คุณเคยสงสัยเกี่ยวกับความแตกต่างระหว่าง co-ops กับ condos หรือไม่? คุณไม่ได้โดดเดี่ยว. แม้ว่าอาจทำให้คุณประหลาดใจเมื่อรู้ว่าคอนโดไม่เป็นที่นิยมจนกระทั่งถึงทศวรรษที่ 1960 เมื่อ แนวทาง FHA อนุญาตให้มีการจัดหาคอนโดคอนโดมิเนียมแนวคิดคอนเซ็ปต์ได้เริ่มขึ้น ก่อนหน้านั้นอาคารเกือบทั้งหมดที่อนุญาตให้เจ้าของหลายรายหลายรายเป็นผู้ร่วมปฏิบัติงาน วันนี้คุณจะพบอาคารสหกรณ์หรืออาคารสหกรณ์ส่วนใหญ่ในเมืองใหญ่ ๆ ในเขตนครหลวง
ผู้คนมักจะเชื่อมโยง co-ops กับ New York City แต่คุณสามารถหา co-ops ในเมืองใหญ่ ๆ เช่น San Francisco, Minneapolis, Washington, DC, Atlanta, Boston, Seattle, Indianapolis, Detroit และ Chicago, Tucson and Phoenix, รวมทั้งไม่กี่แห่งในฟลอริด้าและอื่น ๆ ที่โรยทั่วชายฝั่งตะวันออก
Co-Op คืออะไร?
สหกรณ์ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์จริงๆ อสังหาริมทรัพย์เป็นที่ดินควบคู่กับการปรับปรุงโครงสร้างซึ่งรวมถึงสิทธิทางอากาศใต้ดินและทางอากาศ แทน co-op เป็น บริษัท เมื่อผู้ซื้อซื้อ co-op ผู้ซื้อกำลังซื้อหุ้นใน บริษัท และสิทธิในการครอบครองหน่วยเฉพาะ ผู้ซื้อ co-op ไม่ได้ซื้อหน่วยหรือส่วนของอาคารเอง
นอกจากนี้ผู้ซื้อ co-op อาจหรืออาจไม่สามารถจัดหาเงินทุนในการซื้อ co-op ได้ ไม่ใช่ธนาคารทุกแห่งจะให้เงินกู้ร่วมทุน ในบรรดาธนาคารที่จะให้กู้ยืมแบบ co-op ไม่ใช่ทุกๆ co-op มีคุณสมบัติเป็นอาคารที่ผ่านการรับรอง
ผู้ซื้อควรตรวจสอบกับผู้ให้กู้เพื่อดูว่า co-op อยู่ในรายชื่อที่ได้รับอนุมัติหรือไม่
ผู้ซื้อ co-op ยังจ่ายค่าบริการรายเดือนไปยัง co-op ค่าธรรมเนียมดังกล่าวรวมถึงส่วนแบ่งรายได้สำหรับการ จำนอง อาคารของอาคารถ้ามี เงินเดือนของคนเฝ้าประตูเจ้าหน้าที่ซ่อมบำรุงอาจเป็นหัวหน้าอาคาร การประกันโครงสร้าง การดูแลรักษาปกติค่าบำรุงรักษาและทำความสะอาดบริเวณทั่วไปรวมถึงภาษีทรัพย์สิน
หนึ่งข้อเสียเปรียบที่อาจเกิดขึ้นกับ co-op นักวิจารณ์กล่าวคือความเป็นจริงเจ้าของมักจะจ่ายเงินสองจำนอง เธอจะจ่ายเงินจำนองของตัวเองสำหรับ co-op และอาคารของจำนองสำหรับ co-op ซึ่งอาจเป็น รีไฟแนนซ์เงินกู้ เพื่อจ่ายเงินสำหรับการปรับปรุงทุนสำหรับอาคาร
คอนโดคืออะไร?
ไม่เหมือน co-op เมื่อผู้ซื้อซื้อคอนโดผู้ซื้อกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อเป็นเจ้าของพื้นที่ระหว่างผนังพื้นและเพดานโดยทั่วไปไปยังจุดกึ่งกลาง หน่วยนี้ได้รับการประเมินแยกกันเพื่อวัตถุประสงค์ด้านภาษีและผู้ซื้อจะจ่ายภาษีโดยตรงไปยังผู้ประเมินเขต (หรือผ่าน บัญชีหักล้าง ของผู้ให้ยืม)
คอนโดมิเนียมสามารถจัดหาเงินแยกกันได้และสถานที่ให้บริการดังกล่าวมีหลักประกันโดย โฉนดที่ดิน หรือการจดจำนองทั้งนี้ขึ้นอยู่กับกฎหมายของรัฐ การออกแบบโครงสร้างของ คอนโดเป็น หน่วยแต่ละส่วนซึ่งอาจเป็นเรื่องราวเดียวเรื่องราวหลายเรื่องหรือแม้แต่เดี่ยว ตัวอย่างเช่นฉันเป็นเจ้าของบ้านครอบครัวเดี่ยวในฮาวายที่กำหนดให้เป็นคอนโด แต่ก็เป็นโครงสร้างที่มีอิสระด้วยลานของตัวเอง
ผู้ซื้อคอนโดยังเหมือนผู้ซื้อ co-op จ่ายค่าธรรมเนียมรายเดือน ค่าธรรมเนียมเหล่านี้จะจ่ายให้กับ สมาคมเจ้าของบ้าน ค่าธรรมเนียมในการจ่ายค่าบำรุงรักษาพื้นที่ทั่วไปของ HOA ด้านนอกอาคารหลังคาประกันการจัดการสมาคมและอาจรวมถึงสาธารณูปโภคเช่นรถถังน้ำและถังขยะ
ค่าธรรมเนียมบางอย่างของ HOA รวมค่าธรรมเนียมสำหรับสโมสร, สิ่งอำนวยความสะดวกในการออกกำลังกายและสระว่ายน้ำ / สปา
ความแตกต่างระหว่าง Co-op กับคอนโด
โดยทั่วไปแล้ว co-op มักจะถูกกว่าการซื้อมากกว่าคอนโดมิเนียมซึ่งหมายความว่าสามารถซื้อคอนโดได้มากขึ้น อย่างไรก็ตามการแลกเป็นค่าธรรมเนียมที่จ่ายให้กับ co-op อาจสูงกว่าค่า HOA ของคอนโด
ความแตกต่างที่สำคัญระหว่าง co-op กับคอนโดคือความจริงไม่ใช่ร่างกายที่อบอุ่นใด ๆ ที่มีเงินสดสามารถซื้อ co-op ได้ Co-ops อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของคณะกรรมการซึ่งกำหนดโดยผู้ถือหุ้นของสหกรณ์ คอนโดมีหน่วยงานกำกับดูแลโดยคณะกรรมการเช่นกัน แต่บอร์ดเหล่านี้ไม่อนุมัติผู้ซื้อ คณะกรรมการสหกรณ์มีสิทธิ์อนุมัติผู้ซื้อที่คาดหวัง แม้ว่าผู้ซื้อจะไม่สามารถปฏิเสธได้เนื่องจากมีการเลือกปฏิบัติตาม กฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยแฟร์ ผู้ซื้อต้องผ่านการคัดเลือกอย่างเข้มงวด
บาง co-ops ไม่อนุญาตให้ผู้ซื้อต่างประเทศซื้อหน่วย สหกรณ์หลายแห่งไม่อนุญาตให้นักลงทุนหรือผู้ซื้อบ้านหลังที่สองเนื่องจากพวกเขาชอบเจ้าของบ้าน คณะกรรมการร่วมจะกลั่นกรองข้อมูลใบสมัครรายการทางการเงินรายการทรัพย์สินและหนี้สินรายงานเครดิตรายงานยอดคงเหลือในระบบธนาคารรวมถึงการทบทวนจดหมายแนะนำจากเพื่อนและผู้ร่วมธุรกิจโดยจะมีการสัมภาษณ์ส่วนตัว
ในขณะที่ขั้นตอนนี้อาจดูเหมือนเป็นการรุกรานความเป็นส่วนตัวอย่างมากเจ้าของจะเห็นด้วยกับกระบวนการนี้เนื่องจากสามารถคัดเลือกบุคคลที่อาศัยอยู่ในอาคารได้อย่างมาก เมื่อคนซื้อคอนโดไม่มีขั้นตอนการเลือกเพื่อนบ้านไม่มีทางป้องกันไม่ให้กลุ่มโลหะตายดังขึ้นจากการเข้าไปใกล้สี่ประตู
ในทางกลับกันคณะกรรมการสหกรณ์ยังอนุมัติราคาซื้อ หากราคาต่ำจนอาจส่งผลกระทบต่อมูลค่าของผู้ถือหุ้นรายอื่นคณะกรรมการสหกรณ์สามารถปฏิเสธการอนุมัติการขายได้ คอนโด HOA ไม่มีอำนาจดังกล่าวเพื่อป้องกันการขาย
คอมเพล็กซ์คอนโดจำนวนมาก จำกัด จำนวนเช่าเป็นเปอร์เซ็นต์ของหน่วยทั้งหมด เปอร์เซ็นต์โดยทั่วไปมีตั้งแต่ 80 เปอร์เซ็นต์เป็นเจ้าของ - ครอบครองถึง 50 เปอร์เซ็นต์ นี้มีวัตถุประสงค์เพื่อป้องกันไม่ให้ซับซ้อนจากกลายเป็นพาร์ทเมนต์คอมเพล็กซ์และลดค่า สหกรณ์ส่วนใหญ่ไม่อนุญาตให้เช่าช่วงหรือเช่า
หนึ่งสามารถอาศัยอยู่ในคอนโดที่ซับซ้อนมานานหลายปีและไม่เคยรู้เพื่อนบ้าน ที่ไม่น่าจะเกิดขึ้นใน co-op ที่เจ้าของรู้ทุกคนและทุกอย่างเกี่ยวกับคุณ
ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย