ผู้กู้ที่หยุดการชำระเงินจำนองไม่ช้าก็เร็วจะทำให้ธนาคารต้องยึดครอง ตอนนี้วิธียึดสังหาริมทรัพย์ที่จะถูกจัดการขึ้นอยู่กับกฎหมายของรัฐ มากกว่าครึ่งหนึ่งของรัฐในสหรัฐฯเป็นรัฐที่ น่าเชื่อถือ และ การยึดสังหาริมทรัพย์ ในรัฐที่น่าเชื่อถือได้รับการจัดการโดยผู้ดูแล
จำไว้ว่า Fannie Mae ขายสั้น ที่อยู่ในค่าเริ่มต้นจะได้รับการจัดการที่แตกต่างกัน Fannie Mae และ Freddie Mac ไม่ปกติเลื่อนการประมูลของเจ้าหนี้
ก่อนที่จะเลื่อนการประมูล
หลังจากที่ผู้ยืมไม่ได้ ชำระเงินจำนอง ผู้ให้ยืมแจ้งให้ผู้ดูแลทรัพย์สินเพื่อดำเนินการยึดสังหาริมทรัพย์ ผู้ดูแลเป็น บุคคลที่สาม ในโฉนดที่ดินซึ่งบางตำแหน่งเรียกว่า "การถือครองชื่อเปลือยเปล่า"
แม้ว่าจะไม่มีช่วงเวลาที่กำหนดไว้ก่อนที่จะมีการจัดทำ หนังสือแจ้งการผิดนัดไว้ แต่ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่มักชอบเก็บรวบรวมข้อมูลในช่วง 60 ถึง 90 วันแรกที่ผู้กู้ตกอยู่ในงานที่ค้างชำระแทนที่จะข้ามไปสู่การดำเนินการยึดสังหาริมทรัพย์ บางรัฐเช่นแคลิฟอร์เนียต้องการให้ผู้ให้ยืมเพื่อให้ผู้ยืมแจ้งล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วันก่อนที่จะยื่นหนังสือแจ้งการผิดนัด
เมื่อมีการยื่นคำบอกกล่าวเกี่ยวกับการผิดนัดผู้กู้มีเวลาประมาณ 90 วันในการกู้คืนเงินกู้โดยการชำระเงินคืนและชำระเงินล่าช้าซึ่งรวมถึงค่าธรรมเนียมของผู้ดูแล
5 วิธีในการเลื่อนการประมูลของ Trustee
- ไถ่ถอนจำนอง: มีความแตกต่างระหว่างการกู้คืนจำนองและไถ่ถอนการจำนอง แต่คุณมักจะได้ยินคำที่ใช้สลับกันซึ่งเป็นสิ่งที่ผิด เพื่อไถ่ถอนการจำนองคือการชำระคืนการจำนอง เพื่อนำกลับมาใช้เป็นหลักประกัน ในช่วงวันสุดท้ายของขั้นตอนการยึดสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่กระบวนการยุติธรรมผู้ให้กู้ไม่จำเป็นต้องยอมรับการกู้คืน แต่ต้องยอมไถ่ถอน
- ขอปรับเปลี่ยนเงินกู้: ผู้ให้กู้ไม่จำเป็นต้องเลื่อนการประมูลเพื่อแลกกับการ ปรับเปลี่ยนเงินกู้ แต่ธนาคารส่วนใหญ่จะพยายามกำหนดการชำระคืนชั่วคราว นี่ไม่ได้หมายความว่าธนาคารจะไม่ส่งบ้านไปประมูล ดังนั้นจงระวังให้ดี ผู้ยืมอาจต้องการขอคำแนะนำจากธนาคารเพื่อไม่ให้ดำเนินการประมูล
บางธนาคารแอบส่อเสียด ธนาคารเหล่านี้จะให้การ ปรับเปลี่ยนเงินกู้ชั่วคราว และหลังจาก 3 ถึง 6 เดือนบอกผู้กู้ที่พวกเขากำลังยื่นยึดสังหาริมทรัพย์เนื่องจากผู้กู้ไม่ได้มีสิทธิ์ได้รับการปรับเปลี่ยนเงินกู้ถาวร พวกเขากล่าวขอบคุณสำหรับการชำระเงินบางส่วนและยื่นหนังสือแจ้งการผิดนัด
- ไฟล์สำหรับการล้มละลาย: การยื่นล้มละลาย ไม่ได้เป็นการยุติการประมูลอย่างถาวร แต่อาจเลื่อนการประมูลไปชั่วระยะเวลาหนึ่ง เมื่อลูกหนี้ยื่นฟ้องล้มละลายศาลจะออกคำสั่งเรียกว่าการ พักอาศัยโดยอัตโนมัติ ซึ่งจะหยุดความพยายามจากเจ้าหนี้ในการเรียกเก็บเงินซึ่งรวมถึงการเลื่อนการประมูล เหมือนกับการบอกสุนัขที่ได้รับการฝึกฝนให้นั่งและพักอยู่ แต่ผู้ให้กู้สามารถยื่นคำร้องเพื่อยกการเข้าพักอัตโนมัติโดยเฉพาะอย่างยิ่งหากได้มีการยื่นคำบอกกล่าวล่วงหน้าแล้ว
- ส่งคำสั่งระงับชั่วคราว: คนส่วนใหญ่เชื่อมโยงคำสั่งห้ามชั่วคราวกับการทำผิดกฎในประเทศ แต่การยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อป้องกันการละเมิดอาจรวมถึงคำขอเลื่อนการประมูลได้ ผู้ยืมจะต้องจ้างทนายความเพื่อยื่นคำสั่งห้ามชั่วคราวและทนายความคนนั้นอาจต้องหาเหตุผลอันเนื่องมาจากการทุจริตหรือการกระทำผิดบางอย่างในส่วนของผู้ให้กู้ แม้ว่าทนายความจะประสบความสำเร็จและชนะข้อโต้แย้งคำสั่งห้ามไม่ถาวร
- พยายาม ขายสั้น ๆ : บอกผู้ให้กู้ว่าผู้ยืมกำลังพยายามขายสั้นโดยทั่วไปไม่เพียงพอ ผู้กู้จะต้องยื่นข้อเสนอไปยังธนาคารจากผู้ซื้อที่มีคุณสมบัติเหมาะสม ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ หรือทนายความ ในการเจรจาต่อรอง สำหรับผู้กู้จะเรียกผู้เจรจาต่อรองของธนาคารและขอเลื่อนการประมูล บ่อยครั้งที่ธนาคารจะไม่พิจารณาคำขอเลื่อนจนกว่าการประมูลจะอยู่ห่างออกไปเพียงไม่กี่วัน มันเหมือนกับว่าธนาคารชอบให้ผู้ยืมนั่งบนหมุดและเข็มสงสัยว่าการประมูลจะเลื่อนออกไปหรือไม่
ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย