วิธีการตรวจสอบว่าคุณควรรีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยของคุณหรือไม่
อย่างไรก็ตามคุณต้องเสียเงิน จำนองเป็นอัตราคงที่ หลายปีที่ผ่านมาดังนั้นคุณต้องจ่ายเงิน 6 เปอร์เซ็นต์ในขณะที่เด็กของเพื่อนบ้านจ่ายเงิน 3.25 เปอร์เซ็นต์ คุณควรจะรีไฟแนนซ์?
ประการแรกพื้นหลังสำหรับผู้ที่คุณไม่คุ้นเคยกับคำศัพท์: "การรีไฟแนนซ์" การจำนอง หมายความว่าคุณได้รับการจดจำนองใหม่
คุณ "ทำซ้ำการเงิน" - คุณใช้เงินอีกครั้งพร้อมกับแผนการชำระเงินที่เปลี่ยนแปลงไป
ข้อดีของการรีไฟแนนซ์
หลายคนที่มีการจำนองอัตราคงที่ที่รีไฟแนนซ์มีแรงจูงใจจากโอกาสที่จะขัดขวางอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า
ความแตกต่างเล็ก ๆ น้อย ๆ ในอัตราดอกเบี้ยทำให้ความแตกต่างใหญ่ เปรียบเทียบการจำนอง 30 ปีมูลค่า 240,000 เหรียญ หนึ่งดำเนินการอัตราดอกเบี้ยร้อยละ 4.00 และอื่น ๆ ที่ดำเนินการอัตราดอกเบี้ยร้อยละ 4.25
ที่ไม่ได้เสียงเหมือนความแตกต่างใหญ่ไม่ได้หรือไม่ มันเป็นเพียงแค่หนึ่งในสี่ของเปอร์เซ็นต์ใช่มั้ย? เท่าไหร่ของความแตกต่างที่อาจทำให้?
สารประกอบขนาดเล็ก เป็นผลรวมมหาศาล เมื่อสิ้นสุดระยะเวลา 30 ปีผู้ถืออัตราร้อยละ 4.25 จะต้องจ่ายเงินเพิ่มประมาณ 10,000 เหรียญตลอดอายุเงินกู้ในขณะที่ผู้ถือครองเงินกู้จำนองร้อยละ 4.00
เห็นได้ชัดว่าประโยชน์ที่ยิ่งใหญ่ที่สุดในการรีไฟแนนซ์คือโอกาสที่จะลดอัตราดอกเบี้ยของคุณซึ่งจะตัดเป็นพัน ๆ ดอลลาร์ออกจากยอดรวมการชำระคืนเงินกู้ของคุณ
ข้อเสียของการรีไฟแนนซ์
แต่ทุกดอกกุหลาบมีหนามของ: การรีไฟแนนซ์จะเริ่มต้นใหม่นาฬิกาจำนองของคุณนำตารางค่าตัดจำหน่ายของคุณกลับไปที่ตารางหนึ่ง
"หมายความว่าไงล่ะ?"
นี่คือวิธีการทำงานของสินเชื่อ: เมื่อคุณชำระเงินเปอร์เซ็นต์ของการชำระเงินนั้นจะไปสู่ความสนใจของคุณ จำนวนเงินที่เหลือจะไปต่อยอดเงินกู้เดิมของคุณ
การชำระเงินของคุณมีผลมากขึ้นกับเงินต้นของคุณยิ่งดีเท่านั้น การชำระยอดเงินต้นช่วยให้คุณสามารถชำระคืนเงินกู้ได้เร็วขึ้น (นั่นคือเหตุผลที่คุณควรตรวจสอบให้แน่ใจว่า การชำระเงินจำนองพิเศษ ใด ๆ นำไปใช้กับเงินต้นของคุณ )
เมื่อคุณเริ่มต้นการจดจำนองใหม่การชำระเงินส่วนใหญ่จะใช้กับดอกเบี้ย เฉพาะเศษเล็กเศษน้อยของมันไปสู่หลักของคุณ ในตอนท้ายของปีแรกของการชำระเงินจำนองคุณจะเห็นว่าคุณแทบจะไม่ทำให้บุ๋มในยอดเงินต้นของคุณ
ความคืบหน้าตามความคืบหน้าในการจำนองของคุณยิ่งมากเท่าใดการชำระเงินของคุณก็จะมีผลกับเงินต้นของคุณ เมื่อถึงปีที่ 25 ของการจำนอง 30 ปีการชำระเงินเกือบทั้งหมดของคุณจะถูกนำไปใช้กับเงินต้นของคุณ
"นี่เป็นเรื่องที่น่าสนใจจริง ๆ (Yawn.) แต่จะมีผลอย่างไรกับการรีไฟแนนซ์?"
เมื่อคุณรีไฟแนนซ์เงินกู้คุณจะรีเซ็ตนาฬิกากลับเป็นปีแรก การชำระเงินส่วนใหญ่จะใช้กับดอกเบี้ยไม่ใช่หลัก
หากคุณยังคงอยู่ในช่วงไม่กี่ปีแรกของการจำนองของคุณนี่ไม่ใช่เรื่องใหญ่ แต่ถ้าคุณดำเนินการจำนองของคุณต่อไปคุณควรเรียกใช้สเปรดชีตเพื่อดูว่าอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าช่วยให้นาฬิกาย้อนกลับได้หรือไม่
การออมเงินด้วยดอกเบี้ยก่อนเงินกู้
สมมุติว่า Joe มีการจำนองอยู่ที่ 100,000 ดอลลาร์โดยคิดดอกเบี้ย 6 เปอร์เซ็นต์
การชำระเงินรายเดือนของเขาคือ 599 เหรียญ ในตอนท้ายของปีที่ 1 โจได้จ่ายเงินจำนวน 7,188 เหรียญให้แก่การจำนองของเขา มีเพียง 1,299 เหรียญเท่านั้นที่จ่ายยอดเงินต้น ส่วนที่เหลือถูก gobbled โดยดอกเบี้ย
โจแค่หนึ่งปีใน การจำนอง 30 ปีของ เขาพบว่าเขาสามารถหาเงินกู้ใหม่ได้ร้อยละ 5 refinances โจปิดออกจำนองเก่าของเขาและอีกครั้งเริ่มต้นนาฬิกา เขาจ่ายเงิน 1,000 เหรียญในการปิดบัญชีเงินกู้ใหม่ของเขา
เมื่อโจทก์จ่ายเงินจำนวน 109,871 เหรียญในช่วงอายุเงินกู้ (จ่ายเงินรวม 209,871 เหรียญสำหรับบ้าน 100,000 เหรียญของเขา) โดยการรีไฟแนนซ์โจ "สูญเสีย" 5,889 ดอกเบี้ยที่เขาจ่ายสำหรับปีแรกของเงินกู้ของเขา อุ๊ยตาย
แต่ก็คุ้มค่า ตอนนี้ Joe จะจ่ายเงินดอกเบี้ย 95,483 เหรียญเป็นดอกเบี้ยตลอดอายุการกู้ยืมแทน $ 109,871 กล่าวอีกนัยหนึ่งการเคลื่อนไหวของเขาช่วยให้เขาประหยัดเงินได้ 14,387 เหรียญ
การจ่ายดอกเบี้ยเพิ่มเติมโดยการรีไฟแนนซ์เงินกู้ในภายหลัง
แต่สมมุติว่า Joe อยู่ในปีที่ 15 ของการจำนอง 30 ปีเมื่อเขาค้นพบโอกาสที่จะรีไฟแนนซ์ เขาไม่ต้องการความมุ่งมั่นใหม่ 30 ปีดังนั้นเขาจึงรีไฟแนนซ์ สินเชื่อจำนอง 15 ปี เกิดอะไรขึ้น?
แม้จะลดอัตราดอกเบี้ยลงไปร้อยละ 5 และเร่งชำระเงินผ่านการจำนอง 15 ปีโจจ่ายดอกเบี้ยมากกว่าโดยการรีไฟแนนซ์มากกว่าที่เขาทำภายใต้สถานการณ์เดิม กล่าวอีกนัยหนึ่งการรีไฟแนนซ์เป็นเรื่องแย่มากสำหรับโจเพราะเขาอยู่ไกลเกินไปในการจำนองของเขา
บรรทัดด้านล่าง
อย่าคิดว่าการรีไฟแนนซ์เป็นเรื่องที่ดีหรือไม่ดี เสียบอัตราดอกเบี้ยเงื่อนไขเงินกู้และค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีลงในสเปรดชีตหรือเครื่องคิดเลขการรีไฟแนนซ์ออนไลน์เพื่อคำนวณว่าข้อตกลงที่อาจเกิดขึ้นที่คุณเสนอนั้นเหมาะสมกับสถานการณ์ของคุณหรือไม่
ตามกฎทั่วไปของหัวแม่มือถ้าคุณอยู่ภายในไม่กี่ปีแรกทำให้การชำระเงินจำนองและคุณสามารถเคาะอัตราดอกเบี้ยลดลง 0.75 เปอร์เซ็นต์หรือมากกว่าคุณควรพิจารณา ก่อนหน้านี้ในการจำนองของคุณที่คุณรีไฟแนนซ์ให้ดีขึ้น