ซื้อบ้านและขาย

สิ่งที่คุณต้องรู้เกี่ยวกับการขายสั้นและ Foreclosures

การขายระยะสั้นและ foreclosures เป็นสองประเภทที่แตกต่างกันของการทำธุรกรรมที่ใช้ร่วมกันเป็นตัวหารร่วมของการเป็นทรัพย์สินที่มีความสุขซึ่งเกี่ยวข้องกับผู้ให้กู้จำนอง (พวกเขาไม่ใช่คำที่ใช้แทนกันได้แม้ว่าคนส่วนใหญ่จะไม่เข้าใจ แต่ก็มีความแตกต่างกันไป)

ผู้ซื้อบ้านจำนวนมากเริ่มค้นหาการขายสั้นและการยึดสังหาริมทรัพย์ในความหวังที่พวกเขาสามารถซื้อบ้านราคาถูกไม่ว่าจะเพื่อการลงทุนหรือเพื่อครอบครองเป็นที่อยู่อาศัย

พวกเขาเชื่อว่าพวกเขาสามารถประหยัดเงินเป็นจำนวนมากหรือ ซื้อบ้าน น้อยกว่ามูลค่าตลาด

เมื่อผู้ซื้อโทรหาฉันเพื่อบอกว่าพวกเขาต้องการ ซื้อการขายสั้น ๆ หรือการยึดสังหาริมทรัพย์ฉันจะตรวจสอบความเป็นจริง ความจริงก็คือพวกเขาอาจจะไม่สามารถประหยัดเงินได้เนื่องจากธนาคารมีแนวโน้มที่จะให้ความสำคัญกับการขายสั้น ๆ และการยึดสังหาริมทรัพย์ตามราคาตลาดพร้อมกับการตั้งค่าเผื่อสภาพของทรัพย์สิน อย่างไรก็ตามยังมีข้อยกเว้นและบ่อยครั้งที่สถานการณ์จะถูกต้อง เป็นข้อยกเว้นมากกว่ากฎแม้ว่า

ในการเริ่มต้นลองตรวจสอบความแตกต่างระหว่างการขายสั้นและการยึดสังหาริมทรัพย์

คุณสมบัติพื้นฐานของทรัพย์สินขายแบบสั้น

• บ้านขายระยะสั้น เป็นบ้านที่ไม่ได้เป็นเจ้าของโดยธนาคาร อย่างไรก็ตามเพื่อให้การขายปิดบัญชีธนาคารต้องอนุมัติการขาย
• ชื่อยังคงอยู่ในชื่อของเจ้าของบ้านและเจ้าของมักอาศัยอยู่ในสถานที่นี้เพราะพวกเขาไม่สามารถเดินทางไปที่อื่นได้
• เจ้าของบ้านอาจหรือไม่อาจอยู่เบื้องหลังใน การชำระเงินจำนอง ของพวกเขา; การกระทำความผิดไม่จำเป็นต้องมีอยู่เสมอ

• ต้องมี จดหมายความยากลำบากที่มีการ ระบุไว้ ความยากลำบากที่อาจรวมถึงการสูญเสียการจ้างงานหรือการเกษียณอายุที่บังคับอาจเป็นเรื่องเกี่ยวกับสุขภาพหรือผู้ขายอาจถูกหย่าร้างหรือเผชิญหน้ากับการจำคุก
• บางส่วนขายสั้น ๆ เกี่ยวข้องกับการจำนองย้อนกลับลงนามโดยผู้ขายที่เสียชีวิตหรือเงินกู้ที่สองที่ถูกปล่อยออกมาในการล้มละลาย แต่ไม่เคยปล่อยออกมา
• ถึงแม้บ้านจะไม่จำเป็นต้องอยู่ใต้น้ำ แต่การขายสั้น ๆ ส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับการจ่ายเงินน้อยกว่าจำนวนเงินเต็มจำนวนแก่ผู้ให้กู้ ผู้ขายยังสามารถ มีสิทธิ์ได้รับการขายสั้น ๆ หากผู้ถือหุ้นไม่เพียงพอที่จะจ่ายค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการขายเช่นค่าคอมมิชชั่นและค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชี

คุณสมบัติพื้นฐานของทรัพย์สิน Foreclosure

• Foreclosures เป็นที่อยู่อาศัยที่เป็นของผู้ให้กู้จำนองหรือ - หากการจำนองเป็นประกันหรือค้ำประกัน - โดยหน่วยงานของรัฐเช่น Fannie Mae, Freddie Mac หรือ HUD
• มีหลายวิธีที่ผู้ให้กู้สามารถได้รับชื่อเรื่องทรัพย์สินที่ยึดสังหาริมทรัพย์ วิธีที่พบได้บ่อยที่สุดคือการยึดทรัพย์สินของเจ้าของบ้านโดยไม่ยึดหลักประกัน อย่างไรก็ตามธนาคารอนุญาตให้ยึดสังหาริมทรัพย์ด้วยเหตุผลอื่นเช่นขั้นตอนที่เสนอเมื่อเจ้าของบ้านขายบ้านให้กับบุคคลอื่นโดยไม่ต้องจ่ายเงินกู้ยืม ไม่อนุญาตให้มี การขาย ต่อ ธนาคารยังสามารถใช้ชื่อเรื่องทรัพย์สินที่ยึดสังหาริมทรัพย์ผ่านโฉนดในแทนการยึดสังหาริมทรัพย์หรือการดำเนินการของศาล
• เมื่อธนาคารใช้ชื่อในทรัพย์สินที่ยึดสังหาริมทรัพย์พวกเขาขับไล่ผู้อยู่อาศัยและรักษาความปลอดภัยบ้าน โดยทั่วไป บริษัท จัดการจะปิดน้ำและอาจจะติดตั้งหน้าต่างและประตูและเปลี่ยนล็อค ด้วยเหตุนี้การยึดสังหาริมทรัพย์จึงมักเกิดขึ้นในบริเวณใกล้เคียง

ข้อตกลงในการยึดสังหาริมทรัพย์และการทำรายการขายสั้น

เกือบทุกๆการขายสั้น ๆ และการยึดสังหาริมทรัพย์จะขายได้ในสภาพปัจจุบันตามสภาพปัจจุบัน

บางธนาคารจะลงทุนในการยึดบ้านยึดสังหาริมทรัพย์เนื่องจากธนาคารตระหนักดีว่าพวกเขาสามารถเพิ่มผลกำไรได้โดยการฟื้นฟู แต่ธนาคารหลายแห่งขายบ้านในสภาพเดียวกันผู้พักอาศัยก่อนหน้านี้ทิ้งไว้ แต่น่าเสียดาย

บางครั้งสถานการณ์ที่ลดน้อยลงซึ่งธนาคารจะอนุญาตให้มีการลดราคาสำหรับข้อบกพร่องที่สำคัญ แต่โดยปกติจะหายาก คุณอาจขอตัวอย่างเช่นเพื่อลดหรือเครดิตในการเปลี่ยนเตาหรือหลังคา แต่ถ้าตลาดร้อนและผู้ซื้อรายอื่นอาจจ่ายเงินสดธนาคารอาจปฏิเสธคำขอดังกล่าว

ข้อแตกต่างหลักระหว่างเงื่อนไขการยึดสังหาริมทรัพย์และเงื่อนไขการขายบ้านสั้น ๆ คือสภาพการยึดสังหาริมทรัพย์อาจไม่เป็นที่รู้จัก บ้านยึดสังหาริมทรัพย์อาจว่างสำหรับเดือนแม้ปีในระหว่างที่เชื้อราหรือการบุกรุกน้ำอาจเกิดขึ้น บางครั้งเจ้าของสามารถทิ้งขยะในบ้านหรือไม่สามารถดูแลรักษาได้อย่างถูกต้องเมื่อบ้านอยู่ในภาวะยึดสังหาริมทรัพย์ ในการเปรียบเทียบผู้ขายสั้น ๆ มีแนวโน้มที่จะดูแลบ้านของตนได้ดียิ่งขึ้นและสามารถให้ข้อมูลแก่ผู้ซื้อได้

ความแตกต่างอีกอย่างหนึ่งคือทรัพย์สินที่ยึดสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปสามารถปิดภายใน 30 วัน การขายสั้น ๆ ซึ่งต้องได้รับการอนุมัติจากธนาคารอาจใช้เวลาประมาณ 30 วันถึง 3 เดือนโดยเฉลี่ยเพียงเพื่อให้ได้รับ หนังสืออนุมัติการขายสั้น ๆ และอีก 30 วันก็จะปิดได้ดังนั้นต้องใช้เวลานานกว่าสองเท่า

สถานที่และวิธีการซื้อ Foreclosures

เว้นเสียแต่ว่าธนาคารมีขนาดเล็กและในท้องถิ่นจึงไม่น่าจะเสนอขายบ้านที่ยึดสังหาริมทรัพย์ต่อสาธารณะ ธนาคารมักจะกำจัดการยึดสังหาริมทรัพย์ใน 5 วิธี ยกเว้นวิธีการขายจำนวนมากส่วนใหญ่วิธีที่ธนาคารขายการยึดสังหาริมทรัพย์ของพวกเขาเกี่ยวข้องกับผลกำไรให้กับธนาคาร

• ในการ ประมูลของนายทะเบียน หรือการประมูลของนายอำเภอ ขั้นตอนนี้เป็นกระบวนการประมูลที่เกิดขึ้นในขั้นตอนของศาลหรืออาคารสาธารณะอื่น ๆ โดยปกติแล้วข้อเสนอต้องเป็นเงินสดและธนาคารกำหนดราคาจองขั้นต่ำ หากมีข้อ จำกัด ด้านการให้สิทธิที่เหนือกว่าผู้ซื้อจะถือว่าเป็นผู้รับผิดชอบต่อข้อผูกมัดดังกล่าว ผู้ซื้อในการประมูลมักไม่ได้ร่วมงานกับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์
• ในการขายให้กับนักลงทุนรายย่อย เหล่านี้อาจเป็นบ้านที่ไม่ได้ขายในการประมูลหรือบ้านที่ธนาคารไม่เคยประมูลประมูล ธนาคารจะจัดแพคเกจบ้านเหล่านี้เป็นกลุ่มและขายแพคเกจทั้งหมดให้กับผู้ลงทุนหรือ บริษัท ที่มีส่วนลดที่สูงชัน

• ผ่าน บริษัท ประมูลออนไลน์ การ ประมูลบ้านออนไลน์ จำนวนมากเสนอราคาที่จองไว้ซึ่งบ้านจะไม่ขายหากไม่สามารถรับเงินสำรองได้ พวกเขามักต้องการให้ผู้ซื้อจ่ายโบนัสพิเศษเช่น 5 เปอร์เซ็นต์เหนือราคาที่เสนอเป็นค่าธรรมเนียมสำหรับ บริษัท ประมูล ราคาขายเดิมมักต่ำกว่าราคาเสนอที่จองไว้และอาจมีการหลอกลวง เว็บไซต์ส่วนใหญ่เหล่านี้อนุญาตให้ตัวแทนของคุณเป็นตัวแทนของคุณ
• ตามรายการบ้านพร้อมตัวแทน REO และเสนอขายบ้านใน MLS ตัวแทน REO ทำงานร่วมกับผู้จัดการสินทรัพย์ของธนาคารและเตรียม BPO ตัวแทนประเมินสภาพและอนุญาตให้หักล้างเงื่อนไข AS IS เพื่อให้บ้านมีการระบุไว้เป็นหลักตามมูลค่าตลาด ตัวแทนของคุณสามารถเป็นตัวแทนของคุณได้
• โดยการวางขายบ้านบนพอร์ทัลเว็บไซต์ของตัวเองและอนุญาตให้มีการนำเสนอข้อเสนอพิเศษทางอิเล็กทรอนิกส์ นี่เป็นเรื่องปกติธรรมดากับหน่วยงานภาครัฐ ธนาคารจะจ่ายเงินให้ตัวแทนของคุณแทน

สถานที่และวิธีการซื้อขายสั้น

ผู้ซื้อหรือนักลงทุนไม่ได้รับอนุญาตให้ซื้อการขายสั้น ๆ ได้โดยตรงจากเจ้าของบ้าน ในความเป็นจริงการขายสั้น ๆ จำนวนมากต้องการให้ผู้ซื้อลงนาม ในหนังสือรับรองระยะยาวของแขน ซึ่งระบุว่าไม่มีความสัมพันธ์ระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อก่อน ฉันมีธนาคารปฏิเสธการขายสั้น ๆ เนื่องจากผู้ซื้อเป็นเพื่อนบ้านที่อาศัยอยู่ในบริเวณใกล้เคียง

(นอกจากนี้บางฝ่ายอาจคัดค้านการปฏิบัตินี้และพวกเขาระงับข้อมูลนั้นจากธนาคารพวกเขาอาจลงชื่อความยาวแขน แต่ไม่เปิดเผยความสัมพันธ์กับผู้ขายในรัฐเช่นแคลิฟอร์เนียการกระทำดังกล่าวอาจถือเป็นการฉ้อโกงจำนองขายสั้น, ซึ่งอนุญาตให้ธนาคารเพื่อยกเลิกการปลดปล่อยให้แก่ผู้ขาย)

คุณควรจ้างตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ของคุณเองเพื่อเป็นตัวแทนของคุณเมื่อซื้อการขายสั้น ๆ ตัวแทนดังกล่าวไม่ควรเป็นตัวแทนในรายการ คุณสมควรได้รับการเป็นตัวแทนของคุณเอง นอกจากนี้ธนาคารมีแนวโน้มที่จะลดค่าคอมมิชชั่นให้กับตัวแทนในการทำรายการซึ่งเป็นตัวแทนในการขายระยะสั้น

ตัวแทนของคุณควรกำหนดจำนวนของธนาคารและเจ้าหนี้ที่เกี่ยวข้องเพื่อให้คุณสามารถเตรียมพร้อมสำหรับการรอการอนุมัติการขายสั้น ๆ ได้อย่างเพียงพอ ตัวแทนของคุณอาจต้องการตรวจสอบว่าผู้ขายมีสิทธิ์ได้รับการขายสั้น ๆ หรือไม่ แม้ว่าจะไม่ใช่ทุกๆการขายสั้น ๆ ก็ต้องใช้ความลำบากในการขาย

สุดท้ายเคล็ดลับ: ธนาคารอาจเสนอข้อเสนอพิเศษและเสนอราคาสูงกว่า หากสถานที่นี้ต้องการการซ่อมแซมคุณอาจประสบความสำเร็จในการปิดราคาขายที่ยอมรับได้หากคุณนำเสนอธนาคารด้วยการประมาณการและรูปถ่ายที่มีการระบุไว้

ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย