คำจำกัดความ: รายชื่อที่เปิดช่วยให้เจ้าของขายบ้านของเธอเองด้วยตัวเอง เพื่อขายโดยเจ้าของ เป็นข้อตกลงที่ไม่ผูกขาดซึ่งหมายความว่าเจ้าของอาจดำเนินรายการที่เปิดกับ โบรกเกอร์อสังหาริมทรัพย์ มากกว่าหนึ่ง แห่ง และจ่ายเงินเฉพาะโบรกเกอร์ที่นำเสนอผู้ซื้อที่มีข้อเสนอซึ่งเจ้าของสามารถยอมรับได้
ความแตกต่างใหญ่คือเจ้าของอาจจะจ่ายค่าคอมมิชชั่นของนายหน้าขายเพียงอย่างเดียวซึ่งเป็นค่าประมาณครึ่งหนึ่งของค่าธรรมเนียมทั่วไป
เหตุผลก็คือเนื่องจากเจ้าของไม่ได้เป็นตัวแทน ดังนั้นเจ้าของไม่ต้องจ่ายเงินให้นายหน้าเป็นตัวแทนของเจ้าของ แต่ต้องจ่ายค่านายหน้าเพื่อเป็นตัวแทนของผู้ซื้อ อย่างไรก็ตามนักเตะก็คือถ้าเจ้าของพบผู้ซื้อเองเจ้าของจะไม่เป็นผู้รับผิดชอบต่อทุกคน
ทำไมผู้ขายใช้ Open Listing?
ผู้ขายอาจพิจารณารายชื่อที่เปิดมากกว่าผู้ขาย สิทธิ์พิเศษ เช่นหากมีผู้ซื้อจำนวนมากในตลาด นั่นเป็นเพราะการเปิดบัญชีสามารถเจรจาแยกกันได้กับโบรกเกอร์อสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่งและค่าคอมมิชชั่นทั้งหมดจะแตกต่างจากที่อื่นหรือเหมือนกันไม่ว่าจะเจรจาอะไรก็ได้ ทำให้ผู้ขายมีความยืดหยุ่นมากขึ้นแม้ว่าจะสามารถ จำกัด จำนวนผู้ซื้อที่อาจต้องการซื้อบ้าน
อย่างไรก็ตามหากมีผู้ซื้อมากกว่าในตลาดมากกว่าผู้ขายที่มีรายชื่อที่น่าสนใจผู้ขายไม่ได้เปิดเผยความเสี่ยงด้วยการเปิดเผยรายชื่อหลักทรัพย์หลายรายการ
ความเสี่ยงหลักอาจไม่ได้รับความสนใจจากผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ทุกราย ไม่พูดถึงผู้ขายยังคงมีตัวเลือกในการขายบ้านด้วยตัวเอง หากเธอพบผู้ซื้อของตัวเองเธอไม่ได้เป็นหนี้ตัวแทนใด ๆ
ผู้ขายบางรายเชื่อว่าพวกเขาสามารถโฆษณาบ้านได้อย่างเพียงพอและเข้าถึงผู้ซื้อผ่านทางอินเทอร์เน็ตดังนั้นพวกเขาจึงไม่เห็นเหตุผลที่จะ จ้างตัวแทน
บางครั้งพวกเขามองข้ามข้อเท็จจริงที่ว่าตัวแทนนำมามากขึ้นในตารางมากกว่าเพียงแค่ความสามารถในการหาผู้ซื้อในอนาคต ตัวอย่างเช่นตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์สามารถเสนอโอกาสให้กับผู้ขายเพื่อหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดทั่วไป ผู้ขายยังไม่ได้ทำผิดพลาดใด ๆ มักไม่ยอมรับค่าจนกว่าพวกเขาจะทำผิดพลาดและสายเกินไป
ทำไมตัวแทนถึงยอมรับการเปิดรายการ?
ตัวแทนที่ทำงานกับผู้ซื้อจำนวนมากอาจตกลงยอมรับข้อกำหนดของรายชื่อที่เปิดหากต้องการรับประกันว่าจะได้รับค่าจ้างสำหรับการนำผู้ซื้อไปขาย เมื่อตัวแทนเปิดทำการโดยทั่วไปตัวแทนจะไม่โฆษณาสถานที่หรือใช้จ่ายเงินเพื่อโปรโมตเว้นแต่จะมั่นใจได้ว่าผู้ซื้อที่ตอบกลับจะติดต่อเฉพาะตัวแทนเท่านั้น
สถานที่ให้บริการอาจไม่ซ้ำกันเป็นพิเศษซึ่งจะดึงดูดผู้ซื้อเป็นจำนวนมากและตัวแทนอาจเห็นรายชื่อที่เปิดเป็นทางออกเดียวเนื่องจากผู้ขายจะไม่เห็นด้วยกับรายชื่อที่จะขายสิทธิ์ แต่เพียงผู้เดียว เป็นเรื่องปกติที่จะเห็นรายการเปิดใน MLS ที่ฉันทำงานในแซคราเมนโตและฉันไม่เคยเขียนรายชื่อที่เปิดตลอดอาชีพอันยาวนานของฉันในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าพวกเขาไม่ใช่ตัวเลือกที่ทำงานได้
ฉันคิดว่าในการตั้งค่าในชนบทบางรายการที่เปิดอาจมีมูลค่าสำหรับผู้ขายที่ไม่ต้องการกระทำการเป็นนายหน้าซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หนึ่งเดียวจริง
รายชื่อในชนบทมีแนวโน้มที่จะครอบคลุมพื้นที่ขนาดใหญ่และคำพูดจากปากเดินทางได้เร็ว ผู้ขายในประเทศสามารถลงรายชื่อกับโบรกเกอร์ทุกแห่งในพื้นที่ได้หากโบรกเกอร์ยินดีและจ่ายเฉพาะนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่เสนอข้อเสนอที่ชนะเลิศเท่านั้น
ข้อเสียคือผู้ขายมักไม่มีตัวแทน ไม่มีตัวแทนที่จะทำหน้าที่เป็นผู้ค้ำประกันสำหรับผู้ขายหรือเพื่อช่วยผู้ขายในการเจรจาการตรวจสอบบ้านหรือการเปิดเผยข้อมูล ไม่มีการถ่ายภาพแฟนซีทัวร์ทางอากาศการปรับปรุง 3D การตลาดมืออาชีพหรือการเจรจาต่อรอง ในความเป็นจริงผู้ขายจ่ายเงินให้กับตัวแทนในการเจรจาต่อรองกับผู้ซื้อ
ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย
ตัวอย่าง: แมรี่ได้ให้รายชื่อ บริษัท อสังหาริมทรัพย์สามแห่งคือนายหน้าสมิ ธ แอลเลน Realtors และตัวแทนในเมืองทั้งหมด
นายหน้าสมิ ธ พาเธอผู้ซื้อส่งข้อเสนอที่ยอมรับได้ดังนั้นแมรี่จ่ายค่านายหน้านายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์แทนนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ นายหน้าสองคนอื่น ๆ ก็ได้รับ nuttin '