ทั้งหมดที่มีกำไรจากการขายบ้านของคุณ mignt ไม่ได้เป็นรายได้ที่ต้องเสียภาษี
ไม่จำเป็นต้องเป็นเช่นนั้น ผู้เสียภาษีจำนวนมากสามารถเก็บเงินได้มากที่สุดถ้าไม่ใช่ทั้งหมด คุณสามารถยกเว้นรายได้จากรายได้ที่ต้องเสียภาษีโดยใช้การยกเว้นการขายบ้านที่จัดทำโดยประมวลกฎหมายสรรพากรภายใน
การยกเว้นมูลค่า 250,000 ดอลลาร์ในการขายบ้านหลัก
บุคคลที่ไม่ได้สมรสสามารถยกเว้นรายได้จากการขายบ้านหลักได้สูงสุด 250,000 เหรียญสหรัฐ คุณสามารถยกเว้น 500,000 เหรียญหากคุณแต่งงาน
นี่คือวิธีการทำงาน: หากคุณเป็นโสดและคุณตระหนักถึงผลกำไร 200,000 ดอลลาร์จากการขายบ้านคุณไม่ต้องรายงานรายได้ใด ๆ ว่าเป็นรายได้ที่ต้องเสียภาษี จำนวนเงินยกเว้นน้อยกว่า 250,000 ดอลลาร์ที่คุณมีสิทธิ์ หากคุณมีกำไรหรือได้รับ 255,000 ดอลลาร์คุณต้องรายงาน 5,000 ดอลลาร์เป็นเงินทุน
แน่นอนว่ามีกฎไม่มากนัก
กฎระเบียบ 2-Out-Of-5-Year
การยกเว้นนี้ขึ้นอยู่กับพร็อพเพอร์ตี้ที่เป็นที่อยู่อาศัยของคุณไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน คุณต้องอาศัยอยู่ในบ้านเป็นเวลาอย่างน้อยสองในห้าปีก่อนหน้าวันที่ขาย
สองปีไม่จำเป็นต้องติดต่อกันและคุณไม่จำเป็นต้องอยู่ที่นั่นในวันที่ขาย คุณสามารถอาศัยอยู่ในบ้านเป็นเวลาหนึ่งปีเช่าบ้านได้ 3 ปีแล้วย้ายกลับมา 12 เดือน
IRS ระบุว่าหากคุณใช้เวลานี้เป็นเวลานานภายใต้หลังคานั้นบ้านจะมีคุณสมบัติเป็นที่อยู่อาศัยหลักของคุณ
คุณสามารถใช้กฎ 2 ใน 5 ปีนี้เพื่อยกเว้นผลกำไรของคุณทุกครั้งที่คุณขายบ้านหลักของคุณ แต่นั่นหมายความว่าคุณสามารถอ้างสิทธิ์การยกเว้นได้เพียงครั้งเดียวทุกสองปีเนื่องจากคุณต้องใช้เวลาอย่างน้อย ที่อยู่อาศัย
คุณไม่สามารถยกเว้นกำไรจากบ้านหลังอื่นในช่วงสองปีที่ผ่านมาได้
ข้อยกเว้นสำหรับกฎข้อ 2 ปีที่ 5
หากคุณอาศัยอยู่ในบ้านของคุณน้อยกว่า 24 เดือนคุณอาจสามารถยกเว้นส่วนหนึ่งส่วนใดส่วนหนึ่งของกำไรได้หากคุณมีคุณสมบัติพิเศษในกรณีพิเศษอย่างใดอย่างหนึ่ง จากนั้นคุณสามารถคำนวณการยกเว้นบางส่วนของคุณโดยพิจารณาจากระยะเวลาที่คุณอาศัยอยู่ที่นั่น
นับเดือนที่คุณอยู่ในบ้านแล้วหารจำนวนเป็น 24 คูณอัตราส่วนนี้ได้ 250,000 เหรียญหรือ 500,000 เหรียญหากคุณแต่งงาน ผลลัพธ์คือจำนวนเงินที่คุณสามารถแยกออกจากรายได้ที่ต้องเสียภาษีของคุณ
ตัวอย่างเช่นคุณอาจอาศัยอยู่ในบ้านของคุณเป็นเวลา 12 เดือนแล้วคุณต้องขายด้วยเหตุผลที่มีคุณสมบัติเหมาะสม คุณไม่ได้แต่งงาน สิบสองเดือนหารด้วย 24 เดือนออกมาเป็น. 50 คูณด้วยการยกเว้นสูงสุด 250,000 ดอลลาร์ ผลลัพธ์: คุณสามารถยกเว้นได้ถึง 125,000 เหรียญหรือ 50 เปอร์เซ็นต์ของกำไรของคุณ
หากผลกำไรของคุณมีมูลค่ามากกว่า 125,000 เหรียญคุณจะรวมเฉพาะจำนวนเงินมากกว่า 125,000 เหรียญเป็นรายได้ที่ต้องเสียภาษีในการคืนภาษีของคุณ หากคุณรู้ว่ามีรายได้ 150,000 ดอลลาร์คุณจะรายงานและจ่ายภาษี 25,000 เหรียญ หากกำไรของคุณมีค่าเท่ากับหรือน้อยกว่า 125,000 เหรียญคุณสามารถยกเว้นรายได้ทั้งหมดจากรายได้ที่ต้องเสียภาษีของคุณ
Qualifying Lapses in Residency
คุณไม่จำเป็นต้องนับการพำนักชั่วคราวที่สมเหตุสมผลออกจากบ้านไม่ได้ คุณได้รับอนุญาตให้ใช้เวลาว่างในวันหยุดพักผ่อนหรือด้วยเหตุผลทางธุรกิจโดยสมมติว่าคุณยังคงรักษาทรัพย์สินนั้นไว้เป็นที่อยู่อาศัยของคุณและคุณตั้งใจจะกลับมาที่นั่น
และหากคุณต้องย้ายไปจริงคุณอาจมีสิทธิ์ได้รับการยกเว้นบางส่วน หากคุณอาศัยอยู่ในบ้านไม่ถึงสองปีคุณสามารถยกเว้นบางส่วนที่ได้รับหากสถานที่ทำงานของคุณมีการเปลี่ยนแปลง ข้อยกเว้นนี้จะใช้บังคับหากคุณเริ่มต้นงานใหม่หรือถ้านายจ้างรายเดิมของคุณต้องการให้คุณย้ายไปยังที่ตั้งใหม่
หากคุณขายบ้านด้วยเหตุผลทางการแพทย์หรือสุขภาพโปรดระบุเหตุผลเหล่านี้ด้วยจดหมายจากแพทย์ของคุณ นี้ก็ช่วยให้คุณสามารถอาศัยอยู่ในบ้านไม่น้อยกว่าสองปี คุณไม่จำเป็นต้องยื่นจดหมายพร้อมกับ การคืนภาษี ของคุณ แต่เก็บไว้กับบันทึกส่วนบุคคลของคุณในกรณีที่ IRS ต้องการการยืนยัน
นอกจากนี้คุณยังต้องการบันทึกสถานการณ์ที่คาดไม่ถึงซึ่งอาจบังคับให้คุณขายบ้านของคุณก่อนที่คุณจะอาศัยอยู่ในช่วงเวลาที่กำหนด "การเกิดเหตุการณ์ที่คุณไม่สามารถคาดการณ์ล่วงหน้าได้ก่อนที่จะซื้อและครอบครองบ้านหลักของคุณ" เช่นภัยธรรมชาติการเปลี่ยนแปลงการจ้างงานหรือการว่างงานที่ทำให้คุณไม่สามารถปฏิบัติตามพื้นฐานได้ ค่าครองชีพ, การเสียชีวิต, การหย่าร้าง, หรือการคลอดหลายครั้งจากการตั้งครรภ์เดียวกัน
สมาชิกบริการที่ใช้งานอยู่จะไม่อยู่ภายใต้กฎที่พักอาศัย พวกเขาสามารถยกเว้นกฎได้ถึง 10 ปีหากพวกเขาอยู่ใน "หน้าที่ที่ได้รับการรับรองอย่างเป็นทางการ" ซึ่งหมายความว่ารัฐบาลสั่งให้คุณพำนักอยู่ในที่อยู่อาศัยของรัฐบาลเป็นเวลาอย่างน้อย 90 วันหรือเป็นระยะเวลาหนึ่งโดยไม่มีวันสิ้นสุดที่เฉพาะเจาะจง นอกจากนี้คุณยังจะมีคุณสมบัติหากคุณโพสต์ที่สถานีที่มีระยะทาง 50 ไมล์หรือมากกว่าจากบ้านของคุณ
กฎการเป็นเจ้าของ
คุณต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินเป็นเวลาอย่างน้อยสองในห้าปีที่ผ่านมา คุณสามารถเป็นเจ้าของได้ตลอดเวลาเมื่อคุณไม่ได้อาศัยอยู่ที่นั่นหรืออยู่ที่นั่นเป็นระยะเวลาโดยไม่ได้เป็นเจ้าของจริงๆ สองปีของการอยู่อาศัยและสองปีของการเป็นเจ้าของไม่จำเป็นต้องพร้อมกัน
คุณอาจจะเช่าบ้านของคุณและอาศัยอยู่ที่นั่นเป็นเวลาสามปีแล้วคุณซื้อจากเจ้าของบ้าน คุณย้ายออกไปและเช่าให้บุคคลอื่นโดยทันทีแล้วคุณก็ขายได้ในอีกสองปีต่อมา คุณได้พบกับกฎการเป็นเจ้าของและกฎระเบียบสองปีของที่อยู่อาศัยทั้งสองแบบคุณอาศัยอยู่ที่นั่นเป็นเวลาสามปีและเป็นเจ้าของสำหรับสองคน
สมาชิกบริการสามารถสละกฎนี้ได้ไม่เกิน 10 ปีหากพวกเขาอยู่ในหน้าที่ต่ออายุที่มีคุณสมบัติเหมาะสมอย่างเป็นทางการ
ผู้เสียภาษีสมรส
ผู้เสียภาษีที่สมรสจะต้องยื่นแบบแสดงรายการร่วมเพื่ออ้างสิทธิ์ในการยกเว้นและทั้งสองต้องเป็นไปตามกฎถิ่นที่อยู่ 2 ปีนอกเวลา 5 ปีแม้ว่าจะไม่ได้อาศัยอยู่ในที่พักอาศัยในเวลาเดียวกันก็ตาม คู่สมรสคนเดียวต้องได้รับการทดสอบความเป็นเจ้าของ
ถ้าคู่สมรสตายในระหว่างระยะเวลาการเป็นเจ้าของและผู้รอดชีวิตไม่ได้แต่งงานใหม่เธอสามารถใช้ที่อยู่อาศัยคู่สมรสที่เสียชีวิตของเธอและเวลาการเป็นเจ้าของของเธอเอง
หย่าร้างผู้เสียภาษี
การเป็นเจ้าของบ้านและเวลาที่อาศัยอยู่ในบ้านของคู่สมรสเดิมอาจถือได้ว่าเป็นของตัวเองถ้าคุณได้รับทรัพย์สินในการหย่าร้าง คุณสามารถเพิ่มเดือนนี้เป็นเวลาที่คุณเป็นเจ้าของและอาศัยอยู่ที่นั่นเพื่อให้เป็นไปตามกฎการเป็นเจ้าของและที่พักอาศัย
การรายงานกำไร
หากคุณพบว่ามีกำไรเกินกว่าจำนวนที่มีการยกเว้นหรือไม่มีคุณสมบัติรายได้จากการขายบ้านของคุณจะถูกรายงานในตาราง D เป็น เงินทุน ถ้าคุณเป็นเจ้าของบ้านของคุณเป็นเวลาหนึ่งปีหรือน้อยกว่ากำไรจะถูกรายงานว่าเป็นเงินทุนระยะสั้น หากคุณเป็นเจ้าของมากกว่าหนึ่งปีรายงานว่าเป็นการเพิ่มทุนระยะยาว
กำไรระยะสั้น จะถูกหักภาษีในอัตราเดียวกับรายได้ปกติของคุณในขณะที่อัตรากำไรระยะยาวดีกว่า: ศูนย์ 15 หรือ 20 เปอร์เซ็นต์ขึ้นอยู่กับวงเล็บภาษีของคุณ
การรักษาบันทึกที่ถูกต้องเป็นสิ่งสำคัญ ตรวจสอบให้แน่ใจว่านายหน้าของคุณรู้ว่าคุณมีสิทธิ์ได้รับการยกเว้นถ้าคุณเสนอหลักฐานถ้าจำเป็น มิฉะนั้นเธอจะต้องยื่นแบบฟอร์ม 1099-S และส่งสำเนาไปยัง IRS นี่ไม่ได้หมายความว่าคุณจะอ้างสิทธิ์การยกเว้น แต่อาจทำให้เรื่องยุ่งยากขึ้นได้
หากคุณได้รับแบบฟอร์ม 1099-S คุณต้องรายงานการขายบ้านของคุณในการคืนภาษี ปรึกษากับผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีเพื่อให้แน่ใจว่าคุณจะไม่ต้องเสียภาษีหากคุณไม่ต้องทำ
การคำนวณต้นทุนและกำไรจากต้นทุน
สูตรในการคำนวณผลกำไรของคุณคือการหักต้นทุนจากราคาขายของคุณ
เริ่มต้นด้วยสิ่งที่คุณจ่ายให้กับบ้านแล้วเพิ่มค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในการซื้อเช่นค่ากรรมสิทธิ์และ ค่าธรรมเนียม escrow และ ค่าคอมมิชชั่นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ตอนนี้ให้เพิ่มค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงที่สำคัญ ๆ เช่นการเปลี่ยนหลังคาหรือเตาเผา ขออภัยการทาสีห้องครอบครัวไม่นับ
ลบค่าเสื่อมราคาสะสมที่คุณอาจต้องดำเนินการในช่วงหลายปีเช่นถ้าคุณเคยเอาการหักที่ออฟฟิศมา หมายเลขผลลัพธ์เป็นเกณฑ์ค่าใช้จ่ายของคุณ
การเพิ่มทุนของคุณจะเป็นราคาขายบ้านของคุณน้อยกว่าต้นทุนของคุณ ถ้าเป็นตัวเลขเชิงลบคุณก็สูญเสีย แต่คุณไม่สามารถหักขาดทุนจากการขายบ้านหลักได้
ถ้าตัวเลขที่เป็นผลลัพธ์เป็นบวกคุณทำกำไรได้ ลบยอดการยกเว้นของคุณและยอดคงเหลือคือผลกำไรที่ต้องเสียภาษีของคุณ