การรวมบ้านสองหลังไว้ในที่เดียวจำเป็นต้องใช้กลยุทธ์
ทางเลือกที่ 1: ซื้อบ้านพร้อมขายบ้าน 2 หลัง
ปัญหาแรกกับชนิดของแผนที่จะได้รับการรับรองสำหรับการจำนอง
เห็นได้ชัดว่าถ้าผู้ขายสองรายแต่ละคนขายบ้านโดยมีเจตนาที่จะซื้อบ้านร่วมกันเป็นคู่และไม่เกี่ยวข้องกับการจัดหาเงินทุนก็ทำได้ง่ายกว่ามาก ผู้ขายที่มีบ้านหรือที่อยู่อาศัยที่ปราศจากความเสี่ยงหรือบ้านที่มีส่วนได้เสียเพียงพอที่จะสร้างกระแสเงินสดเพื่อซื้อบ้านก็มีอิสระมากขึ้นในการปฏิบัติตามตัวเลือกนี้ แต่ในความเป็นจริงคนส่วนใหญ่จะออกจำนองเพื่อซื้อบ้าน ซึ่งหมายความว่าคู่สัญญาอาจจำเป็นต้องมีคุณสมบัติสำหรับการจำนองที่ด้านบนของความสามารถในการจ่ายเงินจำนองในสองบ้านอื่น ๆ
หลังจากเพิ่มการชำระเงินจำนองใหม่ไปสองการชำระเงินจำนองที่มีอยู่สัดส่วนที่อัตราส่วนตามสัดส่วนรายได้อาจผลักดันทั้งสองฝ่ายออกจากช่วงที่จะมีคุณสมบัติ ผู้ให้กู้ใช้อัตราส่วนซึ่งเป็นเปอร์เซ็นต์สำหรับทั้งด้านหน้าและด้านหลัง อัตราส่วน front-end คือเปอร์เซ็นต์ของการชำระคืนเงินจำนองกับรายได้รวมขั้นต้น อัตราส่วนด้านหลังคือเปอร์เซ็นต์ของการชำระคืนเงินกู้พร้อมกับหนี้สินเพิ่มเติมเช่นบัตรเครดิตเมื่อเทียบกับรายได้รวมขั้นต้น
หากอัตราส่วนสูงเกินไปคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายจะไม่มีคุณสมบัติเป็นเจ้าของบ้านทั้งสามหลังในเวลาเดียวกัน Aha คุณอาจพูดได้ แต่ฝ่ายต่างๆสามารถเปลี่ยน บ้าน เหล่านั้น ให้เป็นเช่า และใช้รายได้ค่าเช่าดังกล่าวเพื่อชดเชยการ ชำระเงินจำนอง ได้ใช่ไหม? ในขณะที่จะเพิ่มรายได้ซึ่งจะลดอัตราส่วนผู้ให้กู้ส่วนใหญ่จะไม่อนุญาตให้มีการใช้รายได้ค่าเช่าในการคำนวณ
ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่ปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ที่เข้มงวดเกี่ยวกับระยะเวลาที่บ้านต้องได้รับการเช่าเพื่อให้มีคุณสมบัติรับค่าเช่าในการคำนวณจำนองและหนึ่งเดือนหรือสองไม่เพียงพอ
ปัญหาที่สองกับการซื้อบ้านตามด้วยการขายบ้านสองหลังคือความจริงที่ว่าถ้าการชำระเงินดาวน์สำหรับบ้านใหม่มาจากการขายบ้านสองหลังอื่น ๆ ผู้ขายอาจจะต้องเขียน ข้อเสนอที่อาจเกิดขึ้น ข้อเสนอพิเศษช่วยให้พวกเขามีทางออกวิธียกเลิกการซื้อและผู้ขายจำนวนมากไม่ชอบข้อเสนอพิเศษด้วยเหตุผลที่ดีเนื่องจากไม่ได้เป็นสิ่งที่แน่นอน
หากตลาดไม่เอื้อต่อการเสนอขายที่อาจส่งผลต่อกลยุทธ์นี้ ใน ตลาดของผู้ขาย ตัวอย่างเช่นข้อเสนอพิเศษอาจเป็นเรื่องยากที่จะได้รับการยอมรับ หากการซื้อที่ตั้งใจไว้เป็นบ้านที่น่าพอใจมากอาจมีข้อเสนอพิเศษหลายข้อและข้อเสนอที่มีอยู่เกือบจะไม่มีวันชนะในสถานการณ์ข้อเสนอพิเศษหลายรายการ
ทางเลือกที่ 2: ขายบ้านก่อนซื้อบ้านใหม่
ไม่ว่าจะเป็นคู่จะต้องขายบ้านหรือบ้านหลังเดียวเพื่อรวมครัวเรือนในบ้านใหม่ขึ้นอยู่กับอัตราส่วนการจำนองอีกครั้ง อาจเป็นไปได้ที่จะขายบ้านหลังเดียวก่อนที่จะซื้อบ้านใหม่
ผู้ให้กู้จำนอง สามารถแนะนำได้ดีที่สุดในสถานการณ์เช่นนี้
อย่างไรก็ตามหากมีความจำเป็นต้องขายบ้านทั้งหลังก่อนซื้อบ้านใหม่จะมีทางเลือกย่อยสามแบบดังนี้
- ขายบ้านที่มีอยู่ด้วย สัญญาที่อาจเกิดขึ้นซึ่งจะ ช่วยให้ผู้ขายสามารถซื้อบ้านใหม่และทำสัญญาการซื้อได้หรือ
- ขายบ้านที่มีอยู่พร้อมตัวเลือกให้เช่าหลังเลิกจ้างเพื่อให้ผู้ขายสามารถหาบ้านใหม่เพื่อซื้อและขายได้
- ขายบ้านทั้งหลังย้ายที่อื่น ๆ แล้วล่าหาบ้านใหม่ซึ่งเกี่ยวข้องกับการย้ายสองครั้ง ตัวเลือกสุดท้ายนี้ดีที่สุดจากมุมมองทางการเงินเนื่องจากผู้ขายจะไม่มีภาระผูกพันและอยู่ในสถานะที่เข้มแข็งในการเจรจาซื้อบ้านใหม่ แต่ในทางปฏิบัติคนส่วนใหญ่ไม่ต้องการย้ายสองครั้ง การย้ายครั้งเดียวมักยากพอ
หากผู้ขายเลือกที่จะเขียนข้อเสนอที่อาจเกิดขึ้นหากพวกเขาขายในตลาดของผู้ขายจะง่ายกว่าในการกำหนดเงื่อนไขแก่ผู้ซื้อมากกว่าที่จะขายใน ตลาดของผู้ซื้อ
ในตลาดของผู้ขายผู้ซื้อมักจะยินดีที่จะรอผู้ขายหาบ้านซื้อมากกว่าวิธีอื่น ๆ เป็นวิธีที่ปลอดภัยสำหรับผู้ขายในการวางแผนซื้อบ้านใหม่เนื่องจากไม่มีความเสี่ยงต่อผู้ขายหากไม่สามารถหาบ้านใหม่ที่จะซื้อได้
ข้อเสียคือผู้ขายสามารถหาบ้านในฝันของพวกเขาแล้วไม่สามารถ - ด้วยเหตุผลหลายประการที่อาจแตกต่างกันไปในแต่ละราคาจากเงื่อนไขไปจนถึงสถานที่ - ขายบ้านที่มีอยู่ การสูญเสียบ้านในฝันอาจเจ็บปวด ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ที่จัดการกับธุรกรรมประเภทนี้ควรจะสามารถให้ความช่วยเหลือและทำให้กระบวนการนี้ราบรื่น
ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย