จะทำอย่างไรถ้าคุณพบปัญหาทางการเงินกับบ้านของคุณ
ฉันไม่ได้หมายถึงการโยนน้ำเย็นลงในปาร์ตี้ของคุณ แต่ฉันต้องการขยายคำเตือน
ความจริงก็คือเจ้าของบ้านนับล้าน ๆ รายได้ รับการยึดสังหาริมทรัพย์ แล้ว หลายคนเหล่านี้เคยรู้สึกว่ามีความสุขและมองโลกในแง่ดีเกี่ยวกับการซื้อของพวกเขาในขณะที่คุณทำ
หลังจากที่ทุกอย่างเมื่อคุณซื้อบ้านความคิดที่ว่าบ้านอาจอยู่มาวันหนึ่งอาจถูกยึดสังหาริมทรัพย์อาจเป็นสิ่งสุดท้ายในใจของคุณ
คุณจะหลีกเลี่ยงความเสี่ยงนี้ได้อย่างไร? อ่านต่อ.
เจ้าของบ้านสูญเสียบ้านของพวกเขาทำไม?
บ้านส่วนใหญ่ตกอยู่ในการยึดสังหาริมทรัพย์หลังจากที่เจ้าของเริ่มต้น - หรือหยุดการชำระเงินเต็มรูปแบบ - สินเชื่อจำนองของพวกเขา เหตุการณ์นี้เกิดขึ้นได้อย่างไร?
บางครั้งสิ่งนี้เกิดขึ้นเนื่องจาก เจ้าของเกินกำลัง ซื้อบ้านมากกว่าที่พวกเขาสมควรจะจ่าย ในทำนองเดียวกันผู้ให้กู้ยังเสนอเงินกู้ให้กับผู้ซื้อที่ไม่เหมาะสม; คนที่ไม่ควรได้รับรางวัลสินเชื่อบ้านของขนาดที่ (ก่อนภาวะเศรษฐกิจถดถอยผู้ให้กู้จำนวนมากไม่ได้ตรวจสอบรายได้ของบุคคลก่อนที่จะให้รางวัลเงินกู้ไม่น่าแปลกใจที่ผู้สมัครกู้เงินจำนวนมากแสร้งทำเป็นว่าพวกเขาได้รับเงินมากขึ้นกว่าที่พวกเขาทำจริง)
บางครั้งเจ้าของเริ่มต้นหลังจากที่พวกเขาถูกตีด้วยชุดของเหตุการณ์ในชีวิตที่ไม่คาดคิดเช่นการ สูญเสียงานของพวกเขา หรือหันค่ารักษาพยาบาลที่สำคัญซึ่งมีผลต่อความสามารถในการชำระเงินจำนองรายเดือนของพวกเขา
ในบางกรณีเจ้าของเอาการจำนองที่สองและใช้จ่ายเงินในหนี้สิน (มากกว่าสินทรัพย์ที่สร้างรายได้) ซึ่งลดมูลค่าสุทธิโดยรวมของพวกเขาและทำร้ายความสามารถในการชำระคืนในหมายเหตุที่สอง
ในกรณีอื่น ๆ เจ้าของยอมรับการ จำนองอัตราปรับ โดยสมมติว่าพวกเขาจะสามารถตอบสนองความต้องการในการชำระเงินได้หากอัตราดังกล่าวเพิ่มขึ้น
(กฎหมายของรัฐบาลกลางกำหนดให้ผู้ให้กู้เปิดเผยอัตราดอกเบี้ยสูงสุดที่เจ้าของอาจจ่ายภายใต้เงื่อนไขของการจดจำนองอัตราปรับของพวกเขาได้) เจ้าของชอบอัตราดอกเบี้ยขั้นต้นต่ำในขณะที่ แต่เมื่ออัตราดังกล่าวเพิ่มขึ้นเจ้าของค้นพบว่า การประชุมการชำระเงินเหล่านั้นจะยากกว่าที่พวกเขาคาดไว้และตกอยู่ในความค้างชำระ
และในหลายกรณีเจ้าของบ้านตระหนักดีว่าเขาหรือเธอ "ใต้น้ำ" ในการจำนองของพวกเขา (แนวคิดที่เราจะกล่าวถึงด้านล่าง) และสรุปได้ว่าการเดินออกไปเป็นทางเลือกที่เหมาะสมที่สุด
ดังที่คุณเห็นมีสาเหตุหลายประการที่ทำให้เจ้าของตกอยู่ในการชำระเงิน
คุณสามารถป้องกันตัวเองได้อย่างไร?
ไม่มีใครชอบที่จะคิดเกี่ยวกับกระบวนการของการยึดสังหาริมทรัพย์ที่อาจต้องเผชิญ แต่เราต้องดูอย่างหนักที่ปัจจัยเสี่ยงที่อาจนำเราไปสู่การคุกคามของการยึดสังหาริมทรัพย์ถ้าเราต้องการที่จะพัฒนาวิธีการที่แข็งแกร่งและมีความรับผิดชอบต่อการเงินส่วนบุคคลของเรา
นอกจากนี้เราต้องเข้าใจว่ากระบวนการยึดสังหาริมทรัพย์ทำงานอย่างไรเพื่อที่ว่าหากอนาคตของเราเปลี่ยนไปในทางที่เลวร้ายยิ่งกว่านั้นเราคงจะมีความคิดที่จะทำอย่างไรต่อไป ซึ่งจะช่วยให้เราทราบว่ามีตัวเลือกอะไรบ้างที่เราสามารถเลือกได้
ในบทความนี้เราจะกล่าวถึงปัจจัยเสี่ยงหลัก ๆ ที่อาจนำไปสู่การยึดสังหาริมทรัพย์และดำน้ำในกระบวนการที่เกิดขึ้นจริง
ความเสี่ยงที่นำไปสู่การยึดสังหาริมทรัพย์
ข่าวจากซีบีเอสรายงานว่าประมาณ 7 ล้านคนต้องสูญเสียบ้านของตนในช่วงภาวะถดถอยครั้งใหญ่
ในขณะที่จำนวนการยึดสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวลงนับ แต่นั้นเจ้าของบ้านจำนวนมากยังคงประสบปัญหาอยู่ ณ สิ้นปี 2015 ประมาณ 4.3 ล้านเจ้าของบ้านอยู่ใต้น้ำซึ่งหมายความว่าเจ้าของบ้านเป็นเจ้าของบ้านที่มีมูลค่าน้อยกว่าจำนวนเงินที่พวกเขาเป็นหนี้ในการจำนองของพวกเขา
การอยู่ใต้น้ำในบ้านของคุณเป็นหนึ่งในปัจจัยเสี่ยงที่ใหญ่ที่สุดที่ระบุว่าการยึดสังหาริมทรัพย์ เพราะหากบ้านมีมูลค่าน้อยกว่าความสมดุลที่ค้างชำระคุณอาจสรุปได้ว่ามันก็ทำให้รู้สึกมากขึ้นที่จะเดินออกไป
ก่อนที่คุณจะตัดสินใจ แต่นี่คือคำเตือน: การเดินหนีถือ เป็นนัยสำคัญสำหรับเครดิตของคุณ อาจเป็นอุปสรรคต่อความสามารถในการซื้อบ้านใหม่ในอนาคตรวมทั้งความสามารถในการเช่าบ้านบัตรเครดิตเปิดสินเชื่อกู้ยืมเงินประเภทอื่น ๆ และมีคุณสมบัติสำหรับงานบางอย่าง
คุณควรทำอย่างไรถ้าบ้านของคุณอยู่ใต้น้ำ ? คุณอาจต้องการถือครองบ้านและรอให้ทรัพย์สินคืนค่าได้ หากคุณต้องการย้ายคุณสามารถเช่าบ้านกับผู้เช่าได้ อีกทางหนึ่งถ้าคุณต้องขายบ้านคุณอาจขอให้ผู้ให้กู้ของคุณได้รับการอนุมัติการขายสั้น ๆ (เราจะพูดถึงเรื่องนี้ด้านล่าง) หรือนำเงินสดเข้าสู่ตารางปิด
เกิดอะไรขึ้นถ้าคุณไม่ได้อยู่ใต้น้ำ แต่ คุณกำลังพยายามที่จะชำระเงิน
ประการแรกก่อนที่คุณจะซื้อบ้านซื้อบ้านที่มีราคาแพงกว่าบ้านที่คุณมีคุณสมบัติ คุณไม่จำเป็นต้องซื้อบ้านที่มีราคาเท่ากับจำนวนเงินกู้สูงสุดที่คุณมีสิทธิ์ได้รับ
หลายคนในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่าการจำนองของคุณเองควรฮุบขึ้นหนึ่งในสามของการจ่ายเงินที่บ้านของคุณ ตัวเลขนี้ไม่รวมถึง การซ่อมแซมบำรุงรักษา สาธารณูปโภคและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อย่างไรก็ตามตัวเลขดังกล่าวอาจสูงเกินไป ลองใช้วิธีนี้แทนโดยใช้กฎทั่วไปเพื่อมุ่งไปที่การชำระเงินที่เกี่ยวข้องกับบ้านทั้งหมดของคุณรวมถึงสาธารณูปโภคการซ่อมแซมและการบำรุงรักษาโดยคิดเป็นประมาณ 25 ถึง 30 เปอร์เซ็นต์ของค่าใช้จ่ายในบ้านของคุณ
นอกจากนี้ยังรักษากองทุนฉุกเฉินที่ครอบคลุมค่าใช้จ่ายของคุณอย่างน้อยหกเดือน เก็บเงินทุนฉุกเฉินนี้ไว้ในบัญชีออมทรัพย์ที่เป็นเงินสดแทนที่จะเป็นเงินลงทุนประเภทใด ๆ (เช่นหุ้น) อย่าแตะที่นี่สำหรับวันหยุดวันเกิดหรือค่าใช้จ่ายรายปี รักษาสิ่งนี้ไว้เฉพาะกรณีฉุกเฉินที่แท้จริงเท่านั้น
หากคุณพบว่าตัวเองดิ้นรนเพื่อชำระเงินให้เริ่มต้นลดค่าใช้จ่ายอย่างมากในหลาย ๆ ด้านในชีวิตของคุณ คุณอยู่ท่ามกลางวิกฤติการเงิน ใช้จ่ายเช่นนั้น อย่าเพิ่งตัดสายเคเบิลของคุณ ขายทีวีทั้งหมด ไม่เพียง แต่เป็นสีน้ำตาลถุงอาหารกลางวันของคุณ; เปลี่ยนเป็นนักศึกษาวิทยาลัยข้าวและถั่วอาหารจนกว่าคุณจะกลับมาที่เท้าของคุณ หารายได้พิเศษในทุกวินาทีที่ว่างในช่วงเย็นและวันหยุดสุดสัปดาห์พร้อมด้วยการทำงานอิสระซึ่งคุณสามารถใช้งานออนไลน์ได้จากบ้านในขณะที่เด็ก ๆ กำลังนอนหลับอยู่ ดูว่าคุณมีสิทธิ์ที่จะ รีไฟแนนซ์ในการจดจำนองอัตราดอกเบี้ยต่ำ กว่า
หากคุณตกอยู่เบื้องหลังการชำระเงินของคุณและคุณไม่คิดว่าคุณจะสามารถติดต่อได้ถึงเวลาที่จะขายบ้านของคุณ ขายบ้านของคุณเป็นที่นิยมมากขึ้นเพื่อยึดสังหาริมทรัพย์
หากบ้านของคุณมีมูลค่าน้อยกว่าจำนวนเงินที่คุณเป็นหนี้คุณจะต้องได้รับอนุมัติจากผู้ให้ยืมสำหรับการขายสั้น ๆ ขายสั้นคือ การขายบ้านที่ผู้กู้ได้รับน้อยกว่าที่พวกเขากำลังค้างชำระ ผู้ให้กู้จะสูญเสียความแตกต่าง
หากผู้ให้ยืมตระหนักว่าพวกเขามีแนวโน้มที่จะชดใช้ความสูญเสียของพวกเขาผ่านการขายสั้น ๆ มากกว่ากระบวนการผ่านการยึดสังหาริมทรัพย์แบบดั้งเดิมพวกเขาจะอนุญาตให้ผู้กู้ดำเนินการจดทะเบียนทรัพย์สินของตนเป็นการขายสั้น ๆ
การขายระยะสั้นเป็นวิธีหนึ่งในการหลีกเลี่ยงผลกระทบด้านเครดิตของการยึดสังหาริมทรัพย์เต็มรูปแบบ แต่ไม่เหมาะ เก็บไว้ในกระเป๋าหลังของคุณเป็นทางเลือกสุดท้าย
ด้วยการพูดคุยเกี่ยวกับขั้นตอนการยึดสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นจริง ในขณะที่คุณกำลังจะเห็นขั้นตอนการยึดสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างยาวและมีโอกาสหลายอย่างในกระบวนการนี้ซึ่งคุณสามารถพยายามที่จะปล่อยบ้านของคุณผ่านการขายสั้น ๆ แทนที่จะยึดสังหาริมทรัพย์
ลองดูขั้นตอนนี้เพื่อให้คุณเข้าใจสิ่งที่เกิดขึ้นในแต่ละขั้นตอน
กระบวนการ Foreclosure
ประการแรกการปฏิเสธความรับผิด: ขั้นตอนจะแตกต่างกันไปในแต่ละรัฐ ในบางรัฐผู้ให้กู้ถืออำนาจในการขายและสามารถติดตามการยึดสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่ด้านตุลาการได้ ขั้นตอนต่อไปนี้อธิบายไว้ด้านล่างเป็นคำอธิบายโดยละเอียดเกี่ยวกับขั้นตอนการยึดสังหาริมทรัพย์ของศาลในบางรัฐ หากคุณพบว่าตัวเองกำลังเผชิญกับการยึดสังหาริมทรัพย์ที่เป็นไปได้พูดคุยกับทนายความ
เมื่อผู้กู้ผิดนัดในการชำระเงินจำนองของพวกเขาผู้ให้กู้สามารถยื่นแจ้งค่าเริ่มต้นของสาธารณะหรือที่เรียกว่า Notice of Default หรือ Lis Pendens ประกาศแจ้งเตือนการผิดนัดแจ้งต่อสาธารณชนนี้แจ้งเตือนผู้ยืมว่ามีการละเมิดข้อตกลง
หลังจากที่ผู้กู้ได้รับหนังสือแจ้งการผิดนัดชำระหนี้พวกเขามีระยะเวลาผ่อนผันซึ่งกำหนดโดยกฎหมายของรัฐซึ่งสามารถกู้คืนเงินกู้ได้โดยการชำระยอดคงเหลือที่ค้างชำระที่ค้างชำระอยู่และรับเงินจำนองกับการชำระเงินจำนองของตน ช่วงเวลาผ่อนผันนี้เรียกว่าการยึดสังหาริมทรัพย์ก่อน
การยึดสังหาริมทรัพย์ก่อนการยึดสังหาริมทรัพย์ คือช่วงเวลาระหว่างคำบอกกล่าวการผิดนัดและเมื่อทรัพย์สินอาจได้รับการขายคืนหรือขายในการประมูลสาธารณะ ในช่วงเวลาผ่อนผันนี้ผู้ยืมมีทางเลือกไม่กี่รายการในการรับเงินกู้ล่าสุด:
- ผู้กู้สามารถชำระเงินของตนได้ทันทีและกู้คืนเงินกู้โดยชำระยอดค้างชำระ
- พวกเขาสามารถใช้สำหรับการปรับเปลี่ยนเงินกู้เพื่อลดการชำระเงินจำนองของพวกเขา
- พวกเขาสามารถพยายามขายทรัพย์สินให้แก่บุคคลที่สามเพื่อหลีกเลี่ยงการยึดสังหาริมทรัพย์
- พวกเขาสามารถอนุญาตให้พร็อพเพอร์ตี้ขายได้ในการประมูลสาธารณะก่อนการยึดสังหาริมทรัพย์
หากผู้ยืมไม่สามารถกู้คืนเงินกู้ได้ผู้ให้ยืมมีสิทธิที่จะไถ่ถอนทรัพย์ดังกล่าวและรับกรรมสิทธิ์โดยมีเจตนาที่จะขายทรัพย์สินอีกครั้ง (โดยปกติธนาคาร) ได้รับการเรียกคืนโดย Real Estate Owned (REO)
บรรทัดด้านล่าง
ทำตามหลักเกณฑ์เบื้องต้นบางประการเพื่อลดความเสี่ยงที่จะเผชิญกับวิกฤตสินเชื่อส่วนบุคคล: ซื้อบ้านน้อยกว่าที่คุณสามารถจ่ายได้ เก็บเงินทุนฉุกเฉินไว้ ด้วยค่าใช้จ่ายอย่างน้อย 6 เดือน
สร้างรายได้หลายสตรีมเพื่อที่ว่าหากแหล่งที่มาหนึ่งแห้งขึ้นรายได้ของคุณจะไม่ลดลงเป็นศูนย์ หลีกเลี่ยงหนี้ผู้บริโภคที่ไม่ได้เป็นหลักประกันเช่นสินเชื่อรถยนต์หรือ หนี้บัตรเครดิต ทำความเข้าใจกับวิธีการทำงานของกระบวนการเพื่อที่คุณจะไม่ตกอยู่ในความประหลาดใจใด ๆ
ด้วยการกล่าวดังกล่าวให้สนุกกับบ้านของคุณ เจ้าของบ้านส่วนใหญ่ไม่พบการยึดสังหาริมทรัพย์ คุณเข้าใจมากพอที่จะมองไปที่ปัจจัยเสี่ยงหลักที่นำไปสู่ประสบการณ์ที่ไม่เอื้ออำนวยเหล่านี้เพื่อที่คุณจะสามารถป้องกันได้ และการป้องกันเหล่านี้โดยส่วนใหญ่จะหมุนไปรอบ ๆ หลักการทางการเงินส่วนบุคคลที่ไร้กาลเวลา ของการใช้ชีวิตใต้วิธีการของคุณ