การเปลี่ยนบ้านของคุณให้เป็นค่าเช่าอาจทำให้เสียภาษีได้
โดยจูเลียนบล็อกทนายความ
คนส่วนใหญ่จะบอกคุณว่าการเขียนการสูญเสียบ้านในการขายที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลเป็นไปไม่ได้หรือไม่ได้รับอนุญาต แต่พวกเขาจะไม่ถูกต้อง โดยทั่วไปรหัสภาษีกรมสรรพากรห้ามมิให้มีการหักเงินค่าชดเชยสำหรับการขายที่อยู่อาศัยหลัก อย่างไรก็ตามอนุญาตให้มีข้อยกเว้นหลายประการสำหรับการเขียนการสูญเสียบ้านในที่อยู่อาศัยส่วนบุคคล
ตัวอย่างเช่นกฎหมายอนุญาตให้หักค่าเผื่อการสูญเสียจากการขายที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลที่ได้รับการแปลงเป็นทรัพย์สินเช่า
แต่จะ จำกัด จำนวนการตัดจำหน่าย ไม่มีการหักลดค่าก่อนที่คุณจะเริ่มเช่า
จุดเริ่มต้นคือ (1) ของสินทรัพย์ที่มีการปรับปรุงในขณะที่ทำการแปลงหรือ (2) มูลค่าตลาดยุติธรรม ณ ขณะที่มีการแปลงแล้วแต่จำนวนใดจะต่ำกว่า หลังจากที่คุณได้กำหนดจำนวนเงินที่ต่ำกว่า (1) หรือ (2) ให้เพิ่มจำนวนเงินดังกล่าวเพื่อให้สอดคล้องกับการปรับปรุงทุนในช่วงเช่าซึ่งช่วยเพิ่มมูลค่าของสินทรัพย์ ถัดไปหักค่าเช่าระยะเวลาหักค่าเสื่อมราคา สิ่งที่คุณมาถึงในที่สุดคือสถานที่ที่มีการปรับปรุงในขณะทำการขาย เมื่อคุณขายฝาบนการหักขาดทุนของคุณคือจำนวนเงินที่ฐานขายเมื่อมีการขายเกินราคาขาย
ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีรสเปรี้ยวอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับแล้วในขณะที่ขายอาจต่ำกว่าต้นทุนเดิมมาก ตามกฎทั่วไปพื้นฐานจะเริ่มต้นเป็นค่าใช้จ่ายเดิมรวมถึง หนี้ ใด ๆ ที่สันนิษฐานไว้เช่นการ จำนอง ครั้งแรกหรือครั้งที่สองบวกการปรับขึ้นหรือลง
ปรับขึ้นเพื่อสะท้อนค่าใช้จ่ายสำหรับการตั้งถิ่นฐานหรือการ ปิดบัญชีที่ เกี่ยวข้องกับการซื้อเช่นค่าธรรมเนียมทางกฎหมายและ / หรือการปรับปรุง ปรับลดลงสำหรับกำไรจากการขายก่อนวันที่ 7 พฤษภาคม 2540 ของบ้านที่เคยเป็นเจ้าของซึ่งถูกเลื่อนออกไป การปรับค่าใช้จ่ายเหล่านี้ทั้งหมดของค่าใช้จ่ายเดิมของคุณจะเป็นไปตามพื้นฐานที่คุณปรับปรุงแล้ว
ตัวอย่าง: ในปี 2001 คุณซื้อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลเป็นครั้งแรกของคุณสำหรับ $ 200,000 ในปี 2546 คุณย้ายออกจากบ้านและเช่า ในเวลานั้นคุณกำหนดว่ามูลค่าตลาดยุติธรรมคือ 180,000 เหรียญ ต่อจากนั้นคุณจะหักค่าเสื่อมราคา 20,000 ดอลลาร์และขายทรัพย์สินมูลค่า 150,000 เหรียญ
คุณอาจคิดว่าการสูญเสียของคุณคือ 50,000 ดอลลาร์ - ความแตกต่างระหว่างราคาเดิม 200,000 เหรียญและราคาขาย 150,000 เหรียญ แต่กรมสรรพากร จำกัด การสูญเสียของคุณเพียงแค่ 10,000 ดอลลาร์ซึ่งเป็นจำนวนเงินที่ 160,000 ดอลลาร์ปรับฐาน (มูลค่าตลาดยุติธรรมที่ 180,000 ดอลลาร์ในช่วงที่มีการแปลงหักค่าเสื่อมราคาในช่วงระยะเวลาเช่า 20,000 ดอลลาร์) เกินกว่ายอดขาย 150,000 ดอลลาร์ ราคา.
เมื่อระยะเวลาเช่าไม่ถึงหนึ่งปีกรมสรรพากรอาจโต้แย้งว่าไม่ควรอนุญาตการสูญเสียเนื่องจากเหตุผลว่าการเปลี่ยนผู้ซื้อเป็นทรัพย์สินเช่าเป็นการชั่วคราวไม่ถาวร หลักเกณฑ์สำหรับผู้ขายบ้านเตือนว่า "คุณยังไม่ได้เปลี่ยนบ้านเช่าเป็นทรัพย์สินเช่าหากคุณเช่าบ้านหลังเก่าชั่วคราวก่อนที่จะขาย" อย่างไรก็ตามคำแนะนำในสิ่งที่เป็นแบบชั่วคราวและสิ่งที่ถาวรคือโดยไม่ได้หมายถึงคำพูดสุดท้าย พวกเขาเพียงแค่สะท้อนให้เห็นถึงตำแหน่งอย่างเป็นทางการของ IRS ในประเด็นและไม่เกี่ยวข้องกับศาล
หรือตามหลักเกณฑ์ IRS จะพิจารณาที่ อยู่อาศัยส่วนบุคคลที่ ได้รับการแปลงเป็นทรัพย์สินเช่า "ถ้าคุณวางบ้านของคุณกับ ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อเช่าหรือขายและจะไม่เช่า" การแปล: คุณต้องเช่าบ้านจริงก่อนที่คุณจะสามารถหักเงินได้ ข้อ จำกัด นี้ได้รับการยอมรับจากศาลแล้ว
หากมีข้อสงสัยโปรดตรวจสอบกับผู้สอบบัญชีหรือ CPA ระดับมืออาชีพก่อนที่จะอ้างสิทธิ์การสูญเสียบ้านในถิ่นที่อยู่ส่วนบุคคล นอกจากนี้โปรดตรวจสอบกับ IRS เพื่อให้แน่ใจว่าคุณปฏิบัติตามกฎหมายภาษีใหม่ซึ่งเปลี่ยนแปลงทุกปี ภาษีทรัพย์สินในบางรัฐเช่นแคลิฟอร์เนีย จำกัด จำนวนเงินสูงสุดที่หัก 10,000 ดอลลาร์ภายใต้กฎหมายภาษีของปีพ. ศ. 2531
Julian Block เป็นผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีจาก Larchmont, New York
แก้ไขโดย Elizabeth Weintraub ผู้เชี่ยวชาญด้านการซื้อบ้าน
ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย