสมบูรณ์อาจกลายเป็นเรื่องซับซ้อนและควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ นี่ไม่ใช่งานของนักลงทุน "ทำเอง"
การใช้อำนาจของตลาดหลักทรัพย์ 1031 เพื่อสร้างและรักษาความมั่งคั่งและสินทรัพย์สร้างกระแสเงินสดจากการลงทุนปรับโครงสร้างและกระจายการถือครองอสังหาริมทรัพย์เป็นสิทธิของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในสหรัฐอเมริกาทุกราย ผู้เสียภาษีชาวอเมริกันไม่ควรต้องเสียภาษีกำไรจากการขายทรัพย์สินเพื่อการลงทุนของตนหากพวกเขาตั้งใจที่จะรีไฟแนนซ์เงินที่ได้จากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนมากขึ้น หลักทรัพย์ที่นำเสนอผ่าน Pacific West Securities, Inc. Member FINRA / SIPC
เนื้อหานี้ไม่ใช่ข้อเสนอที่จะขายหรือชักชวนให้ซื้อหลักทรัพย์ใด ๆ ข้อมูลนี้ใช้เพื่อการอภิปรายและข้อมูลเท่านั้น ไม่ได้มีวัตถุประสงค์เพื่อแทนที่คำแนะนำในการวางแผนด้านกฎหมายภาษีหรือทางการเงินที่มีอำนาจ รหัสภาษีที่ใช้บังคับใช้และเกี่ยวข้องกับกฎหมายของรัฐบาลกลางเท่านั้น รัฐส่วนบุคคลอาจมีรหัสภาษีเพิ่มเติมของตนเอง โปรดติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีและกฎหมายที่เกี่ยวข้องในรัฐของคุณ ข้อมูลนี้มาจากแหล่งที่เชื่อถือได้ แต่ควรใช้ร่วมกับคำแนะนำอย่างมืออาชีพที่สอดคล้องกับสถานการณ์ส่วนบุคคลของคุณ
โดย C. Grant Conness, ประธานกลุ่มทางเลือก 1031
ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย