พื้นฐานของสินเชื่อไฮบริด
สินเชื่อไฮบริดมาในรูปแบบต่างๆและเป็นที่นิยมมากที่สุดสำหรับสินเชื่อบ้าน
พวกเขาเป็น "ไฮบริด" (หรือส่วนผสม) ของเงินกู้อัตราคงที่และ การจำนองอัตราปรับ (ARMs) ดังนั้น คุณจะได้รับผลประโยชน์บางประเภทของเงินกู้แต่ละประเภท
สินเชื่ออัตราดอกเบี้ยคง ที่สามารถคาดการณ์ได้ : คุณรู้ว่าอัตราดอกเบี้ยของคุณจะเป็นอย่างไรในชีวิตของเงินกู้ของคุณและคุณจะรู้ว่าการชำระเงินรายเดือนของคุณเป็นอย่างไร เงินกู้ไฮบริดให้ความเสถียรได้ถึง 10 ปีก่อนที่การปรับตัวจะเริ่มต้นขึ้น
สินเชื่อที่ปรับได้ จะเริ่มต้นด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าและอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าจะส่งผลให้การชำระเงินรายเดือนลดลง อย่างไรก็ตาม หากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น การชำระเงินรายเดือนของคุณอาจเพิ่มขึ้นซึ่งเป็นปัญหาหากคุณไม่มีกระแสเงินสดเพื่อให้ครอบคลุมการชำระเงินที่สูงขึ้น
เมื่อทำงานได้ดีที่สุด
อัตราการเริ่มต้นที่ต่ำกว่านั้นมาพร้อมกับความเสี่ยง แต่ลูกผสมสามารถทำให้รู้สึกในสถานการณ์ที่เหมาะสม
การจับเวลาระยะสั้น: หากคุณวางแผนที่จะย้าย หรือรีไฟแนนซ์ ภายในไม่กี่ปีคุณสามารถใช้อัตราที่ต่ำกว่าก่อนที่การปรับค่าจะเริ่มขึ้น
แต่ถ้าแผนการเปลี่ยนแปลงไปและคุณรักษาเงินกู้ไว้กลยุทธ์นี้อาจทำให้เกิดผลย้อนกลับได้
การชำระล่วงหน้า: คุณสามารถลดความเสี่ยงโดยการ ชำระเงินเพิ่มเติมอย่างมีนัยสำคัญ - เกินกว่าการชำระเงินรายเดือนที่คุณต้องการ หากคุณจ่ายเงินมัดจำเงินกู้ให้เร็วพอคุณอาจสามารถชดเชยอัตราที่สูงขึ้นและหลีกเลี่ยงการช็อกจากการชําระเงินได้
อัตราต่ำสุด: หากอัตราเข้าพักต่ำลงหรือลดลงคุณจะได้รับประโยชน์จากอัตราเริ่มต้นที่ต่ำกว่าในระยะยาว แต่การทำนายอนาคตเป็นสิ่งที่ยากดังนั้นคุณจึงควรวางแผนการสำรองข้อมูลในกรณีที่อัตรานั้นสูงขึ้น
วิธีการทำงาน
สินเชื่อไฮบริดเริ่มต้นด้วยอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยคงที่ 30 ปีตามมาตรฐาน แต่อัตรานี้สามารถเปลี่ยนแปลงได้หลังจากผ่านไปหลายปี ผู้ให้กู้มัก จำกัด วงเงินที่คุณเปลี่ยนแปลงไปทุกปีและตลอดอายุของเงินกู้โดยเสนอการป้องกันหากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นอย่างมาก
ตัวอย่าง: สมมติว่าเงินกู้จำนวน 200,000 เหรียญ
- การจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่ 30 ปีโดยมีอัตราดอกเบี้ย 4.25 เปอร์เซ็นต์จะมีการชำระเงินรายเดือนอยู่ที่ 983.88 ดอลลาร์ (เรียนรู้วิธี คำนวณการชำระเงินรายเดือน หรือใช้ สเปรดชีต เพื่อทำเช่นนั้น) การชำระเงินรายเดือนจะไม่เปลี่ยนแปลง
- ARM 5/1 ที่มีอัตราดอกเบี้ยร้อยละ 3.4 เริ่มต้นด้วยการจ่ายเงินเป็นรายเดือนจำนวน 886.96 ดอลลาร์ซึ่งเป็นเงินออมประมาณ 96.92 เหรียญต่อเดือน หลังจากห้าปีอัตราดอกเบี้ยและการชำระเงินรายเดือนอาจเพิ่มขึ้นหรือลดลง
ระยะเวลาคงที่: ARM แบบผสมจะใช้อัตราคงที่เป็นระยะเวลา 3, 5, 7 หรือ 10 ปี ในช่วงเวลานั้นอัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นและการชำระเงินรายเดือนจะยังคงเหมือนเดิม เมื่อค้นคว้าเกี่ยวกับสินเชื่อไฮบริดหมายเลขแรกจะแสดงให้คุณทราบว่าระยะเวลาคงที่เป็นระยะเวลาเท่าใด
การใช้ ARM 5/1 ที่อธิบายข้างต้นอัตรานี้ยังคงเหมือนเดิมสำหรับห้าปีแรก การจำนองไฮบริด 10/1 จะให้อัตราเริ่มต้นเป็นเวลาสิบปี
ระยะเวลาการปรับปรุง: หลังจากสิ้นสุดระยะเวลาคงที่อัตราดอกเบี้ยสามารถเปลี่ยนแปลงได้และหมายเลขที่สองในชื่อเงินกู้จะบอกให้คุณทราบถึงความถี่ที่เกิดขึ้น ARM 5/1 สามารถปรับทุก ๆ หนึ่งปีสำหรับอายุการใช้งานที่เหลืออยู่ของเงินกู้
การชำระเงินรายเดือน: หากอัตราดอกเบี้ยเปลี่ยนแปลงการชำระเงินรายเดือนของคุณจะเปลี่ยนไป การชำระคืนเงินกู้จะคำนวณเพื่อชำระหนี้ของคุณและครอบคลุมดอกเบี้ยตลอดอายุการใช้งาน ที่เหลืออยู่ของเงินกู้ของคุณ อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นจำเป็นต้องมีการชำระเงินรายเดือนที่สูงขึ้นและมักเป็นความประหลาดใจที่ไม่พึงประสงค์สำหรับผู้กู้ แต่อัตรายังสามารถลดลง
ราคาจะเปลี่ยนแปลงได้อย่างไร?
ปัจจัยสำคัญสองประการมีอิทธิพลต่ออัตราของคุณ ผู้ให้กู้ของคุณเริ่มต้นด้วยอัตราดัชนีแล้วเพิ่มการแพร่กระจาย
ดัชนี: เกณฑ์มาตรฐานและอัตราดอกเบี้ยในระบบเศรษฐกิจในวงกว้างมีผลต่ออัตราการปรับตัวของคุณ เงินกู้ไฮบริดมีการเชื่อมโยงกับดัชนีซึ่งเป็นจุดเริ่มต้นสำหรับอัตราของคุณ ตัวอย่างเช่นเงินกู้ของคุณอาจใช้ อัตราการเสนอซื้อระหว่างธนาคารลอนดอน (LIBOR) เป็นดัชนี ในฐานะที่เป็นอัตราที่เลื่อนขึ้นและลงอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของคุณสามารถย้ายไปพร้อมกับ
การแพร่กระจาย: ผู้ให้กู้จะเพิ่มจำนวนที่เรียกว่า "spread" หรือ "margin" เพื่อให้ได้อัตราดอกเบี้ยขั้นสุดท้ายของคุณ ดอกเบี้ยพิเศษนี้จะให้ค่าชดเชยเพิ่มเติมแก่ผู้ให้กู้
ตัวอย่าง: สมมติว่าคุณมีเงินกู้ไฮบริดที่อยู่ในช่วงการปรับปรุง LIBOR 1 ปีปัจจุบันอยู่ที่ 2% การแพร่กระจายเงินให้กู้ยืมของคุณอยู่ที่ 2.25 เปอร์เซ็นต์ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของคุณจะปรับเป็น 4.25 เปอร์เซ็นต์ (2 เปอร์เซ็นต์บวก 2.25 เปอร์เซ็นต์)
การกำหนดราคา: วงเงินกู้สูงสุดหรือขีด จำกัด "cap" ว่าอัตราดอกเบี้ยจะเปลี่ยนแปลงได้อย่างไร ตัวลดเหล่านี้ช่วยลดความเสี่ยงสำหรับผู้กู้ด้วยการป้องกันการปรับขึ้นอัตราไม่ จำกัด
- จำนวนเงินสูงสุดที่แนะนำจะ จำกัด จำนวนอัตราที่คุณสามารถเปลี่ยนแปลงได้ในการปรับค่าใช้จ่ายครั้งแรกของคุณหลังจากที่คุณทำเสร็จสิ้นแล้ว ตัวอย่างเช่นถ้าดัชนีเคลื่อนตัว 3 เปอร์เซ็นต์ แต่คุณมีเปอร์เซ็นต์เริ่มต้น 2 เปอร์เซ็นต์อัตราของคุณจะเหลือเพียง 2 เปอร์เซ็นต์เท่านั้น
- ขีด จำกัด ระยะเวลาจะ จำกัด จำนวนอัตราที่เปลี่ยนแปลงในแต่ละโอกาสในการปรับเปลี่ยน ตัวอย่างเช่นอัตราอาจเปลี่ยนแปลงได้ไม่เกินร้อยละ 2 ต่อปี
- ฝาครอบอายุการใช้งาน กำหนดขีด จำกัด สูงสุดสำหรับการปรับค่าใช้จ่ายทั้งหมดตลอดอายุของเงินกู้ หากอัตราการขึ้นไปแตะระดับนั้นหลังจากปรับเพียงไม่กี่ครั้งอัตราจะไม่เพิ่มขึ้นอีกต่อไป
เงินกู้ไฮบริดมีให้จากผู้ให้กู้ทั่วไปและคุณยังสามารถใช้โปรแกรมของรัฐบาล เช่นเงินกู้ FHA และ VA เพื่อให้มีคุณสมบัติได้ง่ายขึ้น เงินให้กู้ยืมของรัฐบาลที่ได้รับการสนับสนุนอาจดีที่สุดถ้าคุณวางแผนที่จะชำระเงินดาวน์เล็กน้อยหรือมีปัญหาในประวัติเครดิตของคุณ แต่อย่าเพิกเฉยต่อเงินให้กู้ยืมของมูลนิธิ
หากเครดิตของคุณต้องการเพิ่มขึ้นคุณจะได้รับประโยชน์จากอัตราที่ค่อนข้างต่ำในช่วงปีแรก ๆ ของเงินกู้ไฮบริดและการชำระเงินตรงเวลาของคุณควรช่วย ปรับปรุงเครดิตของคุณ อย่างไรก็ตามการปรับอัตราค่าเช่าที่ดีกว่าไม่เคยมีการรับประกันโดยเฉพาะอย่างยิ่งหากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว