อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และเศรษฐกิจ

คุณสามารถใช้ REIT เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์

อสังหาริมทรัพย์ เพื่อการพาณิชย์คือทรัพย์สินใด ๆ ที่เป็นเจ้าของเพื่อการสร้างรายได้ มีอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ประมาณ 6 ล้านล้านดอลลาร์ในประเทศสหรัฐอเมริกา ต่อไปนี้เป็น ประเภท อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่ ใหญ่ที่สุด 5 ประเภท

1. ค้าปลีก รวมถึงห้างสรรพสินค้าในร่มศูนย์การค้ากลางแจ้งและร้านค้าปลีกกล่องใหญ่ นอกจากนี้ยังรวมถึงร้านขายของชำและร้านอาหาร มูลค่าประมาณ 2.1 ล้านล้านเหรียญหรือร้อยละ 36 ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ทั้งหมด ประกอบด้วยพื้นที่ศูนย์การค้าอย่างน้อย 9.5 พันล้านตารางฟุต

1. โรงแรม รวมโมเต็ลรีสอร์ทหรูหราและโรงแรมธุรกิจ หมวดหมู่นี้ไม่รวมถึงบ้านที่เช่าห้องพักผ่าน Airbnb มีห้องพักประมาณ 4.4 ล้านห้องมูลค่า 1.92 ล้านล้านเหรียญ
2. อาคารสำนักงาน รวมทุกอย่างตั้งแต่ตึกระฟ้าแมนฮัตตันจนถึงสำนักงานทนายความของคุณ มีพื้นที่สำนักงานประมาณ 4 พันล้านตารางฟุตมูลค่าประมาณ 1.7 ล้านล้านดอลลาร์หรือคิดเป็นร้อยละ 29 ของพื้นที่ทั้งหมด
3. อาคารอพาร์ทเมนท์ เป็นอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ บริษัท เป็นเจ้าของพวกเขาเพียงเพื่อทำกำไร นั่นเป็นเหตุผลที่บ้านเช่าโดยเจ้าของของพวกเขาเป็นที่อยู่อาศัยไม่ใช่เชิงพาณิชย์ รายงานบางฉบับรวมถึงข้อมูลอาคารอพาร์ตเมนต์ในสถิติสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยแทนอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ มีพื้นที่เช่าประมาณ 33 ล้านตารางฟุตมูลค่าประมาณ 1.44 ล้านล้านเหรียญ
4. ทรัพย์สินทาง อุตสาหกรรม ถูกใช้ในการผลิตจัดจำหน่ายหรือคลังสินค้า ไม่ถือว่าเป็นเชิงพาณิชย์โดยเฉพาะอย่างยิ่งในแผนการใช้ที่ดินและการแบ่งเขต มีพื้นที่ 13 พันล้านตารางฟุตในภาคอุตสาหกรรมมูลค่าประมาณ 240,000 ล้านเหรียญ

ประเภทอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์อื่น ๆ มีขนาดเล็กมาก ซึ่งรวมถึงบางส่วนที่ไม่หวังผลกำไรเช่นโรงพยาบาลและโรงเรียน ที่ดินว่างเปล่าเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ถ้าจะให้เช่าไม่ขาย

อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์มีผลกระทบต่อเศรษฐกิจอย่างไร?

ในฐานะที่เป็นส่วนประกอบของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์มีส่วนทำให้เศรษฐกิจสหรัฐฯอยู่ในระดับร้อยละ 3

ในปีพ. ศ. 2560 มีการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์มูลค่า 472,000 ล้านเหรียญ สูงเป็นประวัติการณ์ที่ 586.3 พันล้านเหรียญในปีพ. ศ. 2551 มูลค่าการซื้อขายอยู่ที่ 376.3 พันล้านเหรียญสหรัฐในปี 2553 ซึ่งลดลงจากร้อยละ 4.1 เป็นร้อยละ 2.6 ของ GDP

ทำไมถึงใช้เวลาในการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในอีกสองปีข้างหน้าถึงจุดสุดยอดของ ฟองสบู่ การก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เพียงใช้เวลานานกว่าการก่อสร้างที่อยู่อาศัยจริง ผู้รับเหมาก่อสร้างจำเป็นต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่ามีที่อยู่อาศัยและผู้ซื้อเพียงพอที่จะสนับสนุนการพัฒนาใหม่ ๆ จากนั้นก็ต้องใช้เวลาในการระดมเงินจากนักลงทุน ใช้เวลาหลายปีในการสร้างศูนย์การค้าสำนักงานและโรงเรียน ต้องใช้เวลามากขึ้นในการเช่าอาคารใหม่ เมื่อตลาดที่อยู่อาศัยพังพินาศในปีพ. ศ. 2549 โครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์กำลังอยู่ระหว่างการดำเนินการ

คุณสามารถทำนายได้ว่าจะเกิดอะไรขึ้นในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์โดยทำตามขั้นตอนและข้อเสียของตลาดที่อยู่อาศัย เป็น ตัวชี้วัดที่ปกคลุมด้วยวัตถุฉนวน สถิติอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ตามแนวโน้มที่อยู่อาศัยโดยปีหรือสองปี พวกเขาจะไม่แสดงอาการ ถดถอย พวกเขาตีต่ำหลังจากที่อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย

วิธีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์

การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เป็น บริษัท มหาชนที่พัฒนาและเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

การซื้อหุ้นใน REIT เป็นวิธีที่ง่ายที่สุดสำหรับ นักลงทุนรายย่อยที่ จะได้รับผลกำไรจากอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ คุณสามารถซื้อและขายหุ้น REIT ได้เช่นเดียวกับ หุ้น พันธบัตรหรือหลักทรัพย์ประเภทอื่น ๆ พวกเขากระจายรายได้ที่ต้องเสียภาษีให้กับนักลงทุนเช่นเดียวกับหุ้นปันผล REITs จำกัด ความเสี่ยงของคุณโดยการให้คุณเป็นเจ้าของทรัพย์สินโดยไม่ต้องนำออกจำนอง เนื่องจากผู้เชี่ยวชาญด้านการจัดการคุณสมบัติช่วยประหยัดทั้งเวลาและเงิน

ซึ่งแตกต่างจาก บริษัท มหาชนอื่น ๆ REIT ต้องกระจายอย่างน้อย 90 เปอร์เซ็นต์ของกำไรที่ต้องเสียภาษีให้กับผู้ถือหุ้น นี้จะช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายภาษีธุรกิจที่จ่ายโดยผู้ถือหุ้นใน อัตราภาษีเงินได้กำไร

รายงานการคาดการณ์ในปี 2015 โดยสมาคมนายหน้าแห่งชาติ "Scaling New Heights" เปิดเผยถึงผลกระทบของ REITS โดยระบุว่า REIT ถือหุ้น 34% ในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์

นี่เป็นแหล่งความเป็นเจ้าของที่ใหญ่เป็นอันดับสอง ที่ใหญ่ที่สุดคือ กองทุนเอกชน ซึ่งเป็นเจ้าของร้อยละ 43.7

ข้อดีและข้อเสียของ REIT

เนื่องจากค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์เป็น ตัวบ่งชี้ที่ปกคลุมด้วยวัตถุฉนวน ราคา REIT จะไม่เพิ่มขึ้นและลดลงตามราคาตลาด ที่ทำให้พวกเขาเป็นสิ่งที่ดีนอกเหนือจากผลงานที่หลากหลาย หุ้น REIT มีส่วนแบ่งผลประโยชน์จากหุ้นกู้และหุ้นที่ให้เงินปันผลเนื่องจาก บริษัท มีรายได้ที่สม่ำเสมอ เช่นเดียวกับหลักทรัพย์ทั้งหมดพวกเขาจะถูกควบคุมและง่ายต่อการซื้อและขาย

โปรดจำไว้ว่ามูลค่า REIT ของคุณสะท้อนมากกว่าอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ยังได้รับผลกระทบจากความต้องการใช้ REIT เป็นเงินลงทุน พวกเขาแข่งขันกับหุ้นและพันธบัตรสำหรับนักลงทุน ดังนั้นแม้ว่ามูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่ REIT จะเพิ่มขึ้นราคาหุ้นอาจตกอยู่ในความผิดพลาดของตลาดหุ้น

เมื่อซื้อและขาย REITs

เมื่อลงทุนใน REIT ให้แน่ใจว่าคุณได้ตระหนักถึง วัฏจักรธุรกิจ และผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ในช่วงบูมอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์อาจประสบปัญหา ฟองสบู่ของสินทรัพย์ หลังจากที่อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยหดตัวลง ในช่วงภาวะเศรษฐกิจถดถอย, อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ได้รับความนิยมต่ำหลังจากที่อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย

REITS เทียบกับกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ETFs

กองทุนซื้อขายแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์จะติดตามราคาหุ้นของ REITs นักลงทุนสนใจ ETF เนื่องจากมีค่าธรรมเนียมต่ำมาก แต่พวกเขาจะก้าวออกไปอีกขั้นหนึ่งจากมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ต้นแบบ เป็นผลให้พวกเขาจะอ่อนแอมากขึ้นเพื่อการตลาดสต็อกและ ตลาดหมี

อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในช่วงวิกฤตการณ์ทางการเงิน

สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ฟื้นตัวจาก วิกฤติการเงินในปี 2551 ในวันที่ 30 มิถุนายน 2014 ธนาคารของประเทศซึ่งมี 6,680 รายได้รับการประกันโดย Federal Deposit Insurance Corporation ถือเป็นเงินกู้เพื่อการพาณิชย์จำนวน 1.63 ล้านล้านดอลลาร์ นั่นคือ 2 เปอร์เซ็นต์สูงกว่าจุดสูงสุดของ 1.6 ล้านล้านดอลลาร์ในเดือนมีนาคม 2007

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ส่งสัญญาณการลดลงสามปีหลังจากที่ราคาที่อยู่อาศัยเริ่มลดลง จนถึงเดือนธันวาคมปี 2551 นักพัฒนาเชิงพาณิชย์ต้องเผชิญกับความผิดพลาดในการตั้งค่าเริ่มต้นของเงินกู้ระหว่าง 160,000 ล้านเหรียญและ 400 พันล้านดอลลาร์ พวกเขาตะกายไปหาธนาคารเพื่อรีไฟแนนซ์พวกเขา เงินกู้ยืมส่วนใหญ่มีเพียงร้อยละ 20-30 เท่านั้น ปัจจุบันธนาคารต้องการทุน 40-50 เปอร์เซ็นต์

เงินกู้ยืมสำหรับศูนย์การค้าและอาคารสำนักงานมีการชำระเงินจำนวนมากเมื่อสิ้นสุดระยะเวลา แทนที่จะจ่ายเงินให้กู้ยืมการรีไฟแนนซ์นักพัฒนา หากไม่มีเงินทุนธนาคารจะต้องยึดครอง

การสูญเสียสินเชื่อคาดว่าจะถึง 30 พันล้านเหรียญและทำให้ ธนาคาร ชุมชนมีขนาดเล็กลง พวกเขาไม่ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงจากปัญหาการจำนองซับไพรม์เนื่องจากธนาคารขนาดใหญ่ แต่พวกเขาได้ลงทุนเพิ่มในศูนย์การค้าพาร์ทเมนท์และโรงแรมต่างๆ หลายคนกลัวว่าการล่มสลายของธนาคารพาณิชย์ขนาดเล็กอาจไม่ดีเท่า วิกฤติการออมและสินเชื่อเมื่อ 20 ปีก่อน

ตามตารางด้านอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Roundtable) ประมาณ 300,000 ล้านเหรียญของเงินกู้เพื่อการพาณิชย์ระยะสั้นที่ครบกำหนดในปี 2551 เงินกู้จำนวนมากเหล่านี้อาจไม่ดีหากพวกเขาไม่ได้รับการรีไฟแนนซ์

จนถึงเดือนตุลาคมปีพ. ศ. 2551 Federal Reserve รายงานว่าธนาคารได้ตั้งสำรองไว้ที่ 0.38 ดอลลาร์ต่อเงินที่ขาดทุนทั้งหมด มันเป็นเพียง 45 เปอร์เซ็นต์ของหนี้ค้างชำระ 3.4 ล้านล้านเหรียญ ศูนย์การค้าอาคารสำนักงานและโรงแรมกำลังล้มละลายเนื่องจากตำแหน่งงานว่างที่สูง แม้ ประธานาธิบดีโอบามา ได้รับแจ้งจากวิกฤตเศรษฐกิจที่อาจเกิดขึ้นโดยทีมเศรษฐกิจของเขา

มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ลดลง 40-50 เปอร์เซ็นต์ระหว่าง 2008 และ 2009 เจ้าของทรัพย์สินพาณิชย์ scrambled เพื่อหาเงินสดเพื่อให้การชำระเงิน ผู้เช่าหลายคนออกไปทำธุรกิจหรือชำระเงินล่าช้ากว่าเดิม เจ้าของพยายามที่จะระดมเงินสดโดยการขายหุ้นของหุ้นใหม่ พวกเขาใช้เงินเพื่อสนับสนุนการชำระเงินในทรัพย์สินที่มีอยู่ ทำให้ไม่สามารถเพิ่มมูลค่าให้แก่ผู้ถือหุ้นได้ ลดมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้นเดิมและผู้ถือหุ้นรายใหม่ ในการให้สัมภาษณ์กับจอน Cona ของ TARP ทุนก็พบว่าผู้ถือหุ้นใหม่มีแนวโน้มเพียง "โยนเงินที่ดีหลังจากที่ไม่ดี."

จนถึงเดือนมิถุนายน 2010 อัตราการผิดนัดชำระหนี้สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ยังคงเลวลง ตาม Real Capital Analytics, 4.17% ของเงินให้สินเชื่อผิดนัดในไตรมาสแรกของปี 2010 นั่นคือ $ 45.5 พันล้านดอลลาร์ในเงินกู้ยืมจากธนาคาร สูงกว่าอัตราร้อยละ 3.83 ในไตรมาสที่สี่ของปี 2009 และอัตรา 2.25 เปอร์เซ็นต์ในปีที่ผ่านมา อัตราการผิดนัดชำระหนี้ 0.58% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2549 ต่ำกว่าอัตราการผิดนัดที่ 0.58% แต่ไม่เลวร้ายเท่าอัตราร้อยละ 4.55 ในปี 2535

จนถึงเดือนตุลาคม 2553 ดูเหมือนว่าค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เริ่มมีเสถียรภาพ สำหรับสามเดือนค่าเช่าสำหรับ 4 พันล้านตารางฟุตของพื้นที่สำนักงานลดลงเพียงโดยเงินโดยเฉลี่ย อัตราว่างของสำนักงานแห่งชาติดูเหมือนจะทรงตัวที่ 17.5% ต่ำกว่าสถิติปี 2535 ที่ 18.7% ตามรายงานของ REIS, Inc.

วิกฤติทางการเงินทำให้ค่า REIT หดหืดเป็นเวลาหลายปี ทำไม? สาเหตุหนึ่งที่ทำให้ยากที่จะเห็นทรัพย์สินรอการขาย REIT ที่ซื้อมาในช่วงวิกฤต ประการที่สองคือเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ถูกคว่ำลงในการจำนองของพวกเขา มูลค่าทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ของพวกเขาลดลง 40-50 เปอร์เซ็นต์ตั้งแต่ปีพ. ศ. 2551 ซึ่งทำให้มูลค่า REIT ลดลง

สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์มักก่อให้เกิดภาวะถดถอยครั้งที่สอง ในปี 2556 ธนาคารมีเงินให้สินเชื่อเพื่อการพาณิชย์จำนวน 991.2 พันล้านดอลลาร์เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.3 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนส่วนใหญ่เป็นสำหรับอาคารอพาร์ตเมนต์ ประมาณหนึ่งในสามเป็นเพราะระหว่าง 2015 และ 2017 ส่วนใหญ่ถูกเขียนขึ้นในปีพ. ศ. 2548 ถึงปีพ. ศ. 2550 เมื่อมูลค่าทรัพย์สินสูง เงินกู้ยืมเหล่านี้อาจผิดนัดชำระหนี้ได้หากราคาอาคารอพาร์ทเม้นท์ลดลง แต่คนที่สูญเสียบ้านของพวกเขากลายเป็นผู้เช่า พวกเขาให้เงินกู้ยืมจากการผิดนัดและเศรษฐกิจจากภาวะถดถอยอีก