ราคาขายบ้านปกติอาจใช้เวลาว่าง ๆ เนื่องจากการยึดสังหาริมทรัพย์ในบริเวณใกล้เคียง
ในละแวกใกล้เคียงอื่น ๆ บ้านรอการขายอาจจะขึ้นและฉาบด้วยป้ายขนาดใหญ่ที่โฆษณาเป็นทรัพย์สินที่ธนาคารเป็นเจ้าของหรือ REO
บ้านรอการขายบางส่วนยังคงถูกยกเลิกไปหลายปี วัชพืชเติบโตสูงพอที่จะครอบคลุมทางเท้า pranksters โยนก้อนหินผ่านหน้าต่างชั้นสองและบ้านกลายเป็นสิ่งที่น่ารังเกียจสำหรับพื้นที่ใกล้เคียง
สัญญาณของการยึดสังหาริมทรัพย์สามารถปล่อยให้เพื่อนบ้านสงสัยเกี่ยวกับมูลค่าของบ้านของพวกเขา เจ้าของบ้านโดยรอบกังวลว่าการยึดสังหาริมทรัพย์อาจส่งผลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สินและถูกต้อง
การประเมินรวมที่อยู่อาศัยเช่นเดียวกับคุณ Foreclosures Plus
มีสามวิธี การประเมิน คุณสมบัติ:
- วิธีต้นทุน - วิธีนี้จะพิจารณาต้นทุนในการสร้างบ้านบวกกับมูลค่าของที่ดิน
- แนวทางรายได้ - ใช้เพื่อเปรียบเทียบหลายหน่วยตามอัตราตัวพิมพ์ใหญ่
- วิธีมูลค่าตลาด ประเภทของการประเมินนี้เปรียบเทียบคุณสมบัติของเรื่อง กับยอดขายที่เทียบได้ สามในละแวกเดียวกัน
หากยอดขายที่เทียบเคียงได้สองรายการเป็นรายการปกติและมีการยึดสังหาริมทรัพย์หรือ ขายสั้น ผู้ประเมินจะใช้ ยอดขายที่มีปัญหา ดังกล่าวเป็นทรัพย์สินที่เทียบเท่าได้หรือไม่?
เพื่อให้ได้คำตอบผมได้พูดคุยกับ Derek Yuke ผู้ประเมินราคาที่ Yuke & Associates ในแซคราเมนโต
Yuke พยายามที่จะหาการทำธุรกรรมระยะยาวแขนเมื่อวางกันประเมิน ถือว่าเป็นการขายตามราคาตลาดเสนอขายโดยผู้ขายที่เต็มใจและซื้อโดยผู้ซื้อที่มีความสามารถและเต็มใจโดยไม่มีคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายที่เกี่ยวข้องกับการคุมขังและไม่เกี่ยวข้อง
แม้ว่าจะหมายถึงการดึงยอดขายที่เทียบเคียงจากพื้นที่ใกล้เคียงที่อยู่ติดกันและปรับมูลค่าให้มากที่สุดผู้ประเมินราคาเขากล่าวว่าสามารถหาการทำธุรกรรมแขนยาวเพื่อใช้ในการประเมิน
Yuke เข้ามาทำธุรกิจมาตั้งแต่ปีพ. ศ. 2539 และกล่าวว่า "ถ้าฉันใช้การยึดสังหาริมทรัพย์ฉันจะอธิบายว่าทำไมฉันถึงใช้มัน ฉันบอกว่ามันไม่ได้เป็น comp ที่ดีและไม่ให้มันมากน้ำหนัก "เขากล่าวว่าการยึดสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เป็นตัวแทนของมูลค่าตลาดและเขาก็สามารถหายอดขายปกติที่จะนำไปรวมในการประเมินของเขา "ถ้ามีเพียงการยึดสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่แล้วจะมีผลต่อตลาดเพราะมันกลายเป็นค่า" Yuke เตือน
Foreclosures ทำให้ HOAs อยู่ในภาวะเสี่ยง
Yuke ยังคง "ถ้าไม่มีการทำธุรกรรมปกติใด ๆ คุณก็ติดอยู่ การพัฒนาคอนโดเป็นเรื่องที่ยากลำบาก "จะเกิดอะไรขึ้นถ้ามีเพียง การขายสั้น หรือการยึดสังหาริมทรัพย์ภายใน สมาคมเจ้าของบ้านเท่านั้น ? ตามที่ Yuke นั่นเป็นคำแนะนำที่ดีที่สุดสำหรับการพัฒนาดังกล่าวเนื่องจากเป็นเพียง comps เท่านั้น
การขายที่ยากลำบากภายในสมาคมเจ้าของบ้านก็หมายความว่าไม่น่าเป็นไปได้ที่เจ้าของจะจ่ายเงินส่วนแบ่งรายได้ให้กับ HOA ตามสัดส่วนดังกล่าว หากกองทุนสมาคมเจ้าของบ้านทำงานต่ำก็เป็นเจ้าของบ้านคนอื่น ๆ ที่จบลงด้วยการจ่ายแท็บในรูปแบบของค่าธรรมเนียมสมาคมสูงขึ้น
แต่น่าเสียดายที่แม้ว่าสมาคมเจ้าของบ้านหลายแห่งมีอำนาจในการยึดสังหาริมทรัพย์หากมีการค้างชำระอยู่เพียงไม่กี่รายก็มีเงินหรือหมายถึงการทำเช่นนั้นและบรรดาผู้ที่ทำบ่อยครั้งจะต้องดำเนินการเมื่อจำนวนเงิน จำนอง สูงกว่ามูลค่าของหน่วย
Foreclosures ลดราคาใกล้เคียง
แม้ว่าการศึกษาบางชิ้นแสดงว่าละแวกใกล้เคียงที่มีจำนวนการยึดสังหาริมทรัพย์สูงจะลดลง 1 เปอร์เซ็นต์ในมูลค่าการลดลงของมูลค่าจะไม่ได้เกิดจากจำนวนการยึดสังหาริมทรัพย์ บ่อยครั้งที่ราคาลดลงเป็นผลมาจากการรับรู้ของผู้ซื้อในพื้นที่ควบคู่ไปกับการละเลยที่รุนแรงของเจ้าของรายก่อนหน้านี้
ยอดขายยึดสังหาริมทรัพย์บางแห่งดูเหมือนจะขยายตัวได้ ทันทีที่เจ้าของบ้านรายหนึ่งตกอยู่ในค่าเริ่มต้นคนอื่น ๆ ในบริเวณใกล้เคียงก็ดูเหมือนจะปฏิบัติตาม หากเจ้าของบ้านผิดนัดถูกขับไล่หรือทิ้งทรัพย์สมบัติบ้านที่ร้างกลับตกอยู่ในสภาพทรุดโทรม
บ้านที่ไม่มีการอุทธรณ์ขอบที่ต้องการการซ่อมแซมที่สำคัญไม่ได้ขาย ตามมูลค่าตลาด
ส่วนหนึ่งของ ข้อเสียเปรียบ ใน การซื้อการยึดสังหาริมทรัพย์ คือความเป็นจริงบ้านจะขาย "ตามสภาพ" และผู้ซื้อไม่มีการรับประกันสภาพ เจ้าของบ้านบางรายที่สูญเสียทุกสิ่งทุกอย่างเนื่องจากการยึดสังหาริมทรัพย์อาจไม่ได้คิดอะไรเกี่ยวกับการขายเครื่องใช้ไฟฟ้าในตัวและฉีกท่อประปาทองแดงออกขายเศษเหล็ก บ้านที่มีคุณสมบัติที่ขาดหายไปก็ลดราคาย่าน
ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย