"ฉันเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลมันมีค่ามากกว่าเงินต้นที่เหลืออยู่ในการจำนองผู้ให้กู้ของฉันคือยินดีที่จะให้ฉันไปรีไฟแนนซ์มากกว่าความสมดุลของการจำนองที่มีอยู่ฉันรู้ว่ากฎระเบียบภาษีอนุญาตให้ ฉันจะหักดอกเบี้ยจ่ายเมื่อ refinancing จำนองตราบเท่าที่มันเป็นจำนวนเงินเดียวกับยอดเงินที่มีอยู่ แต่วิธีการหักภาษีที่ถูก จำกัด สำหรับการรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้าน?
คำตอบ: โดย Julian Block , Attorney
เมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลงผู้ประกอบการหลายล้านรายเช่นเดียวกับคุณย่อมพากันไปให้กู้เพื่อรีไฟแนนซ์สินเชื่อของพวกเขา ก่อนที่จะกระโดดลงในการ รีไฟแนนซ์สินเชื่อ บ้านการทำความเข้าใจกับกฎทางภาษีที่ยุ่งยากเกี่ยวกับสิ่งที่เป็นหรือไม่สามารถหักลดหย่อนสำหรับการจ่ายดอกเบี้ยได้ นี่คือการแจ้งเตือนบางอย่างเกี่ยวกับวิธีการทำงานของกฎสำหรับการรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้าน:
กฎการรีไฟแนนซ์สินเชื่อสำหรับการหักภาษี
ไม่ว่าจะเป็นผู้กู้มีสิทธิ์หักดอกเบี้ยส่วนเกินขึ้นอยู่กับว่าพวกเขาใช้เงินจากการรีไฟแนนซ์เงินกู้และจำนวนเงินที่ได้รับ เมื่อผู้กู้ใช้จำนวนเงินที่เกินกว่าจำนองที่มีอยู่ในการซื้อสร้างหรือปรับปรุงที่อยู่อาศัยหลักซึ่งหมายถึงที่อยู่อาศัยตลอดทั้งปีหรือบ้านหลังที่สองเช่น vacation retreats การจ่ายดอกเบี้ยของพวกเขาจะมาภายใต้กฎสำหรับสินเชื่อซื้อบ้าน กฎเหล่านี้ช่วยให้พวกเขาสามารถหักดอกเบี้ยทั้งหมดได้ตราบใดที่ส่วนที่เกินรวมกับเงินกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยอื่น ๆ ทั้งหมดไม่เกิน 1,000,000 ดอลลาร์ลดลงเหลือ 500,000 ดอลลาร์สำหรับคู่สมรสที่ยื่นแบบแสดงรายการแยกต่างหาก
เมื่อผู้กู้ใช้ส่วนที่เกินเพื่อวัตถุประสงค์อื่น ๆ ชุดกฎอื่น ๆ จะห้ามไม่ให้หักเงินสำหรับการชำระดอกเบี้ย "เงินให้สินเชื่อผู้บริโภค" ประเภทนี้ครอบคลุมตั้งแต่บัตรเครดิตสินเชื่อรถยนต์ค่ารักษาพยาบาลและหนี้สินส่วนบุคคลอื่น ๆ เช่นภาษีเงินได้ของรัฐบาลกลางและรัฐที่ค้างชำระ แม้ว่าจะมีข้อยกเว้นอย่าง จำกัด สำหรับการให้กู้ยืมแก่นักเรียนหนึ่งในจำนวนที่หักออกจากบรรทัดด้านบนเพื่อให้ได้รายได้ขั้นต้นที่ปรับแล้วจำนวนเงินในบรรทัดสุดท้ายของหน้าแรกของแบบฟอร์ม 1040
ข้อยกเว้นสำหรับกฎการหักลดหย่อนภาษีสินเชื่อที่อยู่อาศัย
แต่ผู้กู้ส่วนใหญ่สามารถหลีกเลี่ยงข้อ จำกัด เหล่านี้ในการหักล้างดอกเบี้ยสำหรับผู้บริโภคได้เนื่องจากต้องใช้หลักเกณฑ์ในการ ให้สินเชื่อเพื่อที่ อยู่อาศัย กฎเหล่านี้อนุญาตให้พวกเขาหักดอกเบี้ยทั้งหมดตราบเท่าที่จำนวนเงินที่เกินจำนองที่มีอยู่รวมทั้งสินเชื่อที่อยู่อาศัยอื่น ๆ ทั้งหมดไม่เกิน 100,000 ดอลลาร์ลดลงเหลือ 50,000 ดอลลาร์สำหรับคู่สมรสที่ยื่นแบบแสดงรายการแยกต่างหาก มันทำให้ไม่แตกต่างกันอย่างไรผู้กู้ใช้เงิน.
เมื่อเงินให้สินเชื่อรีไฟแนนซ์ของพวกเขาเป็นสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านและสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยบางส่วนมีวงเงินรวม 1,100,000 ดอลลาร์ตราสารหนี้ซื้อบ้าน 1,000,000 ดอลลาร์และหนี้ที่อยู่อาศัย 100,000 ดอลลาร์ลดลงเหลือ 550,000 ดอลลาร์สำหรับคู่สมรสที่ยื่นแยกกัน
เมื่อเงินกู้เกินเพดานของ $ 1,000,000 สำหรับสินเชื่อซื้อบ้านและ $ 100,000 สำหรับสินเชื่อส่วนของบ้านส่วนเกินโดยทั่วไปจะถูกจัดประเภทเป็นผลประโยชน์ส่วนตัวที่ไม่สามารถตกลงได้ การไม่ปฏิบัติตามข้อยกเว้นโดยทั่วไปจะต้องเป็นไปตามข้อยกเว้นสำหรับการกู้ยืมที่ใช้เพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจหรือการลงทุน
การหักลดหย่อนภาษีสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้เสียภาษีตาม AMT
ข้อ จำกัด อีกประการหนึ่งที่ใช้บังคับกับจำนวนผู้ยืมที่กำลังเติบโตอย่างต่อเนื่องโดย AMT (ภาษีขั้นต่ำอื่น ๆ )
AMT อนุญาตหักล้างสำหรับการจ่ายดอกเบี้ยสำหรับสินเชื่อซื้อบ้านได้สูงสุดถึง 1,000,000 เหรียญ แต่กฎ AMT ปฏิเสธการหักเงินใด ๆ ที่น่าสนใจเกี่ยวกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในบ้านหรือที่สองยกเว้นกรณีที่เงินกู้ยืมถูกนำมาใช้เพื่อซื้อสร้างหรือปรับปรุงที่อยู่อาศัยอย่างมาก เหตุผลหนึ่งที่ว่าทำไมการโฆษณาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจึงมักใช้กลวิธีในการหักลดหย่อนภาษี
Julian Block เป็นทนายความด้านภาษีใน Larchmont, NY
ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย