การใช้สัญญาที่ดินเพื่อขายที่อยู่อาศัย

วิธีการขายบ้านของคุณผ่านสัญญาที่ดิน

สัญญาที่ดิน ถือเป็นเครื่องมือที่มีประโยชน์สำหรับผู้ขายที่ขายบ้านและใคร่ครวญว่าจะต้องจัดหาเงินทุนสำหรับผู้ซื้อ ทำให้ผู้ขายมีรายได้ในตัวและโดยทั่วไปมีอัตราดอกเบี้ยที่ดีกว่าอัตราที่เสนอในบัญชีตลาดเงินหรือบัตรเงินฝาก อย่างไรก็ตามผู้ขายที่ชาญฉลาดควรทำตามขั้นตอนเพื่อปกป้องส่วนได้เสียและมั่นใจว่าผู้ซื้อสามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขของสัญญาซื้อขายล่วงหน้าได้

ความแตกต่างระหว่างสัญญาที่ดินและสินเชื่อที่อยู่อาศัย

สัญญาซื้อขายที่ดินเป็นสัญญาการรักษาความปลอดภัยระหว่างผู้ขายซึ่งรู้จักกันในนามผู้ขายและผู้ซื้อเรียกว่า Vendee

ผู้ขายดำเนินการจัดหาเงินทุนสำหรับผู้ขายซึ่งอาจหรือไม่มีเงินกู้ยืมที่อ้างอิง ข้อแตกต่างหลักระหว่างสัญญาซื้อขายที่ดินและการจำนองคือผู้ซื้อไม่ได้รับ โฉนด หรือชื่อที่ชัดเจนต่อทรัพย์สินจนกว่าจะมีการจ่ายค่าเช่าที่ดิน

บางรัฐมีกฎหมายที่ใช้ในการทำสัญญาซื้อขายที่ดินที่คล้ายคลึงกับโฉนดที่ดินและสัญญาที่ดินดังกล่าวจัดเตรียมไว้สำหรับผู้ดูแลซึ่งมอบสิทธิ์ในการขายให้แก่ผู้ดูแลทรัพย์สินในการริเริ่มการยึดสังหาริมทรัพย์ในกรณีที่ Vendee ผิดนัดในสัญญา รัฐอื่น ๆ ให้ผู้ซื้อมีระยะเวลาไถ่ถอนนานขึ้นเช่นเดียวกับผู้ที่อยู่ภายใต้การจำนอง ด้วยเหตุนี้จึงเป็นสิ่งสำคัญที่จะลดโอกาสในการผิดนัดโดยการคัดเลือกผู้ขายล่วงหน้า

การคุ้มครองผู้ขายในการขายบ้าน

หากคุณมีเงินกู้ที่ได้รับเลือกให้ทำสัญญาระหว่างกันหรือสัญญาจ้างเหมาหดตัว มันจะให้คุณแทนที่อัตราดอกเบี้ยที่มีอยู่ของการจำนองครั้งแรก

ขอคำแนะนำด้านกฎหมายเกี่ยวกับการ โอนเงิน ผู้ให้กู้สามารถเรียกเงินกู้ยืมของคุณครบกำหนดชำระเมื่อผู้ให้กู้พบว่าคุณได้ขายบ้านผ่านสัญญาซื้อขายที่ดิน

• ได้รับรายงานเครดิตเกี่ยวกับผู้ซื้อ หากผู้ซื้อยื่นฟ้องล้มละลายชำระเงินล่าช้าให้กับเจ้าหนี้รายอื่นหรือแย่ลงไม่มีเครดิตบันทึกความเสียหายเหล่านั้นเป็นธงสีแดง
  

• ต้องการ นโยบายการประกันภัยชื่อเรื่อง การค้นหาหัวข้อของระเบียนสาธารณะจะเป็นการแสดงข้อจำนำหรือคำตัดสินที่ยื่นต่อผู้ซื้อ บริษัท ชื่ออาจจะขอความพึงพอใจต่อ ภาระผูกพัน เหล่านี้ก่อนที่จะประกันสัญญาเกี่ยวกับที่ดินเกี่ยวกับ นโยบายชื่อเรื่อง ขอดูสำเนารายงานชื่อเบื้องต้น (หรือข้อผูกพันสำหรับการประกันชื่อ) เพื่อตรวจสอบว่าการค้นหาแสดงข้อมูลเกี่ยวกับผู้ซื้อหรือไม่
  
• ขอลดหย่อนเงินดาวน์ ผู้ซื้อมีโอกาสน้อยที่จะเดินจากสัญญาซื้อขายที่ดินหรือหยุดจ่ายเงินตามสัญญาผ่อนชำระหากผู้ซื้อได้ ชำระเงินดาวน์ ขนาดใหญ่ เงินลงทุนมากขึ้นล่วงหน้าที่มีโอกาสน้อยกว่าผู้ซื้อจะเสี่ยงสูญเสียมัน
  
• ดำเนินการจัดหาเงินระยะสั้น คุณอาจ ตัดจำหน่าย การชำระเงินเป็นเวลา 30 ปี แต่ขอให้มีการชำระเงินด้วยบอลลูนหลังจากห้าหรือสิบปี วิธีนี้จะช่วยให้ผู้ซื้อรีไฟแนนซ์หรือขายทรัพย์สินเพื่อชำระเงินให้คุณในช่วงต้น ตรวจสอบดูว่าประเภทของการจัดหาเงินทุนนี้สอดคล้องกับกฎหมายของรัฐของคุณหรือไม่ การชำระเงินด้วยบอลลูนอาจเป็นสิ่งต้องห้าม
  
• ตรวจสอบการจ้างงานของผู้ซื้อ ตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้ซื้อเป็นลูกจ้างและได้รับการว่าจ้างเป็นเวลาอย่างน้อยสองปีโดยเฉพาะอย่างยิ่งอีกต่อไป สอบถามว่าผู้ซื้อเป็นลูกจ้างของ บริษัท หรือเป็นแรงงานตามสัญญาและไม่ว่าระยะเวลาการจ้างงานจะถูกกำหนดให้เลิกจ้างทันทีทันใด
  

• ขอข้อมูลอ้างอิงส่วนบุคคล ดูข้อมูลอ้างอิงของผู้ซื้อรวมทั้งเจ้าของบ้านที่ผ่านมา ถามเกี่ยวกับประวัติการชำระเงินในการเช่าก่อนหน้านี้ไม่ใช่แค่ค่าเช่าในปัจจุบันเนื่องจากบางครั้งเจ้าของบ้านจะพูดอะไรก็ได้เพื่อให้ผู้เช่าออกจากสถานที่ กลับไปหาเจ้าของบ้านก่อนเจ้าของบ้านที่มีอยู่และสอบถาม
  

• ยืนยันว่าผู้ซื้อได้รับนโยบายการประกันเจ้าของบ้าน คุณไม่ต้องการเป็นผู้รับผิดชอบในการทำสัญญาบ้านหลังลงนามและรับรองเอกสาร ตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้ซื้อระบุว่าคุณเป็นผู้ประกันตนเพิ่มเติมและได้รับสำเนา นโยบายการประกันภัยของเจ้าของบ้าน
  
• ตั้งค่าบัญชีการเบิกจ่าย ธนาคารและสถาบันการเงินหลายแห่งเสนอบริการที่จะรวบรวมการชำระเงินจากผู้ซื้อและส่งเงินให้คุณหรือฝากไว้ในบัญชีธนาคารของคุณ ช่วยป้องกันไม่ให้ผู้ซื้อทราบที่อยู่บ้านของคุณและการจัดเตรียมจะช่วยให้คุณเดินทางได้
  

• เก็บภาษีจากผู้ขาย ขอให้ผู้ขายชำระภาษีให้กับ บริษัท ที่เบิกจ่ายของคุณ จากนั้น บริษัท จะสามารถชำระภาษีให้กับผู้ประเมินทรัพย์สินของคุณและคุณสามารถมั่นใจได้ว่าภาษีจะได้รับการชำระเงินตรงเวลา
  
• รวมค่าบริการล่าช้าในสัญญาที่ดิน หากคุณชำระเงินกู้ยืมที่อ้างอิงคุณจะต้องการรับการชำระเงินในเวลาที่เหมาะสมเพื่อหลีกเลี่ยงการเรียกเก็บเงินล่าช้าของคุณเอง เรียกเก็บค่าธรรมเนียมที่สมเหตุสมผลสำหรับการชำระเงินที่ได้รับล่าช้าเพื่อดึงดูดผู้ซื้อให้ชำระเงินตรงเวลา
  
• ตรวจสอบให้แน่ใจว่ามีการบำรุงรักษาและการดูแลต่อเนื่อง พิจารณารวมถึงเงื่อนไขการ เร่งรัด ในสัญญาซึ่งจะช่วยให้คุณสามารถรีไฟแนนซ์ทรัพย์สินของ Vendee ได้หากสภาพของทรัพย์สินกลายเป็นความเสี่ยงต่อการลงทุนทางการเงินของคุณ
• ป้องกัน Vendee จากการกำหนดสัญญา หลังจากที่คุณทำการบ้านแล้วเพื่ออนุมัติผู้ซื้อรายนี้คุณไม่ต้องการให้สิทธิ์แก่ผู้ซื้อในการกำหนดสัญญากับเอนทิตีที่ไม่รู้จัก
  
• พูดคุยกับทนายความ คุ้มค่าที่จะใช้จ่ายไม่กี่ร้อยเหรียญเพื่อขอรับคำแนะนำด้านกฎหมายก่อนที่จะทำสัญญาซื้อขายที่ดิน นอกจากนี้ทนายความอาจคิดถึงสิ่งที่ฉันพลาดไปในรายการ bullet-point นี้

ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย