การปรับเปลี่ยนเงินกู้จำนองและการล้มละลาย

มีเวลาเพียงไม่กี่ปีที่ผ่านมาเมื่อฉันไม่ได้เขียนอะไรของสารเกี่ยวกับการปรับเปลี่ยนสินเชื่อในกรณีล้มละลาย นั่นเป็นเพราะธนาคารอยู่ในระเบียบและโปรแกรมการปรับเปลี่ยนเป็นเรื่องตลก ลูกค้าได้รับแจ้งอย่างต่อเนื่องว่าเอกสารหายไป พวกเขาจะโทรสารและเอกสารทางอีเมลเป็นวรรคเป็นเวร ทุกครั้งที่ติดต่อกับธนาคารพวกเขาจะถูกส่งต่อไปยังพนักงานบริการลูกค้ารายอื่นซึ่งอาจดูเหมือนไม่มีใครสามารถหาบัญชีหรือแฟ้มหรือเอกสารได้

ลูกค้าจะยอมแพ้หลังจากพยายามหลายครั้ง

วันนี้ผมยินดีที่จะบอกว่าธนาคารดูเหมือนจะหันมุม ในขณะที่ยังคงมีความไม่ลงรอยกันอยู่ดีธนาคารและ บริษัท ผู้ให้สินเชื่อจำนองดูเหมือนจะทำผลงานที่น่าเชื่อถืออย่างเป็นธรรมในการทำให้ลูกค้าของพวกเขาผ่านกระบวนการนี้โดยไม่มีความเครียดมากนัก

ลูกค้าจำนวนมากของเรามาหาเราเพื่อจะ ล้มละลาย บางครั้งพวกเขาก็ไม่ได้ตระหนักถึงโอกาสของพวกเขาในการปรับเปลี่ยนเงินกู้ของพวกเขา บางครั้งก็สายเกินไปก่อนที่จะพยายามปรับเปลี่ยน บางครั้งธนาคารยังคงยึดสังหาริมทรัพย์ต่อไปแม้ว่าลูกค้าของตนกำลังพยายามขายทรัพย์สินรับการรีไฟแนนซ์หรือเริ่มกระบวนการปรับเปลี่ยน เรายื่นคดีล้มละลายเพื่อใช้ประโยชน์จากการ เข้าพักโดยอัตโนมัติ คำสั่งที่ได้รับการออกแบบมาเพื่อหยุดการยึดสังหาริมทรัพย์เหล่านี้และการดำเนินการเรียกเก็บเงินอื่น ๆ ให้แก่ลูกหนี้ (นั่นคือสิ่งที่เราเรียกว่าผู้ที่ยื่นคดีล้มละลาย) พื้นที่การหายใจเล็กน้อยและอาจลดจำนวนมากหรือทั้งหมด ส่วนที่เหลือของหนี้ของพวกเขาผ่าน กรณีบทที่ 7 หรือตั้งพวกเขาในแผนชำระคืนใน บทที่ 13 กรณี ที่จะอยู่ไม่เพียง แต่หนี้ที่ค้างชำระของพวกเขา แต่ภาระผูกพันอื่น ๆ เช่นกัน

โปรแกรมแก้ไขแห่งชาติเรียกว่าโปรแกรมสินเชื่อที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงหรือ HAMP ในบทความนี้เราจะดูว่า HAMP สามารถทำอะไรได้บ้างและวิธีการทำงานในกรณีล้มละลาย

ดังนั้นความแตกต่างระหว่าง Refinance และการปรับเปลี่ยนเงินกู้คืออะไร?

หากคุณต้องการคำศัพท์ใหม่หรือวิธีที่จะทำให้บ้านของคุณมีราคาไม่แพงมากขึ้นคุณสามารถเลือกได้สองทางคือการรีไฟแนนซ์หรือปรับเปลี่ยน

การรีไฟแนนซ์จะเป็นการแทนที่เงินกู้เดิมที่มีใหม่อย่างสมบูรณ์ โดยปกติแล้วการรีไฟแนนซ์ถูกออกแบบมาเพื่อลดอัตราดอกเบี้ยหรือเปลี่ยนเงื่อนไขที่ไม่เอื้ออำนวยเช่นอัตราที่ปรับได้ตามเงื่อนไขที่เป็นประโยชน์มากขึ้น สามารถทำได้โดยผู้ให้กู้ในปัจจุบันหรือผู้ให้กู้ใหม่อย่างสมบูรณ์ มันต้องการให้ผู้กู้เป็นที่น่าเชื่อถือและว่ามูลค่าของทรัพย์สินที่ไม่ได้ลดลงเพื่อให้เงินกู้เป็นใต้น้ำ (ผู้กู้เป็นหนี้มากกว่าทรัพย์สินที่มีมูลค่า)

การเปลี่ยนแปลงแก้ไขเงื่อนไขของเงินกู้ปัจจุบัน ไม่จำเป็นต้องมีความน่าเชื่อถือในระดับเดียวกันกับการรีไฟแนนซ์แม้ว่าผู้กู้จะต้องแสดงให้เห็นว่าเธอจะมีรายได้เพียงพอในการชำระเงิน ในความเป็นจริงโปรแกรมการปรับเปลี่ยนเงินกู้ได้รับการออกแบบมาเพื่อช่วยเจ้าของบ้านที่ได้รับความผกผันทางการเงินบางประเภท อาจเป็นข้อมูลถาวรหรือเป็นการชั่วคราวถ้ามีเหตุผลที่จะสงสัยว่าสถานการณ์ของผู้กู้จะเปลี่ยนแปลงไป มักจะมีความยืดหยุ่นมากขึ้นในสิ่งที่ผู้ให้กู้อาจจะยินดีที่จะทำเพื่อให้เงินกู้ที่เหมาะสม แต่อัตราดอกเบี้ยมักจะสูงกว่าผู้กู้จะได้รับในการรีไฟแนนซ์

คุณยังคงได้รับการปรับเปลี่ยนสินเชื่อในระหว่างการล้มละลายหรือไม่?

ใช่. ในความเป็นจริงหลายของลูกค้าของฉันได้รับการแก้ไขประสบความสำเร็จในการกู้ยืมเงินของพวกเขาและโผล่ออกมาจากการล้มละลายที่มีหนี้น้อยลงและการจำนองที่สมบูรณ์และขึ้นไปวันที่

ใครสามารถมีสิทธิ์ได้รับการปรับเปลี่ยนสินเชื่อจำนอง?

นี้ขึ้นอยู่กับ servicer ของคุณและไม่ว่าเงินกู้ของคุณเป็นของธนาคาร บริษัท จำนองหรือนิติบุคคลเช่น Fannie Mae หรือ Freddie Mac แต่ละคนมีความต้องการและเกณฑ์ของตนเอง แต่โดยทั่วไปแล้วคุณอาจมีคุณสมบัติหาก

• คุณใช้จ่ายรายได้มากกว่า 31% ต่อเดือนในราคาที่อยู่อาศัย (การชำระเงินจำนองประกันภาษีทรัพย์สินค่าที่พักของสมาคมเจ้าของบ้าน)
• คุณเป็นอย่างอื่นไม่ได้รับการรีไฟแนนซ์ของการจำนอง
• คุณเป็นผู้กระทำผิดหรือเป็นหนี้ผิดนัดเนื่องจากการเปลี่ยนแปลงทางการเงิน
• มูลค่าของบ้านได้ลดลงและคุณเป็นหนี้มากกว่าบ้านมีมูลค่า

การปรับเปลี่ยน HAMP สามารถใช้เพื่อปรับเปลี่ยนเงินกู้ในที่อยู่อาศัยหลักและคุณสมบัติเช่าบางอย่างได้

การปรับเปลี่ยนสินเชื่อที่อยู่อาศัยเกิดจากอะไร?

ใบสมัคร

อันดับแรกคือแอพพลิเคชัน ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่จะต้องมีหลักฐานแสดงรายได้เพื่อให้แน่ใจว่าผู้กู้อย่างน้อยมีรายได้ขั้นต่ำในการชำระเงินแบบแก้ไข ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่จะต้องมีรายงานเครดิตแม้ว่าจะไม่มีคะแนนเครดิตขั้นต่ำหรือเครดิตสูงสุดก็ตาม โดยปกติจะเป็นตัวกำหนดปริมาณหนี้อื่น ๆ ที่ผู้กู้ต้องรับในแต่ละเดือน

การชำระเงินทดลองใช้

ประการที่สองคือระยะทดลองใช้ เมื่อเอกสารทั้งหมดเสร็จสมบูรณ์แล้วและผู้ให้กู้ระบุว่าผู้กู้อาจจะเป็นไปตามข้อกำหนดขั้นต่ำผู้กู้จะได้รับโอกาสในการชำระเงินแบบทดลอง การชำระเงินสามครั้งคือจำนวนที่ฉันเห็นบ่อยที่สุด

เมื่อชำระเงินทดลองเสร็จเรียบร้อยแล้วผู้ให้กู้จะทำการตัดสินใจครั้งสุดท้ายในการแก้ไขและเสนอการแก้ไขผู้ยืม

สิ่งที่เงื่อนไขการกู้ยืมจะเปลี่ยน?

เป้าหมายของการปรับเปลี่ยน HAMP คือการทำให้เงินกู้มีราคาย่อมเยาสำหรับผู้กู้และป้องกันไม่ให้ผู้ให้กู้จากการสูญเสียใด ๆ มากกว่าที่มันมี ผู้ให้กู้สามารถเปลี่ยนเงื่อนไขการชำระเงินได้เกือบทุกประเภทรวมถึง

• การลดอัตราดอกเบี้ย
• การแปลงเงินกู้จากอัตราปรับเป็นอัตราคงที่
• ขยายความยาวเช่น 30-40 ปี
• การเพิ่มเงินที่ค้างชำระในส่วนท้ายของเงินกู้
• เลื่อนกำหนดเงินต้นบางส่วน
• ให้อภัยบางส่วนของเงินต้น

สิ่งที่เกี่ยวกับการปรับเปลี่ยนและการล้มละลาย?

เมื่อมีผู้ยื่นคำร้องคดีล้มละลายศาลล้มละลายจะเข้าครอบครองเกือบทุกสิ่งทุกอย่างที่เกี่ยวกับการเงินของผู้ยื่นฟ้อง ลูกหนี้ (นั่นคือสิ่งที่เราเรียกว่าผู้ที่ยื่นคดีล้มละลาย) ได้รับอนุญาตให้ดำเนินการต่อในชีวิตประจำวันเช่นการซื้อของชำและจ่ายค่าสาธารณูปโภคสิ่งที่เราเรียกว่า "ธุรกิจทั่วไป"

การปรับเปลี่ยนเงินกู้ไม่ได้เป็น "ธุรกิจปกติ" ศาลล้มละลายต้องดำเนินการเพื่ออนุมัติการปรับเปลี่ยนขึ้นอยู่กับว่ากรณีเป็นบทที่ 7 หรือบทที่ 13 ในกรณีที่บทที่ 7 ซึ่งโดยปกติจะใช้เวลาประมาณ 4-6 เดือนผู้ให้กู้บางรายจะขอให้ลูกหนี้ยื่นคำร้องขอศาล การอนุมัติ ในบทที่ 13 ลูกหนี้จำเป็นต้องได้รับการอนุมัติจากศาลโดยไม่คำนึงถึงว่าผู้ให้กู้ต้องการหรือไม่ก็ตาม เพื่อให้ได้รับการอนุมัติจากศาลทนายความของลูกหนี้จะต้องยื่นคำร้องต่อศาล

ใน กรณีที่บทที่ 13 ลูกหนี้ได้ เสนอแผนการชำระหนี้ ด้วยการจ่ายเงินให้กับ ผู้ดูแล ซึ่งเป็นผู้แจกจ่ายเงินที่ได้รับแก่เจ้าหนี้ที่ได้ยื่นคำร้อง ที่เหมาะสม แผนต้องรวมถึงหนี้บางประเภทเช่น ภาษีเงินได้ที่ ผ่านมาหรือ ภาระหน้าที่ในการสนับสนุนในประเทศ เช่นการสนับสนุนเด็กและค่าเลี้ยงดู อาจรวมถึงค่าล่วงเวลาที่เกิดจาก บริษัท จำนองและหนี้ที่มีหลักประกันเช่นรถยนต์และเครื่องใช้

เนื่องจากในเกือบทุกกรณีการค้างชำระเงินจำนองจะถูกนำมาใช้ในการแก้ไขทนายความของลูกหนี้จะต้องยื่นคำร้องเพื่อแก้ไขแผนการชำระเงินของบทที่ 13 เพื่อลบค้างชำระ ขึ้นอยู่กับสิ่งอื่นใดที่ลูกหนี้อาจตั้งใจที่จะทำตามแผนบทที่ 13 - จ่ายหนี้บุริมภาพเช่นภาษีรายได้หรือการสนับสนุนเด็กหรือชำระเงินด้วยรถยนต์โดยไม่คิดค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นด้วยการรวมไว้ใน แผนบทที่ 13 - ลูกหนี้ อาจตัดสินใจว่าบทที่ 13 ไม่จำเป็นหรือเป็นประโยชน์อีกต่อไป เมื่อถึงจุดนั้นเธอสามารถพิจารณาว่าควรจะเปลี่ยนกรณีไปเป็นบทที่ 7 หรือยกเลิกไปทั้งหมดหรือไม่

วิธีการทำงานในคดีล้มละลาย

นี่คือตัวอย่าง: สมมุติว่าลูกหนี้ยื่นคำร้องบทที่ 13 และรวมเงิน 5,000 ล้านดอลลาร์ในการชำระคืนเงินกู้ที่ผ่านมา หลังจากที่มีการฟ้องร้องในคดี Chapter 13 แล้วลูกหนี้จะขอแก้ไขเงินกู้กับ บริษัท จำนองของเขา ในขณะที่ในบทที่ 13 เขายังคงชำระเงินให้กับบทที่ 13 ซึ่งรวมถึงเงินจำนวน 5,000 เหรียญที่ บริษัท ประกันจำนอง

สมมุติว่าหนึ่งปีหลังจากที่มีการฟ้องร้องแล้วการปรับเปลี่ยนการจำนองได้รับการอนุมัติแล้ว จากนั้นผู้ให้กู้ได้รับการชำระเงิน 1,000 ดอลลาร์ผ่านการชำระเงินให้แก่ผู้ดูแลทรัพย์สินในบทที่ 13 การปรับเปลี่ยนเงินกู้ประกอบด้วยเงินจำนวน 4,000 เหรียญที่เหลือจากการเรียกร้องค่าค้างชำระ

ลูกหนี้ไม่ต้องการเงินเพิ่มเพื่อไปที่ บริษัท จำนองดังนั้นทนายความของเขาจะต้องทำสองสิ่ง ก่อนอื่นทนายความจะยื่นคำร้องต่อศาลล้มละลายเพื่อขอให้ศาลอนุมัติการปรับเปลี่ยนเงินกู้จำนอง บางครั้งการเคลื่อนไหวจะต้องมีการกำหนดไว้สำหรับการพิจารณาคดีก่อนที่ผู้พิพากษา บางครั้งอาจอยู่ในแฟ้มเป็นระยะเวลาหนึ่ง - โดยปกติแล้วเป็นเวลา 24 วัน - เพื่อให้บุคคลที่สนใจคัดค้าน หากไม่มีฝ่ายใดคัดค้านและเงื่อนไขดังกล่าวเป็นประโยชน์ต่อลูกหนี้จะเป็นไปได้ว่าผู้พิพากษาล้มละลายจะเห็นชอบ หากคู่กรณีคัดค้านการปรับเปลี่ยนจะมีการกำหนดให้มีการพิจารณาเพื่อให้ทุกฝ่ายเป็นพยานและโต้เถียงกับผู้พิพากษา

เมื่อเขาได้รับคำสั่งจากศาลอนุมัติการดัดแปลงและลูกหนี้ได้เข้าทำสัญญาปรับเปลี่ยนอย่างถูกต้องทนายความของเขาจะขอให้ศาลเปลี่ยนเงื่อนไขของแผนในการลบค้างชำระให้กับ บริษัท จำนอง นอกจากนี้ยังจะมีการเคลื่อนไหว กระบวนการนี้คล้ายกับการปรับเปลี่ยนเงินกู้ การเคลื่อนไหวถูกตั้งไว้เพื่อการได้ยินหรืออยู่ในแฟ้มเป็นระยะเวลาหนึ่งเพื่อให้โอกาสแก่เจ้าหนี้ในการตรวจร่างกายและวัตถุหากมีความเหมาะสม

หรือลูกหนี้สามารถละเลยกระบวนการปรับเปลี่ยนแผนและยื่นคำร้องเพื่อแปลงเป็นบทที่ 7 หรือมีคำสั่งให้เพิกถอนคดีได้ทั้งหมดทั้งนี้ขึ้นอยู่กับสิ่งที่ลูกหนี้อาจได้รับในภาพทางการเงินของเขา เรียนรู้เกี่ยวกับ ซอฟต์แวร์ล้มละลาย