ดำเนินการด้วยความระมัดระวังเมื่อพิจารณาถึงความครอบครองของผู้ซื้อในช่วงต้น
ผิดพลาดในช่วงแรก
ผู้ขายตัดสินใจขั้นสุดท้ายว่าการ ครอบครองในช่วงต้นมี ความสมเหตุสมผลสำหรับการทำธุรกรรมของพวกเขาหรือไม่ อย่างไรก็ตามตัวแทนรายชื่อส่วนใหญ่ไม่แนะนำสถานการณ์เช่นนี้เพราะมีหลายสิ่งที่ผิดพลาด ตัวอย่างเช่น:
- การขายอาจล้มเหลวเนื่องจาก ปัญหาการจัดจำหน่ายหลักทรัพย์จำนอง ซึ่งหมายความว่าเงินกู้ของผู้ซื้อจะไม่ได้รับการอนุมัติแม้จะมีการทบทวนเอกสารของพวกเขาแล้วก็ตาม กรณีนี้เกิดขึ้นตัวแทนรายชื่อจะกลับมาที่จัตุรัสหนึ่งพยายามที่จะหาผู้ซื้อรายอื่นในบ้าน แต่คราวนี้มีผู้เช่าที่ไม่พึงประสงค์ในสถานที่ ในโลกที่สมบูรณ์แบบผู้ซื้อรายเดิมจะยกเลิก แต่ตัวแทนหาวิธีที่ยากที่เจ้าของบ้านบางครั้งต้องดำเนินการทางกฎหมายเพื่อลบผู้ซื้อรายเดิม
- ผู้ซื้ออาจรู้สึกว่าบ้านเป็นของพวกเขาอยู่แล้วและเริ่มทำการเปลี่ยนแปลง - อาจมีการเปลี่ยนแปลงเจ้าของจะไม่ชื่นชม ถ้าบ้านไม่ปิดเจ้าของอาจติดกับการปรับปรุงของผู้ซื้อ
- ผู้ซื้ออาจเริ่มทำรายการซ่อมแซมพิเศษที่ต้องการดูเสร็จก่อนปิด บ่อยครั้งที่นี่ไม่ใช่ของแท้ซ่อมแซมพวกเขาเพียงสิ่งที่ผู้ซื้อต้องการเห็นการเปลี่ยนแปลง อาจทำให้คุณรู้สึกหงุดหงิดหากคุณผ่านกระบวนการตรวจสอบและซ่อมแซมแล้ว
- กรณีสถานการณ์ที่เลวร้ายที่สุด: ผู้ซื้ออาจทิ้งขยะในบ้าน
หากคุณเห็นด้วยกับความครอบครองของผู้ซื้อในช่วงต้นควรมีการจัดการโดยมีข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรเพื่ออธิบายถึงหน้าที่และความรับผิดชอบของทั้งสองฝ่าย ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์สามารถให้สัญญาฉบับมาตรฐานที่ครอบคลุมถึงการครอบครองของผู้ซื้อในช่วงต้น หากคุณต้องการทนายความสามารถร่างเอกสารได้
ข้อควรพิจารณาสำหรับข้อตกลงการครอบครองของผู้ซื้อในช่วงต้น
- ข้อความควรมีรายละเอียดเกี่ยวกับสิ่งที่จะเกิดขึ้นหากการขายไม่ได้ปิดตามเวลาหรือ ไม่ควรปิด ผู้ซื้อต้องเสียเวลาเท่าไร จะเกิดอะไรขึ้นหากพวกเขาไม่ทำ?
- ผู้เช่าจะต้องจ่ายค่าเช่าเท่าไรและเมื่อไหร่? คุณต้องการเงินประกันหรือไม่?
- ผู้ซื้อควรยอมรับว่าจะไม่แก้ไขบ้านโดยไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของ หากการปิดไม่ได้เกิดขึ้นผู้ซื้อควรจ่ายเงินเพื่อให้บ้านกลับสู่สภาพเดิม
- ตัดสินใจว่าจะรวมถึงสาธารณูปโภคในค่าเช่าหรือไม่ว่าจะมีการโอนบัญชีผู้ซื้อไปยังชื่อหรือไม่
- ผู้ซื้อมักจะรับผิดชอบในการกำจัดขยะและควรประสานความรับผิดชอบในการจัดสวนกับผู้ขายหากผู้ติดต่อเจ้าของบ้านไม่ได้ให้ข้อมูล
- ผู้ขายบ้านยังเป็นเจ้าของบ้านดังนั้นการประกันโครงสร้างเป็นความรับผิดชอบของผู้ขาย ผู้ซื้อต้องประกันของส่วนตัว
- ผู้ซื้อไม่ควรได้รับอนุญาตให้เช่าช่วงบ้าน
- แบบฟอร์มมาตรฐานมักประกอบด้วยคำแถลงปลดปล่อยผู้ขายออกจากความรับผิดหากมีสิ่งที่ไม่พึงประสงค์เกิดขึ้นกับผู้ซื้อก่อนปิด
- สัตว์เลี้ยงจะได้รับอนุญาตหรือไม่?
มีบางครั้งที่ผู้ซื้อครอบครองก่อนปิดสามารถช่วยทั้งสองฝ่ายได้ ถ้าคุณคิดว่าเป็นการเคลื่อนไหวที่ดีเพียงดำเนินการด้วยความระมัดระวัง ตรวจสอบผู้ซื้อของคุณอย่างละเอียดก่อนที่จะตกลง
นอกจากนี้ฉันยังจะเป็นที่น่าเสียดายหากฉันไม่ได้ชี้ให้เห็นว่าจากมุมมองของตัวแทนในรายการ (ไม่ใช่ตัวแทนของผู้ซื้อที่มีต่อคุณ) ตัวแทนในรายชื่อหลายรายกำลังกระพือกระด้างกับการครอบครองของผู้ซื้อในช่วงต้น เหตุผลคือการครอบครองในช่วงต้นทำให้ผู้ซื้อมีเวลามากเกินไปในการกระตุ้นรอบ ๆ บ้านเพื่อคิดเกี่ยวกับการซื้อ ผู้ซื้ออาจสังเกตเห็นสิ่งที่พวกเขามองข้ามไปก่อนหน้านี้โดยมีเวลาอยู่ในมือมากเกินไป
สิ่งที่ตอนนี้พวกเขาไม่สามารถยืนอยู่ด้วย
จากมุมมองของตัวแทนในรายการสิ่งเหล่านี้ถูกค้นพบได้ดีที่สุดหลังจากปิดการขายไม่ใช่ก่อนหน้านี้ เนื่องจากก่อนที่การขายจะสิ้นสุดลงผู้ซื้อจึงสามารถยกเลิกได้ ในช่วงหลายปีที่ผ่านมาผมเคยได้ยินว่าผู้ซื้อบางรายเสียใจถ้าพวกเขาอาศัยอยู่ในบ้านสักครู่ก่อนที่จะปิดตัวพวกเขาจะไม่เคยซื้อมัน
แก้ไขโดย Elizabeth Weintraub ผู้เชี่ยวชาญด้านการซื้อบ้าน
ในขณะที่เขียน Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006 เป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ที่ Lyon Real Estate ในแซคราเมนโตแคลิฟอร์เนีย