ผลกระทบทางภาษีสำหรับสำนักงานธุรกิจในบ้าน

คำถามเกี่ยวกับภาษีของคุณเกี่ยวกับการหักค่าเสื่อมราคาสำนักงานในที่ทำงานของที่บ้านตอบแล้ว

ภายในไม่กี่ปีถัดไปฉันวางแผนที่จะขายบ้านของฉัน ฉันใช้หนึ่งในห้องพัก แต่เพียงผู้เดียวเป็นสำนักงานที่บ้านสำหรับธุรกิจของฉัน ฉันได้รับการอ้างสิทธิ์หักค่าใช้จ่ายจากสำนักงานในบ้านสำหรับส่วนแบ่งค่าเสื่อมราคาและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการใช้งานของห้องพักเช่นเดียวกับที่ฉันได้เขียนอุปกรณ์และเฟอร์นิเจอร์ทั้งหมดที่ยัดเข้าไปในออฟฟิศ กฎภาษีทำงานอย่างไรเมื่อฉันขายบ้านของฉัน?

ตอบ:

ก่อนปีพ. ศ. 2545 กฎเหล่านี้รุนแรงขึ้นหากคุณใช้ที่พักอาศัยของคุณเพื่อทำธุรกิจและขายบ้านของคุณ ใช่กฎหมายอนุญาตให้มีการยกเว้น - การหลบหนีจากภาษี - จากกำไรจากการขายที่อยู่อาศัยหลัก จำนวนเงินที่ได้รับการยกเว้นจะเท่ากับ 250,000 ดอลลาร์สำหรับบุคคลโสดและคู่สมรสที่ ยื่นแบบแสดงรายการแยกต่างหาก และ 500,000 ดอลลาร์สำหรับคู่สมรสที่ ยื่นผลตอบแทนร่วมกัน แต่กฎเหล่านี้อนุญาตให้ยกเว้นเฉพาะส่วนของกำไรที่เป็นส่วนหนึ่งของถิ่นที่อยู่ซึ่งห้ามไม่ให้มีการยกเว้นผลกำไรในส่วนของสำนักงาน

Residence กับการรักษาธุรกิจ

ในทำนองเดียวกัน IRS ได้รับการปฏิบัติในลักษณะการขายเช่นเดียวกับที่คุณได้ขายอสังหาริมทรัพย์สองชิ้น: หนึ่งที่อยู่อาศัยและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ดังนั้นคุณต้องทำการคำนวณแยกต่างหากเพื่อหากำไรที่อยู่อาศัยและธุรกิจหารราคาขายค่าใช้จ่ายในการขายและพื้นฐานระหว่างส่วนที่อยู่อาศัยกับธุรกิจ

IRS ยกเลิกกฎเดิมและแทนที่ด้วยกฎใหม่ ๆ ที่ใช้การจัดสรรระหว่างที่อยู่อาศัยและธุรกิจ การขายเป็นรายการเดียวตราบเท่าที่โฮมออฟฟิศและส่วนที่อยู่อาศัยมีทั้งที่อยู่อาศัยเดียว - "หน่วยที่อยู่อาศัย" ตามข้อบังคับของหน่วยงานที่วางไว้ ดังนั้นบางคนเช่นคุณสามารถยกเว้นกำไรทั้งหมดแม้ว่าจะใช้เป็นส่วนหนึ่งของบ้านสำหรับธุรกิจ

การหักล้างค่าเสื่อมราคา

ช่วงพักนี้ขึ้นอยู่กับข้อ จำกัด "recapture" ที่ออกแบบมาเพื่อป้องกันไม่ให้เกิดประโยชน์สองเท่า คุณสูญเสียการยกเว้นใด ๆ สำหรับส่วนของกำไรเท่ากับการหักค่าเสื่อมราคาใด ๆ ที่อนุญาตหรืออนุญาตในสำนักงานที่บ้านหลังจาก พ.ค. 1997 แต่คุณต้องเสียภาษีในส่วนนั้น อนุญาตหรืออนุญาตหมายถึงสิ่งที่คุณอ้างสิทธิ์ก่อนหน้านี้หรือหากคุณอ้างสิทธิ์น้อยกว่าที่คุณอ้างสิทธิ์ได้จำนวนเงินที่คุณอาจอ้างสิทธิ์ กฎระเบียบใหม่ไม่แตกต่างไปจากกฎเดิมที่คุณต้องทำ

สิ่งที่ IRS ประสบความสำเร็จคือการรับคืนการตัดค่าเสื่อมราคาซึ่งช่วยให้คุณสามารถลดภาษีในปีก่อนขายได้ หน่วยงานยังคงใช้กฎการจับกุมแม้ว่าคุณจะหยุดใช้ห้องดังกล่าวด้วยเหตุผลทางธุรกิจและที่อยู่อาศัยทั้งหมดเป็นที่อยู่อาศัยหลักเป็นเวลาอย่างน้อยสองปีในระยะเวลาห้าปีที่สิ้นสุดในวันที่ขาย

โล่งอกจาก Recapture

"หลักฐานเพียงพอหรือหลักฐานอื่น ๆ " โดยปกติแล้วผลตอบแทนในอดีตควรเพียงพอ - "การหักเงินค่าเสื่อมราคาที่อนุญาตมีค่าน้อยกว่าจำนวนเงินที่อนุญาต" จากนั้นจำนวนเงินที่ "คุณ ไม่สามารถแยกเป็นจำนวนเงินที่อนุญาต. "

เพื่อแสดงให้เห็นว่าสมมติว่าสำนักงานในบ้านของคุณรับรองว่าคุณจะอ้างค่าเสื่อมราคา แต่คุณสามารถแสดงให้เห็นว่าคุณไม่เคยอ้างสิทธิ์ใด ๆ

แล้วไม่มีการลดจำนวนการยกเว้นและไม่มี recapture.

ความรับผิดทางภาษีเนื่องจากค่าเสื่อมราคาที่หักล้าง

ค่าเสื่อมราคาที่ถูกจับต้องได้ถูกหักภาษีในอัตราสูงสุด 25 เปอร์เซ็นต์แทนอัตราสูงสุด 15 เปอร์เซ็นต์สำหรับผลกำไรระยะยาวรวมทั้งภาษีเงินได้ของรัฐที่เกี่ยวข้อง รายงานมูลค่าที่ได้รับคืนนี้ในตาราง D (Capital Gains and Losses) ไม่ใช่แบบ 4797 (การขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อธุรกิจ) ด้านบวกคุณต้องทนทุกข์ทรมานจากค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่นภาษีอสังหาริมทรัพย์และ ดอกเบี้ยจำนอง

เช่นเดียวกับปัญหาเกี่ยวกับภาษีใด ๆ โปรดปรึกษากับผู้จัดเตรียมภาษีของคุณเอง

_{จูเลียนบล็อกเป็นทนายความคอลัมนิสต์ที่รวบรวมและอดีตตัวแทนพิเศษของ IRS (นักสืบอาชญากร) บทความนี้ได้รับการยกเว้นจากหนังสือเล่มเล็ก ๆ : คู่มือการขายบ้านสำหรับการออมภาษี: วิธีง่ายๆสำหรับผู้ขายรายใดที่จะลดภาษีให้น้อยที่สุดตามกฎหมาย "ซึ่งสามารถสั่งซื้อได้โดยการส่งเงิน 19,000 ดอลล่าร์สำหรับสำเนาแบบรายเดือนให้กับเจบล็อก 3 Washington Sq., # 1-G, Larchmont, NY 10538}

ในขณะที่เขียนจดหมายนี้เอลิซาเบ ธ เวนเทราบ์, Cal BRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโต