การจ่ายดอกเบี้ยจำนองสามารถลดรายได้ที่ต้องเสียภาษีของคุณ
กฎเหล่านี้สำหรับการอ้างสิทธิ์หักใช้ผ่าน 2017
การเรียกร้องดอกเบี้ยบ้าน
คุณต้องระบุการหักเงินของคุณในแบบฟอร์ม 1040 ตาราง A เพื่อเรียกร้องดอกเบี้ยจำนอง ซึ่งหมายถึงการหักล้างตามมาตรฐานสำหรับสถานะการจัดเก็บ - เป็นทั้ง / หรือสถานการณ์ คุณสามารถแยกรายการหรือคุณสามารถหรือคุณสามารถอ้างสิทธิ์หักล้างมาตรฐาน แต่คุณไม่สามารถทำทั้งสองอย่างได้
ตาราง A ยังครอบคลุมค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่นำไปหักลดหย่อนซึ่งรวมถึง ภาษีอสังหาริมทรัพย์ค่า รักษาพยาบาล และเงินบริจาคจากการกุศล บางครั้งสิ่งเหล่านี้จะเพิ่มขึ้นมากกว่าการ หักล้างแบบมาตรฐาน สำหรับสถานะการจัดเก็บข้อมูลของคุณทำให้คุ้มค่ากับเวลาและความพยายามในการระบุการหักเงินของคุณ มิเช่นนั้นคุณจะประหยัดภาษีได้มากขึ้นโดยการข้ามการหักดอกเบี้ยจำนองบ้านและอ้างว่าหักล้างมาตรฐานแทน
โดยปกติแล้วควรทำตารางเวลา A ให้เสร็จสมบูรณ์และเปรียบเทียบผลรวมหักล้างรายการของคุณกับการหักล้างตามมาตรฐานของคุณเพื่อหาวิธีที่เป็นประโยชน์มากที่สุดสำหรับคุณ
นับตั้งแต่ปีพ. ศ. 2560 การหักล้างมาตรฐานคือ 6,350 ดอลลาร์สำหรับผู้เสียภาษีรายเดียวและผู้เสียภาษีที่แต่งงานแล้วซึ่งยื่นแบบแสดงรายการแยกต่างหาก เป็นเงิน 12,700 ดอลลาร์สำหรับผู้เสียภาษีที่แต่งงานแล้วซึ่งยื่นร่วมกันและ 9,350 เหรียญสหรัฐฯสำหรับผู้ที่มีคุณสมบัติเป็นหัวหน้าครัวเรือน
แต่โปรดทราบด้วยว่าพระราชบัญญัติภาษีและพระราชบัญญัติการจ้างงานแนะนำให้มีการเปลี่ยนแปลงการหักล้างมาตรฐานด้วยเช่นกันทำให้ตัวเลขเหล่านี้ค่อนข้างมาก
อาจเป็นไปได้ยากที่คุณจะได้รับการหักเงินแยกรายการโดยรวมเกินกว่าเกณฑ์หักมาตรฐานที่คุณมีสิทธิ์หากใบเรียกเก็บภาษีใหม่มีผลบังคับใช้ในปีพ. ศ. 2561
มีคุณสมบัติในการหักดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย
ดอกเบี้ยจำนองปัจจุบันรวมถึงสิ่งที่คุณจ่ายเงินให้กู้ยืมเพื่อซื้อบ้านใน สายส่วนของบ้าน ของเครดิตและเงินให้กู้ยืมก่อสร้าง วุฒิสภาของรุ่นตัดภาษีและงานพระราชบัญญัติจะ จำกัด การหักเฉพาะการซื้อหนี้อย่างไรก็ตามและจะกำจัดเส้นส่วนของบ้านเครดิตที่มีคุณสมบัติสำหรับการหักนี้
การหักเงินนี้จะ จำกัด เฉพาะดอกเบี้ยที่คุณจ่ายให้กับบ้านหลักและ / หรือบ้านหลังที่สอง ดอกเบี้ยที่จ่ายในบ้านที่สามหรือสี่ไม่สามารถหักลดหย่อนภาษีได้
นอกจากนี้คุณต้องเป็นหนี้ตามกฎหมายด้วยเช่นกันสำหรับการกู้ยืมเงิน - ตราสารหนี้ไม่สามารถอยู่ในชื่อของบุคคลอื่นเว้นแต่คู่สมรสของคุณและคุณกำลังยื่นเรื่องร่วมกัน จะต้องเป็นเงินกู้โดยสุจริตในการที่คุณมีภาระผูกพันในสัญญาที่จะต้องจ่ายเงินคืน สุดท้ายบ้านของคุณต้องทำหน้าที่เป็นหลักประกันสำหรับเงินกู้และเอกสารการจดจำนองของคุณต้องระบุอย่างชัดเจนนี้
ตามที่ Internal Revenue Service กล่าวว่าบ้านของคุณอาจเป็นที่อยู่อาศัยของครอบครัวหนึ่งเดียวคอนโดบ้านเคลื่อนที่สหกรณ์หรือแม้กระทั่งเรือซึ่งมีคุณสมบัติ "นอนทำอาหารและห้องสุขา"
การกำหนดว่าคุณจ่ายเงินเท่าไหร่
คุณควรได้รับแบบฟอร์ม 1098 คำชี้แจงสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากผู้ให้กู้จำนองของคุณในช่วงต้นปีภาษีใหม่ แบบฟอร์มรายงานยอดรวมดอกเบี้ยที่คุณจ่ายในปีที่ผ่านมา คุณไม่ต้องแนบแบบฟอร์มในการคืนภาษีเนื่องจากสถาบันการเงินจะต้องส่งสำเนาแบบฟอร์ม 1098 โดยตรงไปยัง IRS ด้วย
ตรวจสอบว่าการหักดอกเบี้ยจำนองที่คุณอ้างสิทธิ์ใน Schedule A ตรงกับจำนวนที่รายงานในแบบฟอร์ม 1098 จำนวนเงินที่คุณสามารถหักได้อาจน้อยกว่ายอดรวมที่ปรากฏในแบบฟอร์มตามข้อ จำกัด บางอย่าง เก็บแบบฟอร์ม 1098 พร้อมกับสำเนาใบยื่นภาษีที่ยื่นไว้เป็นเวลาอย่างน้อยสี่ปี
ข้อ จำกัด ของ Dollar ในการซื้อบ้าน
เงินกู้ที่ใช้ในการซื้อหรือสร้างที่อยู่อาศัยเรียกว่า "หนี้ซื้อบ้าน" คำนี้หมายถึงเงินกู้ใด ๆ ที่คุณใช้เพื่อวัตถุประสงค์ในการจัดหาสร้างหรือปรับปรุงบ้านที่มีคุณสมบัติเหมาะสม
คุณไม่สามารถหักดอกเบี้ยมากกว่า 1 ล้านเหรียญจากการซื้อบ้านในบ้านหลักของคุณและ / หรือที่อยู่อาศัยรองของคุณ ณ ปีพ. ศ. 2560 พระราชบัญญัติการลดภาษีและการจ้างงานของ House จะลดจำนวนนี้ลงเหลือ 500,000 ดอลลาร์ในปี 2561 หากผ่านไป วงเงินปัจจุบันยังลดลงเหลือ 500,000 เหรียญหากคุณ แต่งงานและยื่นแยกจากกัน
วงเงินยังคงอยู่ที่ 1 ล้านเหรียญในปีพ. ศ. 2560 อย่างไรก็ตามเราจะใช้หมายเลขดังกล่าวเพื่อจุดประสงค์ในการอธิบาย สมมุติว่าคุณยืมเงิน 800,000 เหรียญจากที่อยู่อาศัยหลักของคุณและ 400,000 เหรียญต่อที่อยู่อาศัยที่สองของคุณ ทั้งสองเงินกู้ถูกใช้เพื่อซื้อทรัพย์สินเท่านั้น รวมกันเงินให้กู้ยืมเพิ่มขึ้นถึง $ 1,200,000 เกินวงเงินปัจจุบัน $ 1,000,000 สำหรับหนี้ซื้อบ้าน
สมมติว่าเงินกู้ทั้งสองมีอัตราดอกเบี้ยคงที่ 5% ดอกเบี้ยทั้งหมดที่คุณจ่ายสำหรับปีนี้คือ 60,000 ดอลลาร์ คุณจะสามารถเรียกร้องการหักดอกเบี้ยจำนองได้เพียง 50,000 ดอลลาร์จากดอกเบี้ย 1 ล้านดอลลาร์แรกของการซื้อบ้าน ส่วนที่เหลืออีก 10,000 เหรียญเป็นผลมาจากมูลค่าเงินกู้ยืมที่เกินวงเงิน 1 ล้านเหรียญดังนั้นคุณจึงไม่สามารถอ้างสิทธิ์ได้
ข้อ จำกัด ของหนี้สินตราสารทุนภายในบ้าน
หนี้สินส่วนของบ้านคือเงินกู้ที่คุณเอาออกด้วยเหตุผลอื่นนอกเหนือจากการซื้อสร้างหรือปรับปรุงบ้านที่มีคุณสมบัติเหมาะสม นอกจากนี้ยังอาจเป็นเงินกู้ที่คุณใช้เพื่อปรับปรุงที่อยู่อาศัยที่มีคุณสมบัติเหมาะสม แต่ก็เกินวงเงินวงเงินการซื้อบ้าน
คุณไม่สามารถหักดอกเบี้ยมากกว่า 100,000 ดอลลาร์ของตราสารหนี้ในบ้านสำหรับบ้านหลักและ / หรือที่อยู่อาศัยสำรองของคุณ วงเงินนี้จะลดลงเหลือ 50,000 ดอลลาร์หากคุณแต่งงาน แต่ยื่นแยกกัน การหักกลบลบหนี้ของคุณอาจลดลงต่ำกว่าวงเงิน 100,000 ดอลลาร์นี้หากหนี้สินของคุณสูงกว่า มูลค่าตลาดยุติธรรม ของบ้านคุณ
ตัวอย่างเช่นสมมุติว่าคุณยืม 300,000 ดอลลาร์ในสายการให้เครดิตภายในบ้าน จำนวนเงินที่คุณยืมไม่เกินมูลค่าตลาดที่ยุติธรรมของบ้านคุณดังนั้นคุณจึงอยู่ที่นั่นได้ คุณใช้เงินจำนวน 150,000 เหรียญเพื่อเพิ่มห้องสำหรับครอบครัวใหม่ในถิ่นที่อยู่ของคุณและคุณใช้จ่ายเงิน 150,000 ดอลลาร์เหลือสำหรับค่าเล่าเรียนสำหรับบุตรหลานของคุณ
เงินกู้ครึ่งหนึ่งถือเป็นหนี้ซื้อบ้านเพราะใช้เพื่อปรับปรุงบ้านของคุณอย่างมาก ส่วนนี้จะขึ้นอยู่กับข้อ จำกัด ในการรับซื้อบ้าน อีกครึ่งหนึ่งถือว่าเป็นหนี้สินส่วนของบ้านเพราะไม่ได้ใช้เพื่อปรับปรุงบ้านของคุณ คุณจะสามารถหักดอกเบี้ยได้ไม่เกินวงเงิน 100,000 ดอลลาร์ในส่วนนี้ สมมติว่าคุณจ่ายเงินรวม 21,000 เหรียญแล้วดอกเบี้ยก็จะพังลงเช่นนี้
- $ 10,500: หนี้สินที่ได้รับจากการหักกลบลบหนี้ในบ้านครึ่งปีแรกของเงินกู้
- $ 7,000: ตราสารหนี้ที่สามารถหักลดหย่อนภาษีได้ในสองส่วนของส่วนของผู้ถือครองบ้านหรือ 100,000 ดอลลาร์ในส่วนที่เป็นเงิน 150,000 เหรียญ
- $ 3,500: ตราสารหนี้ที่ไม่สามารถนำไปหักลดหย่อนซึ่งเป็นส่วนของดอกเบี้ยจ่ายในส่วนของตราสารหนี้ในบ้านที่เกิน 100,000 ดอลลาร์
นอกจากนี้คุณยังต้องรายงาน 7,000 เหรียญสหรัฐฯต่อ IRS ในรูปแบบ AMT ในแบบฟอร์ม 6251 และโปรดจำไว้ว่าการเรียกเก็บเงินภาษีที่รอดำเนินการของวุฒิสภาอาจช่วยลดการหักลดหนี้ตราสารทุนได้ในปีพ. ศ. 2561
สินเชื่อร่วม
หากคุณถือครองจำนองร่วมกับคนอื่นที่ไม่ใช่คู่สมรสของคุณคุณมีสิทธิหักดอกเบี้ยเฉพาะที่คุณจ่ายโดยส่วนตัวไม่ว่าคุณจะได้รับแบบฟอร์ม 1098 จากผู้ให้กู้ แต่มีทางหนีที่นี่ ผู้กู้ร่วมที่ชำระเงินโดยเฉพาะเพื่อป้องกันการยึดสังหาริมทรัพย์สามารถหักดอกเบี้ยที่จ่ายได้แม้ว่าดอกเบี้ยที่ควรจะได้รับเงินจากบุคคลอื่น บรรณาธิการของ "ภาษีเงินได้ ของ JK Lasser" ส่งตรงตามเคล็ดลับนี้:
"ศาลภาษีอนุญาตให้นายทะเบียนร่วมหักล้างการชำระหนี้ของผู้มีสิทธิได้รับดอกเบี้ยอีกถ้าหากชำระเงินเพื่อหลีกเลี่ยงการสูญเสียทรัพย์สินและการชำระเงินจะกระทำด้วยเงินทุนแยกต่างหาก" (หน้า 328)
สินเชื่อก่อสร้างบ้าน
คุณสามารถหักดอกเบี้ยจำนองที่ใช้ในการจ่ายค่าก่อสร้าง เงินที่ได้จะต้องใช้เพื่อซื้อที่ดินและก่อสร้างบ้าน ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในช่วง 24 เดือนก่อนการก่อสร้างจะแล้วเสร็จนับเป็นจำนวนเงินสูงสุดถึง 1 ล้านเหรียญในการซื้อบ้าน
แต่มีการจับ หากคุณหักดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อการก่อสร้างเป็นเวลาสองปีแล้วคุณตัดสินใจที่จะขายทรัพย์สินแทนที่จะย้ายเข้ามาและใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคุณคุณอาจต้องระบุจำนวนที่ต้องจ่ายคืนสำหรับปีที่คุณหักดอกเบี้ยเพื่อระบุว่าเป็นดอกเบี้ยในการลงทุน แทน. นี้สามารถ จำกัด การหัก กล่าวอีกนัยหนึ่ง IRS อาจต้องการเงินคืน
คะแนนที่จ่าย
คะแนนที่จ่ายในการได้มาของหนี้สำหรับบ้านชั้นต้นและชั้นมัธยมศึกษาสามารถนำไปหักลดหย่อนได้ในปีที่พวกเขาได้รับเงิน แต่คะแนนที่จ่ายในการรีไฟแนนซ์ต้องตัดจำหน่ายตลอดอายุของเงินกู้ คะแนนไม่ได้รับการรายงานไว้เสมอในแบบฟอร์ม 1098 แต่คุณอาจพบในแถลงการณ์การปิดบัญชี HUD-1 ของคุณ
เมื่อต้องการขอความช่วยเหลือจากผู้เชี่ยวชาญด้านภาษี
การระบุการหักดอกเบี้ยจำนองบ้านเป็นเรื่องง่ายสำหรับผู้เสียภาษีจำนวนมาก เพิ่มดอกเบี้ยที่รายงานในแบบฟอร์ม 1098 ของคุณและป้อนยอดรวมในตารางก. คุณสามารถใช้แผ่นงานใน สิ่งตีพิมพ์ 936 เพื่อคำนวณการหักลดหย่อนที่อนุญาตได้และคุณสามารถคำนวณการปรับค่า AMT สำหรับตราสารหนี้ในบ้านโดยใช้แผ่นงานการปรับค่าดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยบ้าน ใน คำแนะนำสำหรับแบบฟอร์ม 6251
คุณอาจต้องการตรวจสอบกับผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีอย่างไรก็ตามหากคุณซื้อหรือขายทรัพย์สินในระหว่างปีภาษี ในความเป็นจริงการค้นหาคำแนะนำของผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีก็น่าจะเป็นประโยชน์ก่อนที่คุณจะซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์หากต้องการรับมือกับผลกระทบทางภาษีจากการตัดสินใจของคุณ
และแน่นอนคุณจะต้องการเฝ้าดูข่าวสำหรับข้อมูลอัปเดตเกี่ยวกับการเรียกเก็บเงินภาษีไม่ว่าจะเป็นเรื่องจบลงและถ้าเป็นเช่นนั้นบทบัญญัติสุดท้าย