คำถาม: ฉันควรจะแก้ไขบ้านของฉันหรือพยายามที่จะขายเป็น?
ผู้อ่านถามว่า: ฉันใช้เวลาและเงินไปกับการปรับปรุงภายนอกของบ้านของฉันพร้อมกับการสร้างห้องอาบน้ำต้นแบบขนาดใหญ่ อย่างไรก็ตามส่วนที่เหลือของบ้านอายุ 22 ปีของฉันต้องการความใส่ใจภายใน ห้องอาบน้ำชั้นบนมีเน่าแห้งและลงวันที่ ห้องครัวเช่นกันก็เป็นยุค 80 เรามีเครื่องใช้ไฟฟ้าที่ค่อนข้างใหม่ แต่อาจมีการเปลี่ยนเคาน์เตอร์และตู้ ฉันควรจะแก้ไขบ้านของฉันหรือพยายามที่จะขายมันเป็น?
คำตอบ: นี่เป็นหนึ่งในคำถามที่คำตอบขึ้นอยู่กับตัวแปรต่างๆเช่นสภาพการแข่งขันของสินค้าคงคลังไม่ว่าจะเป็น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ร้อนเย็นหรือเป็นกลาง และโอกาสในการคืนผลตอบแทนจากการลงทุน
จากประสบการณ์ของฉันผู้ขายจำนวนมากใส่เงินมากเกินไปในการแก้ไขบ้านของพวกเขาสำหรับการขาย พวกเขาทำการซ่อมแซมผู้ซื้ออาจไม่เคยสังเกตเห็นหรือจะไม่จ่ายเงินเพิ่ม พูดคุยกับตัวแทนของคุณก่อนที่จะทำการซ่อมแซมใด ๆ และโปรดตรวจสอบให้แน่ใจว่าตัวแทนของคุณมีประสบการณ์และมีคุณสมบัติเพียงพอที่จะให้คำตอบที่เหนียวแน่นซึ่งคุณสามารถเชื่อถือได้
ขายบ้านพร้อมอยู่ในสภาพ
ตัวอย่างเช่นเมื่อไม่กี่ปีที่ผ่านมาลูกค้าที่ผ่านมาได้เรียกร้องให้บอกว่าเพื่อนบ้านที่บ้านใกล้เรือนเคียงของเธอต้องการขายบ้านของตัวเองทันที กล่าวว่าจำเป็นต้องทำงานเป็นคำพูด
บ้านปรากฏอยู่ มันมีรูในผนังตลอดทางด้านนอกและปัสสาวะแช่พื้นไม้; ส่วนใหญ่ของไฟฟ้าไม่ได้ทำงานและอ่างห้องน้ำได้ลดลงผ่าน Joists
ก๊อกน้ำทุกแห่งรั่วออกมาและในห้องนอนหนึ่งห้องพบว่ากองหนูที่ตายแล้วได้กวาดตัวเข้าไปกองอยู่ตรงกลางของพื้น
นี่ไม่ใช่บ้านที่สามารถแก้ไขได้ง่าย แม้แต่ชุดสีจะช่วยให้ขายสถานที่แห่งนี้ได้ เรามีราคาต่ำพอที่จะดึงดูด ข้อเสนอพิเศษหลายอย่าง และขายได้โดยไม่มีวันครบกำหนดในตลาด
เฉพาะผู้รับเหมาและครีบที่ทำข้อเสนอในบ้านนี้
ผู้ซื้อบ้านต้องการผู้จัดหาหรือแก้ไขที่อยู่อาศัย?
ผู้ซื้อบ้าน บาง ราย ต้องการ ซื้อบ้านพักผู้ ให้ บริการ แต่โดยทั่วไปผู้ซื้อเหล่านี้ต้องการบ้านที่ต้องการการซ่อมแซมเครื่องสำอางค์ที่มีน้ำหนักเบา ผู้ซื้อที่คว่ำไป fixers เป็นผู้ที่ทั้งสองไม่ได้มีคุณสมบัติที่จะซื้อบ้านราคาแพงกว่าหรือผู้ที่ต้องการทำกำไรโดยการแก้ไขบ้านตัวเอง
ฉันยังพบสามเณร ผู้ซื้อบ้านครั้งแรก ที่กล่าวว่า "ให้ฉันบ้านฉันสามารถฉีกลงไปที่ studs." ผู้ซื้อรายใหญ่ส่วนใหญ่ยินดีที่จะดำเนินการซ่อมแซมง่ายๆเช่นทาสีผนังวางปูพรมใหม่หรือเปลี่ยนหลอดไฟ พวกเขามักไม่ต้องการที่จะสร้างรากฐานหรือย้ายกำแพง
ผู้ซื้อผู้ซื้อ - ชั้นจะลดราคาของบ้านเพื่อให้สามารถซ่อมแซมได้และในความไม่สะดวกอีกสักหน่อย สมมติว่าบ้านมีมูลค่า 100,000 เหรียญขึ้นไป แต่ต้องมีหลังคาใหม่ หลังคาใหม่อาจมีราคา 10,000 เหรียญ ผู้ซื้อมักไม่เสนอราคา 90,000 เหรียญสำหรับบ้านนี้ มิฉะนั้นพวกเขาสามารถซื้อบ้านเหมือนกันได้ด้วยหลังคาใหม่มูลค่า 100,000 เหรียญและไม่ต้องยุ่งยาก
ผู้ซื้อบ้านประเภทนี้อาจเสนอราคา 75,000 เหรียญหรือแม้แต่น้อย ในสถานการณ์สมมตินี้ผู้ขายจะฉลาดในการชำระเงินสำหรับ หลังคาใหม่ และขายบ้านราคา $ 100,000
นอกจากนี้ ผู้ซื้อจำนวนมาก จะไม่ซื้อบ้านที่ต้องการหลังคาใหม่ พวกเขาจะกังวลว่างานที่เกี่ยวข้องจะเสียค่าใช้จ่ายสูงกว่าที่พวกเขาคาดไว้ บางทีการเปลี่ยนหลังคาจะเกี่ยวข้องกับการฉีกขาดออกจากเปลือกและการซ่อมแซม rafters ซึ่งอาจเพิ่มค่าใช้จ่าย ผู้ซื้อส่วนใหญ่ต้องการบ้านที่อยู่ในสภาพการย้ายเข้า โดยไม่ได้ทำการซ่อมแซมคุณจะ จำกัด จำนวนผู้ซื้อที่อาจถูกดึงดูดไปที่บ้านของคุณ
ก่อนที่จะแก้ไขบ้านของคุณ
ผู้ขายสมาร์ทจะชั่งน้ำหนักต้นทุนของการปรับปรุงที่เสนอเทียบกับ มูลค่าตลาด ของบ้านหลังการซ่อมแซมหรืออัพเกรดเสร็จสิ้น หากการอัปเกรดไม่ได้เป็นการตอบแทนการลงทุนการปรับปรุงดังกล่าวอาจไม่ได้รับการรับประกัน ก่อนที่คุณจะตัดสินใจยกหลังคาและติดตั้งสกายไลท์ในชุดต้นแบบให้ตระหนักว่าห้องครัวและห้องอาบน้ำมีผลตอบแทนสูงสุด
ก่อนที่จะตัดสินใจที่จะทำการซ่อมแซมที่เฉพาะเจาะจงก่อนที่จะขายต่อให้ใช้เวลาช่วงบ่ายเพื่อไปเที่ยวชมบ้านอื่น ๆ ในบริเวณใกล้เคียงกับการขายกับตัวแทนของคุณ
โปรดสังเกตเงื่อนไขและสิ่งอำนวยความสะดวกในบ้านเหล่านั้น เปรียบเทียบบ้านเหล่านี้กับคุณ ตัวอย่างเช่นถ้าบ้านส่วนใหญ่ในตลาดมีการปรับปรุงห้องครัวคุณควรให้ความสำคัญกับการแก้ไขห้องครัว
ไม่ได้หมายความว่าคุณจำเป็นต้องซื้อเครื่องใช้ที่ออกแบบและฉีกตู้ออก แต่การ ปรับปรุงห้องครัว เล็ก ๆ อาจเป็นการลงทุนที่ดี บางครั้งเพียงแค่วาดตู้ไม้โอ๊กสีเข้มขึ้นและการติดตั้งฮาร์ดแวร์ที่อัปเดตจะทำให้ห้องครัวของคุณมีรูปลักษณ์ใหม่
จัดทำรายการของทุกอย่างที่ชำรุดเสียหรือชำรุด หากผู้ซื้อเห็นปัญหาหรือระบบชำรุดพวกเขาอาจสงสัยว่ามีอะไรที่ถูกละเลยในบ้าน ผู้ซื้อที่ฉันพบบ้านราคา 1.5 ล้านดอลลาร์ในยุค 40 ของ Fab 40 ในแซคราเมนโตได้ผ่านบ้านนั้นเนื่องจากการกำกับดูแลเล็กน้อยของผู้ขาย ทางเข้าพรมมีรอยร้าวขนาดใหญ่ลงที่ศูนย์กลางของตะเข็บของมันและมันก็ขาด พรมที่สร้างความประทับใจให้กับผู้ซื้อในขอบเขตที่พวกเขาเชื่อว่าผู้ขายไม่สนใจเรื่องการขายบ้าน
ต่อไปนี้คือการปรับปรุงขั้นต่ำ 10 ประการก่อนขายบ้านของคุณ:
- เจาะหลุมและรอยแตกในผนังและเพดาน
- แก้ไขเครื่องใช้ไฟฟ้าและระบบ HVAC ทั้งหมด
- ซ่อมก๊อกน้ำรั่ว
- แทนที่พรมปูพื้นที่ชำรุดหรือเปื้อน
- ทาสีผนังที่มืดหรือเน่าเปื่อยด้วยสีที่เป็นกลาง (ไม่ใช่สีขาว)
- เปลี่ยนกระจกหน้าต่างหัก
- ซ่อมหลังคา
- เปลี่ยน พัดลม ติดตั้ง / พัดลมเพดาน ทุกวัน
- แทนที่ผ้าม่านเก่าและปูหน้าต่าง
- แก้ไขการละเมิดรหัส
หาก ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ของคุณร้อนมาก - ตลาดของผู้ขาย - คุณสามารถหลีกเลี่ยงการซ่อมแซมได้น้อยลงก่อนที่จะขาย แม้กระนั้นบ้านที่ต้องการซ่อมแซมจะยังคงให้ราคาที่ต่ำกว่า ในตลาดที่ช้า - ตลาด ของ ผู้ซื้อ - ผู้ซื้ออาจไม่ได้มองไปที่บ้านที่ต้องการทำงานเว้นแต่เป็น REO สอบถามตัวแทนของคุณเพื่อขอคำแนะนำ
ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย